【正文】 ，則應出具原借款建設銀行同意該房產(chǎn)出售的書面證明。 （5）所轉(zhuǎn)讓住房已辦妥房屋權屬證書的，應提供有關房屋權屬證書（房屋權屬證書包括《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋，還包括《房屋共有權證》或《房地產(chǎn)共有權證》,下同）。轉(zhuǎn)讓住房的共有人未在交易合同、協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。 （2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明，保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等；（8）建設銀行規(guī)定的其他文件資料。共有的房屋，還包括《房屋共有權證》或《房地產(chǎn)共有權證》； （5）自籌資金證明，借款人提出申請時必須擁有所購再交易住房交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設銀行指定賬戶； （6）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利權屬證明文件以及有處分權人同意抵（質(zhì)）押的書面證明。（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明；（3）與房屋產(chǎn)權所有人（包括住房共有人）簽訂的合法、有效的房屋交易合同或協(xié)議；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或協(xié)議上簽字的，需提供其同意出售的書面證明。（1）合法有效的身份證件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官證、文職干部證、港澳臺居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件；（2）借款人償還貸款能力證明材料，包括收入證明材料和有關資產(chǎn)證明等； （3）合法有效的購房合同； （4）涉及抵押或質(zhì)押擔保的，需提供抵押物或質(zhì)押權利的權屬證明文件以及有處分權人同意抵（質(zhì)）押的書面證明； （5）涉及保證擔保的，需保證人出具同意提供擔保的書面承諾并提供保證人具有保證能力的證明材料。若借款人申請自營性個人住房貸款，貸款受理人應要求其填寫《中國建設銀行個人住房借款申請書》，并按申請的貸款品種提交申請材料。 受理程序 接受申請借款人通過咨詢了解，明確其貸款的種類后，可分別根據(jù)不同的貸款種類，辦理個人住房貸款申請手續(xù)。 貸款受理 受理部門和人員各行個人住房貸款業(yè)務經(jīng)辦機構負責受理個人住房貸款申請，并設立貸款受理崗。 貸前咨詢 貸前咨詢的渠道和方式各級分支機構應通過網(wǎng)上銀行、電話銀行、客戶服務中心、現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、業(yè)務宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關信息咨詢服務。 公積金個人住房貸款委托合同的審查由于公積金個人住房貸款的資金來源主要為職工繳存的住房公積金，根據(jù)《住房公積金管理條例》，委托性個人住房貸款是銀行的一項委托貸款業(yè)務，銀行必須受當?shù)刈》抠Y金管理中心（以下簡稱資金中心）的委托，才能辦理此項業(yè)務。銀行與開發(fā)商簽訂合作協(xié)議后，還需要加強對開發(fā)商和合作項目進行管理工作，具體包括：（1）在開發(fā)商預售樓宇未竣工前，設置商品房預售款監(jiān)控賬戶，以保證?？顚Ｓ?，即購房人的借款全部用于項目的建設；（2）及時了解開發(fā)項目的工程進度，防止爛尾工程；（3）定期考察開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況，了解企業(yè)擔保責任的履行能力；（4）檢查對項目發(fā)放的個人住房貸款是否超過按揭總規(guī)模；（5）了解借款人的入住情況及住房的使用情況等；（6）發(fā)現(xiàn)借款人違約后應及時通知開發(fā)商履行擔保責任；（7）密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動態(tài)等等。在辦理各項目購房人的個人住房貸款業(yè)務前，建設銀行要與開發(fā)商協(xié)商，盡量爭取與開發(fā)商簽訂《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》，以明確雙方合作事項、職責等。 審核與核準項目調(diào)查報告經(jīng)審核人員審核，交有權審批部門審查核準。，即銀行通過與開發(fā)商進行商品房銷售合作，將對存款、利息收入、中間業(yè)務、資產(chǎn)業(yè)務帶來哪些效益和風險。 撰寫調(diào)查報告信貸人員依照銀行的有關規(guī)定通過對開發(fā)商資信調(diào)查、項目有關資料審查以及實地考察后，撰寫出項目調(diào)查報告，報告應包括以下內(nèi)容：、資信狀況。（2）進一步認定開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)活動的資格：一是檢查工程的結(jié)構是否與《建設工程規(guī)劃許可證》相符，確保工程非違規(guī)施工；二是檢查項目的工程進度是否到達政府部門規(guī)定預售的形象進度。：審查開發(fā)企業(yè)自籌資金是否到位。（2）項目銷售的合法性審查通過審查項目的《商品房銷（預）售許可證》，確定項目的銷售是否經(jīng)當?shù)卣抗懿块T批準、銷售的商品房是否被抵押、銷售的對象是否符合規(guī)定，外銷房是否經(jīng)過有關批準程序等。（1）項目開發(fā)的合法性審查通過審查開發(fā)商的《土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》，確定開發(fā)商是否已按政府規(guī)定交納土地出讓金，土地使用是否經(jīng)批準，工程建筑時間是否在有效期間內(nèi)，建筑物的結(jié)構是否與規(guī)劃許可證相符，從而確定項目的開發(fā)是否合法。 項目審查1. 應審查的項目資料（1）《土地使用權證》；（2）《建設用地規(guī)劃許可證》；（3）《建設工程規(guī)劃許可證》；（4）《建設工程開工許可證》；（5）《商品房銷（預）售許可證》；（6）《項目開發(fā)合作協(xié)議書》（開發(fā)項目由兩個以上企業(yè)進行合作開發(fā)經(jīng)營時提供）；（7）《工程竣工驗收合格證》（現(xiàn)樓提供）；（8）建設銀行認為需要審查的其他資料。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信審查 （1）經(jīng)國家工商行政管理機關年審通過的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復印件）； （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證； （3）企業(yè)資信等級證書； （4）企業(yè)稅務登記證明； （5）企業(yè)財務會計報表； （6）貸款證（卡）； （7）企業(yè)領導者情況介紹； （8）商品房銷售貸款合作申請書；（9）企業(yè)董事會同意辦理商品房銷售貸款合作的決議（有符合規(guī)定人數(shù)的董事簽字的原件，其內(nèi)容應包括同意對向銀行申請個人住房貸款的購房者提供連帶責任擔保）； （10）建設銀行認為其他需要的資料。因此，在銀行為購房人提供個人住房貸款前，應對貸款項目及開發(fā)商進行全面審查，確定合作項目。目前個人住房貸款利率調(diào)整按以下規(guī)定執(zhí)行： （1）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整貸款利率，繼續(xù)執(zhí)行合同利率；（2）貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年1月1日開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。 2. 貸款購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行（可浮動）。 貸款利率個人住房貸款利率按照中國人民銀行的有關規(guī)定執(zhí)行。 1. 以住房置業(yè)擔保公司提供擔保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款期限一般不得超過5年； 2. 以房產(chǎn)抵押方式發(fā)放的貸款，貸款期限不得超過所抵押房產(chǎn)的使用年限； 3. 用有價證券質(zhì)押的，貸款期限最長不得超過有價證券的到期日。 。 3. 借款人申請個人住房貸款用于自建、大修住房的，貸款金額一般不超過建造（修理）費用的70%。 貸款金額 1. 借款人申請個人住房貸款購買或集資建造第一套自住住房，且以所購住房或以其他住房做抵押的，貸款金額最高不超過購房款、個人實際應出資部分（集資建房）或者住房評估價值（以兩者較低額為準）的80%；對貸款購買第二套以上（含第二套）住房的，應當提高首付款比例。 貸款條件 申請個人住房貸款的借款人應同時具備以下條件： ； ，信用良好，有償還貸款本息的能力； 、建造、大修房屋的合同、協(xié)議以及建設銀行要求提供的其他證明文件； （建、大修）住房全部價款20%（含）以上的自籌資金，并保證用于所購（建、大修）住房的首付款；個人商業(yè)用房貸款自籌資金需達到所購商業(yè)用房的40％以上。目前主要有住房與購車組合貸款、住房與裝修組合貸款等。（4）集資建房個人住房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向參加單位集資建房的職工發(fā)放的住房貸款。所稱商業(yè)用房是指借款人購置的用于盈利的經(jīng)營性房屋。 （1）個人住房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買各類型住房（不含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款。所交易住房稱為轉(zhuǎn)讓住房，出售轉(zhuǎn)讓住房的貸款客戶稱為住房轉(zhuǎn)讓人，向銀行申請個人住房貸款用于購買轉(zhuǎn)讓住房的自然人稱為借款人，住房轉(zhuǎn)讓人尚未結(jié)清的個人住房貸款稱為原借款。（2）個人再交易住房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級市場購買住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”個人住房貸款。鑒于個人住房組合貸款是由公積金個人住房委托貸款和自營性個人住房貸款兩個獨立的貸款品種組成，抵押物相同，但貸款人、資金來源、利率不同，需要分別簽訂借款合同。 （2）公積金個人住房委托貸款，是指中國建設銀行受地方住房基金管理部門委托，利用委托人提供的資金發(fā)放的個人住房貸款，貸款風險由委托人承擔。 貸款種類 個人住房貸款可以劃分為自營性個人住房貸款、公積金個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。第二十章 個人住房貸款 概述 定義個人住房貸款是指中國建設銀行向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 貸款對象 具有完全民事行為能力的中國公民、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人、在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。 （1）自營性個人住房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。 （3）個人住房組合貸款，是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、建造、大修各類型住房時，中國建設銀行同時為其發(fā)放公積金個人住房委托貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。 （1）個人（首次交易）住房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)住房一級市場購買各類型住房（含商業(yè)用房）的自然人發(fā)放的貸款，俗稱“一手房”個人住房貸款或稱新建房個人住房貸款。（3）個人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房（含商業(yè)用房）時，中國建設銀行用信貸資金向購買該住房的自然人發(fā)放的個人住房貸款。個人住房轉(zhuǎn)讓貸款俗稱“轉(zhuǎn)按貸款”。 （2）個人商業(yè)用房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。 （3）個人自建房貸款，是指中國建設銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)自行建造各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。（5）個人組合貸款，是個人在申請購買住房貸款時，同時申請其他品種的個人貸款。個人組合貸款中不同貸款品種參照相應的貸款辦法，按照不同的期限、金額、利率等規(guī)定執(zhí)行。 、足額擔保；。 2. 借款人申請個人商業(yè)用房貸款用于購買商業(yè)用房，貸款金額最高不得超過購房款或評估價值（以兩者較低額為準）的60%。 4. 以符合條件的有價證券(包括財政部發(fā)行的憑證式國債、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、個人定期儲蓄存款存單)質(zhì)押的個人住房貸款，貸款金額最高不得超過質(zhì)押權利憑證票面價值的90%； 5. 以建設銀行認可的除住房和有價證券以外的其他財產(chǎn)抵押的個人住房貸款，貸款金額最高不得超過抵押物價值的70%； 6. 以住房置業(yè)擔保公司提供擔保之外的純保證方式發(fā)放的貸款，貸款金額最高不得超過所購（建、大修）住房價值的50%； 7. 對由住房置業(yè)擔保公司提供擔保的個人住房組合貸款、自營性個人住房貸款和公積金個人住房委托貸款金額之和最高不得超過所購住房價值的80％；對由住房置業(yè)擔保公司提供擔保的單一的自營性個人住房貸款，貸款金額最高不得超過所購住房價值的70％。 貸款期限 個人住房貸款期限最長為30年。若用不同期限的有價證券作質(zhì)押，以距離到期日最近者確定貸款期限；4. 對住房置業(yè)擔保公司提供擔保的個人住房組合貸款，其中自營性個人住房貸款的貸款期限最長不超過公積金個人住房貸款期限；對有住房置業(yè)擔保公司提供擔保的單一的自營性個人住房貸款，其貸款期限最長不得超過15年；，貸款期限不應過長，一般男性自然人，其還款年限不能超過65歲，女性自然人，其還款年限不能超過60歲；6. 借款人申請貸款的金額較大的，貸款期限一般不宜采用1年或1年以下的貸款期限；7. 個人商業(yè)用房貸款，貸款期限最長為10年；8．委托性個人住房貸款期限按照當?shù)刈》抠Y金管理中心的有關規(guī)定執(zhí)行。 1. 貸款購買房改房或購（建）第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），貸款利率按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執(zhí)行。 3. 貸款期間的利率變動按中國人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。 操作程序和要求個人住房貸款操作流程與信貸業(yè)務基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）個人住房貸款和公積金個人住房委托貸款比一般的貸款程序多一個貸前準備階段，其業(yè)務流程如下所示：貸前準備→貸前咨詢→貸款受理→貸前調(diào)查→貸款審核→貸款審批→貸款發(fā)放→貸后管理 貸前準備 個人住房貸款項目審查銀行在對借款人購買的期房發(fā)放個人住房貸款時，在該住房的房屋所有權證和抵押登記手續(xù)辦妥之前，需由開發(fā)商為借款人提供階段性連帶責任保證。下面即以普通的商品住房為例，來說明對個人住房貸款項目的審查。（1）通過審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，可了解開發(fā)商的經(jīng)營是否合法，掌握企業(yè)的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍，了解企業(yè)注冊資本和法人代表，確定項目開發(fā)、銷售是否在企業(yè)的經(jīng)營范圍內(nèi)；（2）資質(zhì)等級是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況的重要指標，通過審核資質(zhì)等級可以了解到公司的開發(fā)規(guī)模、技術力量、資本規(guī)模等一系列重要的信息；（3）資信等級是企業(yè)信用程度的形象標識，通過審查資信等級證書，可了解企業(yè)守約或履約的主觀愿望與客觀能力；（4）通過稅務登記證明，了解企業(yè)按期納稅的情況，會同企業(yè)的會計報表，可較準