【正文】 個人征信制度是商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理的基本制度保障，也是個人房信貸前管理的根本依靠。十是信用記錄。借款人擔(dān)任公司市場營銷處處長，系二級職稱。七是收入還貸比。 工行大連分行個人住房貸款信用風(fēng)險案例分析現(xiàn)結(jié)合一個案例，分別運用現(xiàn)行和完善后的個人住房貸款信用風(fēng)險評估體系，對借款人的信用風(fēng)險進(jìn)行對比分析。 個人住房貸款信用風(fēng)險微觀防范對策 建立完善的個人信用體系我國信用制度的建立最困難的可能是協(xié)調(diào)各部門，建立個人信用制度是一個非常龐大的工程，涉及銀行、公檢法、海關(guān)、稅務(wù)、保險等許多部門，各個部門還要統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，步調(diào)一致，但一旦達(dá)成共識，初步框架的建立并不需要太長時間，技術(shù)方面也已經(jīng)不成問題，因為現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)也已經(jīng)成熟?？傂袀€人住房貸款信用風(fēng)險管理的機構(gòu)和人員應(yīng)該包括：董事會、高級管理層、個人住房貸款經(jīng)營部門、內(nèi)部信用評級和評估部門、額度授信管理部門、風(fēng)險綜合管理部門、貸款審查部門、貸款主審批人、稽核部門、資產(chǎn)保全部門。這種抵押保險既有履約的擔(dān)保功能，又有信用的保險功能，從而有效地保護(hù)了銀行債權(quán)人的利益[15]。信用分是動態(tài)的數(shù)字，實質(zhì)上是消費者在某一特定時刻信用風(fēng)險的寫照。風(fēng)險管理文化是企業(yè)文化的重要組成部分，其內(nèi)容主要包括風(fēng)險管理理念、風(fēng)險控制行為、風(fēng)險道德標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險管理環(huán)境。（4）無法取得產(chǎn)權(quán)證開發(fā)商所開發(fā)的樓盤沒有取得合法使用權(quán)，根據(jù)商品房開發(fā)和預(yù)售管理的有關(guān)辦法，開發(fā)樓盤在開發(fā)前必須具備，土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，而商品開始銷售時還需要預(yù)售許可證。市場經(jīng)濟是一種信用經(jīng)濟，市場交易離不開信用基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)市場發(fā)展不規(guī)范與國外發(fā)達(dá)國家相比，我國的個人住房信貸市場還基本上處于初級階段。（3）抵押物處置風(fēng)險。但良好的誠信氛圍的缺乏，相比于個人住房抵押貸款的快速發(fā)展發(fā)展，借款人的信用觀念和信用意識的落后；科學(xué)有效的個人信用評價體制和信息共享平臺尚未建立，無法客觀、準(zhǔn)確地對個人信用情況調(diào)查和審定；加之個人信用隨著收入變動、個人觀念變化而發(fā)生的變化，導(dǎo)致借款人的信用風(fēng)險難以準(zhǔn)確判斷，更加難以準(zhǔn)確控制和把握?！凹賯€貸”是指借款人在沒有真實交易行為的情況下，以個人名義申請并獲得的個人貸款。 個人住房貸款信用風(fēng)險類型及表現(xiàn)形式 假按揭風(fēng)險“假按揭”風(fēng)險的爆發(fā)，往往是集中、突然的，給銀行個人住房貸款的資產(chǎn)質(zhì)量造成巨大危害。 信用風(fēng)險信用風(fēng)險是客戶違約行為形成的一種風(fēng)險。第二章個人住房貸款信用風(fēng)險概述。并為商業(yè)銀行完善自身風(fēng)險管理機制、建立個人信用體系提出了構(gòu)想和可行的建議與對策。 Individual housing loan。時間安排：—　審定畢業(yè)論文題目，指導(dǎo)學(xué)生如何撰寫畢業(yè)論文提綱；審定畢業(yè)論文提綱，完成開題審查與開題答辯。立題意義：通過研究，從個人住房抵押貸款風(fēng)險成因的主體因素和環(huán)境因素兩個層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險管理的視角剖析了影響我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險的作用機理?！? 上交畢業(yè)論文，最后審查論文內(nèi)容與格式。各銀行金融機構(gòu)要切實加強風(fēng)險管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。以上可以看到國外研究已經(jīng)相當(dāng)成熟和深入，因為準(zhǔn)確的信息以及大量的數(shù)據(jù)為進(jìn)行實證研究提供了條件。從個人住房貸款信用風(fēng)險管理系統(tǒng)的設(shè)計原則、設(shè)計內(nèi)容及具體設(shè)計等方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析說明。 個人住房貸款信用風(fēng)險的相關(guān)概念 個人住房貸款內(nèi)涵個人住房貸款是指銀行或銀行接受委托向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型房屋的自然人發(fā)放的貸款。二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候[8]。這一方式大大提高了貸款辦理效率，普通貸款的發(fā)放時間由一周左右縮短到了一天，即當(dāng)天申請的貸款，當(dāng)天即可審批發(fā)放。引起操作風(fēng)險的因素包括人員因素、流程因素、系統(tǒng)因素和外部事件因素，根據(jù)這些因素將操作風(fēng)險相應(yīng)分為人員因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險（如操作失誤）、流程因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險（如流程執(zhí)行不嚴(yán)格）、系統(tǒng)因素導(dǎo)致的操作風(fēng)險（如系統(tǒng)失靈）和外部事件導(dǎo)致的操作風(fēng)險（如外部欺詐、突發(fā)事件）四類。（3）還款靈活：包括等額本息、等額本金、按月還息到期還本，先還息后等額本息或等額本金、等比累進(jìn)、組合還款 （移動按揭）、到期一次還本付息（利隨本清）等7種還款方式可供選擇。但由于在我國住房按揭貸款法律體系和房地產(chǎn)市場體系尚未健全及缺乏相應(yīng)配套措施的情況下，銀行很容易發(fā)生客戶違約后卻難以通過抵押物來實現(xiàn)全部債權(quán)的案例。 個人支付能力的下降住宅消費是指人們對住宅的消耗、使用行為與過程，是人們生活消費的重要方面。同時，信貸管理方法和手段落后也是一個問題。西方國家經(jīng)過長期的研究、探索后，形成了一些用于識別和衡量消費信貸風(fēng)險的手段，主要有：（1）專家預(yù)測分析法又稱德爾菲法，是本世紀(jì)50年代由美國著名的咨詢機構(gòu)蘭德公司發(fā)明的。主觀判斷法是依靠某一種指標(biāo)體系運用專業(yè)的知識和經(jīng)驗對個人信用狀況加以判斷?！胺旨壥跈?quán)”是指商業(yè)銀行根據(jù)各分支機構(gòu)的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展情況、信貸資產(chǎn)質(zhì)量和信貸管理能力，對分支機構(gòu)分別授予適當(dāng)?shù)男刨J審批權(quán)限[24]。 借款人申請 貸前信 貸前信用風(fēng)險識別用 退風(fēng) 回險 貸前信用風(fēng)險評估 申管 請理 貸前信用風(fēng)險決策 信 用 貸 風(fēng) 中 貸中信用風(fēng)險識別 動 險 信 態(tài) 管 用 監(jiān) 理 風(fēng) 控 反險 貸中信用風(fēng)險 饋管 調(diào)理 查 預(yù)警決策與處理合同終止 貸后 無損失 有損失信用風(fēng) 責(zé)任調(diào)查險管理 資產(chǎn)保全 風(fēng)險管理反饋報告圖41 個人住房貸款信用風(fēng)險管理流程圖5 商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險防范的對策 個人住房貸款信用風(fēng)險宏觀防范對策 完善與個人住房貸款相關(guān)的法律法規(guī)要形成一個良好的市場信用體系，其關(guān)鍵是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代價的制約機制來保證契約雙方的權(quán)利不受侵害，要做到這點就必須要有一個強有力的法律后盾作支撐。個人信用制度的實質(zhì)就是對個人信用行為的監(jiān)督，這對個人的一生具有重要意義。借款人年齡介于“26～50”歲之間，故指標(biāo)得分為9分。根據(jù)銀行調(diào)查人員現(xiàn)場勘察，房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，外墻采用墻磚貼面，入戶門為防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)為木地板地面，大白墻面、棚面；廚房及衛(wèi)生間為地磚地面，故質(zhì)隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。五是家庭月收入。期限為20年。由于我國個人住房貸款業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的歷史跨度還比較短，數(shù)據(jù)收集存在一定困難，加上時間倉促和自身技能的局限，論文未能對個人信用風(fēng)險管理模型進(jìn)行充分驗證。結(jié) 論本文通過對個人貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險的形成機制進(jìn)行系統(tǒng)的分析，結(jié)合當(dāng)前我國金融市場的發(fā)展?fàn)顩r、國家政策與法規(guī)對銀行的規(guī)定，探討我國商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)，所面臨風(fēng)險的管理問題，樹立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險管理文化，努力探討和借鑒國外先進(jìn)的風(fēng)險管理經(jīng)驗和方法，積極研究應(yīng)對個人貸款風(fēng)險的對策和措施對于我國金融企業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實和指導(dǎo)意義。依據(jù)前述，該筆貸款發(fā)放后，加上己有房貸，借款人月均還款合計7957元，%。借款人衣著外貌得體，談吐較穩(wěn)重，隸屬于“綜合印象良好”故指標(biāo)得分為3分。借款人單位為商貿(mào)公司，隸屬于“商業(yè)貿(mào)易”，故指標(biāo)得分為9分。在個人住房抵押貸款中，出于人員緊缺和成本的考慮，當(dāng)前商業(yè)銀行很少有對抵押房屋進(jìn)行現(xiàn)場評估。 健全個人住房貸款風(fēng)險管理政策制度個人住房貸款風(fēng)險管理主要堅持以下原則：（1）資金來源約束資金應(yīng)用的原則，以收入制約支出，根據(jù)吸收的存款發(fā)放貸款，一方面通過多開財源，擴大資金來源；另一方面努力提高資金的使用效率。（4）額度授信管理部門主要負(fù)責(zé)依據(jù)銀行的信用風(fēng)險戰(zhàn)略、信貸政策、銀行對客戶的內(nèi)部評級結(jié)果、客戶償債能力、銀行自身的風(fēng)險承受能力等情況，通過定量與定性分析相結(jié)合的方法核定對客戶的授信額度[24]。以美國為例，1934年，美國政府依《聯(lián)邦住宅法》成立了聯(lián)邦住宅管理局（FHA），主要為中低收入家庭住宅抵押貸款提供的保險。根據(jù)統(tǒng)計分析，風(fēng)險就小，反之，風(fēng)險就大。每個銀行，無論大小，都是為盈利而經(jīng)營，因此必須確定可接受的風(fēng)險與收益水平之比和影響資本成本的因素。因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導(dǎo)致的違約案例一直不斷[18]。雖然住房未被列入消費品，但它已成為消費信貸的大頭。個人住房抵押貸款雖然屬于擔(dān)保貸款，但是抵押住房本身也有存在風(fēng)險的可能。而個人住房抵押貸款的還款期間最長可達(dá)30年之久，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展變化不斷，難免出現(xiàn)借款人收入減少或者下崗失業(yè)的情況，以及借款人及其家庭出現(xiàn)重大病故、遭遇災(zāi)害或其他意外事故需要相應(yīng)增加其他支出的情形，這將必然影響借款人的還款能力。 按揭項目風(fēng)險 （1）房屋延期交付和質(zhì)量風(fēng)險。如由于借款者意外事故或疾病導(dǎo)致其喪失還款能力，或者因所在單位改革、改制、經(jīng)營不善導(dǎo)致借款人無法正常獲得收入致使無法按期償還剩余貸款，不得不違約，這都屬于借款人被動違約。 2 個人住房貸款信用風(fēng)險概述 風(fēng)險與信用風(fēng)險的涵義 風(fēng)險“風(fēng)險”，字典的解釋為“某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合”。方峰、岳東對個人住房抵押貸款和個人征信體系進(jìn)行了研究，他們認(rèn)為對各銀行借款者信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)構(gòu)建個人征信體系可以有效的防范信用風(fēng)險。 研究意義商業(yè)銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面，都起到了積極的作用。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險影響因素研究為主線，在借鑒國內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，從個人住房抵押貸款風(fēng)險成因的主體因素和環(huán)境因素兩個層面切入，從商業(yè)銀行風(fēng)險管理的視角剖析了影響商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險的關(guān)鍵因素以及這些因素導(dǎo)致違約風(fēng)險的作用機理。 3．返校后論文質(zhì)量監(jiān)控小組做開題審查。 2．實習(xí)期間指導(dǎo)教師通過電話、互聯(lián)網(wǎng)與學(xué)生隨時溝通，了解論文資料收集和提綱寫作情況。因此，研究個人住房貸款信用風(fēng)險問題具有很強的現(xiàn)實意義和應(yīng)用性。因此充分認(rèn)識個人住房貸款信用風(fēng)險問題并實施有效的防范措施，旨在降低和防止個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生，將不但有利于我國商業(yè)銀行安全經(jīng)營進(jìn)而促進(jìn)其健康穩(wěn)定發(fā)展，還會帶來我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展，而且從宏觀上有利于整個金融體系的穩(wěn)定和經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。對于提前還款風(fēng)險研究，王福林、賈生華認(rèn)為影響我國個人住房抵押貸款提前還款的主要因素是由五大因素共同決定，即宏觀經(jīng)濟狀況、利率變動、貨幣化分房政策的落實、銀行風(fēng)險管理機制欠缺和中國人“無債一身輕”的觀念根深蒂固[5]。（2）實證研究方法對某商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理案例進(jìn)行實證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險解決方案。導(dǎo)致借款人違約的原因，主要有三點：（1）自然、社會等客觀因素所導(dǎo)致的違約。而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買關(guān)系，套取銀行貸款。其原因在于：首先，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款時是以借款人當(dāng)期收入狀況測算其還款能力并以此審定貸款發(fā)放額度。（1）抵押物價值風(fēng)險。再加上房地產(chǎn)市場的發(fā)展和居民收入水平的快速提高，個人住房貸款進(jìn)展十分迅猛，詳見332:表31 歷年個人住房貸款狀況表(