【正文】 轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方指定的在建設(shè)銀行開立的存款賬戶內(nèi)，并按貸款用途監(jiān)控資金的使用。借款人委托銀行代辦的，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)于放款后及時通知借款人，將貸款支付憑證“借款人回單”聯(lián)以適當方式送達借款人。《中國建設(shè)銀行個人住房貸款開立貸款賬戶通知書》，交信貸主管審核簽字后，加蓋公章或者業(yè)務(wù)專用章，送會計部門作為開立貸款賬戶的依據(jù)。委托其他自然人代辦的，代理人應(yīng)持本人身份證件、借款人身份證件和借款人授權(quán)委托書到柜臺辦理。借款人可以委托貸款銀行或其他代理人代為辦理。對保證人有保證金要求的，應(yīng)要求保證人在建設(shè)銀行存入不少于六期還本付息額的保證金。（3）對以建設(shè)銀行認可的權(quán)利質(zhì)押的，在貸款發(fā)放前，建設(shè)銀行要取得質(zhì)押權(quán)利憑證，并對質(zhì)押權(quán)利憑證進行查詢和認證，辦妥凍結(jié)止付手續(xù)；需要辦理登記的，還要辦妥質(zhì)押登記手續(xù)。 （1）對以取得所有權(quán)證書的房屋抵押的，要在貸款發(fā)放前辦妥抵押登記手續(xù)，并取得《房屋他項權(quán)證》。抵（質(zhì)）押登記手續(xù)應(yīng)由建設(shè)銀行派人與抵（質(zhì)）押人一起辦理，或接受抵（質(zhì)）押人委托代為辦理；建設(shè)銀行負責辦理抵（質(zhì)）押登記手續(xù)的人員應(yīng)與貸款發(fā)放崗位人員分開。 落實貸款發(fā)放條件貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件。 、擔保人等簽字后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)將有關(guān)合同文本、《中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表》和合同文本復核記錄等材料送交建設(shè)銀行個人住房貸款合同有權(quán)簽字人審查，有權(quán)簽字人審查通過后在合同上簽字或加蓋按個人簽字筆跡制作的個人名章，之后按照用印管理規(guī)定負責加蓋建設(shè)銀行個人住房貸款合同專用章。 ，應(yīng)要求抵押物共有人當面在《個人住房借款抵押合同》或者《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》上簽字。、擔保人為自然人的，應(yīng)當面核驗簽約人身份證明之后由簽約人當場簽字；如果簽約人委托他人代替簽字，簽字人必須出具委托人委托其簽字并經(jīng)公證的委托授權(quán)書。 簽訂合同合同填寫并復核無誤后，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)負責與借款人（包括共同借款人）、擔保人（抵押人、出質(zhì)人、保證人）簽訂合同。 、準確性、合規(guī)性，主要包括：文本書寫是否規(guī)范，內(nèi)容是否與審批意見一致；合同條款填寫是否齊全、準確；文字表達是否清晰；主從合同及附件是否齊全等。 審核合同，填寫人員應(yīng)及時將有關(guān)合同文本交合同復核人員進行復核。 ，在橫線上填好選定的內(nèi)容后，對未選的內(nèi)容應(yīng)加橫線表示刪除；合同條款有空白欄，但根據(jù)實際情況不準備填寫內(nèi)容的，應(yīng)加蓋“此欄空白”字樣的印章；對有多個空白欄如“其他約定事項”等，對不填的和未選的空白欄，應(yīng)加蓋“以下空白”字樣的印章。 ①采取抵押擔保方式的，要與借款人簽訂《個人住房借款合同》，與抵押人簽訂《個人住房借款抵押合同》；②采取質(zhì)押擔保方式的，要與借款人簽訂《個人住房借款合同》，與出質(zhì)人簽訂《個人住房借款質(zhì)押合同》；③采取保證擔保方式的，要與借款人簽訂《個人住房借款合同》，與保證人簽訂《個人住房借款保證合同》； ④采取抵押加階段性保證方式的，要與借款人、保證人簽訂《個人住房借款合同（抵押加階段性保證借款）》。在填寫有關(guān)合同文本過程中，應(yīng)當注意以下問題： ；必要時各一級分行可根據(jù)實際情況對總行制定的合同文本個別條款進行統(tǒng)一修改、補充，統(tǒng)一適用于該行所轄區(qū)域，經(jīng)本行法律部門審核后報總行備案，但不得因單筆業(yè)務(wù)對合同文本條款進行修改。對經(jīng)審批同意的貸款，貸款發(fā)放崗位人員應(yīng)首先通知借款申請人以及其他有關(guān)簽約人，確認簽約時間。 貸款發(fā)放個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)設(shè)立貸款發(fā)放崗，負責已審批同意的貸款的簽約與發(fā)放工作。對原申報業(yè)務(wù)報批材料中已提供的材料，可不重復報送。，申報機構(gòu)（部門）認為有充分的理由時，可向原信貸審批部門提請重新審議（稱為復議），但申請復議時申報機構(gòu)（部門）須針對前次審批提出的不同意理由補充相關(guān)資料，原信貸審批部門有權(quán)決定是否安排對該筆業(yè)務(wù)的復議。、信貸品種、金額、期限、擔保方式、還款方式等必要的要素信息。，起草貸款批復文書，由貸款審批牽頭人審定簽發(fā)并負責（采用單人審批方式時，由有權(quán)專職貸款審批人審定簽發(fā)并負責）。采用雙人審批方式時，先由專職貸款審批人簽署審批意見，后送貸款審批牽頭人簽署審批意見。發(fā)表“否決”意見應(yīng)說明具體理由。1. “同意”表示完全同意按申報的方案（包括借款人、金額、期限、還款方式、擔保方式等各項要素）辦理該筆業(yè)務(wù)。貸款審批人應(yīng)對以下內(nèi)容進行審查： ；；、期限等是否符合有關(guān)貸款辦法規(guī)定； 、合法、有效； 、對借款人資信狀況的評價分析以及所提貸款建議是否準確、合理； ； 。未專設(shè)信貸審批部門而又有個人住房貸款業(yè)務(wù)審批授權(quán)的分支行，應(yīng)根據(jù)實際情況，確定相應(yīng)信貸管理后臺部門和科室負責個人住房貸款業(yè)務(wù)審批的受理。對同意按照申報方案辦理的個人住房貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)營主責任人應(yīng)在《中國建設(shè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表》相應(yīng)位置簽字確認。報批材料具體包括：《個人信貸業(yè)務(wù)報批材料清單》、《個人信貸業(yè)務(wù)申報審批表》、《中國建設(shè)銀行個人住房借款申請書》、個人住房貸款辦法及操作規(guī)程規(guī)定借款人須提供的材料等。凡轉(zhuǎn)授有個人住房貸款審批權(quán)的分支機構(gòu)，應(yīng)設(shè)立貸款審批崗，按照總行有關(guān)規(guī)定選拔、配備貸款審批牽頭人和專職貸款審批人，嚴格按規(guī)定的程序與權(quán)限審批個人住房貸款。貸款審核人審核完畢后（審核時間應(yīng)控制在1個工作日之內(nèi)），應(yīng)對貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在《中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表》上簽署審核意見，連同申請材料、面談記錄、《中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表》等一并送交貸款審批人進行審批。貸款審核人認為需要補充材料和完善調(diào)查內(nèi)容的，可要求貸前調(diào)查人進一步落實。貸款審核人應(yīng)由經(jīng)營部門信貸主管擔任。 填寫調(diào)查審批表貸前調(diào)查完成后，貸款調(diào)查人應(yīng)對調(diào)查結(jié)果進行整理、分析，填寫《中國建設(shè)銀行個人住房貸款調(diào)查審批表》，提出是否同意貸款的明確意見及貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔保方式、還款方式、需落實的貸前條件、劃款方式等方面的建議，并形成對借款申請人償還能力、還款意愿、擔保情況以及其他情況等方面的調(diào)查意見，連同申請資料和面談記錄等一并送貸款審核人員進行貸款審核。貸前調(diào)查人可以采取與保證人面談、電話訪談、實地考察、通過行內(nèi)外有關(guān)信息系統(tǒng)查詢等多種方式調(diào)查保證人的基本情況、擔保意愿、擔保能力、信用情況等。如果保證人三年內(nèi)連續(xù)虧損、在我行黑名單之列、有重大違法行為損害我行利益的，不得作為保證人；對住房置業(yè)擔保公司提供保證擔保的，要對住房置業(yè)擔保公司的營業(yè)期限、實有資本、經(jīng)營狀況、或有負債、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進行全面調(diào)查，核實其擔保能力；對開發(fā)商提供階段性保證擔保的，要對開發(fā)商的經(jīng)營情況、信用情況（主要包括履行擔保責任情況、履約情況等）、財務(wù)狀況、高級領(lǐng)導層變動情況、是否卷入糾紛、與我行合作情況（主要包括是否在我行有房地產(chǎn)開發(fā)貸款、以前合作是否順利等）、是否按建設(shè)銀行要求存入足額保證金等進行調(diào)查。包括調(diào)查有價證券的價值、期限等要素是否與貸款金額、期限相匹配，質(zhì)物共有人是否同意質(zhì)押?？梢杂糜趥€人住房貸款質(zhì)押的權(quán)利憑證包括1999年以后（含1999年）財政部發(fā)行的憑證式國債、國家重點建設(shè)債券、金融債券、單位定期存單、個人定期儲蓄存款存單； （2）出質(zhì)人對質(zhì)押權(quán)利占有的合法性。 ，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）質(zhì)押權(quán)利的合法性。對于個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款項下的抵押房產(chǎn)，或其他貸款品種中建設(shè)銀行認為需要評估的抵押物，要檢查其是否經(jīng)我行認可的評估機構(gòu)對其抵押物價值進行了評估，以及評估方法是否科學、評估結(jié)果是否合理。包括抵押物已設(shè)定抵押權(quán)屬情況，抵押物權(quán)屬情況是否符合設(shè)定抵押的條件，借款申請人提供的抵押物是否為抵押人所擁有，財產(chǎn)共有人是否同意抵押，抵押物所有權(quán)是否完整； （3）抵押物價值與存續(xù)狀況。，貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查： （1）抵押物的合法性。對出現(xiàn)以下情況的，應(yīng)重點調(diào)查：。對借款人借款購買多套住房或已有其他負債的，要調(diào)查借款人的還款記錄，并對其負債能力進行全面測評；，在測算其還款能力時，還要對其所購買商業(yè)用房的經(jīng)營前景、經(jīng)營收入進行分析預(yù)測；，對借款申請人的資信進行測評（個人信貸系統(tǒng)上線后進行）。貸前調(diào)查人要通過訪談、電話調(diào)查、行內(nèi)外信息系統(tǒng)等多渠道調(diào)查借款申請人信用紀錄是否良好、是否有還貸意愿、是否有不良記錄；要充分利用本行共享信息，調(diào)查了解借款申請人與我行的歷史往來，如信用卡對賬單、個人活期儲蓄賬戶往來記錄、貸款償還情況記錄等。貸前調(diào)查人通過與借款人面談、電話查詢、審查借款人提供的收入證明材料等方式，按照審慎原則，核實借款人的家庭收入情況，并將借款人家庭的薪資、財產(chǎn)等收入折算成月收入；同時調(diào)查借款人家庭支出情況，了解借款人正常的除購房貸款以外的消費支出、債務(wù)支出情況；以月總收入減去月總支出得到借款人家庭的月凈收入，確定借款人負債能力。 對借款申請人的資信進行調(diào)查借款申請人資信調(diào)查，主要是對借款申請人的主體資格、償債能力、還款意愿、信用記錄情況等進行調(diào)查。 （2）采取保證擔保的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗貸款保證人同意提供保證的書面承諾及保證人資信證明材料是否真實、有效等。（1）采取抵押或質(zhì)押擔保的，貸前調(diào)查人應(yīng)核查借款申請人提交的抵押物或質(zhì)押權(quán)利憑證的權(quán)屬是否清楚無異議。（4）集資建房個人住房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款人是否在集資建房單位提供的職工名單上，借款人與集資建房單位簽訂的合同或者協(xié)議內(nèi)容是否齊全，是否合法、有效。（3）個人住房轉(zhuǎn)讓貸款對未辦妥房屋權(quán)屬證書的，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗住房轉(zhuǎn)讓人的原購房合同是否合法、有效，對已經(jīng)辦妥房屋權(quán)屬證書的，應(yīng)查驗轉(zhuǎn)讓住房的權(quán)屬證書是否為有權(quán)簽發(fā)部門簽發(fā)，權(quán)屬是否有缺陷，轉(zhuǎn)讓住房共有人是否同意將該房屋出售；查驗借款申請人與住房轉(zhuǎn)讓人簽訂的住房交易合同是否合法、有效。（1）個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款貸前調(diào)查人應(yīng)查驗借款申請人提交的商品房銷售合同或協(xié)議上的房屋座落地與房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房銷售許可證或售房單位的房地產(chǎn)權(quán)證是否一致，并根據(jù)當?shù)貙嶋H情況審核購房合同的交易鑒證和銷售登記手續(xù)是否辦妥；查驗合同簽署日期是否明確，所購住房是現(xiàn)房還是期房，交房日期明確；所售住房面積、售價是否明確、合理等；核對商品房買賣合同中的賣方是否是該房產(chǎn)的所有人，簽字人是否為有權(quán)簽字人或其授權(quán)代理人，所蓋公章是否真實有效；商品房買賣合同中的買方是否與借款人姓名一致等。（4）對個人自建房貸款，借款申請人在建設(shè)銀行的存款證明及資金投入證明可以作為自籌資金憑證。（3）對集資建房個人住房貸款，貸前調(diào)查人應(yīng)查驗集資建房單位是否已在我行開立集資建房資金賬戶，并已經(jīng)按集資方案中要求將單位應(yīng)出資部分存入該賬戶；個人交付建房款的銀行收款憑證、或者單位開出的收款憑證可以作為首付款證明。（2）對個人再交易住房貸款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款，借款申請人在建設(shè)銀行開立的專門存款賬戶內(nèi)存入的資金或其他存款憑證可以作為購房自籌資金證明。貸前調(diào)查人應(yīng)查驗發(fā)票是否為稅務(wù)局核發(fā)的商品房專用發(fā)票；首付款證明是否由售房單位開具并加蓋售房單位的財務(wù)專用章；首付款證明原件與復印件是否一致、首付款金額是否達到貸款條件要求、交款單據(jù)上列明的所購房產(chǎn)是否與購房合同或協(xié)議一致；交款人是否與借款人一致。 貸前調(diào)查人應(yīng)結(jié)合借款申請人所從事的行業(yè)、所任職務(wù)等信息對其收入水平及證明材料的真實性作出判斷，必要時進行進一步調(diào)查、取證。（包括共同申請人、代理人）身份證明 （1）貸前調(diào)查人須驗證借款申請人提交的身份證件與申請人是否一致，原件和復印件是否一致，是否經(jīng)有權(quán)部門簽發(fā)，是否在有效期內(nèi)； （2）對于借款申請人委托他人辦理購房貸款申請手續(xù)的，還須審核經(jīng)公證的委托書以及代理人的身份證件。 調(diào)查內(nèi)容 對借款人提交的申請材料進行審核貸款調(diào)查人應(yīng)對以下申請材料進行審核。貸前調(diào)查人與申請人面談應(yīng)作書面記錄，對可能存在真實性風險的內(nèi)容、申請材料中未包含但應(yīng)作為貸款審批依據(jù)的內(nèi)容、以及其他可能對貸款產(chǎn)生重大影響的內(nèi)容應(yīng)作詳細記錄。貸前調(diào)查人必須至少直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，面談可以在受理貸款申請的同時進行。個人住房貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營部門應(yīng)設(shè)立貸前調(diào)查崗，貸前調(diào)查崗位人員與貸款受理崗位人員可以互相兼任。 貸前調(diào)查 貸前調(diào)查是對借款人提供的全部文件、材料的真實性、合法性、完整性、可行性和對借款人的品行、信譽、償債能力、擔保手段落實情況等進行的調(diào)查和評估。如果借款申請人提交材料不完整或不符合材料要求規(guī)范，應(yīng)要求申請人補齊材料或重新提供有關(guān)材料。 初審貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。（1）有權(quán)部門批準的集資建房計劃和批文； （2）單位集資方案； （3）參加集資建房的職工基本情況表； （4）單位出資部分交存在建設(shè)銀行的資金證明； （5）建設(shè)銀行認可的個人已交集資建房款的憑證； （6）借款申請人與單位簽訂的集資建房合同或協(xié)議； （7）借款人身份證件、償還貸款能力證明材料、貸款擔保有關(guān)材料等比照個人住房貸款和個人商業(yè)用房貸款所需材料。保證人為自然人的，包括個人資產(chǎn)及收入證明；保證人為法人的，包括營業(yè)執(zhí)照、近三年財務(wù)報表、資質(zhì)等級證明、資信等級證明等。以所購住房抵押的，還需要提供建設(shè)銀行認可的評估機構(gòu)出具的對交易房產(chǎn)（抵押物）的評估報告。 （9）自籌資金證明，借款人提出申請時必須擁有所購住房交易價格規(guī)定比例以上的自籌資金，并存入建設(shè)銀行指定賬戶。（8）借款人以所購轉(zhuǎn)讓住房抵押，且轉(zhuǎn)讓住房為現(xiàn)房并作為原借款抵押物已辦妥抵押登記手續(xù)，在轉(zhuǎn)讓住房未辦妥過戶手續(xù)及抵押登記手續(xù)前，需提供建設(shè)銀行認可的其他貸款擔保方式作為階段性擔保，至住房轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移到借款人名下，借款人取得住房權(quán)屬證明，并辦妥貸款抵押登記手續(xù)為止。 （6）如轉(zhuǎn)讓住房為原借款的抵押物，且個人住房轉(zhuǎn)讓貸款的建設(shè)銀行與原借款的建設(shè)銀行不一致的