【正文】 年 月 日摘　　要自個人住房貸款開始實行，個人住房貸款以房產作為抵押，而且房價處于快速上升期，個人住房貸款的不良貸款率相對較低，個貸成為各銀行競相爭奪的優(yōu)質業(yè)務，銀行放松了對個人住房貸款信用風險的管理。因此，研究個人住房貸款信用風險問題具有很強的現(xiàn)實意義和應用性。借鑒國外個人住房貸款的先進經驗，結合實際情況，對商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風險進行了研究，并且運用相關分析、比較分析等技術手段對樣本數(shù)據進行實證分析。關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；信用風險AbstractSince the introduction of individual housing on behalf of housing loan has became mortgaged, at the same time due to skyrocketing of housing price and booming period of real estate’s industry, individual home nonperformance lending are paratively low, many banks have put home loans as high quality assets which means low risk, high revenue for banks, consequently, banks loosed management of personal lending by using kinds of means. American subprime mortgage crisis in 2007 stem from some borrowers’ credit lacking in housing credit market. Serious result of the crisis remands us that we must enhance credit risk’s management on individual housing mortgage。 Individual housing loan。美國次貸危機的爆發(fā)和我國國內房價近年的持續(xù)異常上漲及當前政府對待商業(yè)銀行住房信貸風險的重視，房價波動背后隱藏的住房抵押貸款風險應該特別值得我們關注。對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則，采取切實有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。因此，一種較為完善的風險管理體系和科學的風險管理手段對于銀行業(yè)至關重要。與其發(fā)展緊密相關的個人住房貸款業(yè)務是我國福利分房制度向住房分配貨幣化轉變過程中引入的一種金融產品，在不斷發(fā)展的過程中起已成為我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務中重要的項目。因此充分認識個人住房貸款信用風險問題并實施有效的防范措施，旨在降低和防止個人住房貸款風險的發(fā)生，將不但有利于我國商業(yè)銀行安全經營進而促進其健康穩(wěn)定發(fā)展，還會帶來我國房地產業(yè)的進一步繁榮與發(fā)展，而且從宏觀上有利于整個金融體系的穩(wěn)定和經濟的持續(xù)健康發(fā)展。近年來，個人住房貸款業(yè)務的迅猛發(fā)展，也給商業(yè)銀行帶來了巨大的經濟效益。文章以商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險影響因素研究為主線，在借鑒國內外已有研究成果的基礎上，從個人住房抵押貸款風險成因的主體因素和環(huán)境因素兩個層面切入，從商業(yè)銀行風險管理的視角剖析了影響商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險的關鍵因素以及這些因素導致違約風險的作用機理。并為商業(yè)銀行完善自身風險管理機制、建立個人信用體系提出了構想和可行的建議與對策。Quercia對過去30年中的29個實證研究進行綜述后認為：是住房凈資產或貸款與住宅價值比率影響了違約決策[2]。研究發(fā)現(xiàn)在標準威布爾分布模型中工資與利率在決定違約與否起著主要作用[3]，而婚姻狀況和貸款價值比對違約的影響并不顯著。 國內研究現(xiàn)狀從文獻來看，國內學者對個人住房抵押貸款風險的研究主要集中在定性分析方面，而應用定量模型進行實證研究的文獻則十分缺乏。吳晨等學者應用博弈論對個人住房抵押貸款違約風險的原因進行分析。對于提前還款風險研究，王福林、賈生華認為影響我國個人住房抵押貸款提前還款的主要因素是由五大因素共同決定，即宏觀經濟狀況、利率變動、貨幣化分房政策的落實、銀行風險管理機制欠缺和中國人“無債一身輕”的觀念根深蒂固[5]?，F(xiàn)行抵押利率與合同利率的差額是激發(fā)借款人執(zhí)行提前支付期權的最重要的金融誘因[6]。第一章緒論。第二章個人住房貸款信用風險概述。第三章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險存在問題分析。第四章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險管理系統(tǒng)的設計。第五章商業(yè)銀行個人住房貸款信用風險防范的對策。 研究方法論文在引人研究成果的基礎上，綜合運用經濟學、管理學、金融學、應用數(shù)學等多學科的知識，選擇目前我國商業(yè)銀行個人住房貸款為對象，運用規(guī)范分析與實證分析、定量分析與定性分析相結合的方法進行研究。（2）實證研究方法對某商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理案例進行實證性分析，結合定量分析與定性分析，提出具體的風險解決方案。經濟學上的風險概念主要包含以下幾層意思，首先，風險指的是結果不確定性；其次，風險是損失發(fā)生的可能性或者說是導致?lián)p失的變化；最后，風險指的是現(xiàn)實結果對比期望結果的偏離。傳統(tǒng)的經營績效目標以盈利的絕對水平如（利潤）為依據，現(xiàn)代商業(yè)銀行業(yè)績評價采用的是風險調整后的收益指標—經濟增加值，以體現(xiàn)風險與收益平衡的原則[7]。 信用風險信用風險是客戶違約行為形成的一種風險。影響信用風險的主要因素是借款人的還款能力和還款意愿。貸款風險分類是指商業(yè)銀行按照風險程度將貸款劃分為不同檔次的過程，其實質是判斷債務人及時足額償還貸款本息的可能性。廣義的個人住房貸款主要有以下幾種：自營性個人住房貸款、住房公積金個人貸款（或稱政策性個人住房貸款）和個人住房組合貸款。住房公積金個人貸款是指銀行接受當?shù)刈》抗e金管理中心的委托，利用委托人提供的政策性住房資金，根據委托協(xié)議向購買、建造、大修住房的職工發(fā)放的貸款。導致借款人違約的原因，主要有三點：（1）自然、社會等客觀因素所導致的違約。（2）借款人違約利益與違約損失對比后的主觀故意。（3）借款人品行不佳的欺詐違約行為。 個人住房貸款信用風險類型及表現(xiàn)形式 假按揭風險“假按揭”風險的爆發(fā)，往往是集中、突然的，給銀行個人住房貸款的資產質量造成巨大危害。一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準備“捂盤待漲再售”。等到房價上漲后，賣出房屋再還款。此時開發(fā)商房屋銷售不暢，無法及時回籠資金，開發(fā)商也會采取上述的方式，套取銀行信貸資金。還有一種較常見的“假按揭”方式，不是由開發(fā)商策劃的，而是施工方。而施工方則會通過內部人員或關系人，以虛假的購買關系，套取銀行貸款。由于個人住房貸款的抵押人是未來的房屋所有人，在其貸款時，房屋還未交到抵押人手中，他可以保證按期歸還貸款本息。如果開發(fā)商無力完工，未完工的房產價值可能會低于所剩的貸款本息，將使銀行陷于被動，進而形成貸款風險?！凹賯€貸”是指借款人在沒有真實交易行為的情況下，以個人名義申請并獲得的個人貸款。這種情況下，抵押的房屋通常位置偏僻、質量較差，難以出售和變現(xiàn)，從而給銀行的信貸資金產生很大的風險。在商業(yè)銀行爭奪個人住房貸款市場份額的過程中，為了滿足開發(fā)商盡快回款的需要，越來越多采取了先放款，后辦理抵押的方式，即簽約放款的方式。但是，這種簽約放款的方式，造成了抵押權在一段時期內的懸空，增大了銀行債權風險[9]。 借款人風險（1）還款風險作為借款合同的主體之一，借款人自身素質與還款能力會嚴重影響銀行住房貸款的安全性，借款人的還款風險主要體現(xiàn)在還款能力和還款意愿方面。其原因在于：首先，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款時是以借款人當期收入狀況測算其還款能力并以此審定貸款發(fā)放額度。其次，為了爭奪客戶資源各商業(yè)銀行降低了住房抵押貸款的準入門檻，放松了對借款人借款信息真實性的審查與信用等級評定，造成借款人素質的良莠不齊，為商業(yè)銀行信貸資產安全性埋下了隱患[10]；此外，目前我國個人收入制度不透明，個人信用制度不健全，社會誠信水平低，尚未建立個人財產登記制度與個人稅收登記制度，使得銀行不能對借款人的資產與負債狀況準確了解，不能作出正確的信貸決策。當前我國金融業(yè)面臨的最主要風險就是信用風險。但良好的誠信氛圍的缺乏，相比于個人住房抵押貸款的快速發(fā)展發(fā)展，借款人的信用觀念和信用意識的落后；科學有效的個人信用評價體制和信息共享平臺尚未建立，無法客觀、準確地對個人信用情況調查和審定；加之個人信用隨著收入變動、個人觀念變化而發(fā)生的變化，導致借款人的信用風險難以準確判斷，更加難以準確控制和把握。由于房地產市場的供不應求，一些購房人預期房屋價格繼續(xù)上漲，基于投資需求購買房屋，一旦房地產市場出現(xiàn)投機過度，帶動房屋價格持續(xù)上漲時，必將導致供求失衡，催生房地產泡沫，而如果銀行向房地產投機者發(fā)放住房貸款，當房地產泡沫破滅時商業(yè)銀行將承擔巨大的金融風險。 銀行操作風險根據巴塞爾委員會的定義，操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導致?lián)p失的風險。其中，人、流程和系統(tǒng)因素屬于內部因素，外部事件屬于外部因素。如未明確掌握開發(fā)商及項目情況，借款人資信調查不真實，抵押登記證不真實，審批和放款手續(xù)不健全或次序不正確，貸后管理不到位，此外，在業(yè)務審查監(jiān)督方面的缺乏，工作人員制約方面，個人住房貸款業(yè)務的內部控制與監(jiān)督方面的漏洞，均容易形成風險隱患。（1）抵押物價值風險。各種自然災害和人為災害可能使抵押住房遭到損失，進而導致抵押住房價值的滅失或下降；在國家宏觀政策和地區(qū)經濟調整的影響下，抵押住房的價格會出現(xiàn)波動，抵押住房價格的回落會直接引起抵押物價值下跌，將無法足額抵償銀行貸款本息[13]。主要是抵押物登記證辦理的風險。（3）抵押物處置風險。抵押物處置工作為銀行行使抵押權設定了前置性義務，增加了銀行使抵押權的成本，甚至會造成銀行實際抵押權被懸空的可能。（2）利率低：。（4）期限長：住房貸款期限最長可達30年，商住兩用房貸款和商用房貸款期限最長可達10年。 商業(yè)銀行個人住房貸款的主要還款情況自我國開展個人消費信貸以來，人們逐漸改變原來的消費模式，敢于用未來的收入圓今天的消費之夢，許多人從“美國老太太和中國老太太在天堂相遇”的對比中得到了啟發(fā)，大膽地利用消費信貸。再加上房地產市場的發(fā)展和居民收入水平的快速提高，個人住房貸款進展十分迅猛，詳見332:表31 歷年個人住房貸款狀況表(1999~2010) 單位:億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比199920002001200220032004200520062007200820092010數(shù)據來源：佐思研究報告和競爭情報平臺圖32 歷年個人住房貸款柱狀圖(1999~2010) 截止2010年9月末，比剛剛起步時的1999年末（），而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80%以上。有些城市，個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50%以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務收入來源。國外經驗一再證明個人住房抵押貸款期限長潛在違約風險較大，如果管理不當潛在風險就會轉化為現(xiàn)實風險，造成貸款機構大量的資產損失。 房地產市場發(fā)展不規(guī)范與國外發(fā)達國家相比，我國的個人住房信貸市場還基本上處于初級階段。信貸審核時，銀行只是根據申請人自己傳遞的信用信息做出判斷，對個人傳遞的信息較難核實，也難以全面了解等等因素，加大了個人住房貸款的風險，也制約了住房金融的進一步健康發(fā)展。一般情況下，抵押物即房屋是住房按揭貸款安全最基本的保障，一旦借款人在還貸上發(fā)生違約行為，抵押權人有權按照合同以法定程序扣押、拍賣、變賣抵押物，獲得優(yōu)先清償。抵押物市場發(fā)張不成熟，有待于進一步完善[15]。所謂抵押貸款房屋保險，就是申請房屋抵押貸款的人應貸款銀行的要求，用以保證貸款資金安全而把抵押房屋投保的險種。與此同時，住房抵押貸款保險業(yè)務的重要性也日趨顯現(xiàn)，并為國內大保險公司所認識，但在我國其業(yè)務的發(fā)展卻極為緩慢。 個人住房貸款信用風險的微觀問題 個人信用體系尚未建立個人信用體系是指能證明、解釋和查驗自然人資信而建立的一系列具有法律效力的行事規(guī)則，它是發(fā)展消費信貸的一項基礎性工作。目前，理論界普遍認為，個人住房款風險加大除個人信用觀念淡薄外，關鍵原因還是由于我國以個人信用記錄為主體的信用管理制度尚未建立。市場經濟是一種信用經濟，市場交易離不開信用基礎。在明確道德信用的同時，還應該緊抓資產信用的調查和評價，因為，是這兩種信用的缺失共同影響著個人住房貸款業(yè)務發(fā)展[16]。而苛刻的貸款條件，繁雜的貸款程序又使居民對消費信貸望而卻步，難免就會出現(xiàn)消費信貸“叫好不叫座”的現(xiàn)象。住宅的消