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個人住房貸款風險及與對策探討(編輯修改稿)

2024-07-22 00:18 本頁面
 

【文章內容簡介】 貸款,因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多,如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產開發(fā)商環(huán)境的變化等等,都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。 (二)信貸風險 開發(fā)商惡意欺詐行為,隱瞞真相或其他不正當手段,住房面積縮小,以次充好,抬高房價,造成購房者的損失,導致購房者抵觸情緒大,而拖欠貸款。 開發(fā)商沒有履行承諾,未及時完成消防等配套工程,推遲入伙。 開發(fā)商尚欠繳地價、配套費,拖欠工程款,未辦妥房產證,使部分業(yè)主拖欠貸款,放棄供樓,造成信貸風險。 開發(fā)商為了售樓,過度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議,由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款,使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 物業(yè)管理不善,造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛,使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風險。 (三)銀行的流動性風險 對于銀行來說,個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高,可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現(xiàn)就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高,現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的,但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內,對這個缺口進行管理,就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗,個人住房貸款比重接近或達到18%一20%時,商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產規(guī)模較小、資產種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說,實際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。 從成熟市場的經(jīng)驗看,住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合,形成一個”資產池”。以這個“資產池”產生的現(xiàn)金流為基礎,經(jīng)過信用提升和信用評級以后,向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券,其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。(四)融資風險 房地產行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè),其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產銀行融資構成中,基于房地產開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性,考慮到房地產開發(fā)貸款的風險程度相對較高,因而中國人民銀行對房地產開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。 與此形成對照的是,個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大,因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務領域,有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道,使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。 (五)個人住房貸款的潛在風險 對于個人住房貸款這種新金融業(yè)務,商業(yè)銀行一向把它當作一種低風險貸款來發(fā)展,以致只看到它的利潤,而沒有注意到它的風險,更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性,它可以使銀行倒閉,金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機,這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。 利率風險是指在貸款合同期內,由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款,發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟活動中,存在大量的不確定因素,如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化,從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定,使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低,年利率5.04%(2002年2月21日起),而且是15年到30年的長期貸款,一旦貨幣政策緊縮,存款利率提高,銀行幾乎沒有利潤,甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 個人住房貸款市場的不規(guī)范,銀行
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