【正文】 關(guān)合同采用公證方式的，在公證筆錄中要求增加詢問(wèn)借款人婚姻狀況的內(nèi)容；對(duì)個(gè)人住房貸款相關(guān)合同未采用公證方式的，應(yīng)要求借款人出具本人未婚或離婚后尚未再婚情況的簽字聲明，在聲明中明確“本人對(duì)聲明內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，并對(duì)由此引起的系列問(wèn)題負(fù)法律責(zé)任”。主要包括： ；對(duì)單位集資建房的，單位出資與個(gè)人首付款部分均已到位；對(duì)個(gè)人自建房的，自籌資金已經(jīng)到位； ，要確認(rèn)項(xiàng)目工程進(jìn)度符合人民銀行規(guī)定的有關(guān)放款條件；、公證等手續(xù)的，有關(guān)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢； ；對(duì)采取委托扣劃還款方式的借款人，要確認(rèn)其已在我行開(kāi)立還本付息賬戶用于歸還貸款；（質(zhì)）押和抵押加階段性保證擔(dān)保方式的貸款，要落實(shí)貸款抵（質(zhì)）押手續(xù)。建設(shè)銀行也可以委托律師代為辦理貸款的抵（質(zhì)）押登記手續(xù)，但必須對(duì)受托律師的資格進(jìn)行認(rèn)真審查，并明確其職責(zé)。（2）對(duì)以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的（個(gè)人自建房貸款可以在建工程抵押），要按照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門規(guī)定辦理預(yù)售商品房和在建工程抵押登記手續(xù)；抵押人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，要重新辦理房地產(chǎn)抵押登記，并取得《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。，應(yīng)明確并落實(shí)履行保證責(zé)任的具體操作程序。 貸款劃付，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)通知借款人持本人身份證件到會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理貸款發(fā)放及劃款手續(xù)。委托貸款銀行代辦的，貸款銀行應(yīng)要求借款人出具授權(quán)證明，授權(quán)可以采取在合同中約定的方式，也可以采取出具授權(quán)委托書的方式。貸款銀行認(rèn)為有必要的，可以要求對(duì)授權(quán)委托書進(jìn)行公證。 《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款開(kāi)立貸款賬戶通知書》開(kāi)立賬戶、劃款，并將貸款支付憑證（如“貸款轉(zhuǎn)存憑證”）“退業(yè)務(wù)部門留存（代借據(jù)）”聯(lián)返回信貸部門存檔，將貸款支付憑證“借款人回單”聯(lián)交付借款人或代理人。 。（2）個(gè)人自建房貸款可以采用將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在建設(shè)銀行開(kāi)立的存款賬戶的方式，但建設(shè)銀行必須與借款人以合同或協(xié)議的形式對(duì)資金的使用與提取等內(nèi)容作書面約定，保證貸款使用符合合同要求。因此，會(huì)出現(xiàn)貸款賬戶執(zhí)行利率與“借款合同”、“開(kāi)立貸款賬戶通知書”上貸款利率不同的情況?！伴_(kāi)立貸款賬戶通知書”和貸款支付憑證上記載新的貸款執(zhí)行利率、還款方法及分期還款額。 貸款本息回收 還款計(jì)劃和貸款結(jié)息日的確定1．還款計(jì)劃的確定借款合同中應(yīng)對(duì)貸款的還款計(jì)劃作出明確約定。2．貸款結(jié)息日的確定個(gè)人住房貸款結(jié)息日的確定可以采用統(tǒng)一定日和按戶定日兩種方式。（1）按戶定日方式：每筆貸款均根據(jù)其發(fā)放日和所選擇的固定的還款時(shí)間間隔確定結(jié)息日，如某月5日發(fā)放的貸款，選擇每月還款方式，則該筆貸款結(jié)息日確定為以后每個(gè)月的4日（第一次結(jié)息日為下月的4日，以后依次類推）。3．統(tǒng)一定日方式下首期還款的處理（1）首期還款日的確定采取統(tǒng)一定日方式時(shí)，在放款日當(dāng)期（即，當(dāng)月）一般不要求借款人歸還借款，而采取于下個(gè)結(jié)息期（即，下個(gè)月）歸還應(yīng)還款項(xiàng)，即放款日當(dāng)期的結(jié)息日不還款，而把下個(gè)結(jié)息期（即，下個(gè)月）的結(jié)息日作為借款人的首期還款日。放款日當(dāng)月應(yīng)收利息按當(dāng)期實(shí)際占用天數(shù)計(jì)算。日利率180。下個(gè)月應(yīng)收利息為：貸款本金180。首期還款時(shí)應(yīng)收利息為：放款日當(dāng)月應(yīng)收利息+下個(gè)月應(yīng)收利息。 貸款償還方式貸款償還方式可以采取借款人委托扣款和柜面還款兩種方式。如該指定委托扣款賬戶為借款人之外的第三人名下賬戶，則該第三人應(yīng)簽發(fā)授權(quán)書，授權(quán)建設(shè)銀行從該賬戶中扣收借款人應(yīng)還款項(xiàng)。客戶可以采用的委托扣款賬戶有：信用卡、儲(chǔ)蓄卡、儲(chǔ)蓄賬戶、住房公積金賬戶、住房補(bǔ)貼賬戶等。銀行會(huì)計(jì)部門進(jìn)行委托扣款處理后，打印“委托扣款通知單”和“委托扣款清單”，“委托扣款通知單”加蓋業(yè)務(wù)公章后郵寄客戶，作還款回單，“委托扣款清單” 信貸部門留存，用于登記貸款臺(tái)賬備查。采取柜面還款方式的，應(yīng)按借款合同中約定的還款計(jì)劃，對(duì)還款方式的具體操作作出明確約定。中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人信貸系統(tǒng)中可以根據(jù)確定的還款方法自動(dòng)進(jìn)行計(jì)算，下面僅介紹常用的幾種還款方法。設(shè)貸款總額為Y，貸款期數(shù)為n，貸款利率為i，已還至第k期，則：分期還款額 =貸款余額 =注：“分期還款額”又稱“每期還款額”；“貸款余額”又稱“貸款剩余本金”，下同。設(shè)貸款總額為Y，貸款期數(shù)為n，貸款利率為i，已還至第k期，則：分期還本額 = k期還款額 貸款余額 =（1）等額遞增還款法首先對(duì)借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）累加一定額（G），即每期以新分期還款額（A+G）歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款額（A+G）累加一定額（G），即每期以新分期還款額（A+2G）歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按一定額（G）累進(jìn)，直至貸款本息償清。以上計(jì)算中均假設(shè)G0。4．等比累進(jìn)還款法（1）等比遞增還款法首先對(duì)借款期限按一定基礎(chǔ)（累進(jìn)時(shí)間t期，單位為月）劃分若干時(shí)間段，借款人首先在第一時(shí)間段（期）內(nèi)每期按分期還款額（A）以相等金額歸還貸款本息，在第二個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第一時(shí)間段的分期還款額（A）按定比（s）累加，即每期以新分期還款額[A*（1+s）]歸還貸款本息，在第三個(gè)時(shí)間段（t期）內(nèi)，較第二時(shí)間段的分期還款[A*（1+s）]按定比（s）累加，即每期以新分期還款額[A*（1+s）*（1+s）]歸還貸款本息，依此累推，以后每隔一段時(shí)間t期，新分期還款額都較前一時(shí)間段的分期還款額按按定比（s）累進(jìn)，直至貸款本息償清。以上計(jì)算中均假設(shè)s 0。 提前還款的處理1．提前還款的有關(guān)規(guī)定建設(shè)銀行可對(duì)借款人提前還款提出一些限制性規(guī)定，但必須在《個(gè)人住房借款合同》中明確約定。（2）建設(shè)銀行可規(guī)定每次提前還款的最高和最低還款金額限制：對(duì)每次提前還款額不超過(guò)最高限額的，會(huì)計(jì)柜臺(tái)應(yīng)即時(shí)按規(guī)定辦理提前還款。對(duì)經(jīng)信貸部門審批同意提前還款的，信貸部門應(yīng)及時(shí)通知會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理提前還款手續(xù)。2．提前還款的辦理手續(xù)（1）借款人本人或其代理人到會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理對(duì)借款人提前歸還貸款的，應(yīng)要求借款人持本人身份證件到建設(shè)銀行會(huì)計(jì)柜臺(tái)辦理還款手續(xù)。（2）核實(shí)借款人有無(wú)拖欠貸款本息對(duì)存在拖欠本息的，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠貸款本息后，才予受理提前還款業(yè)務(wù)。然后對(duì)借款人提前歸還的貸款本金部分計(jì)收利息，利息要按上一個(gè)結(jié)息日（含）至提前還款日（含）的實(shí)際占用天數(shù)計(jì)收，做到利隨本清。②調(diào)整分期還款額。④不作任何變更，繼續(xù)按原計(jì)劃還款。 合同內(nèi)容變更 基本規(guī)定1．合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。如需辦理抵押變更登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門辦理變更抵押登記手續(xù)及其他相關(guān)手續(xù)。委托代理人代辦的，經(jīng)辦人應(yīng)要求代理人持經(jīng)公證的委托人授權(quán)委托書和本人身份證件辦理，并將委托書原件和代理人身份證件（復(fù)印件）留存。，如有此類問(wèn)題的，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后方予受理申請(qǐng)。、審查借款人的還款能力，在“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款期限調(diào)整調(diào)查審批表”上分別由經(jīng)辦人簽署調(diào)查意見(jiàn)，信貸經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)人簽署審批意見(jiàn)。，從調(diào)整之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行，已計(jì)收的利息不再調(diào)整。有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人將“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款期限調(diào)整通知書”一份歸檔，一份交借款人，一份連同《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同變更協(xié)議》一起交會(huì)計(jì)部門辦理調(diào)整貸款期限事宜。 分期還款額的調(diào)整 應(yīng)允許借款人在合同履行期間申請(qǐng)調(diào)整分期還款額，并分清原因，分別處理。根據(jù)借款人申請(qǐng)，會(huì)計(jì)柜臺(tái)在辦理完提前部分還款手續(xù)后應(yīng)按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額，并填寫“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款分期還款額調(diào)整通知書”一式三份，一份由會(huì)計(jì)部門留存并自下次扣款起對(duì)該筆貸款執(zhí)行新的分期還款額，一份交借款人保存，一份由信貸部門留存歸檔。 還款方式的變更借款人申請(qǐng)變更還款方式，是指在合同履行期間，借款人在等額本息還款法、等額本金還款法等還款方法之間重新選擇。，應(yīng)要求借款人在“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款提前還款申請(qǐng)書”上對(duì)變更還款方式做出明確選擇。，如有此類問(wèn)題的，應(yīng)要求借款人先歸還拖欠的貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后方予受理。，確定借款人的具體還款方法，并相應(yīng)調(diào)查借款人的收入情況和還款能力是否符合要求，在“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款還款方式變更調(diào)查審批表”上分別由經(jīng)辦人簽署調(diào)查意見(jiàn)，信貸經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)人簽署審批意見(jiàn)。有關(guān)手續(xù)辦妥后，經(jīng)辦人將“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款還款方式變更通知書”一份歸檔，一份交借款人，一份連同《中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款合同變更協(xié)議》一起交會(huì)計(jì)部門辦理變更還款方式事宜。 擔(dān)保的變更對(duì)在合同履行期間，借款人申請(qǐng)變更保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利的，經(jīng)辦人應(yīng)向其提供“中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款變更擔(dān)保申請(qǐng)書”，由借款人提出書面申請(qǐng)。 對(duì)借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的處理措施、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人不同意繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同的，建設(shè)銀行在該債權(quán)未獲清償前，應(yīng)依法請(qǐng)求人民法院將借款人財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣以清償借款人的債務(wù)。原借款人所購(gòu)房產(chǎn)應(yīng)繼續(xù)用于抵押。貸后檢查應(yīng)形成書面報(bào)告，經(jīng)信貸主管或負(fù)責(zé)人簽字后及時(shí)歸檔。 檢查的主要內(nèi)容；、住址、聯(lián)系電話等信息的變更情況；、收入、健康狀況等影響還款能力和誠(chéng)意的因素變化情況；，包括保證人、抵押物、質(zhì)押權(quán)利等；、合作開(kāi)發(fā)商以及合作中介機(jī)構(gòu)的回訪與檢查；。 對(duì)保證人的檢查發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換建設(shè)銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換建設(shè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或者解除合同。 對(duì)抵押物的檢查發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換建設(shè)銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換建設(shè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或者解除合同。 對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換建設(shè)銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無(wú)法更換建設(shè)銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或者解除合同。 對(duì)合作開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目、合作中介機(jī)構(gòu)的回訪與檢查（1）定期對(duì)合作開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)回訪與檢查，內(nèi)容包括開(kāi)發(fā)商資信變化情況、資金到位和使用情況、項(xiàng)目工程進(jìn)度情況、項(xiàng)目銷（預(yù)）售情況、房屋權(quán)屬證書辦理情況、通過(guò)個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)的住房銷售收入的使用情況等，并形成書面回訪與檢查報(bào)告。應(yīng)根據(jù)合作機(jī)構(gòu)的資信和合作記錄確定定期回訪與檢查的時(shí)間間隔，對(duì)資信評(píng)級(jí)較高、以往合作記錄良好的合作機(jī)構(gòu)，可每季度或更長(zhǎng)時(shí)間回訪一次。發(fā)現(xiàn)合作開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目出現(xiàn)以下情況的，限期要求其糾正，對(duì)不予糾正的，中止或終止合作協(xié)議，暫?；蛲Ｖ拱l(fā)放個(gè)人住房貸款：（1）不及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書，不配合辦理房屋抵押登記；（2）拒絕履行合作協(xié)議中約定的連帶保證責(zé)任；（3）由于開(kāi)發(fā)商自身原因，造成項(xiàng)目無(wú)法按期竣工并交付使用或因建筑質(zhì)量等問(wèn)題與購(gòu)房人產(chǎn)生糾紛；（4）拒絕接受建設(shè)銀行對(duì)項(xiàng)目貸款資金使用、工程進(jìn)度、銷售等方面的檢查和監(jiān)督；（5）經(jīng)營(yíng)狀況惡化，喪失擔(dān)保能力或者擔(dān)保能力嚴(yán)重下降；（6）卷入或即將卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序；（7）假借個(gè)人名義套取個(gè)人住房貸款；（8）將用作個(gè)人住房貸款抵押的房屋重復(fù)出售、重復(fù)抵押。對(duì)其他合作中介機(jī)構(gòu)的資格審查與風(fēng)險(xiǎn)防范參照總行有關(guān)制度辦法執(zhí)行 。屬于重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)的，還應(yīng)及時(shí)報(bào)告信貸風(fēng)險(xiǎn)管理部門和上一級(jí)行業(yè)務(wù)主管部門。 不良貸款的管理與處置 不良貸款的催收與處置建設(shè)銀行應(yīng)按照總行有關(guān)規(guī)定及時(shí)正確地對(duì)個(gè)人住房貸款形態(tài)進(jìn)行認(rèn)定和分類，并按以下要求進(jìn)行催收與處置：，貸款經(jīng)辦人要在10個(gè)工作日內(nèi)對(duì)借款人進(jìn)行電話提示催收，了解違約原因，并做好電話記錄；同時(shí)該筆貸款形態(tài)轉(zhuǎn)為“逾期”。 對(duì)抵押加階段性保證貸款要視情況要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助催收或承擔(dān)保證責(zé)任。（含）以上，且沒(méi)有實(shí)質(zhì)性解決方案的，要追究保證人的擔(dān)保責(zé)任，依法起訴、及時(shí)處分抵押物或質(zhì)押權(quán)利。 針對(duì)借款人違約原因，可采取的處置、盤活措施、遺忘造成的不良貸款，通過(guò)電話、開(kāi)發(fā)商協(xié)助等渠道通知借款人及時(shí)歸還拖欠本息；，但由于收入水平下降按合同約定歸還貸款本息確實(shí)有困難的，可適當(dāng)延長(zhǎng)借款人還款期限；借款人失去還款能力的，可聯(lián)系開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等協(xié)助將借款人所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)賣，進(jìn)行債務(wù)重組。，造成借款人未能按時(shí)歸還貸款的，要向借款人解釋說(shuō)明，采取措施，予以補(bǔ)救。 “假個(gè)貸”的處置“假個(gè)貸”是指單位（比如，住房開(kāi)發(fā)企業(yè)）或個(gè)人以套取銀行信貸資金為目的，在個(gè)人沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房意愿的情況下，以個(gè)人名義申請(qǐng)并獲得的個(gè)人住房貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)商還有其他樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售或正在銷售中的，在經(jīng)嚴(yán)格審查確認(rèn)項(xiàng)目不存在風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可向這些樓盤的購(gòu)房者發(fā)放個(gè)人住房貸款，開(kāi)發(fā)商由此實(shí)現(xiàn)的銷售收入專項(xiàng)用于歸還在我行的“假個(gè)貸”，但必須嚴(yán)防新的“假個(gè)貸”。，要密切監(jiān)控其資產(chǎn)分布情況，做好資產(chǎn)保全的有關(guān)工作?！凹賯€(gè)貸”的成因，嚴(yán)肅認(rèn)定內(nèi)部責(zé)任；對(duì)于屬合作開(kāi)發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)原因造成的，應(yīng)追究其相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)應(yīng)對(duì)有不良記錄的合作開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)建立黑名單制度，以此作為決定是否繼續(xù)與之合作的重要依據(jù)。經(jīng)追償后仍無(wú)法收回的債權(quán)，按照財(cái)政部和總行有關(guān)辦法規(guī)定進(jìn)行呆賬貸款認(rèn)定后，按照呆賬資產(chǎn)核銷管理辦法規(guī)定的條件與程序，組織申報(bào)核銷。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)部門負(fù)責(zé)以資抵債申報(bào)材料的組織和抵債資產(chǎn)的收取工作；資產(chǎn)保全部門或負(fù)責(zé)資產(chǎn)保全工作的部門（以下簡(jiǎn)稱資產(chǎn)保全部門）負(fù)責(zé)抵債資產(chǎn)的保管、經(jīng)營(yíng)處置工作。如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值非正常減少，應(yīng)及時(shí)查明原因，采取有效措施：，應(yīng)要求抵押人立即停止其行為。如抵押人無(wú)法完全恢復(fù)，應(yīng)要求抵押人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，包括另行提供抵押物、權(quán)利質(zhì)押或保證。，抵押人可以全部轉(zhuǎn)讓并以不低于建設(shè)銀行認(rèn)可的最低轉(zhuǎn)讓價(jià)款轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于向建設(shè)銀行提前清償所擔(dān)保的債