【正文】 下降，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)升高 [1]。他在要求權(quán)法(Contingent claim approach)中把違約看作是一種合理的決策，認(rèn)為當(dāng)住宅價(jià)值降到低于抵押貸款價(jià)值時(shí)違約就會(huì)發(fā)生 [2]。馬里希 國內(nèi)的研究現(xiàn)狀國內(nèi)關(guān)于住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的研究始于上世紀(jì) 90 年代后期。商業(yè)銀行自行制定一套標(biāo)準(zhǔn)，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資料登記也很不規(guī)范。因此，我國學(xué)者這方面的研究工作起步研究內(nèi)容也多限于介紹個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施，多以定性研究為主，實(shí)證研究有限，這主要是因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)庫的缺失和不易獲得。(2) 賈卉對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行了分類分析:個(gè)人信用帶來的風(fēng)險(xiǎn)、詐騙行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)、由銀行自身操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物產(chǎn)權(quán)引來的風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處分引來的風(fēng)險(xiǎn)、貸款條件風(fēng)險(xiǎn)和其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)；由此還提出相應(yīng)的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 [5]。國內(nèi)對(duì)個(gè)人住房貸款的研究時(shí)間有限，而且聯(lián)系國內(nèi)實(shí)際情況，許多理論都不能夠完善實(shí)踐。本文借鑒國外的一些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，聯(lián)系實(shí)際情況和結(jié)合美國次貸危機(jī)給我國的啟示, 對(duì)個(gè)人住房貸款 提出了若干可行性措施, 以完善我國商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理控制, 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新, 推動(dòng)我國個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。在這16年的市場發(fā)展當(dāng)中，經(jīng)歷了緩慢發(fā)展、迅速增長、平穩(wěn)增長和規(guī)范發(fā)展等幾個(gè)階段。2022年下半年，美國次級(jí)抵押貸款危機(jī)的爆發(fā)，使管理層進(jìn)一步意識(shí)到防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要性，意識(shí)到個(gè)人住房貸款的快速增長對(duì)房地產(chǎn)市場炒作、房價(jià)過快增長所造成的影響。政策的出臺(tái)，強(qiáng)制性地規(guī)定了第二套以上住房的首付比例和貸款利率，嚴(yán)厲打擊了炒房行為，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場，防止房價(jià)的過快增長都起到了積極的作用。其主要原因是，受美國金融危機(jī)的影響，我國外貿(mào)出口減少導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受挫，企業(yè)失業(yè)工人增多，居民收入減少，購房者欲望降低，導(dǎo)致房價(jià)下跌，成交量萎縮。雖然我國可支配收入的統(tǒng)計(jì)中可能存在一定低估,這四個(gè)城市也不能代表全國的平均水平,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降,風(fēng)險(xiǎn)正在不斷積聚。風(fēng)險(xiǎn)的滯1 表 21 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司:后性使我們錯(cuò)誤地將其視為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。2022年8月5日 中國人民銀行發(fā)布《2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。2022年至今, 我國已經(jīng)開始走向了規(guī)范發(fā)展的道路, 采取了一系列地措施降低了個(gè)人住房貸款發(fā)展的速度, 但是的風(fēng)險(xiǎn)控制管理仍然存在很大困擾。個(gè)人住房貸款的不良率不斷上升。在 2022 年的新增貸款中，個(gè)人住房貸款占個(gè)貸的比例是98%，其中個(gè)人住房不良貸款已占到個(gè)人不良貸款的 50%左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)出來了。若不規(guī)范業(yè)務(wù)的程序，每個(gè)環(huán)節(jié)都很容易會(huì)產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于銀行貸款違規(guī)操作的新聞不斷出現(xiàn)，先是借信用卡“曲線放貸”，借空白合同按揭貸款利率“反價(jià)”，然后有中介不斷爆出可以利用“潛規(guī)則”做假合同幫客戶套取信貸資金炒股買樓，舉個(gè)例子，近日，深圳某市民黃先生與深發(fā)展銀行簽署購房貸款合同，但沒想到拿到手的銀行購房貸款合同和銀行個(gè)人借款借據(jù)上，所有簽名、手印全是偽造的。 道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行信貸從業(yè)人員出于個(gè)人利益關(guān)系，明知借款人提供的是虛假材料而未指出，導(dǎo)致借款人相關(guān)材料不真實(shí)、誤導(dǎo)貸款審批。舉例說明，2022 年，原工商銀行北京分行東長安街分理處營運(yùn)主任郭群鎖因未經(jīng)受住利益誘惑，以假存單騙取存款 6050 萬，然后將銀行存款挪用于炒股或轉(zhuǎn)入企業(yè)賬戶，被發(fā)現(xiàn)后一直潛逃在外，給銀行造成重大損失，日前，郭群鎖被北京市二中院以金融憑證詐騙罪判處無期徒刑這說明，銀行內(nèi)控管理存在很大漏洞。 信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收責(zé)任而造成的風(fēng)險(xiǎn)，這種無力履行交收責(zé)任的原因往往是破產(chǎn)或其他嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題。主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指貸款購房者本身具有還本付息能力，卻主觀上故意違約或和同第三方一起采取欺詐手段，以個(gè)人住房貸款的名義騙取銀行信貸資金。例如美國的次貸抵押貸款危機(jī)，其中允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負(fù)擔(dān)遠(yuǎn)低于固定利率貸款。一些在通常情況下被認(rèn)為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。 利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)主要是指利率變動(dòng)給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于利率的上調(diào)，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會(huì)導(dǎo)致違約的發(fā)生。目前假按揭是對(duì)銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風(fēng)險(xiǎn)源。下面的例子讓我們更加了解假按揭風(fēng)險(xiǎn)。北京“森豪公寓”的開發(fā)商──北京華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以員工名義，虛構(gòu)房屋買賣合同，提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復(fù)按揭貸款，并將按揭得到的資金移至外地，致使該項(xiàng)目的工程停工，形成爛尾工程。 抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，抵押物必然面對(duì)升值風(fēng)險(xiǎn)或貶值風(fēng)險(xiǎn)。目前主要的抵押風(fēng)險(xiǎn)包括三個(gè)方面，分別是重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)和抵押登記風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)造成信貸資金回收困難。2022 年初開始房價(jià)開始下跌，房價(jià)同比下降到接近2℅。房價(jià)飛漲會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生虛假繁榮的現(xiàn)象。圖 20222022 年中國房價(jià)同比漲幅走勢(shì)圖 [9]3 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)分析 我國商業(yè)銀行內(nèi)部原因風(fēng)險(xiǎn)分析在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)中，銀行制度不落實(shí)，自身審查不嚴(yán)，業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不合理，資信評(píng)定不科學(xué)，以及內(nèi)部人員存在道德風(fēng)險(xiǎn)等問題屢見不鮮。有些地方商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡泊，管理技術(shù)缺乏，貸款“三查”制度即貸前調(diào)查、貸時(shí)審查和貸后檢查流于形式，內(nèi)控管理和防范工作嚴(yán)重缺位，貸款發(fā)放后不能對(duì)借款人進(jìn)行有效監(jiān)控，當(dāng)借款人貸款逾期形成壞帳后，又不能及時(shí)采取有效措施進(jìn)行債權(quán)保全，致使銀行風(fēng)險(xiǎn)增加。對(duì)有瑕疵的材料沒有深入調(diào)查核實(shí)，甚至為了擴(kuò)大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，將會(huì)埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。在實(shí)際貸后管理工作中往往存在前后臺(tái)人員資料移交配合不力，抵押物管理不規(guī)范，貸款管理體制不健全，前后臺(tái)業(yè)務(wù)操作不分離，對(duì)大額貸款和風(fēng)險(xiǎn)高的貸款品種沒有進(jìn)行認(rèn)真的事前盡職調(diào)查和貸款后評(píng)價(jià)，導(dǎo)致貸款決策失誤。 道德風(fēng)險(xiǎn)的原因個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部管理不規(guī)范，沒有約束高管人員的經(jīng)營行為的明確制度。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。 信用風(fēng)險(xiǎn)的原因主要的原因是目前我國尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度。另一方面是開發(fā)商為了獲得低利率的個(gè)人住房貸款（或者為了炒作住房價(jià)格）而虛構(gòu)“購房者”騙取銀行個(gè)人住房貸款，由于這些購房者都是虛構(gòu)的，根本沒有獲取貸款資金的需求，因此，最終將導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)的原因是我國現(xiàn)在尚處在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，經(jīng)濟(jì)體制還不完善，各種社會(huì)保障制度還不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素也較多，如借款人失業(yè)、意外身故或喪失勞動(dòng)能力等，都可能減少甚至終止個(gè)人收入。 利率風(fēng)險(xiǎn)的原因2022 年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施，2022 年 10 月，央行宣布了9 年來的首次“加息” ，05 年 3 月 7 日，央行又取消了個(gè)人住房優(yōu)惠貸款利率，并將個(gè)人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。在這些政策推動(dòng)下，個(gè)人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢(shì)，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)的加重可能會(huì)導(dǎo)致違約的發(fā)生，利率風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。開發(fā)商的信用，借款人的還款意愿，假按揭風(fēng)險(xiǎn)，抵押物的重復(fù)抵押與登記情況，再加上市場政策等環(huán)境影響，在我國商業(yè)銀行潛伏著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。 開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)原因因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質(zhì)量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權(quán)證等引發(fā)糾紛導(dǎo)致的違約案例一直不斷。二是銀行內(nèi)部工作人員為完成上級(jí)部門下達(dá)的貸款發(fā)放任務(wù)，這方面放松了對(duì)借款人購房真實(shí)性和還款能力的調(diào)查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭行為的發(fā)生。在之前提到 2022 年 4 月中行 6 億騙貸案形成的原因：華運(yùn)達(dá)公司虛構(gòu)了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實(shí)。偽造 300 多份合同及相關(guān)資料。最后握有實(shí)權(quán)的銀行內(nèi)鬼徐維聯(lián)在內(nèi)部作呼應(yīng)，貸款審批毫無障礙，騙貸得以