【正文】 策性個人住房貸款時，如果這筆貸款不足以支付購房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補(bǔ)購房款的不足。2．個人住房貸款的主要特點(diǎn)個人住房貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點(diǎn)：第一，長期性。這就為信用風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了條件。 第二，零售性。每個人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進(jìn)行多次合作的機(jī)會少，這些都會造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。第三，區(qū)域性。如果要對異地借款的資信狀況進(jìn)行調(diào)查并不容易，對借款人的資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無利可圖。3．個人住房貸款的流程貸款操作的主要流程如圖1所示：個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計(jì)圖1 個人住房貸款操作流程由上圖可見，個人方面：個人貸款申請——信貸受理審查——上報(bào)審核批準(zhǔn)——辦理發(fā)放手續(xù)——償還貸款——清戶撤押。這五個環(huán)節(jié)的每個環(huán)節(jié)在我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會種下風(fēng)險(xiǎn)隱患。個人住房貸款余額2003年突破1萬億元，2006年突破2萬億元，2008年突破3萬億元（見表1）。房價(jià)在經(jīng)歷前幾年的過快增長之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。表1 歷年全國個人住房貸款狀況表(1997—2008) 單位：億元年代銀行貸款余額個人住房貸款余額個人住房貸款余額占比19971998199920002001200220032004184720051978262006200725242630000200830350029800資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市以上海為例，上海住房信貸政策直接受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來一段時間內(nèi)，依然對首套房實(shí)行首付和利率的優(yōu)惠，對多套房（特別是二套以上）則根據(jù)市場風(fēng)險(xiǎn)由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會抬高“門檻”，但不會有禁止性限制。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵普通住房的購買，從上海個人住房貸款余額走勢看（見圖2），隨時間推移持續(xù)增長表明房地產(chǎn)的貸款幅度任然十分強(qiáng)勁。 單位：億元資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求個人按揭貸款份額及其帶來的當(dāng)期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。在2009年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。2．個人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)等等。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。此外，購房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場投機(jī)過度時，將帶動房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。（2）宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對其進(jìn)行降溫。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個人住房貸款比重接近或達(dá)到18%20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實(shí)際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。二是惡意詐騙。本文主要針對個人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因，并從源頭上研究防范控制的方法。1．個人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過提高貸款利率來補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無疑會增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。對于個人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來越苛刻時，接受貸款者主要是兩類人，一類是真實(shí)購房者中的信用狀況較差者，他們對于未來能否及時還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴帳、扯皮；另一類是投資、投機(jī)者。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來了更大的風(fēng)險(xiǎn)。個人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。（二）房地產(chǎn)泡沫一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。1．我國房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。結(jié)合《中國行業(yè)景氣分析報(bào)告（20022003年）》給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長、消費(fèi)的持續(xù)超高增長、房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。圖3 20012009年房地產(chǎn)開發(fā)與固定資產(chǎn)投資比資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。圖4 19992009年全國及上海商品房平均銷售價(jià)格資料來源：上海易居房地產(chǎn)研究院。房價(jià)收入比是國際通用的衡量一國是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房價(jià)收入比=（商品房平均銷售價(jià)格*套均面積）／城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004年中國主要城市房價(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表3：表3 部分城市房價(jià)收入比情況（%）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京成都廣州　上海　　　16杭州1617資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告。而目前我國全國范圍內(nèi)的房價(jià)收入比己經(jīng)超過78倍。2007年房屋銷售價(jià)格增速甚至超過了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說明我國的房地產(chǎn)市場泡沫確實(shí)存在。這種狀況持續(xù)一段時間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識之士逐漸覺察并開始發(fā)出警告，而這時資產(chǎn)價(jià)格一般還會緩慢上漲。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這時銀行更是樂于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以優(yōu)良條件吸引客戶。（三）商業(yè)銀行流動性過剩1．商業(yè)銀行流動性過剩的原因分析目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動性過剩的原因有：（1）長期以來“高儲蓄、高投資一低消費(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長模式；（2）長期增長的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。為實(shí)現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會在存款的邊際成本等于存款運(yùn)用所帶來的邊際收益的時候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來約束自身的經(jīng)營行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能否順利地投放到市場上去。但是，我國的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護(hù)自身和政府的信譽(yù)，長久以來都在被動地吸收存款。但隨著我國對外日益開放，國家對金融風(fēng)險(xiǎn)越來越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開始成為一個硬性的約束，國家開始對商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。再加上人民幣匯率的低估引起的國際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動性過剩問題更加突出。近年來，由于市場競爭加劇，行業(yè)利潤率趨于下降，高利潤率的投資領(lǐng)域不多。而窗體頂端房價(jià)的快速上漲，也為一些投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了一個機(jī)會。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。在流動性過剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競相追逐大戶，非理性降低貸款條件的沖動，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。（四）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范制度缺陷1．房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益特性。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，對帶動地方經(jīng)濟(jì)增長具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬Τ闪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格，由此造成眾多的開發(fā)公司中良勞不齊，部分公司資金實(shí)力不強(qiáng)，管理水平低，資信度差。由于商品房大多是期房銷售，一些資信度差的開發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實(shí)際不符、不按期交房以及合同條款爭議等問題，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。2．房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹隘房地產(chǎn)行業(yè)是一個典型的資金密集型的行業(yè)，其對于融資的依賴程度明顯高于一般的工商行業(yè)。從上海這個城市的情況來看（見表4）： 單位：億元從上表4可見：目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要包括以下幾個渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來源。資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三季度。而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1．完善房貸保險(xiǎn)制度降低我國個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個重要制度是個人住房貸款保險(xiǎn)制度。此類保險(xiǎn)主要有三種，一是綜合保險(xiǎn)，借款人的生命保險(xiǎn)和借款人信用保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是貸款信用保險(xiǎn)，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。目前，我國多家保險(xiǎn)公司開展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的購房綜合保險(xiǎn)形式，稱為“商品房抵押貸款保險(xiǎn)”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”等。但這一個人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開辦不長，經(jīng)驗(yàn)不足，存在諸多問題，需要加以完善。一是目前企業(yè)員流工動日趨頻繁借款人很難取得所在單位提供的擔(dān)保。開發(fā)商本身并不具備擔(dān)保的意愿和能力，一旦借款人違約，違約風(fēng)險(xiǎn)往往會落在銀行身上。這批機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范上起到了先行者的作用。因此，有必要參照國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，引進(jìn)政府、民間各自分工機(jī)制，組建全國統(tǒng)一性的政策性住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，通過為個人住房貸款提