個人住房貸款風險及與對策探討(編輯修改稿)
2024-07-22 00:18 本頁面
【文章內容簡介】 貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產開發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風險。 （二）信貸風險 開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價，造成購房者的損失，導致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 開發(fā)商沒有履行承諾，未及時完成消防等配套工程，推遲入伙。 開發(fā)商尚欠繳地價、配套費，拖欠工程款，未辦妥房產證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風險。 開發(fā)商為了售樓，過度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風險。 （三）銀行的流動性風險 對于銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會帶來流動性風險。流動性風險的具體表現(xiàn)就是銀行資產結構中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內存在資產負債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應當控制在一定的比率范圍之內，對這個缺口進行管理，就是商業(yè)銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18％一20％時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。對于一些資產規(guī)模較小、資產種類較為單一的部分城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨到流動性問題。 從成熟市場的經(jīng)驗看，住房按揭貸款證券化實際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可以預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個”資產池”。以這個“資產池”產生的現(xiàn)金流為基礎，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。（四）融資風險 房地產行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產銀行融資構成中，基于房地產開發(fā)貸款與個人住房貸款的不同風險收益特性，考慮到房地產開發(fā)貸款的風險程度相對較高，因而中國人民銀行對房地產開發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。 與此形成對照的是，個人住房貸款在消費信貸中的比重正在增大，因為個人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務領域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個人住房貸款可能成為房地產企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭取的融資渠道，使得房地產融資的風險向個人住房貸款中轉移。當前房地產融資中的一些“假按揭”貸款就是一個代表性的現(xiàn)象。 （五）個人住房貸款的潛在風險 對于個人住房貸款這種新金融業(yè)務，商業(yè)銀行一向把它當作一種低風險貸款來發(fā)展，以致只看到它的利潤，而沒有注意到它的風險，更是忽視了它的潛在風險。其實它的潛在風險更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機，這在美國的20世紀80年代和日本的20世紀90年代都出現(xiàn)過類似的情況。下面分析一些個人住房貸款的潛在風險。 利率風險是指在貸款合同期內，由于市場利率變動而導致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟活動中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會發(fā)生變化，從而引起金融市場上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會因此遭受損失形成利率風險。個人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒有利潤，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 個人住房貸款市場的不規(guī)范，銀行
黨政相關相關推薦
鄂ICP備17016276號-1