個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及與對(duì)策探討(編輯修改稿)
2024-07-22 00:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問(wèn)題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商環(huán)境的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）信貸風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房?jī)r(jià)，造成購(gòu)房者的損失，導(dǎo)致購(gòu)房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。 開(kāi)發(fā)商尚欠繳地價(jià)、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。 開(kāi)發(fā)商為了售樓，過(guò)度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開(kāi)發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。 物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。 （三）銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房信貸等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。 商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對(duì)這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類(lèi)較為單一的部分城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始面臨到流動(dòng)性問(wèn)題。 從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化實(shí)際上是一種新型住宅融資方式。銀行將缺乏流動(dòng)性但未來(lái)現(xiàn)金流量可以預(yù)測(cè)的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個(gè)”資產(chǎn)池”。以這個(gè)“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用提升和信用評(píng)級(jí)以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來(lái)源于按揭貸款購(gòu)房人支付的本金和利息。（四）融資風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴(lài)程度明顯高于一般的工商行業(yè)。在房地產(chǎn)銀行融資構(gòu)成中，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款的不同風(fēng)險(xiǎn)收益特性，考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)較高，因而中國(guó)人民銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款提出了更高的監(jiān)管要求。 與此形成對(duì)照的是，個(gè)人住房貸款在消費(fèi)信貸中的比重正在增大，因?yàn)閭€(gè)人住房貸款通常是商業(yè)銀行積極拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有的還享有利率的優(yōu)惠。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭(zhēng)取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。當(dāng)前房地產(chǎn)融資中的一些“假按揭”貸款就是一個(gè)代表性的現(xiàn)象。 （五）個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于個(gè)人住房貸款這種新金融業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行一向把它當(dāng)作一種低風(fēng)險(xiǎn)貸款來(lái)發(fā)展，以致只看到它的利潤(rùn)，而沒(méi)有注意到它的風(fēng)險(xiǎn)，更是忽視了它的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)它的潛在風(fēng)險(xiǎn)更有危害性，它可以使銀行倒閉，金融系統(tǒng)出現(xiàn)危機(jī)，這在美國(guó)的20世紀(jì)80年代和日本的20世紀(jì)90年代都出現(xiàn)過(guò)類(lèi)似的情況。下面分析一些個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期內(nèi)，由于市場(chǎng)利率變動(dòng)而導(dǎo)致借款人提前償還貸款，發(fā)生理性違約行為。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，存在大量的不確定因素，如資金的供給需求、通貨膨脹率等都會(huì)發(fā)生變化，從而引起金融市場(chǎng)上的變化。有可能使借款人做出提前還貸或清償貸款的決定，使銀行貸方會(huì)因此遭受損失形成利率風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長(zhǎng)期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的不規(guī)范，銀行
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