【正文】 “按揭”一詞最初產(chǎn)生于香港，是mortgage一詞的粵語音譯。因此，個人住房抵押貸款有許多別稱：個人住房貸款、個人住房擔(dān)保貸款、個人購房抵押貸款、銀行按揭、個人住房按揭貸款。在發(fā)達國家，個人住房抵押貸款市場分為個人住房抵押貸款一級市場和個人住房抵押貸款二級市場。個人住房抵押貸款二級市場是一級市場上創(chuàng)造出來的個人住房抵押貸款的再交易市場，主要包括兩種形式：一是個人住房抵押貸款證券化；二是投資機構(gòu)直接從金融機構(gòu)收購個人住房抵押貸款。鑒于我國的實際情況，本文研究范圍僅限于個人住房貸款一級市場中的違約風(fēng)險問題。其主要特點是:借款人分散、單筆貸款金額小、貸款期限長、貸款用途特定、擔(dān)保方式特定、還款方式特定、利率政策特定等。而我國法律規(guī)定，若借款人連續(xù)3個月中斷還款，銀行就有權(quán)對抵押的房產(chǎn)進行處置即取消贖回權(quán)。其中，次級、可疑和損失類貸款屬于不良貸款。從違約的動機來看，個人住房抵押貸款的違約可以分為兩種，一種是理性違約，另一種是被迫違約。這種情況一般發(fā)生在房價下跌時期。期權(quán)理論是指在特定條件下借款人是否會采取違約策略完全取決于其經(jīng)濟利益上是否合算，若違約在經(jīng)濟上有利于借款人，違約行為就可能發(fā)生。在金融機構(gòu)發(fā)放個人住房抵押貸款后，借款人可以在每個付款時間選擇按時付款、推遲付款或提前還款。當(dāng)貸款進入下一個付款時間時（假定為1年），對于特定貸款來說其所處的狀態(tài)可能會發(fā)生躍遷（如圖所示）。SLawrence． A prehensive model for managing credit risk on home mortgage portfolios [J].Decision Sciences,1996(2),296國內(nèi)眾多學(xué)者對個人住房貸款風(fēng)險的種類進行了研究，概括起來主要有以下幾種：第一，利率風(fēng)險。如果利率下調(diào)，商業(yè)銀行會因為原來簽訂的高利率合同而減少利息收入；而如果利率上調(diào)，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場中進行再融資而提前還貸，從而使銀行過去預(yù)期的高利率收入無法實現(xiàn)。操作風(fēng)險是指由于銀行信貸管理制度不健全、業(yè)務(wù)流程不完善以及內(nèi)部操作不規(guī)范等原因造成資產(chǎn)損失的可能性。市場風(fēng)險又稱系統(tǒng)性風(fēng)險。第四，流動性風(fēng)險。另一方面是商業(yè)銀行住房貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失，最嚴重的后果是資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。這種風(fēng)險一方面來源于借款人未來的不確定性。第六，抵押物風(fēng)險。第七，房地產(chǎn)開發(fā)商方面的風(fēng)險。國內(nèi)的許多學(xué)者對美國、英國、澳大利亞、香港等國家和地區(qū)個人住房貸款保險機制進行了研究，同時認為發(fā)展與個人住房貸款相關(guān)的保險制度會有效降低我國個人住房貸款的風(fēng)險。第三要健全個人住房抵押貸款保險的法規(guī)制度。因此，要想推行該制度，還要結(jié)合我國的實情進行研究和完善。經(jīng)過分析，他們認為銀行對個人資信的判斷最為關(guān)鍵，它直接關(guān)系到銀行的獲利情況。 第3章 我國個人住房貸款現(xiàn)狀及違約成因 我國個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀自1998年7月，我國在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配制度，推行住房貨幣化分配制度，穩(wěn)步推進住房商品化、社會化等一系列改革開始，我國住房政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，市場成為國民住房的主導(dǎo)供給機制，住房供給資源劇增，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動我國經(jīng)濟增長的重要力量。%，：2010年1月20日 央行公布的《2009年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》。個人住房貸款在個人消費貸款中所占的比重，以及在整個信貸資產(chǎn)中所占的比重越來越大了，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫越積越多，商業(yè)銀行所面臨的違約風(fēng)險也越來越大了。一、制度變遷導(dǎo)致個人生活中不穩(wěn)定因素增加。如果受影響的這部分人通過住房抵押貸款方式購買了住房，很可能因制度變遷導(dǎo)致的個人風(fēng)險傳導(dǎo)給銀行。在我國當(dāng)前條件下，銀行與借款人之間存在信息非對稱性，個人提供給銀行的資料真實性和可信度較低，甚至出現(xiàn)單位為個人出據(jù)虛假收入證明。因此，在我國由于個人信用體系缺失所導(dǎo)致的信息不對稱已成為誘發(fā)借款人違約的一個重要原因。開發(fā)商以并不存在的房地產(chǎn)交易搞虛假按揭，騙取銀行貸款，然后將貸款挪作他用。四、我國個人住房抵押貸款擔(dān)保機制不健全。一方面政府性擔(dān)?？梢越档椭械褪杖爰彝ベ彿康氖赘犊畋壤?，使中低收入家庭盡早改善住房條件；另一方面由于有政府性擔(dān)?？梢越档豌y行的貸款風(fēng)險，從而促進個人住房抵押貸款市場的發(fā)展。而目前，我國正是缺少這種擔(dān)保機制，即使銀行與商業(yè)保險機構(gòu)合作，也不能互相監(jiān)督，僅僅是起到共擔(dān)風(fēng)險的作用。五、缺乏對個人住房抵押貸款質(zhì)量進行動態(tài)監(jiān)測。但當(dāng)前我國銀行重貸款輕管理，銀行對個人住房抵押貸款難以進行貸后動態(tài)管理，風(fēng)險隱患也就在所難免。國外金融機構(gòu)在對個人住房抵押貸款審批中均有一套行之有效的定量分析技術(shù)，如信貸記分法等。七、缺乏科學(xué)有效住房評估機制。第4章 個人住房貸款違約風(fēng)險的實證分析本章利用中國工商銀行四川某分行自開辦個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，截止2010年4月30日共5327筆業(yè)務(wù)（包括已結(jié)清的），經(jīng)過對樣本的篩選，剔除信息不完全和不符合要求的樣本，最后選取了3043個樣本，其中正常樣本為2905個，違約樣本為138個。而違約概率男性比女性高，可能是因為女性比男性更為謹慎。就違約概率來看，50歲以上的借款人違約概率最高，可能是因為這部分借款人已退休，收入不是特別高，而且年齡大了可能會突然多出醫(yī)療方面的支出。年齡違約組正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比20（含）30歲29%764%79330（含）40歲66%1137%120340（含）50歲27%850%87750（含）60歲12%123%13560歲（含）以上4%31%35合計138100%2905100%3043 借款人年齡特征違約概率年齡（歲）20（含）3030（含）4040（含）5050（含）6060（含）以上違約概率%%%%%借款人職業(yè)特征分析組別職業(yè)違約組正常組人數(shù)百分比人數(shù)百分比一組公務(wù)員、教師、醫(yī)生及事業(yè)單位人員27%678%二組金融、電信、電力等壟斷企業(yè)人員15%371%三組其他企業(yè)職員51%1047%四組私營業(yè)主17%253%五組其 他28%556%合 計138100%2905100%組別一組二組三組四組五組違約概率%%%%一般來說，職業(yè)和借款人的收入高低、收入穩(wěn)定性和收入未來發(fā)展趨勢密切相。從以上圖表中看，私營業(yè)主違約概率最高，可能是由于該組借款人雖然收入總體水平高，但是不穩(wěn)定，受經(jīng)營業(yè)務(wù)、資金周轉(zhuǎn)狀況和宏觀經(jīng)濟環(huán)境等因素影響很大，因此，該組借款人很容易出現(xiàn)違約現(xiàn)象。初中及以下的借款人多為年齡比較大的人，他們往往比較節(jié)省，日常支出比較少，且金融資產(chǎn)累積比較多，因此違約概率不是特別高。大學(xué)?？啤⒈究坪痛T士及以上的借款人可能收入比較高，因此違約率相對比較低。借款人的婚姻狀況特征分析婚姻狀況違約組正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比未 婚27%1070%1097已 婚78%1683%1761離 異33%152%185合 計138100%2905100%3043 借款人婚姻狀況違約概率婚姻狀況未婚已婚離異違約概率%%%從上述圖表中不難看出，在這三組借款人中，離異組的借款人違約概率是最大的。借款人的年收入狀況分析家庭年收入（萬元）違約組正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比1（含）以下7%53%6013（含）13%217%23035（含）37%753%790510（含）60%1288%134810以上21%594%615合 計138100%2905100%3043 借款人年收入狀況違約概率家庭年收入（萬元）1（含）以下13（含）35（含）510（含）10以上違約概率%%%%%家庭年收入是衡量借款人還款能力的一個重要衡量指標，各國研究表明客戶收入是影響違約的最主要的因素之一，收入與違約風(fēng)險是呈負相關(guān)關(guān)系的。因此，我們可以認為家庭年收入越高，貸款違約風(fēng)險越小，反之依然。這可能是因為外地人購房動機是投資。與正常組相比，10（含）20這個區(qū)間的違約比例比較，可能是因為當(dāng)?shù)胤績r比較高，而這部分借款人的收入偏低，雖然每月還款額不是很多，但家庭負擔(dān)還是比較大。貸款期限特征分析貸款期限（年）違約組正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比1929%488%517101982%1823%1905203027%594%621合 計138100%2905100%3043 貸款期限特征的違約概率貸款期限（年）1910192030違約概率%%%從圖表看， 19年這個區(qū)間的違約概率比其它兩個區(qū)間略高，這可能是因為貸款期限短，每月還款額比較高，因此出現(xiàn)違約的可能性比較大。盡管如此，一般貸款期限越長，面臨的不確定性因素越多，比如面臨貸款期間房價向下逆轉(zhuǎn)的可能性增加，當(dāng)?shù)盅悍课莸膬r值下跌到貸款金額價值以下時，購房者就可能違約。大多數(shù)借款人都選擇等額本息還款方式，等額本金這種還款方式可能許多借款人都不太了解，所以選擇的人比較少。貸款價值比分析貸款價值比（%）違約組正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比40以下9%390%3994050（含）18%436%4545060（含）46%673%7196070（含）44%1189%123370以上21%217%238合 計138100%2905100%3043 貸款價值比特征的違約概率貸款價值比（%）40以下4050（含）5060（含）6070（含）70以上違約概率%%%%%貸款價值比反映了貸款金額占總房價的比例，貸款價值比低，首付款高，意味著借款人所占的房產(chǎn)權(quán)益大，貸款后的每月還款壓力也低。而貸款價值比之所以在60%70%這個區(qū)間比較低，可能是因為國家的房價政策貸款價值比在70%以上的貸款，違約概率最大，原因可能是在同樣年限的情況下，貸款價值比高的貸款的每月還款額相對較高，違約風(fēng)險也比較大。該比率越低，則個人的還款能力越強，銀行貸款的安全系數(shù)就越高。由于本文所選的樣本年限