【正文】 因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 30 著重要的保障作用。 5 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理的問題 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問題 由于我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)開展的時間相對較短，因此在上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 31 其發(fā)展的過程中還有許多不完善的地方，我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理也存在者許多內(nèi)部問題。另外，我國有些商業(yè)銀行雖然有較為完善的貸后管理制度，要求信貸人員進(jìn)行定期和不定期的借款人貸后跟蹤。目前，當(dāng)住房抵押貸款發(fā)生違約時，商業(yè)銀行對通常采用將抵押物出租或是怕賣的形式來彌補(bǔ)損失。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險的管理，還主要集中在商業(yè)銀行自 身和銀監(jiān)會的監(jiān)管層面上，并沒有有效的社會監(jiān)督機(jī)制，未利用起更廣泛的社會資源。 當(dāng)時，美國的房地產(chǎn)市場價格大約下降了 15%，就導(dǎo)致了嚴(yán)重的災(zāi)難。而 20xx年開始的實(shí)際增長率的下降，使我們不得不應(yīng)該將視線放到房地產(chǎn)市場價上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 35 格上來。但現(xiàn)有的住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如公積金覆蓋率低。在對借款人進(jìn)行常規(guī)定期和不定期的個人信息跟蹤和風(fēng)險調(diào)查的同時，可以在借款人借款時，與其達(dá)成告知義務(wù)的協(xié)議。一對住房抵押貸款業(yè)務(wù)建立風(fēng)險預(yù)警模型，并建立風(fēng)險預(yù)警的數(shù)據(jù)庫。 銀行間加強(qiáng)合作 我國商業(yè)銀行應(yīng)該加強(qiáng)合作，通過彼此間的交流，更好地完善自身管理，降低操作風(fēng)險。 以此，商業(yè)銀行可以降低成本，提高效率，使抵押物更快更好地變現(xiàn)，從而盡可能地收回資金，彌補(bǔ)損失，降低其住房抵押貸款風(fēng)險。 我國政府也可以在此取得一些借鑒，對商業(yè)銀行的部分住房抵押貸款上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 40 進(jìn)行政府擔(dān)保，從而強(qiáng)化在市 場動蕩時，人們對商業(yè)銀行的信心。 然而，一般的配套保險則并不能抵消住房抵押貸款的信用風(fēng)險敞口，而只是單純 的財產(chǎn)保險，即防范火災(zāi)等自然災(zāi)害，意外事故等。 如積極完善發(fā)展人行征信系統(tǒng)，擴(kuò)大其所涵蓋的信息量，給予商業(yè)銀行信息上的支持。 尤其是在現(xiàn)在這個時期，國家連續(xù)頒布政策，對商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過以限購為主的一系列計劃來限制我國房地產(chǎn)價格。保險公司也可以將房貸險與其他險種相組合（如車輛保險），使借款者在購房的同時一次將多種需要的保險業(yè)務(wù)同時辦理，不僅節(jié)省了借款人的精力，提高了保險公司的效率和利潤，同時也能是借款者降低對放貸險的相對強(qiáng)制性的關(guān)注，有利于商業(yè)銀行和借款者間建立更有友好地合作關(guān)系，從而降低商業(yè)銀行住房抵押貸款所面臨的信用風(fēng)險。 住房抵押貸款保險業(yè)務(wù) 目前各家商業(yè)銀行普遍規(guī)定，購房者向其辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時必須在保險公司購買房貸險。 保險是分?jǐn)偸鹿蕮p失的一種財務(wù)安排，以其獨(dú)特的補(bǔ)償性原則，對投保人降低風(fēng)險具有重要的作用。 當(dāng)今電子商業(yè)發(fā)展迅猛，商業(yè)銀行可以以此為參考，建立其一個統(tǒng)一的全國性的抵押物交易拍賣網(wǎng)絡(luò)。商業(yè)銀行應(yīng)完善信貸績效考核機(jī)制，將操作合規(guī)性、過程管理及風(fēng)險防范能力等方面的考核指標(biāo)納入考核管理，增強(qiáng)客戶經(jīng)理風(fēng)險意識，有效平衡短期經(jīng)營指標(biāo)與長期管理指標(biāo)的關(guān)系，合理上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 38 設(shè)計過程管理指標(biāo)，明確規(guī) 定動作，建立有效的問責(zé)與免責(zé)機(jī)制。 建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，防范市場風(fēng)險和政策法律風(fēng)險。對發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險信號進(jìn)行評估，根據(jù)其嚴(yán)重程度及時作出反映。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 36 內(nèi)部 管理 加強(qiáng)流動性風(fēng)險管理。 根據(jù)房價的實(shí)際增長率大于零，我們可以看出，房地產(chǎn)市場一 直處于一個增長態(tài)勢。 6 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理問題的對策建議 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 33 根據(jù)對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的現(xiàn)狀、存在的風(fēng)險以及當(dāng)前對待風(fēng)險的管理政策的總結(jié)分析，可以進(jìn)一步提出住房抵押貸款風(fēng)險管理的對策建議。使得我國商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險不能有效地進(jìn)行轉(zhuǎn)移和分散，住房抵押貸款風(fēng)險集中于銀行自身體系中，這將加重風(fēng)險發(fā)生時對金融業(yè)的打擊。這便使得我國商業(yè)銀行有必要建立一套房價變動的跟蹤制度和分析體系，使住房抵押貸款的風(fēng)險敞口變化能夠及時得到分析和應(yīng)對。三是，未建立起良好的貸后主動管理體系。 而當(dāng)住房抵押貸款出現(xiàn)問題時，勢必在波及整個銀行業(yè)的同時，也會波及的與其相關(guān)的保險業(yè)、擔(dān)保業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，從而阻礙了整個國家的經(jīng)濟(jì)增長，便會影響到國家的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重時便會產(chǎn)生金融危機(jī)，甚至是經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 近年來，在我國每年的 GDP 增長率中 ,由房地產(chǎn)業(yè)所拉動的至少占 2個百分點(diǎn)。這主要是由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的拉動或“波及效應(yīng)”。其目的在于提高廣大社會成員的物質(zhì)和精神生活水平，使之得到更多的享受。在控制成本的同時，可以起到對借款人的信用風(fēng)險進(jìn)行控制的作用。 商業(yè)銀行貸后管理是信貸管理的最后環(huán)節(jié)，對于確保貸款的安全性具極為重要的作用。若是用申請人已擁有房屋進(jìn)行抵押貸款，則還會請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對房屋的價值等信息進(jìn)行評估，在根據(jù)評估結(jié)果對申請人的信用等級進(jìn)行更新。但是通常來說，商業(yè)銀行要求借款者提供擔(dān)保只是一種保護(hù)性措施，而銀行并非是希望將擔(dān)保品拍賣來作為還款的方式。還款能力指的是借款人的收入是否穩(wěn)定且是否足夠用于償還貸款的本息。對利率風(fēng)險和購買力風(fēng)險的管 理主要是通過簽訂浮動利率貸款合同來實(shí)現(xiàn)的。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)蕭條時，失業(yè)率上升，居民的收入下降，大量住房抵押貸款無力償還，雖然銀行可以通過變賣抵押房產(chǎn)來收回部分損失，但卻會因為房地產(chǎn)業(yè)的低迷而難以變現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險是指商業(yè)銀行住房抵押貸款因國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動，而產(chǎn)生不確定性影響的風(fēng)險。 房地產(chǎn)市場價格變動風(fēng)險 房地產(chǎn)市場價格變動風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)上場價格的變動導(dǎo)致商業(yè)銀行住房抵押貸款收益的不確定性的風(fēng)險。 次貸危機(jī)給我們的警示 美國次貸危機(jī)是指美國因次級抵押貸款發(fā)生違約，次貸衍生品價格暴上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 21 跌，導(dǎo)致的金 融市場流動性不足、次級貸款機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金關(guān)閉、股市劇烈震蕩，使整個美國乃至世界金融市場遭受到巨大打擊的金融風(fēng)暴。 商業(yè)銀行在發(fā)放住房抵押貸款時，常常會要求擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來，為借款人提供擔(dān)保，這是商業(yè)銀行防范住房抵押貸款風(fēng)險的一個有效途經(jīng)。即借款人有還款的能力，但沒有還款的意愿。 當(dāng)利率降低時，借款人又可能會以當(dāng)前較低的利率重新借款，進(jìn)行提前還貸，不但降低了商業(yè)銀行的利潤，而且使得住房抵押貸款的現(xiàn)金流量產(chǎn)生不確定性，給商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債的集約化管理帶來困難。 流動性是商業(yè)銀行保證其資產(chǎn)質(zhì)量的重要原則之一。金融風(fēng)險屬于后者，即風(fēng)險表現(xiàn)為不確定性，其產(chǎn)生的結(jié)果可能會帶來經(jīng)濟(jì)損失、 獲利或無損失也無獲利。體現(xiàn)在住房抵押貸款業(yè)務(wù)上，則表現(xiàn)出對住房抵押貸款的借款人的貸款利率、首付比例等的確定和對房地產(chǎn)上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 16 企業(yè)貸款的嚴(yán)格審核。 個人住房抵押貸款 占金融機(jī)構(gòu)全部貸款期末余額 比例的 9 年復(fù)核增長率為 %，體現(xiàn)出今年來個人住房抵押貸款占商業(yè)銀行貸款的比重處于較高速增長的狀態(tài)?！百J款及墊款總 額” （ 3） 交通銀行的財務(wù)報告中并未按其貸款類型分列出個人貸款項，因而并未找 到準(zhǔn)確數(shù)據(jù) 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 13 圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款額 根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論： 三家大型商業(yè)銀行的個人住房貸款占個人貸款比重在 58%80%之間，占比很大，因此對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，年末同比增長 %，比 9 月末和6 月末分別高 個百分點(diǎn)，比年初增加 萬億元，同比多增1071 億元。 1998 年，居民的個人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場，中國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保人除了保險公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機(jī)構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場上的流動性。 貸款人又包括許多組織機(jī)構(gòu)，如：儲蓄和貸款協(xié)會， 它是美國最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀 1 《國外個人住房抵押貸款風(fēng)險研究新進(jìn)展及對我國的啟示》 (《中國房地產(chǎn)金融》 20xx 年 08期 ) 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 7 行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項目中，抵押貸款都占有 15％－ 20％的比例；互助儲蓄銀行，它于傳統(tǒng)的儲蓄貸款機(jī)構(gòu)相似；儲蓄互助會，它是為特定群體（如個體商人）服務(wù)的小型儲蓄貸款組織。而在具體闡述時，為了方便描述，在未加說明的情況下，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進(jìn)行敘述、說明及分析。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 5 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國只有二十幾年的歷史，而其在國外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。s mercial banks. 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 3 Key words： mercial bank， housing mortgage loan， risk， risk management 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 4 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 0 引言 商業(yè)銀行住房抵押貸款是商業(yè)銀行采用的一種最為常見的貸款形式之一，在國際商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中具有悠久的歷史。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 1 目 錄 摘 要 ................................................ 1 ABSTRACT .............................................. 2 0 引言 ................................................ 4 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 .................... 5 商業(yè)銀行住房抵押貸 款業(yè)務(wù)的概念 ...................... 5 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 ............ 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 ........................ 5 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 ........................ 6 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 ........................ 7 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 ............ 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 ........................ 8 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 ........................ 9 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 ....................... 15 2 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險種 類與分析 ........... 16 風(fēng)險的概念 ........................................ 16 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險的特點(diǎn) ..................... 17 ....................... 17 流動性風(fēng)險 ...................................... 17 利率風(fēng)險 ....................................... 18 購買力風(fēng)險 ...................................... 18 信用風(fēng)險 ....................................... 18 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 2 抵押物風(fēng)險 ...................................... 19 擔(dān)保風(fēng)險 ....................................... 19 操作風(fēng)險 .......................................