【正文】 下降，個人住房貸款風(fēng)險將會升高 [1]。他在要求權(quán)法(Contingent claim approach)中把違約看作是一種合理的決策，認(rèn)為當(dāng)住宅價值降到低于抵押貸款價值時違約就會發(fā)生 [2]。馬里希 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于住房貸款風(fēng)險的研究始于上世紀(jì) 90 年代后期。商業(yè)銀行自行制定一套標(biāo)準(zhǔn)，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資料登記也很不規(guī)范。因此，我國學(xué)者這方面的研究工作起步研究內(nèi)容也多限于介紹個人住房貸款風(fēng)險防范措施，多以定性研究為主，實證研究有限，這主要是因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的缺失和不易獲得。(2) 賈卉對個人住房貸款的風(fēng)險隱患進(jìn)行了分類分析:個人信用帶來的風(fēng)險、詐騙行為帶來的風(fēng)險、由銀行自身操作帶來的風(fēng)險、抵押物產(chǎn)權(quán)引來的風(fēng)險、抵押物處分引來的風(fēng)險、貸款條件風(fēng)險和其他不可抗力風(fēng)險；由此還提出相應(yīng)的個人住房貸款風(fēng)險防范對策 [5]。國內(nèi)對個人住房貸款的研究時間有限，而且聯(lián)系國內(nèi)實際情況，許多理論都不能夠完善實踐。本文借鑒國外的一些經(jīng)驗教訓(xùn)，聯(lián)系實際情況和結(jié)合美國次貸危機(jī)給我國的啟示, 對個人住房貸款 提出了若干可行性措施, 以完善我國商業(yè)銀行對于個人住房貸款風(fēng)險的管理控制, 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新, 推動我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。在這16年的市場發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)歷了緩慢發(fā)展、迅速增長、平穩(wěn)增長和規(guī)范發(fā)展等幾個階段。2022年下半年，美國次級抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，使管理層進(jìn)一步意識到防范個人住房貸款風(fēng)險的重要性，意識到個人住房貸款的快速增長對房地產(chǎn)市場炒作、房價過快增長所造成的影響。政策的出臺，強制性地規(guī)定了第二套以上住房的首付比例和貸款利率，嚴(yán)厲打擊了炒房行為，對規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止房價的過快增長都起到了積極的作用。其主要原因是，受美國金融危機(jī)的影響，我國外貿(mào)出口減少導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受挫，企業(yè)失業(yè)工人增多，居民收入減少，購房者欲望降低，導(dǎo)致房價下跌，成交量萎縮。雖然我國可支配收入的統(tǒng)計中可能存在一定低估,這四個城市也不能代表全國的平均水平,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降,風(fēng)險正在不斷積聚。風(fēng)險的滯1 表 21 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司:后性使我們錯誤地將其視為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2022年8月5日 中國人民銀行發(fā)布《2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》。2022年至今, 我國已經(jīng)開始走向了規(guī)范發(fā)展的道路, 采取了一系列地措施降低了個人住房貸款發(fā)展的速度, 但是的風(fēng)險控制管理仍然存在很大困擾。個人住房貸款的不良率不斷上升。在 2022 年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的 50%左右，其隱藏風(fēng)險逐步顯現(xiàn)出來了。若不規(guī)范業(yè)務(wù)的程序，每個環(huán)節(jié)都很容易會產(chǎn)生操作風(fēng)險。關(guān)于銀行貸款違規(guī)操作的新聞不斷出現(xiàn)，先是借信用卡“曲線放貸”，借空白合同按揭貸款利率“反價”，然后有中介不斷爆出可以利用“潛規(guī)則”做假合同幫客戶套取信貸資金炒股買樓，舉個例子，近日，深圳某市民黃先生與深發(fā)展銀行簽署購房貸款合同，但沒想到拿到手的銀行購房貸款合同和銀行個人借款借據(jù)上，所有簽名、手印全是偽造的。 道德風(fēng)險道德風(fēng)險主要是指銀行信貸從業(yè)人員出于個人利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而未指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)材料不真實、誤導(dǎo)貸款審批。舉例說明，2022 年，原工商銀行北京分行東長安街分理處營運主任郭群鎖因未經(jīng)受住利益誘惑，以假存單騙取存款 6050 萬，然后將銀行存款挪用于炒股或轉(zhuǎn)入企業(yè)賬戶，被發(fā)現(xiàn)后一直潛逃在外，給銀行造成重大損失，日前，郭群鎖被北京市二中院以金融憑證詐騙罪判處無期徒刑這說明，銀行內(nèi)控管理存在很大漏洞。 信用風(fēng)險信用風(fēng)險指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收責(zé)任而造成的風(fēng)險，這種無力履行交收責(zé)任的原因往往是破產(chǎn)或其他嚴(yán)重的財務(wù)問題。主動違約風(fēng)險是指貸款購房者本身具有還本付息能力，卻主觀上故意違約或和同第三方一起采取欺詐手段，以個人住房貸款的名義騙取銀行信貸資金。例如美國的次貸抵押貸款危機(jī)，其中允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。一些在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。 利率風(fēng)險利率風(fēng)險主要是指利率變動給銀行帶來的風(fēng)險。由于利率的上調(diào)，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會導(dǎo)致違約的發(fā)生。目前假按揭是對銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險源。下面的例子讓我們更加了解假按揭風(fēng)險。北京“森豪公寓”的開發(fā)商──北京華運達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以員工名義，虛構(gòu)房屋買賣合同，提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款，并將按揭得到的資金移至外地，致使該項目的工程停工，形成爛尾工程。 抵押物引發(fā)的風(fēng)險在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，抵押物必然面對升值風(fēng)險或貶值風(fēng)險。目前主要的抵押風(fēng)險包括三個方面，分別是重復(fù)抵押風(fēng)險，抵押物處置風(fēng)險和抵押登記風(fēng)險。房地產(chǎn)價格大幅下跌的一個直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)造成信貸資金回收困難。2022 年初開始房價開始下跌，房價同比下降到接近2℅。房價飛漲會造成房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生虛假繁榮的現(xiàn)象。圖 20222022 年中國房價同比漲幅走勢圖 [9]3 我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的風(fēng)險分析 我國商業(yè)銀行內(nèi)部原因風(fēng)險分析在個人住房貸款的違約風(fēng)險中，銀行制度不落實，自身審查不嚴(yán)，業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理，資信評定不科學(xué)，以及內(nèi)部人員存在道德風(fēng)險等問題屢見不鮮。有些地方商業(yè)銀行風(fēng)險管理意識淡泊，管理技術(shù)缺乏，貸款“三查”制度即貸前調(diào)查、貸時審查和貸后檢查流于形式，內(nèi)控管理和防范工作嚴(yán)重缺位，貸款發(fā)放后不能對借款人進(jìn)行有效監(jiān)控，當(dāng)借款人貸款逾期形成壞帳后，又不能及時采取有效措施進(jìn)行債權(quán)保全，致使銀行風(fēng)險增加。對有瑕疵的材料沒有深入調(diào)查核實，甚至為了擴(kuò)大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，將會埋下風(fēng)險隱患。在實際貸后管理工作中往往存在前后臺人員資料移交配合不力，抵押物管理不規(guī)范，貸款管理體制不健全，前后臺業(yè)務(wù)操作不分離，對大額貸款和風(fēng)險高的貸款品種沒有進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸款后評價，導(dǎo)致貸款決策失誤。 道德風(fēng)險的原因個人住房貸款中的道德風(fēng)險根據(jù)風(fēng)險形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險與外部道德風(fēng)險。銀行內(nèi)部管理不規(guī)范，沒有約束高管人員的經(jīng)營行為的明確制度。外部道德風(fēng)險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險。 信用風(fēng)險的原因主要的原因是目前我國尚未建立起一套完備的個人信用制度。另一方面是開發(fā)商為了獲得低利率的個人住房貸款（或者為了炒作住房價格）而虛構(gòu)“購房者”騙取銀行個人住房貸款，由于這些購房者都是虛構(gòu)的，根本沒有獲取貸款資金的需求，因此，最終將導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)違約風(fēng)險。被動違約風(fēng)險的原因是我國現(xiàn)在尚處在社會主義市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，經(jīng)濟(jì)體制還不完善，各種社會保障制度還不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素也較多，如借款人失業(yè)、意外身故或喪失勞動能力等，都可能減少甚至終止個人收入。 利率風(fēng)險的原因2022 年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施，2022 年 10 月，央行宣布了9 年來的首次“加息” ，05 年 3 月 7 日，央行又取消了個人住房優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會導(dǎo)致違約的發(fā)生，利率風(fēng)險就會加大。開發(fā)商的信用，借款人的還款意愿，假按揭風(fēng)險，抵押物的重復(fù)抵押與登記情況，再加上市場政策等環(huán)境影響，在我國商業(yè)銀行潛伏著重大的風(fēng)險隱患。 開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險原因因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導(dǎo)致的違約案例一直不斷。二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級部門下達(dá)的貸款發(fā)放任務(wù)，這方面放松了對借款人購房真實性和還款能力的調(diào)查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭行為的發(fā)生。在之前提到 2022 年 4 月中行 6 億騙貸案形成的原因：華運達(dá)公司虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實。偽造 300 多份合同及相關(guān)資料。最后握有實權(quán)的銀行內(nèi)鬼徐維聯(lián)在內(nèi)部作呼應(yīng)，貸款審批毫無障礙，騙貸得以