【正文】 房預(yù)期下降，房?jī)r(jià)下跌，房屋變現(xiàn)能力下降，曾經(jīng)被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款的不良率增加。 （二）強(qiáng)化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審查 在貸前調(diào)查中，要全而了解借款人的主體資格和個(gè)人資信，防止惡意貸款的發(fā)生。 將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司。 隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，獲準(zhǔn)進(jìn)入我國(guó)經(jīng)營(yíng)個(gè)人外匯業(yè)務(wù)的 海外大商業(yè)銀行紛紛成立貸款中心，通過私人貸款來(lái)?yè)寠Z優(yōu)質(zhì)顧客。同時(shí)處分抵押物難。商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)的中間業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個(gè)人貸款服務(wù)人員，多是原來(lái)從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的員工，對(duì)證券、保險(xiǎn)等專業(yè)知識(shí)知之不多，文化素質(zhì)也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導(dǎo)顧客填寫存取單，簡(jiǎn)單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。而一些或有負(fù)債業(yè)務(wù)，例如金融衍生業(yè)務(wù)，它的風(fēng)險(xiǎn)甚至比信貸風(fēng)險(xiǎn)還要高。 （二）假按揭風(fēng)險(xiǎn) “假按揭”是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過虛假銷售 ( 購(gòu)買 ) 方式，套取銀行貸款。 主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人選擇終止償還貸款從而在經(jīng)濟(jì)上對(duì)其更有利的一種違約風(fēng)險(xiǎn)，借款人主觀上有意賴帳惡意不還款，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有 : 信用觀念差，雖然沒有逃廢借款債務(wù)的故意行為，卻有不認(rèn)真 對(duì)待合同的過錯(cuò)，若不及時(shí)催收，很可能變成拖欠。而在我國(guó)金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平比較低，相應(yīng)的硬件設(shè)備也比較落后、陳舊，在計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、軟件的開發(fā)上與應(yīng)用上有很大的局限性。因此 ,傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)有面臨萎縮的趨勢(shì)。在個(gè)人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是貸款資金的籌集人。 （一）個(gè)人住房貸款與公 司貸款業(yè)務(wù)相比 ,具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì) 住房貸款期限最長(zhǎng)達(dá) 30 年 ,利率低 ,手續(xù)簡(jiǎn)便 ,不存在轉(zhuǎn)貸貸新還舊的問題 ,客戶負(fù)擔(dān)費(fèi)用少 ,銀行綜合經(jīng)營(yíng)成本低 。個(gè)人住房抵押 額度貸款的形式較為靈活，借款人把自有住房作最高額抵押給銀行后，可多次支用，用于購(gòu)房購(gòu)車等消費(fèi)性貸款，前提是在貸款額度有效期和可用額度范圍內(nèi)進(jìn)行。 全 文 變 為 4 章 4論文篇幅不夠，尤其是第三四五章還需要加強(qiáng)論述。 風(fēng)險(xiǎn)控制 。 關(guān)鍵詞： 個(gè)人住房貸款 。 好的 3 南 通 不 具 有 代 表 性 ， 第 三 章 應(yīng) 從 全 國(guó) 的 角 度 來(lái) 討 論 現(xiàn) 狀 。個(gè)人商業(yè)用房貸款的首付款比例和貸款期限等要求較高。發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的前景和空間十分樂觀和廣闊。個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在金融業(yè)良性循環(huán)發(fā) 展。一般的中小企業(yè)由于其經(jīng)營(yíng)管理抗風(fēng)險(xiǎn)能力等方面的問題 ,很難得到銀行貸款。在通訊技術(shù)日益更新的現(xiàn)在社會(huì)，個(gè)人貸款作為商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)之一，要以先進(jìn)的電子技術(shù)、發(fā)達(dá)的金融網(wǎng)絡(luò)為依托。建立和運(yùn)用顧客資料庫(kù)分析系統(tǒng)是商業(yè)銀行顧 客貸款的基礎(chǔ)，以顧客而不是以賬戶為基礎(chǔ)的顧客資料庫(kù)在個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中扮演著重要的角色，商業(yè)銀行可以通過整理和分析顧客資料，如顧客資金增減、資金流動(dòng)趨勢(shì)、顧客對(duì)商業(yè)銀行服務(wù)的不同選擇等等，及時(shí)了解顧客不斷變化的需求，篩選優(yōu)質(zhì)顧客，確定貸款目標(biāo)群體，并以此為基礎(chǔ)為顧客提供個(gè)性化的貸款建議，實(shí)施貸款服務(wù)，實(shí)現(xiàn)顧客資產(chǎn)的保值和增值。借款人購(gòu)房不是自住，購(gòu)買商鋪不是經(jīng)營(yíng)，而是以保值投資投機(jī)為目的，一旦判斷失誤，就有可能拖延欠 款或棄樓不還貸款，一般地說，房?jī)r(jià)在升值時(shí)，不存在這種理性違約的行為。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)相對(duì)于商業(yè)銀行表內(nèi)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然從總體上看風(fēng)險(xiǎn)較低，但并不能說沒有風(fēng)險(xiǎn)，像那些提供保底收益的貸款產(chǎn)品，其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)并不低。從業(yè)者不僅要掌握綜合全面的專業(yè)知識(shí)，通曉各 種金融投資工具和金融市場(chǎng)，具備嫻熟的投資技能，擁有豐富的貸款經(jīng)驗(yàn)， 還應(yīng)掌握房地產(chǎn)、法律、市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)知識(shí)，并具有較強(qiáng)的市場(chǎng)營(yíng)銷能力、人際交往能力、組織協(xié)調(diào)能力和公關(guān)能力。 與此同時(shí)，隨著商業(yè)銀行業(yè)的不斷變革，一方面各行千方百計(jì)競(jìng)爭(zhēng)存款，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)成本大幅提高；另一方面由于貸款集中在一些壟斷性的行業(yè)、集團(tuán)，風(fēng)險(xiǎn)加大，利率卻偏低，盈利空間不斷變小，于是積極拓展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)便成為商業(yè)銀行服務(wù)的主攻方向，實(shí)踐表明個(gè)人貸款業(yè)務(wù)正在成為溫州商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新的主要領(lǐng)域。 （四） 抵押物的估價(jià) 操作 處分 存在風(fēng)險(xiǎn) 由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)極不成熟 ,銀行對(duì)樓市進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)相當(dāng)困難 ,使銀行取得的抵押房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值可能大大低于抵押貸款本息 ,造成抵押貸款的損失。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)不僅是各戶的需求也是個(gè)人，也是商業(yè)銀行利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，商業(yè)銀行之間的競(jìng)爭(zhēng)也從網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移到服務(wù)質(zhì)量上來(lái)，誰(shuí)的服務(wù)好就能贏得顧客。對(duì)于惡意不還款的借款人，要及時(shí)向人民法院提起訴訟，減少貸款損失。個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于自身原因不能履行個(gè)人住房貸款借款合同中的約定，不能按期償還按揭貸款本息而給銀行造成的經(jīng)濟(jì)損失。銀行對(duì)行情預(yù)期樂觀，擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的信貸業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進(jìn)刺激房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升，購(gòu)房者認(rèn)為房屋較容易變現(xiàn)，用于自住和投資的購(gòu)房需求增加，銀行的個(gè)人住房 貸款業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)大，我國(guó)歷年的個(gè)人住房貸款余額的增速，南通市個(gè)人住房貸款數(shù)量也同樣增速較快。對(duì)于出現(xiàn)逾期但尚未出現(xiàn)貸款不良情況的申請(qǐng)人，應(yīng)該審慎審批，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。商業(yè)銀行可以在不違反現(xiàn)有政策的前提下創(chuàng)新業(yè)務(wù)?？傊?,個(gè)人住房貸款在我國(guó)剛剛起步 ,它是住房制度改革和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物 ,在銀行商業(yè)化之交拓展業(yè)務(wù)的一個(gè)新的重要領(lǐng)域 ,因此 ,商業(yè)銀行要轉(zhuǎn)變觀念 ,提高認(rèn)識(shí) ,加快制度更新 ,改善管理 ,完 善業(yè)務(wù)操作 ,迅速拓展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。對(duì)貸款經(jīng)理，可以其所管理優(yōu)質(zhì)顧客的數(shù)量和顧客總資產(chǎn)量核定其業(yè)務(wù)量工資，以其所管理的顧客資產(chǎn)總額的增減數(shù)量以及顧客平均資產(chǎn)增減量考核其效益工資，從而調(diào)動(dòng)貸款經(jīng)理的工作積極性和主動(dòng)性。這項(xiàng)業(yè)務(wù)開展的如何，貸款風(fēng)險(xiǎn)以及能否安全回收，與銀行營(yíng)業(yè)能力的高低及風(fēng)險(xiǎn)操控息息相關(guān)。所以說，這個(gè)論文的形成，也是眾多人知識(shí)相互浸透和積累的結(jié)果。 參考文獻(xiàn) ［ 1］周脈伏． 信貸 風(fēng)險(xiǎn)管理［ M］． 成都 : 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 20xx． 116 － 119． ［ 2］虞曉莽． 住房抵押貸款理性違約的決策分析［ J］． 數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究， 20xx( 09) : 10 － 15． ［ 3］黃小彪，黃曼慧． 住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)形成原因及對(duì)策研究［ J］． 中國(guó)房地產(chǎn)金融， 20xx( 06) : 15 － 28． ［ 4］張?chǎng)? 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