【正文】 《國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座...../Shop/《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料...../Shop/《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料...../Shop/《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料...../Shop/《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料...../Shop/《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料...../Shop/《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料...../Shop/《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料...../Shop/第三章 個(gè)人住房貸款　　第一節(jié) 個(gè)人住房貸款基礎(chǔ)知識(shí)　　一、個(gè)人住房貸款的概念和分類　　個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。　　(3)風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)　　除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。截至2008年11月，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。　?、塾泻戏ㄓ行У馁?gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過(guò)長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過(guò)65歲，女性自然人的還款年限不超過(guò)60歲。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人 住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。第二節(jié) 貸款流程　　個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)?！　≠J款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性?！　　　?1)組織報(bào)批材料　　(2)審批　　(3)提出審批意見(jiàn)　?、偻狻　、诜駴Q表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。三、貸款的簽約和發(fā)放　　貸款的簽約　　經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網(wǎng)校、開(kāi)發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)?！　≠J款的發(fā)放　　(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件　　貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。無(wú)拖欠本金，本期本金已歸還。原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。對(duì)分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。　　關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。　　(3)不良貸款的催收　　對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過(guò)中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。個(gè)人住房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過(guò)程?！　?3)檔案的借(查)閱管理　　個(gè)人住房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的個(gè)人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控?！　?4)檔案的移交和接管　　根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個(gè)人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機(jī)構(gòu)或部門時(shí)，進(jìn)行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫(xiě)移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作?！　?3)與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理　　其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象。開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償?！　　　∩虡I(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開(kāi)合作機(jī)構(gòu)。　?、垡e極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本?！　、苡?