【正文】 作管理　　其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保公司和律師事務(wù)所等?！　〉谌?jié) 風險管理　　一、合作機構(gòu)管理　　　　(1)合作機構(gòu)分析的要點本文　　(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理　?、俅_立合作意向?！　?4)檔案的移交和接管　　根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構(gòu)或部門時，進行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進行有關(guān)信息的登記工作。　　當已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意?！　?3)檔案的借(查)閱管理　　個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控?！　?1)貸款檔案的內(nèi)容采集者退散　　貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。個人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款?！　?3)不良貸款的催收　　對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對不良個人住房貸款進行認定。履行保證、保險責任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款?！　】梢少J款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責任人履行保證、保險責任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定?！　￡P(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時、全額償還的不良因素。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級、可疑和損失五類。貸款風險分類一般先進行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進行分類，再進行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風險程度對定量分類結(jié)果進行必要的修正和調(diào)整。　　(6)擔保變更　　貸后檢查　　貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔保人、擔保物、合作開發(fā)商及項目為對象，通過客戶提供、訪談、實地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補救措施的過程，判斷借款人的風險狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補救措施。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？s短借款期限后新的借款期限達到新的利率期限檔次時，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。原借款期限加上延長期限達到新的利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行?！　⊙娱L期限是指借款人申請在原來借款期限的基礎(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。無拖欠本金，本期本金已歸還。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期。常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。　　(1)貸款支付方式　　貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。　　貸款的發(fā)放　　(1)落實貸款發(fā)放條件　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實有關(guān)貸款發(fā)放條件。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。三、貸款的簽約和發(fā)放　　貸款的簽約　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網(wǎng)校、開發(fā)商簽訂個人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。　?、趯π柩a充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序?！　　　?1)組織報批材料　　(2)審批　　(3)提出審批意見　?、偻狻　、诜駴Q表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。　　(1)對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查　　(2)對借款人的調(diào)查本文　　二、貸款的審查和審批　　　　貸款審查人負責對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。　　貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。第二節(jié) 貸款流程　　個人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。金融機構(gòu)對客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區(qū)別確定。從控制風險的角度，個人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而