【正文】 ble ine cash flow and lower default risk. But with the United States sub prime mortgage crisis, this mortgages loan seemingly with high security has attracted much attention, making it bee a focus of China39。s Bank of China’ s credit system is improved, as well as the dispersion of housing mortgage loan securitization for housing mortgage loans in China39。雖然住房抵押貸款在我國施行的歷史并不長，但憑借著每年的高速增長，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國個人消費(fèi)性貸款中所占權(quán)重最大的品種。尤其是美國發(fā)生次貸危機(jī)，商業(yè)銀行住房抵押貸款的相對安全性神話被打破后，其自身存在的風(fēng) 險給整個金融界和經(jīng)濟(jì)界所帶來的巨大打擊，更是給人們敲響了警鐘。而作為貸款的一項具體品種，它也具有自身獨(dú)特的諸如流動性風(fēng)險和抵押物風(fēng)險等。 本文主要通過歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風(fēng)險、風(fēng)險管理政策和經(jīng)驗，來總結(jié)出 對商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理的方法和意見，以便對商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險管理有所幫助。因而我們需要多學(xué)習(xí)國外的現(xiàn)金經(jīng)驗，總結(jié)國外的教訓(xùn)，完善我國商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于支付大部分購房款項，購房者以其穩(wěn)定的收入進(jìn)行分期還本付息，并在還清本息前，用其所購房屋房契向銀行抵押，若借款人不能按期限償還本息，銀行則有權(quán)將其房屋出售用以抵消欠款。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。本文所指的住房抵押貸款均為學(xué)術(shù)研究所用，并不嚴(yán)格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 6 王福林和田傳浩曾指出，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于 19 世紀(jì)的英國。 1 因此我們可以看出，國外在住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開辦了很長時間，該業(yè)務(wù)在美國已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，并成為了其商業(yè)銀行乃至金融領(lǐng)域里的一個重要組成部分。 一級市場是借款人通過向銀行或其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，來購買房屋，并以該房屋作為抵押，按時償還本息的市場。 一級市場按照主體功能的不同，可以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動的需求方，也是債務(wù)人；擔(dān)保人，融資活動的中介方，融資活動的次要參與者。人壽保險公司，在美國，人壽保險公司可以進(jìn)行長期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個人貸款者。 二級市場的參與者可以被分為以下四類：供給方、中介、作市商、投資者。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。 作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購買貸款債權(quán)，通過對其分類整理，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。作市商一般由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸 款公司三個政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)擔(dān)任，有時也由一些大型金融機(jī)構(gòu)擔(dān)任。 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的 特征 美國住房抵押貸款由于歷史悠久，因而形成了一個完整的體系。美國住房抵押貸款的貸款人由儲蓄和貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄互助會、人壽保險公司和個人貸款者等組成。 政府擔(dān)保人。它們的擔(dān)保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風(fēng)險提供了堅強(qiáng)的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風(fēng)險，促進(jìn)了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。完善的二級市場，是美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 與國外的住房抵押貸款業(yè)務(wù)相比，我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步的較晚，但它卻以一個逐年遞增的態(tài)勢高速的發(fā)展著。 我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀(jì)的 90 年代，但是由于當(dāng)年的商品房還沒有成為市場供應(yīng) 的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的十分緩慢。 1999年 3 月，上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 9 人行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》的通知，點燃了商業(yè)銀行的放貸熱情。供給和需求的同時擴(kuò)大，使商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展。 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 20xx 年年末，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額為 萬億元，同比增長 %，增速比上年末略低 個百分點，比年初增加 ，同比多增 。 其中，中長期貸款平穩(wěn)增長，個人住房貸款增速回升。 1 1 20xx 年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》正文第 3 頁?！翱偭俊? （ 3） 建設(shè)銀行的財務(wù)報告中并未按其貸款類型分列出公司類貸款，因而并未找到準(zhǔn)確數(shù)據(jù) 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 11 圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額 根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論： 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所 占公司類貸款的比重在 6%15%范圍內(nèi)，屬于一個較大的比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類貸款中應(yīng)該予以相對重視。 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項貸款品種中增長幅度相對較小甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行信貸實施的影響?！翱偭俊? （ 2） “放貸占比” =（“房地產(chǎn)業(yè)貸款” +“個人住房貸款”）247。 三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對 數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴(kuò)大的狀態(tài)下。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長速度慢于商業(yè)銀行個人貸款其他品種業(yè)務(wù)的增長速度，商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。因此商業(yè)銀行應(yīng)該增強(qiáng)對住房抵押貸款和房 地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險管理，以確保其良好的發(fā)展銀上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 14 行整體業(yè)務(wù)。 個人住房抵押貸款 占個人消費(fèi)貸款期末余額的比例 則一直 保持在%左右，相對較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個人消費(fèi)貸款的整體增長態(tài)勢。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 15 表 商業(yè)銀行兩類不良貸款 單位：億元，百分比 行業(yè) 不良貸款余額 不良貸款比率 年份 房地產(chǎn)業(yè) 20xx 20xx 20xx 住房按揭貸款 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會年報 20xx、 20xx、 20xx 根據(jù)銀監(jiān)會年報數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。而那年也是美國次貸危機(jī)爆發(fā)后對金融和實體經(jīng)濟(jì)沖擊重大的年份，我們不得不進(jìn)行深思，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生危機(jī)，將會形成多大的商業(yè)銀行不良貸款，從而對商業(yè)銀行造成多大的沖擊。 政策性。所以其在進(jìn)行業(yè)務(wù)的時候，必然會受到國家政策導(dǎo)向的指引。 從而幫助國家對房地產(chǎn)業(yè)和房間進(jìn)行宏觀的調(diào)控，對房地產(chǎn)投機(jī)行為的限制，對普通購房者的保護(hù)。這里的內(nèi)指我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險管理政策和措施，外則指的是商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模。同時，我國商業(yè)銀行住房 抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。 2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險種類與分析 風(fēng)險的概念 風(fēng)險有兩種定義：一是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性。 風(fēng)險具有客觀性、普遍性、必然性、可識別性、可控性、損失性、不確定性以及社會性。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 17 由于風(fēng)險的存在和風(fēng)險事故的發(fā)生，人們所必須支出的費(fèi)用增加和預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的減少，產(chǎn)生了風(fēng)險的代價，這包括風(fēng)險損失的實際、無形、預(yù)防和控制風(fēng)險損失的成本。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險又是一種特殊的風(fēng)險，其主要表現(xiàn)在風(fēng)險的標(biāo)的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當(dāng)前的風(fēng)險來源主要是來自利率的變動和借款者的信譽(yù)，即利率風(fēng)險和信用風(fēng)險。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險種類 流動性風(fēng)險 流動性風(fēng)險是指商業(yè)銀行資金短融長投，難于變現(xiàn)的風(fēng)險。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動性風(fēng)險出現(xiàn)在兩個方面： 一是我國住房抵押貸款的主要來源是儲蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。 二是商業(yè)銀行所持有的放貸資產(chǎn)不易變現(xiàn)，容易導(dǎo)致流動性風(fēng)險。 利率風(fēng)險 利率風(fēng)險是指由于利率水平的變動，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價值產(chǎn)生不確定性的風(fēng)險。 當(dāng)利率提高時，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會增加，借款的額度越高、期限越長，給其造成的還款壓力就會越大，從而增加了貸款的違約風(fēng)險。 購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價值發(fā)生不確定性的風(fēng)險。 信用風(fēng)險 信用風(fēng)險即為違約風(fēng)險，是指借款人未按期歸還借款本金或利息的風(fēng)險。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 19 被迫違約是借款人的被動行為，借款人因自身支付能力不足而導(dǎo)致的違約。 理性違約是借款人主動行為，借款人因權(quán)衡損益后做出的違約行為。 權(quán)益理論認(rèn)為，在完善的資本市場上，借款人可以通過比較其當(dāng)前住房實際價值與抵押貸款債務(wù)價值，作出是否違約的決策。 抵押物風(fēng)險 抵押物價格風(fēng)險是指由于抵押物價格下降而給商業(yè)銀行貸款銀行帶來的損失。 抵押物價格市場風(fēng)險，是指因經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場價格波動、房屋自然磨損等導(dǎo)致的抵押房屋價格下降的風(fēng)險。 擔(dān)保風(fēng)險 擔(dān)保風(fēng)險是指在借款人無力償還貸款時，擔(dān)保人并未對剩余欠款進(jìn)行及時、全額的償還的風(fēng)險。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 20 但是，當(dāng)借款人發(fā)生違約時，擔(dān)保機(jī)構(gòu)是否及時有效地償還欠款也是一個不確定性。 操作風(fēng)險 操作風(fēng)險是指商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時，由于工作人員的疏忽、惡意，工作設(shè)備、系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)的故障，或者是操作管理流程的不完善等給銀行貸款帶來的損失的風(fēng)險。 政策法律風(fēng)險 政策法律風(fēng)險是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對 金融市場或其他市場的法律政策進(jìn)行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風(fēng)險。商業(yè)銀行只能通過積極應(yīng)對、敏銳把握等來降低風(fēng)險，但不能通過自身的變化來完全規(guī)避風(fēng)險。 次級抵押貸款對借款人的信用記錄和還款能力要求較低，貸款利率相應(yīng)較高。 在 20xx 年前，由于美國低利率政策，房地產(chǎn)市場價格持續(xù)升高，促使美國的次級抵押貸款市場迅速發(fā)展。因此次貸借款人都無法按期償還貸款，又難以將房屋出售變現(xiàn)，導(dǎo)致了大量的貸款違約。當(dāng)一家公司倒下時，該公司的股權(quán)人和債權(quán)人又收到損失，從而波及了整個金融市場，最后導(dǎo)致了金融危機(jī)的爆發(fā)。 美國的次貸危機(jī)就是直接由于房地產(chǎn)市場價格變動所 引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)的結(jié)果。 圖 美國道瓊斯指數(shù) 從美國道瓊斯指數(shù)日 K線中我們可以看到，道指在此次危機(jī)中，從最高時的 點，將至了 點，降幅達(dá)到了 %，顯示出在本次次貸危機(jī)中，美國的證券市場同樣遭受到了噩夢般的打擊。 20xx 年，由于美國和歐洲的進(jìn)口需求疲軟，我國月度出口增長率從 20xx 年 2 月的 %下降至 12 月的 %，使我國出口企業(yè)受損嚴(yán)重。最后，美國采取寬松的貨幣政策，使得美元大幅貶值，給我國帶來了巨大的匯率風(fēng)險， 同時又加劇了我國出口企業(yè)的損失。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 23 經(jīng)濟(jì)周期的變動，對商業(yè)銀行的影響可以分為直接影響和間接影響。商業(yè)銀行自身受經(jīng)濟(jì)周期變動的影響比較敏感，起存款和貸款業(yè)務(wù)均會在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期時擴(kuò)張，在經(jīng)濟(jì)蕭條時收縮。經(jīng)濟(jì)周期的變動主要通過影響房地產(chǎn)業(yè)對商業(yè)銀行住房抵押貸款進(jìn)行間接影響。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時，居民的收入水平提高，對房地產(chǎn)的需求增大，房地產(chǎn)市場交易頻繁，房屋變現(xiàn)能力相對提高，商業(yè)銀行與個人都對未來房地產(chǎn)業(yè)充滿樂觀的預(yù)期，使得商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款量也急劇增加。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的不良貸款和損失，商業(yè)銀行面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致其產(chǎn)生流動性危機(jī)和信用危機(jī)，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn) 。 國外商業(yè)銀行對其住房抵押貸款風(fēng)險進(jìn)行管理時，采用的最典型的手段是證券化和保險。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險風(fēng)險管理政策 我國商業(yè)銀行在對住房抵押貸款的風(fēng)險進(jìn)行管理的實務(wù)中，往往并不區(qū)分風(fēng)險種類，而是采用通過有效的操作管理流程，