【正文】 前，北京是以總房款的2%交納公共維修基金。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這是因?yàn)椴煌淖≌慕ㄖ惭b成本是不一樣的。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用什么是契稅概述契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅是土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。上述取得土地、房屋權(quán)屬包括下列方式：國(guó)有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換），房屋買賣、贈(zèng)與和交換。契稅實(shí)行3%5%的幅度比例稅率。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，如國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)該稱為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，如房屋買賣、贈(zèng)送、交換等。其中，有兩種常見的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，按規(guī)定要繳納契稅：因特殊貢獻(xiàn)獲獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品為土地或房屋權(quán)屬。契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移，都要依法納稅。各類土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法，也各有差異。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為據(jù)，直接計(jì)稅。二、是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。該地段土地使用權(quán)贈(zèng)送、房屋贈(zèng)送時(shí)，定價(jià)依據(jù)只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。隨著二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。這種情形不常遇到。征稅對(duì)象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。二、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，除了考慮土地增值稅，另由承受方交契稅。以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。四、房屋贈(zèng)與 贈(zèng)與方不納土地增值稅，但承受方應(yīng)納契稅。在稅率設(shè)計(jì)上，契稅采用幅度比例稅率。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買自用普通住宅，契稅暫時(shí)減半征收應(yīng)納稅額的計(jì)算國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。稅收優(yōu)惠一、契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定1．國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。3．因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。但在增資擴(kuò)股中，如果是以土地使用權(quán)來認(rèn)購股份，則承受方需繳契稅。（2）企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。繼承土地、房屋權(quán)屬法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅； 非法定繼承人應(yīng)征收契稅其他經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。契稅的征收管理一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。契稅（deed tax)在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人雙方訂立契約時(shí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)承受人課征的一種稅。征收機(jī)關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性才準(zhǔn)予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權(quán)合法性的證明。契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。什么是等額本息還款法等額本息是指一種購房貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。［（1＋月利率）＾還款月數(shù)－1］ 下面舉例說明：假定借款人從銀行獲得一筆20萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，‰，每月還本付息。上述結(jié)果只給出了每月應(yīng)付的本息和，因此需要對(duì)這個(gè)本息和進(jìn)行分解。此種還款模式相對(duì)于等額本金還款法的劣勢(shì)在于支出利息較多，還款初期利息占每月供款的大部分，隨本金逐漸返還供款中本金比重增加。該方法比較適用于現(xiàn)期收入少，預(yù)期收入將穩(wěn)定或增加的借款人，或預(yù)算清晰的人士和收入穩(wěn)定的人士，一般為青年人，特別是剛開始工作的年輕人也適合選用這種方法，以避免初期太大的供款壓力。也便于根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。如果用于房貸，此種方法比較適合工作正處于高峰階段的人，或者是即將退休的人。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。貸款用途用途是貸款人用于支持居民 個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類住房。自營(yíng)性個(gè)人住房貸款自營(yíng)性個(gè)人住房貸款是銀行運(yùn)用信貸資金向在城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。委托個(gè)人住房貸款委托個(gè)人住房貸款又稱個(gè)人住房公積金貸款，是銀行接受住房公積金管理部門的委托，以職工繳存的住房公積金存款為主要來源，按規(guī)定的要求向按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修城鎮(zhèn)各類型住房時(shí)發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指向借款人同時(shí)發(fā)放的委托性個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款。貸款人條件1）有合法有效的身份證2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力3）有合法有效的購買力（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件4）有所購（建造、大修）住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金，并保證用于支付所購（建造、大修）住房的首付款5）有貸款行認(rèn)可的自資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或由足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人貸款額度，貸款期限個(gè)人住房貸款的發(fā)放額度一般是按擬購（建造、大修）住房?jī)r(jià)格扣除其不低于房款30%的首付款后的數(shù)量確定，最高為所購住房全部?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的70%。貸款所需提供資料1）個(gè)人住房借款申請(qǐng)書2）身份證件3）經(jīng)辦行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入證明或其他償債能力證明文件資料4）借款人與售房人簽訂的合法、有效的住房交易合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件5）抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單證明文件6）保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明貸款程序1）提出申請(qǐng)。2）貸款調(diào)查。通過貸前調(diào)查，認(rèn)為符合貸款條件的，準(zhǔn)備報(bào)批。3）貸款審批。4）簽訂合同。5）辦理低（質(zhì)）押登記。6）開立賬戶。7）支用貸款。8）按期還款。可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。當(dāng)借款人按期歸還全部借款本息后，應(yīng)從貸款銀行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，以示借款合同及相關(guān)約定相應(yīng)解除，即可辦理低（質(zhì)）押登記手續(xù)的注銷。借款人申請(qǐng)借款延期只限一次，原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不超過30年。主要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域包括公司銀行業(yè)務(wù)、個(gè)人銀行業(yè)務(wù)和資金業(yè)務(wù)，多種產(chǎn)品和服務(wù)（如基本建設(shè)貸款、住房按揭貸款和銀行卡業(yè)務(wù)等）在中國(guó)銀行業(yè)居于市場(chǎng)領(lǐng)先地位[1]。建設(shè)銀行擁有廣泛的客戶基礎(chǔ)，與多個(gè)大型企業(yè)集團(tuán)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性行業(yè)的主導(dǎo)企業(yè)保持銀行業(yè)務(wù)聯(lián)系，營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)的主要地區(qū)，設(shè)有13600多家分支機(jī)構(gòu)。建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)主要包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款即個(gè)人住房按揭貸款（包括個(gè)人一手房貸款、個(gè)人再交易貸款住房貸款即二手房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房抵押額度貸款等）、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。選取建設(shè)銀行作為個(gè)人住房貸款銀行是因?yàn)槲沂墙ㄔO(shè)銀行的客戶，對(duì)他們的服務(wù)比較滿意，也比較了解。二．個(gè)人情況分析：王某，有固定工作，數(shù)目可觀的收入，現(xiàn)在因?yàn)槠拮討言邢霌碛幸蛔蟾鼘挸ǖ姆课荩瑐€(gè)人儲(chǔ)蓄不足以在短時(shí)間內(nèi)支付全額的住房款，因此向中國(guó)建設(shè)銀行陜西分行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。我認(rèn)為王某擁有持續(xù)穩(wěn)定的還款能力，可以正確的償還貸款。四．貸款對(duì)象：具有完全民事行為能力的中國(guó)公民，在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人，在中國(guó)大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人。（2）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。（4）有所購住房全部?jī)r(jià)款30%以上的自籌資金（對(duì)購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的, 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款。（6）貸款行規(guī)定的其他條件。：按照中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的相關(guān)利率政策執(zhí)行。十．個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書及貸款發(fā)放分析：1）.個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書詳情：中國(guó)建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請(qǐng)書編號(hào)：001申請(qǐng)書提交日期：2012年2月 4日；貸款銀行收妥日期：2012年2 月4日貸款銀行受理人：張某2）.貸款發(fā)放分析：我認(rèn)為建設(shè)銀行陜西分行應(yīng)該給王某發(fā)放貸款，原因如下：，不斷提高貸款利率，導(dǎo)致銀行的貸款業(yè)務(wù)收益縮水，向王某發(fā)放貸款可以獲取利息收益。沒有過多的存款，我建議選擇等額本息還款法，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并等額本息還款法逐月結(jié)清。這種還款方式，實(shí)際占用銀行貸款的數(shù)量更多、占用的時(shí)間更長(zhǎng)，同時(shí)它還便于借款人合理安排每月的生活和進(jìn)行理財(cái)（如以租養(yǎng)房等），對(duì)于精通投資、擅長(zhǎng)于“以錢生錢”的人來說，無疑是最好的選擇。[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]=【600000100%（1/12）（1+100%（1/12））^240】247。對(duì)于王某家庭來說，是相對(duì)比較輕松的，完全有能力按月償還貸款。本收入證明真實(shí)準(zhǔn)確無誤。