【文章內(nèi)容簡介】 從業(yè)人員出于個人利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而未指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)材料不真實、誤導(dǎo)貸款審批。更嚴(yán)重的是個別經(jīng)辦人員知法犯法，利用職權(quán)以貸謀私，與借款人內(nèi)外勾結(jié)，偽造相關(guān)材料，騙取銀行資金。舉例說明， 2021 年 ，原工商銀行北京分行東長安街分理處營運主任郭群鎖因未經(jīng)受住利益誘惑 ， 以假存單騙取存款 6050 萬 ，然后將銀行存款挪用于炒股或轉(zhuǎn) 入企業(yè)賬戶，被 發(fā)現(xiàn)后一直潛逃在外，給銀行造成重大損失，日前，郭群鎖被北京市二中院以金融憑證詐騙罪判處無期徒刑這說明，銀行內(nèi)控管理存在很大漏洞 。 目前，銀行多專注于防控來自外部的風(fēng)險，而內(nèi)部的人員管理卻流于形式。 信用風(fēng)險 信用風(fēng)險指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收責(zé)任而造成的風(fēng)險，這種無力履行交收責(zé)任的原因往往是破產(chǎn)或其他嚴(yán)重的財務(wù)問題。借款人的信用風(fēng)險仍然較大，主要表現(xiàn)為主動違約風(fēng)險和被動違約風(fēng)險。主動違約風(fēng)險是指貸款購房者本身具有還本付息能力，卻主觀上故意違約或和同第三方一起采取欺詐手 段，以個人住房貸款的名義騙取銀行信貸資金。被動違約風(fēng)險即理性違約是指在住房貸款還款期內(nèi)，貸款購房者在自身經(jīng)濟(jì)狀況正常的情況下，因經(jīng)濟(jì)理性而從某一時刻起違反個人住房貸款合同規(guī)定，終止繼續(xù)履行合同規(guī)定的義務(wù)，給合同銀行造成損失的行為。例如美國的次貸抵押貸款危機(jī)， 其中允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。一些貸款機(jī)構(gòu)甚至推出了 “零文件”的貸款方式，即借款人可以且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關(guān)償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。一些在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的 借款人也被給予了購房貸款。最終在 2021 年由于多次利率上調(diào)，借款人的理性違約或無償還能力引爆了美國的次貸危機(jī)。 利率風(fēng)險 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風(fēng)險管理研究 第 7 頁 共 22 頁 利率風(fēng)險主要是指利率變動給銀行帶來的風(fēng)險。目前在銀行的個人住房按揭貸款品種全部采用了浮動利率。由于利率的上調(diào)，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會導(dǎo)致違約的發(fā)生。 開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險 在住房按揭業(yè)務(wù)中，開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質(zhì)量問題，開發(fā)商能否如期取得房產(chǎn)證等 ，都會直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進(jìn)而影響到借款人如期向銀行歸還按揭貸款的主動性和積極性。目前假按揭是對銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險源?！凹侔唇摇辈灰哉鎸嵸彿繛槟康模ㄟ^虛假銷售套取銀行貸款。下面的例子讓我們更加了解假按揭風(fēng)險。 假按揭普遍存在 ， 2021 年 4 月中行 6 億騙貸案只是冰山一角。 北京“森豪公寓”的開發(fā)商──北京華運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以員工名義，虛構(gòu)房屋買賣合同，提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款，并將按揭得到的資金移至外地，致使該項目的工程停工，形成爛尾工程。這就是 開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。 抵押物引發(fā)的風(fēng)險 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，抵押物必然面對升值風(fēng)險或貶值風(fēng)險。抵押物升值，對貸款違約風(fēng)險的壓力較小，而抵押物貶值引起貸款產(chǎn)生違約風(fēng)險的概率增大。 目前主要的抵押風(fēng)險包括三個方面，分別是重復(fù)抵押風(fēng)險，抵押物處置風(fēng)險和抵押登記風(fēng)險。 市場風(fēng)險 近年房價一直高攀不斷，隨著宏觀調(diào)控政策的出臺和國家對房價的調(diào)控，市場的房價在不斷高攀的同時，也面臨隨時調(diào)整和下跌的風(fēng)險。房地產(chǎn)價格大幅下跌的一個直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)造成信貸資金回收困難。例如圖 ， 圖中 2021 年 中國房價一直攀升，房價同比從 6℅增長到接近 12℅。 2021 年初開始房價開始下跌，房價同比下降到接近 2℅。銀行的市場風(fēng)險就開始慢慢顯現(xiàn)出來了。房價飛漲會造成房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生虛假繁榮的現(xiàn)象。而許多借款人也會由于房價的下跌，出現(xiàn)資金回籠問題，或者出現(xiàn)理性違約的現(xiàn)象，商業(yè)銀行的信貸資金回收就很困難，出現(xiàn)壞賬或者資金回收周期長的情況。 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風(fēng)險管理研究 第 8 頁 共 22 頁 圖 20212021 年中國房價同比漲幅走勢圖 [9] 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風(fēng)險管理研究 第 9 頁 共 22 頁 3 我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的風(fēng)險分析 我國商業(yè)銀行內(nèi)部原因風(fēng)險分析 在個人住房貸款的違約風(fēng)險 中，銀行制度不落實，自身審查不嚴(yán)，業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，資信評定不科學(xué)，以及內(nèi)部人員存在道德風(fēng)險等問題屢見不鮮。尤其是在當(dāng)前，由于 我國內(nèi)個人征信系統(tǒng)尚 不完善，商業(yè)銀行面對成千上百的購房貸款申請者，僅現(xiàn)有的信用評定技術(shù)和管理模式，將很難全面評價借款人的借貸風(fēng)險。有些地方商業(yè)銀行風(fēng)險管理意識淡泊，管理技術(shù)缺乏，貸款“三查”制度即貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查流于形式，內(nèi)控管理和防范工作嚴(yán)重缺位，貸款發(fā)放后不能對借款人進(jìn)行有效監(jiān)控，當(dāng)借款人貸款逾期形成壞帳后，又不能及時采取有效措施進(jìn)行債權(quán)保全，致使銀行風(fēng)險增加。 操作風(fēng)險的原因 在貸款審查過程中，若銀行經(jīng)辦信貸員風(fēng)險意識不強(qiáng)，警惕性不高，對借款人的真實身份、收入情況、家庭狀況等相 關(guān)情況了解不詳細(xì)，對相關(guān)材料的真實性、合法性審查不嚴(yán)，流于形式。 對有瑕疵的材料沒有深入調(diào)查核實，甚至為了擴(kuò)大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，將會埋下風(fēng)險隱患。 銀行 忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性 , 從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏 ,從而影響合同本身的法律效力 ,在法律認(rèn)定時產(chǎn)生糾紛 。 在實際貸后管理工作中往往存在 前后臺人員資料移交配合不力，抵押物管 理不規(guī)范，貸款管理體制不健全 ， 前后臺業(yè)務(wù)操作不分離，對大額貸款和風(fēng)險高的貸款品種沒有進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸款后評價，導(dǎo)致貸款決策失誤。由于個人貸款資料不夠全面和連續(xù)，會導(dǎo)致銀行相關(guān)風(fēng)險預(yù)警遲鈍，采取措施速度緩慢 等等 。 道德風(fēng)險的原因 個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風(fēng)險管理研究 第 10 頁 共 22 頁 德風(fēng)險。內(nèi)部道德風(fēng)險主要原因是指銀行信貸從業(yè)人員道德素質(zhì)不夠高，在集體利益和個人利益之間，以自己個人利益為高。銀行內(nèi)部管理不規(guī)范，沒有約束 高管人員的經(jīng)營行為的明確制度。 銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)下 放指標(biāo)，并作為銀行放貸工作人員業(yè)績考核的一項指標(biāo)，與工作人員的年終獎金掛鉤 ，就很容易催生工作人員的道德風(fēng)險，促使放貸工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)商相 勾結(jié)，合謀騙取銀行的貸款資金。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。包括借款人由 于 財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄還款反而能帶來更大利益而導(dǎo)致違約。 信用風(fēng)險的原因 主要的原因是目前我國尚未建立起一套完備的個人信用制度。主動違約風(fēng)險原因主要來自兩個方面，一方面是個人為了從銀行騙取資金，而套用個人住房貸款的名義，一旦獲得貸款，就不會按時歸還貸款本息。另一方面是開發(fā)商為了獲得低利率的個人住房貸款（或者為了炒作住房價格）而虛構(gòu)“購房者”騙取銀行個人住房貸款，由于這些購房者都是虛構(gòu)的，根本沒有獲取貸款資金的需求，因此，最終將導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)違約風(fēng)險。這種風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因是我國當(dāng)前個人信用體系尚不完善，商業(yè)銀行和購房者之間的信息不對稱，商業(yè)銀行不能有效地區(qū)別真實的購房需求和虛假 的購房需求，整個社會不能對違約者進(jìn)行有效的懲罰，放任了虛假購房者的違約行為。被動違約風(fēng)險的原因是我國現(xiàn)在尚處在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，經(jīng)濟(jì)體制還不完善，各種社會保障制度還不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素也較多，如借款人失業(yè)、意外身故或喪失勞動能力等，都可能減少甚至終止個人收入。目前購房者在按揭住房時只對住房標(biāo)的物購買財產(chǎn)保險，并且指定銀行為保險受益人，但是就缺少購買借款人人身保險，如果借款人發(fā)生意外事故，勢必會影響到借款人的還款能力，使商業(yè)銀行遭受個人住房貸款的違約風(fēng)險。 利率風(fēng)險的原因 2021 年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施， 2021 年 10 月，央行宣布了 9年來的首次“加息”， 05 年 3 月 7 日，央行又取消了個人住房優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。當(dāng)前銀行執(zhí)行的 5 年期以上的個人住房貸款利率比之前高出 個百分點。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風(fēng)險管理研究 第 11 頁 共 22 頁 提升的情況下，借款人由于財務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會導(dǎo)致違 約的發(fā)生，利率風(fēng)險就會加大。 我國商業(yè)銀行外 部原因風(fēng)險分析 除了商業(yè)銀行內(nèi)部原因的風(fēng)險，還有銀行外部原因的風(fēng)險。開發(fā)商的信用，借款人的還款意愿，假按揭風(fēng)險，抵押物的重復(fù)抵押與登記情況，再加上市場政策等環(huán)境影響，在我國商業(yè)銀行潛伏著重大的風(fēng)險隱患。只解決銀行自身的不足是不夠的，還要加強(qiáng)外部風(fēng)險的防范和控制管理。 開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險原因 因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導(dǎo)致的違約案例一直不斷。假按揭產(chǎn)生的主要原因是 :一是