【文章內(nèi)容簡介】 押的，報(bào)告書中住房價(jià)格、面積、地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等關(guān)鍵內(nèi)容是否表述清楚。 （2）采取保證擔(dān)保的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗(yàn)貸款保證人同意提供保證的書面承諾及保證人資信證明材料是否真實(shí)、有效等。保證材料的審查要求參見本手冊第三篇第三章《信貸擔(dān)保》。 對借款申請人的資信進(jìn)行調(diào)查借款申請人資信調(diào)查，主要是對借款申請人的主體資格、償債能力、還款意愿、信用記錄情況等進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：重點(diǎn)判斷借款人是否具備完全民事行為能力，核實(shí)借款人的年齡及健康狀況。貸前調(diào)查人通過與借款人面談、電話查詢、審查借款人提供的收入證明材料等方式，按照審慎原則，核實(shí)借款人的家庭收入情況，并將借款人家庭的薪資、財(cái)產(chǎn)等收入折算成月收入；同時(shí)調(diào)查借款人家庭支出情況，了解借款人正常的除購房貸款以外的消費(fèi)支出、債務(wù)支出情況；以月總收入減去月總支出得到借款人家庭的月凈收入，確定借款人負(fù)債能力。貸前調(diào)查人要通過訪談、電話調(diào)查、行內(nèi)外信息系統(tǒng)等多渠道調(diào)查借款申請人信用紀(jì)錄是否良好、是否有還貸意愿、是否有不良記錄；要充分利用本行共享信息，調(diào)查了解借款申請人與我行的歷史往來，如信用卡對賬單、個(gè)人活期儲蓄賬戶往來記錄、貸款償還情況記錄等。對借款人借款購買多套住房或已有其他負(fù)債的，要調(diào)查借款人的還款記錄，并對其負(fù)債能力進(jìn)行全面測評；，在測算其還款能力時(shí)，還要對其所購買商業(yè)用房的經(jīng)營前景、經(jīng)營收入進(jìn)行分析預(yù)測；，對借款申請人的資信進(jìn)行測評（個(gè)人信貸系統(tǒng)上線后進(jìn)行）。 對借款申請人購房行為的真實(shí)性進(jìn)行調(diào)查貸款調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請人購房行為的真實(shí)性，對存在虛假購房行為套貸的，不予貸款。對出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查：。例如，借款申請人為項(xiàng)目開發(fā)商、建筑施工單位、建材供應(yīng)商、銷售代理商的職工、親屬，或者收入證明由同一單位開出，或者來自于異地同一地區(qū)等；，所提供工作單位不存在或者查無此人；；；；。，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）抵押物的合法性。包括調(diào)查抵押物是否屬于《擔(dān)保法》及其司法解釋規(guī)定且我行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍； （2）抵押人對抵押物占有的合法性。包括抵押物已設(shè)定抵押權(quán)屬情況，抵押物權(quán)屬情況是否符合設(shè)定抵押的條件，借款申請人提供的抵押物是否為抵押人所擁有，財(cái)產(chǎn)共有人是否同意抵押，抵押物所有權(quán)是否完整； （3）抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。包括抵押物是否真實(shí)存在、存續(xù)狀態(tài)，交易價(jià)格是否合理。對于個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款項(xiàng)下的抵押房產(chǎn)，或其他貸款品種中建設(shè)銀行認(rèn)為需要評估的抵押物，要檢查其是否經(jīng)我行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)對其抵押物價(jià)值進(jìn)行了評估，以及評估方法是否科學(xué)、評估結(jié)果是否合理。對抵押物交易價(jià)格或評估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)格的，調(diào)查人可要求經(jīng)建設(shè)銀行認(rèn)可的兩家以上的評估機(jī)構(gòu)重新評估。 ，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的有價(jià)證券是否在我行個(gè)人住房貸款辦法規(guī)定的范圍內(nèi)，是否有偽造跡象?？梢杂糜趥€(gè)人住房貸款質(zhì)押的權(quán)利憑證包括1999年以后（含1999年）財(cái)政部發(fā)行的憑證式國債、國家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、單位定期存單、個(gè)人定期儲蓄存款存單； （2）出質(zhì)人對質(zhì)押權(quán)利占有的合法性。包括調(diào)查權(quán)利憑證上的所有人與出質(zhì)人是否為同一人，出質(zhì)人是否具有處分有價(jià)證券的權(quán)利； （3）質(zhì)押權(quán)利條件。包括調(diào)查有價(jià)證券的價(jià)值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配，質(zhì)物共有人是否同意質(zhì)押。，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）保證人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋規(guī)定，具備保證資格；（2）保證人與借款人的關(guān)系；（3）核實(shí)保證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否具有保證意愿并確知其保證責(zé)任；（4）保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證人資格、是否具有代償能力。如果保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在我行黑名單之列、有重大違法行為損害我行利益的，不得作為保證人；對住房置業(yè)擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保的，要對住房置業(yè)擔(dān)保公司的營業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營狀況、或有負(fù)債、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力；對開發(fā)商提供階段性保證擔(dān)保的，要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況（主要包括履行擔(dān)保責(zé)任情況、履約情況等）、財(cái)務(wù)狀況、高級領(lǐng)導(dǎo)層變動情況、是否卷入糾紛、與我行合作情況（主要包括是否在我行有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、以前合作是否順利等）、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行調(diào)查。（5）保證人為自然人的，應(yīng)要求保證人提交相關(guān)材料，包括基本情況、經(jīng)濟(jì)收入和財(cái)產(chǎn)證明等。貸前調(diào)查人可以采取與保證人面談、電話訪談、實(shí)地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的基本情況、擔(dān)保意愿、擔(dān)保能力、信用情況等。貸前調(diào)查人必須至少直接與保證人面談一次，通過面談了解情況、告知其擔(dān)保責(zé)任與履行的方式，并將談話內(nèi)容作書面面談記錄，由貸前調(diào)查人和保證人當(dāng)面簽字后存檔作為貸款審批依據(jù)。 填寫調(diào)查審批表貸前調(diào)查完成后，貸款調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行整理、分析，填寫《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》，提出是否同意貸款的明確意見及貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、需落實(shí)的貸前條件、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔(dān)保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料和面談記錄等一并送貸款審核人員進(jìn)行貸款審核。 貸款審核 審核部門和人員個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)在經(jīng)營部門設(shè)立貸款審核崗。貸款審核人應(yīng)由經(jīng)營部門信貸主管擔(dān)任。 審核內(nèi)容及要求貸款審核人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性和真實(shí)性審查，對貸款調(diào)查人提交的《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審核人認(rèn)為需要補(bǔ)充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進(jìn)一步落實(shí)。貸款審核人對貸款調(diào)查人提交的材料和調(diào)查內(nèi)容的真實(shí)性有疑問的，需安排其他貸款調(diào)查人進(jìn)行核實(shí)或重新調(diào)查。貸款審核人審核完畢后（審核時(shí)間應(yīng)控制在1個(gè)工作日之內(nèi)），應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》上簽署審核意見，連同申請材料、面談記錄、《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》等一并送交貸款審批人進(jìn)行審批。 貸款審批 貸款審批人個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行專職貸款審批人審批制度。凡轉(zhuǎn)授有個(gè)人住房貸款審批權(quán)的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)設(shè)立貸款審批崗，按照總行有關(guān)規(guī)定選拔、配備貸款審批牽頭人和專職貸款審批人，嚴(yán)格按規(guī)定的程序與權(quán)限審批個(gè)人住房貸款。 審批流程 組織報(bào)批材料個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營部門負(fù)責(zé)報(bào)批材料的組織。報(bào)批材料具體包括：《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)報(bào)批材料清單》、《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表》、《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請書》、個(gè)人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定借款人須提供的材料等。申報(bào)審批前，經(jīng)營主責(zé)任人應(yīng)認(rèn)真審閱申報(bào)材料，審定報(bào)批材料的真實(shí)性、完整性和有效性。對同意按照申報(bào)方案辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營主責(zé)任人應(yīng)在《中國建設(shè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表》相應(yīng)位置簽字確認(rèn)。各級信貸審批部門負(fù)責(zé)本級行權(quán)限內(nèi)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的審批受理。未專設(shè)信貸審批部門而又有個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，確定相應(yīng)信貸管理后臺部門和科室負(fù)責(zé)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。 貸款審批人依據(jù)建設(shè)銀行各類個(gè)人住房貸款辦法及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策或行業(yè)投向政策，從建設(shè)銀行利益出發(fā)審查每筆個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟(jì)性，根據(jù)借款人的償付能力以及抵押擔(dān)保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)給建設(shè)銀行帶來的收益和風(fēng)險(xiǎn)。貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進(jìn)行審查： ；；、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定； 、合法、有效； 、對借款人資信狀況的評價(jià)分析以及所提貸款建議是否準(zhǔn)確、合理； ； 。 提出審批意見貸款審批人對個(gè)貸業(yè)務(wù)的審批意見類型為同意、否決二種。1. “同意”表示完全同意按申報(bào)的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔(dān)保方式等各項(xiàng)要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。2. “否決”表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說明具體理由。，貸款審批人直接在《個(gè)人信貸業(yè)務(wù)申報(bào)審批表》上簽署審批意見。采用雙人審批方式時(shí)，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。，只有當(dāng)兩名貸款審批人同時(shí)簽署“同意”意見時(shí)，審批結(jié)論意見方為“同意”。，起草貸款批復(fù)文書，由貸款審批牽頭人審定簽發(fā)并負(fù)責(zé)（采用單人審批方式時(shí)，由有權(quán)專職貸款審批人審定簽發(fā)并負(fù)責(zé)）。貸款批復(fù)文書應(yīng)加蓋審批行印章，一級分行審批的貸款批復(fù)文書應(yīng)采用正式發(fā)文。、信貸品種、金額、期限、擔(dān)保方式、還款方式等必要的要素信息。在同時(shí)有多筆業(yè)務(wù)時(shí)，貸款批復(fù)文書可以以表式的形式匯總下達(dá)。，申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）認(rèn)為有充分的理由時(shí)，可向原信貸審批部門提請重新審議（稱為復(fù)議），但申請復(fù)議時(shí)申報(bào)機(jī)構(gòu)（部門）須針對前次審批提出的不同意理由補(bǔ)充相關(guān)資料，原信貸審批部門有權(quán)決定是否安排對該筆業(yè)務(wù)的復(fù)議。 提請復(fù)議的業(yè)務(wù)，申報(bào)及審批流程和新業(yè)務(wù)相同。對原申報(bào)業(yè)務(wù)報(bào)批材料中已提供的材料，可不重復(fù)報(bào)送。 審批意見落實(shí)信貸經(jīng)營部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作： ，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔；，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審核、審批程序； ，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。 貸款發(fā)放個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)立貸款發(fā)放崗，負(fù)責(zé)已審批同意的貸款的簽約與發(fā)放工作。貸款發(fā)放崗位人員可由貸前調(diào)查人兼任。對經(jīng)審批同意的貸款，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)首先通知借款申請人以及其他有關(guān)簽約人，確認(rèn)簽約時(shí)間。 填寫合同貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)根據(jù)審批意見確定應(yīng)使用的合同文本并填寫合同。在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)當(dāng)注意以下問題： ；必要時(shí)各一級分行可根據(jù)實(shí)際情況對總行制定的合同文本個(gè)別條款進(jìn)行統(tǒng)一修改、補(bǔ)充，統(tǒng)一適用于該行所轄區(qū)域，經(jīng)本行法律部門審核后報(bào)總行備案，但不得因單筆業(yè)務(wù)對合同文本條款進(jìn)行修改。對單筆貸款有特殊要求的，可以在合同中的其他約定事項(xiàng)中約定。 ①采取抵押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與抵押人簽訂《個(gè)人住房借款抵押合同》；②采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與出質(zhì)人簽訂《個(gè)人住房借款質(zhì)押合同》；③采取保證擔(dān)保方式的，要與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，與保證人簽訂《個(gè)人住房借款保證合同》； ④采取抵押加階段性保證方式的，要與借款人、保證人簽訂《個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。 、規(guī)范、要素齊全、數(shù)字正確、字跡清晰、不錯漏、不潦草，防止涂改。 ，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實(shí)際情況不準(zhǔn)備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；對有多個(gè)空白欄如“其他約定事項(xiàng)”等，對不填的和未選的空白欄，應(yīng)加蓋“以下空白”字樣的印章。、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款方式、劃款方式等有關(guān)條款要與貸款最終審批意見一致。 審核合同，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。 、準(zhǔn)確性、合規(guī)性，主要包括：文本書寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否與審批意見一致；合同條款填寫是否齊全、準(zhǔn)確；文字表達(dá)是否清晰；主從合同及附件是否齊全等。，并建立復(fù)核記錄，交由合同填寫人員簽字確認(rèn)。 簽訂合同合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人（包括共同借款人）、擔(dān)保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。 ，應(yīng)履行充分告知義務(wù)，告知借款人（包括共同借款人）、保證人等合同簽約方關(guān)于合同內(nèi)容、權(quán)利義務(wù)、還款方式以及還款過程中應(yīng)當(dāng)注意的問題等。、擔(dān)保人為自然人的，應(yīng)當(dāng)面核驗(yàn)簽約人身份證明之后由簽約人當(dāng)場簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。對保證人為法人的，保證方簽字人應(yīng)為其法定代表人或其授權(quán)代理人，授權(quán)代理人必須提供有效的書面授權(quán)文件。 ，應(yīng)要求抵押物共有人當(dāng)面在《個(gè)人住房借款抵押合同》或者《個(gè)人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》上簽字。抵押人如未婚或離婚后尚未再婚，對個(gè)人住房貸款相關(guān)合同采用公證方式的，在公證筆錄中要求增加詢問借款人婚姻狀況的內(nèi)容；對個(gè)人住房貸款相關(guān)合同未采用公證方式的，應(yīng)要求借款人出具本人未婚或離婚后尚未再婚情況的簽字聲明，在聲明中明確“本人對聲明內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對由此引起的系列問題負(fù)法律責(zé)任”。 、擔(dān)保人等簽字后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)將有關(guān)合同文本、《中國建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表》和合同文本復(fù)核記錄等材料送交建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個(gè)人簽字筆跡制作的個(gè)人名章，之后按照用印管理規(guī)定負(fù)責(zé)加蓋建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款合同專用章。 落實(shí)貸款發(fā)放條件貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。主要包括： ；對單位集資建房的，單位出資與個(gè)人首付款部分均已到位；對個(gè)人自建房的，自籌資金已經(jīng)到位； ，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢； ；對采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在我行開立還本付息賬戶用于歸還貸款；（質(zhì)）押和抵押加階段性保證擔(dān)保方式的貸款，要落實(shí)貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)。抵（質(zhì)）押登記手續(xù)應(yīng)由建設(shè)銀行派人與抵（質(zhì)）押人一起辦理，或接受抵（質(zhì)）押人委托代為辦理；建設(shè)銀行負(fù)責(zé)辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)的人員應(yīng)與貸款發(fā)放崗位人員分開。建設(shè)銀行也可以委托律師代為辦理貸款的抵（質(zhì)）押登記手續(xù)，但必須對受托律師的資格進(jìn)行認(rèn)真審查，并明確其職責(zé)。 （1）對以取得所有權(quán)證書的房屋抵押的，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押登記手續(xù)，并取得《房屋