【正文】 款人?！　、诤献骱蟮墓芾??！　　　?1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購房目的。三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”。銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)?！　?3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)　　在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個(gè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如房屋中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。銀行要深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí)，采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。　?、谶M(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度?！　?2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施　?、偕钊胝{(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。　?、蹏?yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度?！　、輫?yán)格執(zhí)行回訪制度?！　≠J款流程中的風(fēng)險(xiǎn)　　(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)　　①貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。　　　　　　(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：　?、傥窗椽?dú)立公正原則審批　　②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放　?、蹖徟藛T對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款?！　、谫J款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)?！　、跈n案管理中的風(fēng)險(xiǎn)?！　?1)借款人主體資格　?、傥闯赡耆四芊裆暾垈€(gè)人住房貸款問題?！　?2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)　　目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。　?、谖绰男蟹ǘㄌ崾玖x務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)?！　、芨袷綏l款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。我國《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對(duì)擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定?！　、郾ＷC擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：　　(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)　　在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，由于這些風(fēng)險(xiǎn)來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的?！　、趯?duì)購房人資格的政策性限制。　　操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施　　(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神　　(2)掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)　　(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查　　三、信用風(fēng)險(xiǎn)　　個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致的?！　⌒庞蔑L(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式　　借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面?！　?2)還款意愿風(fēng)險(xiǎn)　　還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度?！　⌒庞蔑L(fēng)險(xiǎn)防范措施　　(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別　　具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個(gè)方面來介紹?！　、隍?yàn)證租金收入的真實(shí)性?！　、茯?yàn)證經(jīng)營收入的真實(shí)性?！　」e金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。　　　　(1)互助性　　公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。　　(3)利率低　　相對(duì)商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低?！　　　?1)貸款對(duì)象　　公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個(gè)人住房貸款。　　(2)貸款利率　　公積金個(gè)人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率?！　?3)貸款期限　　公積金個(gè)人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息。　　(5)擔(dān)保方式　　目前，公積金個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式?！　?6)貸款額度　　公積金個(gè)人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價(jià)款的90%。用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價(jià)證券票面額度的90%?！　」e金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式　　(1)職責(zé)分工　?、俟e金管理中心基本職責(zé)?！　、诔修k銀行職責(zé)：　?。汗e金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計(jì)結(jié)息以及金融手續(xù)操作?！　?2)操作模式　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式?！　〉谌N模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動(dòng)”模式?！　　　?1)貸前審查本文　　管理中心收到申請材料后，、測算、核實(shí)，簽署意見，經(jīng)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人審查后，報(bào)管理中心分管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)?！　、谫J款審批?！　　　?1)貸款簽約　?、俸贤灱s?！　、凵觐I(lǐng)和存撥