【正文】 貸款額度　　個(gè)人住房貸款中，對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(建造、大修)住房價(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。對(duì)已利用貸款購買住房又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購買住房套數(shù)的增加而提高?！　≈袊嗣胥y行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。第二節(jié) 貸款流程　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)?！　∫?、貸款的受理與調(diào)查　　　　(1)貸前咨詢　　銀行通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗環(huán)球,網(wǎng)?？谧稍儭㈦娫掋y行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)　　(2)貸款的受理程序　?、俳邮苌暾?qǐng)　　貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。　?、诔鯇??！　≠J款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。　　　　貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手環(huán)球,網(wǎng)校段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估?！　?1)對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查　　(2)對(duì)借款人的調(diào)查本文　　二、貸款的審查和審批　　　　貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。　　貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同環(huán)球,網(wǎng)校申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批?！　　　?1)組織報(bào)批材料　　(2)審批　　(3)提出審批意見　?、偻狻　、诜駴Q表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)?！　?4)審批意見落實(shí)　　業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：　?、賹?duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔?！　、趯?duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序?！　、蹖?duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。三、貸款的簽約和發(fā)放　　貸款的簽約　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網(wǎng)校、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：　　(1)填寫合同　　(2)審核合同合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。(3)簽訂合同　　合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網(wǎng)校人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同?！　≠J款的發(fā)放　　(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件?！　?2)貸款劃付　　四、貸后與檔案管理　　個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一?！　　　°y行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人?！　?1)貸款支付方式　　貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。　　(2)還款方式本文　　借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種?！　『贤兏　?1)基本規(guī)定　　(2)合同主體變更　　(3)借款期限調(diào)整　　期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期。無欠息。無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額?！　⊙娱L期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩钇谙薜幕A(chǔ)上延長一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求。原借款期限加上延長期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行?！　】s短期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩畹幕A(chǔ)