【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 源于中經(jīng)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)我國(guó)個(gè)人住房貸款在各大銀行貸款利率政策略有不同，下面是我國(guó) 5 大銀行分別對(duì)于首套、二套、三套房首付比例，利率水平，戶籍限制等的統(tǒng)計(jì)。具體情況如表 各銀行個(gè)人住房貸款情況。表 各銀行個(gè)人住房貸款情況中國(guó)銀行：農(nóng)業(yè)銀行：購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制首套 30% 最低上浮 10%二套 60% 最低上浮 20%三套 不辦理 不辦理省內(nèi)戶口均視為本地工商銀行：購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制首套 30% 基準(zhǔn)利率二套 60% 最低上浮 10%三套 不辦理 不辦理本市外戶口需要提供一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)或納稅證明等資料建設(shè)銀行：購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制首套 30%（單身 40%） 最低上浮 10%二套 60% 最低上浮 20%三套 不辦理 不辦理本市外戶口需要提供一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)或納稅證明等資料招商銀行：購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制首套 30% 上浮 5%10%二套 60% 上浮 10%15%三套 不辦理 不辦理本市外戶口需要提供一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)或納稅證明等資料(二) 我國(guó)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)地位我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的基礎(chǔ)是銀行傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)，其重要性不可質(zhì)疑，目前約占全國(guó) 70%信貸市場(chǎng)份額，是信貸業(yè)務(wù)中值得信賴的一部分?，F(xiàn)在銀行業(yè)均有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，并陸續(xù)提出更加便利的服務(wù)與低利率的政策，用激烈的競(jìng)爭(zhēng)來搶奪個(gè)人住房貸款客戶，所以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的開展是勢(shì)不可擋的。首先，個(gè)人住房貸款的優(yōu)勢(shì)是貸款期限最長(zhǎng)可達(dá) 30 年，利率較低，不存在轉(zhuǎn)貸、貸新還舊等繁瑣事物，客戶可以支付少量費(fèi)用使得銀行綜合運(yùn)營(yíng)成本降低。而對(duì)公貸款時(shí)間短，利率較高，不停的轉(zhuǎn)貸轉(zhuǎn)存，每轉(zhuǎn)一次都比較繁瑣費(fèi)用重復(fù)，銀行人力和資源浪費(fèi)。另一方面?zhèn)€人住房貸款面對(duì)整個(gè)社會(huì)，存款客戶多樣化，還有廣告效應(yīng)，還有利于調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)公業(yè)務(wù)集中性風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，一旦出現(xiàn)問題，銀行往往難以承受。其次，21 世紀(jì)以來，國(guó)家的福利分房政策停止，基本以貨幣形勢(shì)分配。這一政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人買房和建房，發(fā)放個(gè)人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸購(gòu)房次數(shù) 首付比例 利率水平 戶籍限制首套 30% 最低上浮 5%，開發(fā)商需承擔(dān)一部分費(fèi)用二套 60% 最低上浮 20%三套 不辦理 不辦理省內(nèi)戶口均視為本地政策。最后，由于時(shí)代的發(fā)展，公司的資金需求可以進(jìn)行發(fā)行股票或者債券方式獲得，貸款需求對(duì)于銀行來說競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈。但是小公司的經(jīng)營(yíng)管理，抗風(fēng)險(xiǎn)能力這些問題往往讓銀行不信任，所以很難得到行貸款。因此，傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)減少迅速，而且在接下來的新一代競(jìng)爭(zhēng)中，誰抓住了個(gè)人住房貸款，誰就占領(lǐng)了個(gè)人消費(fèi)信貸的大部分競(jìng)爭(zhēng)地位?？傊瑐€(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)是全國(guó)各個(gè)大小銀行的重中之重，隨著生活條件改善與全民素質(zhì)提高，提前消費(fèi)觀念也將深入人心，而個(gè)人住房貸款正式消費(fèi)信貸中最重要的一種，所以個(gè)人住房貸款的發(fā)展研究是非常必要的。我國(guó)對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率政策調(diào)整也是不曾間斷的。如表 表 我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款利率政策的演變過程時(shí)間 房貸利率調(diào)整政策2022 年 自 1995 年 7 月經(jīng)過連續(xù)八次降息后，商行個(gè)人房貸利率為 %。2022 年 5 年以下自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率由 %上升至 %的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 倍；5 年以上房貸利息由 %加到 %。2022 年 現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍（即 %） ，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高出 個(gè)百分點(diǎn)。2022 年 商業(yè)性個(gè)人房貸利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大為 倍，其他商業(yè)性貸款利率下限保持 倍不變。2022 年 商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍；最低首付款比例調(diào)整為 20%。資料來源：中國(guó)人民銀行網(wǎng)站三、我國(guó)個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因 (一 ) 我國(guó)個(gè)人住房貸款欠款形成的外部原因1. 源于借款人的原因（1）主動(dòng)違約。借款人故意違約以獲得比不違約更多的利益來減少損失，比如所購(gòu)買的房屋價(jià)格比買的時(shí)候低了很多，而不還貸款導(dǎo)致的懲罰比那個(gè)差價(jià)小，借款人就會(huì)選擇主動(dòng)違背合同約定。（2）被迫違約。被迫違約指借款人因?yàn)槟撤N自然或社會(huì)原因而喪失還款能力。自然原因主要包括借款人因疾病、車禍、洪水、雷電等意外事故導(dǎo)致傷殘，死亡等，從而無法償還貸款。社會(huì)原因主要是由于借款人失業(yè)等導(dǎo)致沒有收入來源，從而無力償還貸款。（3）個(gè)人住房貸款屬家庭負(fù)債行為。近年國(guó)內(nèi)離婚率逐年攀升居高不下，僅去年全國(guó)就有 196 萬人離婚，夫妻雙方由于對(duì)婚姻關(guān)系解體后的財(cái)產(chǎn)分配法律缺乏了解，無人承擔(dān)起還款責(zé)任或者喪失能力履行責(zé)任。2. 源于開發(fā)商的原因（1）開發(fā)商在資金短缺的情況下，以借款人的身份用非真實(shí)購(gòu)房交易獲得銀行個(gè)人住房貸款稱為假個(gè)貸，這樣的貸款不容易發(fā)現(xiàn)而且常有發(fā)生，在開發(fā)商借款人經(jīng)營(yíng)正常、還款及時(shí)的情況下難以發(fā)現(xiàn)，不過只要他們的資金鏈斷裂，就非常容易發(fā)生,其危害就會(huì)顯現(xiàn)。（2）開發(fā)商交付房產(chǎn)不及時(shí)，這樣的情況下購(gòu)房合同執(zhí)行困難，導(dǎo)致個(gè)人住房貸款合同也無法正常履行，然后借款人不按時(shí)還款從而損害到銀行的信貸資產(chǎn)。開發(fā)商所建房屋與合同描述不符，比如所建房屋存在質(zhì)量問題，面積不達(dá)標(biāo)與售前承諾不符，房產(chǎn)證拖延等種種問題，導(dǎo)致借款人可能拒絕繼續(xù)還款或解除住房買賣合同，進(jìn)而影響到銀行利益。還有開發(fā)商存有商業(yè)欺詐行為，如一房多賣，嚴(yán)重侵害借款人的利益導(dǎo)致借款人拒絕還款。(二) 銀行自身管理不足導(dǎo)致不良信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生1. 風(fēng)險(xiǎn)管理組織組成尚不健全最近幾年，我國(guó)各大商業(yè)銀行都進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)管理部門的創(chuàng)建、風(fēng)險(xiǎn)控制研究、風(fēng)險(xiǎn)管理體制改革等探索，但有效的風(fēng)險(xiǎn)防范體系還未組建完成。出現(xiàn)問題的原因主要有兩個(gè)方面:第一是部門的獨(dú)立方面，上級(jí)銀行對(duì)下級(jí)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部?jī)H有業(yè)務(wù)上方面管理的權(quán)限，下級(jí)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理部門不能獨(dú)自執(zhí)行；第二是從集中性來看，缺乏與國(guó)際先進(jìn)銀行擁有的各種專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理委員會(huì)，自身風(fēng)險(xiǎn)控制分別由自己負(fù)責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)管理職能的分離使風(fēng)險(xiǎn)的控制分析難以執(zhí)行，同時(shí)由于各業(yè)務(wù)分別設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，專業(yè)性較弱。2. 現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)部門設(shè)置模式不適應(yīng)根據(jù)目前銀行職能部門直線形勢(shì)使經(jīng)營(yíng)管理劃分，風(fēng)險(xiǎn)管理部門與其他職能部門平行，負(fù)責(zé)整個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理職能。銀行部門基本上屬于分權(quán)制管理模式，這種模式的缺點(diǎn)每一級(jí)別使短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)業(yè)務(wù)的展開導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)控制減少，使風(fēng)險(xiǎn)管理部門效果減少，而上級(jí)職能部門對(duì)下一級(jí)分支行影響減少。3. 銀行內(nèi)部管理不健全風(fēng)險(xiǎn)控制是商業(yè)銀行永恒的主題。銀行業(yè)作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制能力的強(qiáng)弱是評(píng)價(jià)一家商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，是檢驗(yàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、價(jià)值創(chuàng)造力的關(guān)鍵因素。但是現(xiàn)在銀行內(nèi)部管理的不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，首先個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制手段不完善?，F(xiàn)行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程依就是申請(qǐng)、批準(zhǔn)，發(fā)放和貸后管理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，銀行應(yīng)遵循先評(píng)估再發(fā)放，而不是出現(xiàn)問題后再著急。我國(guó)銀行至今尚無一套完整的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，也沒有這方面的專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)可以依靠，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制能力較差。其次現(xiàn)行個(gè)人住房貸款操作辦法中對(duì)貸后管理方面要求不嚴(yán)，貸后跟蹤考查標(biāo)準(zhǔn)不明確，貸款之后銀行對(duì)房屋使用情況和借款人經(jīng)濟(jì)收入變化不注意，貸后管理制度形同虛設(shè)。4. 個(gè)人信用防范制度存在缺陷個(gè)人信用制度、擔(dān)保、保險(xiǎn)制度、社會(huì)保障制度是分散、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的良好手段，在我國(guó)的大環(huán)境和制度下風(fēng)險(xiǎn)防范效果不明顯。目前我國(guó)尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，個(gè)人信用檔案缺乏，個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制沒有完整建立，缺乏明確的個(gè)人信用記錄和專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)于個(gè)人家庭的負(fù)債財(cái)務(wù)情況關(guān)注度不高，個(gè)人財(cái)產(chǎn)和收入不透明。在個(gè)人住房貸款發(fā)生時(shí)，商業(yè)銀行根據(jù)借款人身份和個(gè)人收入證明進(jìn)行判斷和決策，對(duì)個(gè)人的信用調(diào)查是自我陳述和單位資料證明，比較容易作假而不一定是真實(shí)的記錄，由此帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。四、個(gè)人住房貸款不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題(一) 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款狀況個(gè)人住房貸款發(fā)展是和房地產(chǎn)業(yè)同時(shí)發(fā)展起來的，住房貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大在銀行中資產(chǎn)比例也隨之增大，并且商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人房貸業(yè)務(wù)較為信任所以將其作為重點(diǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。1997 到 2022 年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額增加了近 33 倍，但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款中也出現(xiàn)了不少不良貸款。從另一方面說，個(gè)人住房貸款有面積分散、技術(shù)性強(qiáng)、期限長(zhǎng)等問題，潛在風(fēng)險(xiǎn)明顯。要是商業(yè)銀行不注重對(duì)于不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，緊接著個(gè)人住房貸款的發(fā)展帶動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)問題反而會(huì)變的困難重重。所以，我們要把個(gè)人住房貸款中的不良信貸風(fēng)險(xiǎn)管理作為重中之重。如表 4表 2022 年商業(yè)銀行不良貸款情況表單位：億元、％第一季度 第二季度 第三季度 第四季度余額 占全部貸款比例余額 占全部貸款比例余額 占全部貸款比例余額 占全部貸款比例不良貸款其中：次級(jí)類貸款 可疑類貸款 損失類貸款不良貸款分機(jī)構(gòu)主要商業(yè)銀行國(guó)有商業(yè)銀行股份制商業(yè)銀行城市商業(yè)銀行