【正文】 中。（2）消費者信用評分模型貸款的還款來源主要依靠借款人的未來收入，通過對借款人年齡、職業(yè)、收入以及財富等方面進(jìn)行綜合分析，可以估算和衡量其信貸風(fēng)險的大小。當(dāng)個人的經(jīng)濟(jì)狀況、社會地位和信用發(fā)生變化，相應(yīng)的信息就會存入信用局的數(shù)據(jù)庫，并在個人的信用報告中得到反映，個人的信用分也就隨之改變。國外先進(jìn)的個人住房貸款風(fēng)險管理策略，每一種都極富特色和啟示，如何汲取其中可以為我所用的部分成為我國個人住房貸款風(fēng)險管理研究的新的課題。 個人住房貸款信用風(fēng)險管理系統(tǒng)的設(shè)計 個人住房貸款信用風(fēng)險控制模式設(shè)計在完善的公司治理結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上，商業(yè)銀行應(yīng)建立“相互獨立、垂直”的風(fēng)險管理組織架構(gòu)。（3）內(nèi)部信用評級和評估部門的職責(zé)是運用規(guī)范的、統(tǒng)一的評價方法，對客戶一定時期內(nèi)的信譽和償債能力進(jìn)行定量和定性分析，對客戶的信用等級做出客觀、公正的綜合評判。分行作為二級法人，執(zhí)行總行的政策、制度，負(fù)責(zé)本行所轄范圍內(nèi)貸款項目的調(diào)查、評估、授信和審批，并在總行的政策制度框架范圍內(nèi)制定更為具體的信貸政策和制度，是業(yè)務(wù)經(jīng)營和風(fēng)險控制前站。評估是對個人住房貸款前期調(diào)查所收集的原始資料進(jìn)行分析、加工的過程，然后根據(jù)評估的結(jié)果做出決策[22]。一旦建立好了完備的信用制度，通過信用記錄的查詢，可以直接為商業(yè)銀行提供個人詳實的信用資料[12]。目前，國內(nèi)商業(yè)銀行對個人住房貸款的定價基本是實行“政策底價”，也就是說貸款定價與貸款風(fēng)險程度幾乎沒有任何關(guān)系，沒有真正體現(xiàn)“風(fēng)險與收益平衡”的風(fēng)險理念，這一方面是激烈競爭下的無奈，另一方面也是缺乏信用評價機(jī)制之過。（l）借款人基本情況：劉先生，年齡33歲，本科，己婚，大連市某外資商貿(mào)公司管理人員，欲購買一套二手房，單價6060元每平方米，面積150平方米，總房款91萬元，已支付3成首付款，、期限20年的個人住房貸款。借款人系公司營銷處處長，隸屬于“管理人員”，故指標(biāo)得分為10分。按照總行“同一借款人在工行辦理房貸累計不得超過三筆，則計算收入還貸比時應(yīng)一并計入”的規(guī)定，該筆貸款采取按月等額本息還款法，月均還款4608元，加上己有房貸每月需還款3349元，借款人月均還款合計7957元，%，隸屬于“小于40%”，故指標(biāo)得分為25分。借款人購買房屋用于自住，且已有一套住房，故指標(biāo)得分為1分。三是職業(yè)穩(wěn)定性。借款人擁有一套住房、現(xiàn)值約為40萬元，但是尚有貸款余額25萬元；定期存單5萬元；維持家庭日常開支的現(xiàn)金和活期存款約5萬元，綜上所述，其家庭財產(chǎn)評估凈值約25萬元。經(jīng)查詢個人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為正常但曾有7次逾期記錄。Z={z1，z1，…，z13，}=WR={w1，w2，…，w13}*{r1，r2，…， r13}， ={*+*+*+*+*l+ *+*+*+*()+*+ *+*+*}={}因為Z={} 等級系數(shù)為0，故拒絕發(fā)放該筆貸款。擔(dān)保和保險制度則是針對違約事實而設(shè)計的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機(jī)制，是風(fēng)險管理的輔助性手段。參考文獻(xiàn)1 Keenan，Kim．Mortgage LoanostonLtd[M]．Corporate Governance．2007，32 Warfield．Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake[J]．Journal of International Accounting Research．2007，83 Forker．Corporate governance and disclosure quality[J]．Accounting and Business Research．2007，64 瑟夫辛基．商業(yè)銀行財務(wù)管理[M]．中國金融出版社．2007，25 萊恩．信用風(fēng)險管理[M]．中信出版社．2009，116 諾金．美國銀行業(yè)危機(jī)處置[M]．中國金融出版社．2008，57 李偉．中國住房金融資金籌措與風(fēng)險防范[M]．上海財經(jīng)大學(xué)出版社． 2007，108 何衛(wèi)東．中國房地產(chǎn)市場過熱與風(fēng)險預(yù)警[J]．財貿(mào)經(jīng)濟(jì)．2008，129 賈生華．個人住房抵押貸款違約風(fēng)險理論評述及其啟示[J]．海南金融．2007，810 福林．美國次貸危機(jī)對我國房貸市場發(fā)展的啟示[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)．2008，711 唐世超．次級貸款危機(jī)對我國住房信貸風(fēng)險控制的啟示[J]．財貿(mào)經(jīng)濟(jì)．2008，512 戴書文．美國次貸危機(jī)及對我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的警示[J]．淮南師范學(xué)院學(xué)報．2008，413 李虹．房抵押貸款信用風(fēng)險形成原因及對策研究[J]．中國房地產(chǎn)金融．2006，814 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謝。本文通過對造成我國個人住房貸款信用風(fēng)險的現(xiàn)象和根源作了制度層面和操作層面的探討，比照國外同行成熟的管理經(jīng)驗和我國的現(xiàn)實環(huán)境，提出了防范和轉(zhuǎn)移個人信用風(fēng)險的一些措施。根據(jù)總行“個人二房貸款成數(shù)不得超過7成”的規(guī)定，該筆貸款成數(shù)為7成。經(jīng)查詢個人信貸管理系統(tǒng)得知，借款人在工行已有一筆期限十年、金額30萬元的個人住房貸款，貸款余額25萬元，家庭財產(chǎn)評估凈值25萬元，則負(fù)債情況與家庭財產(chǎn)評估凈值的比值為1。借款人所屬外貿(mào)公司經(jīng)營效益較好，作為該公司的高管人員，借款人月收入達(dá)2萬元（包括基本工資和各種績效獎），故指標(biāo)得分為1。二是職務(wù)。該小區(qū)屬于封閉成熟居民區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化帶占地2000平方米，綠化水平較高，但樓間距較近且無車位；每個單元安裝了電子門和攝像頭，安全管理到位；水、電、煤氣配套設(shè)施較為齊全，故隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。據(jù)調(diào)查，借款人未辦理保險，故指標(biāo)得分為0分。借款人學(xué)歷為本科，隸屬于“高等教育”，故指標(biāo)得分為15。所以當(dāng)前我國在有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏、專業(yè)房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)不高、房地產(chǎn)評估制度缺失的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)加強內(nèi)部房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)和評估制度的建設(shè)，確保抵押房產(chǎn)價值的真實性。 建立有效平衡風(fēng)險與回報的經(jīng)營機(jī)制當(dāng)前在日益嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策與低利率的相互作用下，個人住房貸款將面臨違約率上升的風(fēng)險。為了實現(xiàn)這些原則，銀行有嚴(yán)格的資產(chǎn)負(fù)債比例管理條例，其中最主要的是規(guī)定了兩大比例：最低準(zhǔn)備金要求，其比率根據(jù)總資產(chǎn)的規(guī)模而定，以提高銀行抗御風(fēng)險的能力和資金的安全性；流資金比率，要求流動資產(chǎn)保持在總資產(chǎn)的75%以上，并根據(jù)現(xiàn)金收入流和支出流的變化作相應(yīng)調(diào)整。所以要遏制道德風(fēng)險就必須加大執(zhí)法力度，提高借款人的違約成本，使我國個人住房抵押貸款市場的發(fā)展真正建立在法制化的軌道上來。在目前總分行制的基礎(chǔ)上，總行以個人住房貸款政策制定和全行信用風(fēng)險管理為主。（2）個人住房貸款經(jīng)營部門主要負(fù)責(zé)市場營銷、客戶資料收集與整理、客戶服務(wù)、客戶溝通交流等。特點之一是，該保險以信用關(guān)系為保險標(biāo)的，即由保險人對信用關(guān)系的一方（借款人）因某種原因未能履行合同使信用關(guān)系另一方（貸款人）蒙受經(jīng)濟(jì)損失提供經(jīng)濟(jì)賠償。在實際操作中，兩種方法通常配合使用相互參照，以最大限度地保證結(jié)論的真實性和準(zhǔn)確性。 風(fēng)險估算信用評分是建立在個人信用檔案基礎(chǔ)上，對信用檔案所記載的消費者個人的有利和不利的信用記錄，對應(yīng)各種信用評分指標(biāo)賦予不同的分值，經(jīng)過信用評分模型的綜合計算而成[22]。該方法在各種經(jīng)營管理和預(yù)測決策中被普遍采用。增強全員風(fēng)險管理意識為支撐。對企業(yè)信用等級的評定也主要是由各個銀行自己進(jìn)行，評級的主觀性強。此時，抵押物價值也會因質(zhì)量或面積問題大打折扣，使銀行信貸資產(chǎn)很難全額受償。住宅的消費需求是指購買者愿意、能夠并且打算購買住宅且用于消費的數(shù)量，在這里“能夠”就是指支付能力[17]。應(yīng)該說，這種觀點有其正確的一面，但并不完全準(zhǔn)確。 保險體制有待發(fā)展抵押貸款房屋保險，屬于房地產(chǎn)融資保險的一種，是為了保障貸款資金安全而由貸款認(rèn)作相關(guān)投保的一種房地產(chǎn)保險。我國個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步較晚，當(dāng)前各項管理措施還很不完善，如果商業(yè)銀行管理者特別是基層管理者再不從思想上給予重視，不能從現(xiàn)在做起，則當(dāng)前的忽視必將會為將來大比例違約風(fēng)險暴露埋下隱患[14]。手續(xù)簡便：提供光大銀行認(rèn)可的擔(dān)保后，可在所購房產(chǎn)正式抵押登記前放款。商業(yè)銀行對用以抵押貸款的樓盤審查不嚴(yán)格，一些開發(fā)商“五證”不齊，不具備抵押貸款合同的主體資格，埋下了抵押房產(chǎn)的合法性隱患，同時導(dǎo)致一些樓盤抵押房產(chǎn)的他項權(quán)證2年以上都不能辦理；有的地區(qū)負(fù)責(zé)土地使用權(quán)證的土地管理部門、負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)證的房產(chǎn)管理部門各行其是，協(xié)調(diào)不佳，對于部分房產(chǎn)，在土地使用權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)不明確的情況下，房產(chǎn)管理部門便對房屋單獨辦理抵押登記，造成土地權(quán)利的不確定性，致使銀行在行使抵押權(quán)時存在一定的不確定性。個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險主要指商業(yè)銀行在項目決策、貸款審核、抵押登記、放款手續(xù)、貸后管理等環(huán)節(jié)，以及在簽訂合同、交納費用等程序中產(chǎn)生的操作性風(fēng)險[12]。在我國社會信用制度不健全、信用環(huán)境欠佳的情況下，影響個人住房抵押貸款風(fēng)險的根本因素是借款人信用，防止個人住房貸款風(fēng)險的關(guān)鍵也是借款人信用。當(dāng)前，銀行一般是要求開發(fā)商承擔(dān)從放款到辦好抵押這一段時期內(nèi)的階段性擔(dān)保，如果開發(fā)商信用較差，在借款人產(chǎn)生違約風(fēng)險后，不履行擔(dān)保義務(wù)，將對銀行的貸款產(chǎn)生重大風(fēng)險。（2）“假個貸”風(fēng)險。在實際的情況中，第二種“假按揭”比第一種要更加普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。指部分借款人偽造抵押擔(dān)保品，采取重復(fù)抵押、虛擬抵押、故意遺漏共有人等方式騙取貸款，致使商業(yè)銀行因此而產(chǎn)生損失的可能性。自營性個人住房貸款是指銀行運用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。銀行在追求價值最大化目標(biāo)下，必須處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險控制之間的關(guān)系，只有風(fēng)險可控條件下才是可持續(xù)的發(fā)展，只有經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的收益才是反映真實經(jīng)營效益的指標(biāo)。在個人住房貸款信用風(fēng)險宏觀及微觀的防范對策方面進(jìn)行了詳細(xì)的說明，并引人了工行大連分行個人貸款信用風(fēng)險案例分析。主要闡述了本文的研究背景、研究目的及意義、內(nèi)容及方法，并描述了國內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。當(dāng)前國內(nèi)對個人住房抵押貸款風(fēng)險的研究主要集中在如下一些方面。借鑒國外個人住房貸款的先進(jìn)經(jīng)驗，結(jié)合實際情況，對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行了研究，并且運用相關(guān)分析、比較分析等技術(shù)手段對樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析。 研究目的與意義 研究目的自20世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)市場逐步發(fā)展并迅速壯大，己逐漸成為推動各地區(qū)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。 improve China’s bank credit management level. Therefore, research on credit risk’s management of individual loan bee the realistic meaning and applicable. As the study on factors influencing the risk control of residential mortgage loan of mercial banks for main line on the basis of the research results and abroad this article starts with subject factors and environment factors of causing the risk of residential mortgage loan analyzes the key factors influencing the risk control of residential mortgage loan and the mechanism about the default risk resulted by these factors. With advanced foreign experiences in accordance with the actual conditions the author makes a research into the risk of residential mortgage loan of mercial