【正文】 房預期下降，房價下跌，房屋變現(xiàn)能力下降，曾經(jīng)被認為是銀行優(yōu)質資產(chǎn)的個人住房貸款的不良率增加。 （二）強化個人住房貸款業(yè)務審查 在貸前調查中，要全而了解借款人的主體資格和個人資信，防止惡意貸款的發(fā)生。 將貸款風險轉移給專業(yè)保險公司。 隨著我國加入世界貿易組織，獲準進入我國經(jīng)營個人外匯業(yè)務的 海外大商業(yè)銀行紛紛成立貸款中心，通過私人貸款來搶奪優(yōu)質顧客。同時處分抵押物難。商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務帶來的中間業(yè)務收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤增長點。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個人貸款服務人員，多是原來從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務的員工，對證券、保險等專業(yè)知識知之不多，文化素質也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導顧客填寫存取單，簡單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務。而一些或有負債業(yè)務，例如金融衍生業(yè)務，它的風險甚至比信貸風險還要高。 （二）假按揭風險 “假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售 ( 購買 ) 方式，套取銀行貸款。 主動違約風險是指借款人選擇終止償還貸款從而在經(jīng)濟上對其更有利的一種違約風險，借款人主觀上有意賴帳惡意不還款，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有 : 信用觀念差，雖然沒有逃廢借款債務的故意行為，卻有不認真 對待合同的過錯，若不及時催收，很可能變成拖欠。而在我國金融電子化、網(wǎng)絡化、信息化水平比較低，相應的硬件設備也比較落后、陳舊，在計算機聯(lián)網(wǎng)、軟件的開發(fā)上與應用上有很大的局限性。因此 ,傳統(tǒng)貸款業(yè)務有面臨萎縮的趨勢。在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權人，也是貸款資金的籌集人。 （一）個人住房貸款與公 司貸款業(yè)務相比 ,具有無可比擬的優(yōu)勢 住房貸款期限最長達 30 年 ,利率低 ,手續(xù)簡便 ,不存在轉貸貸新還舊的問題 ,客戶負擔費用少 ,銀行綜合經(jīng)營成本低 。個人住房抵押 額度貸款的形式較為靈活，借款人把自有住房作最高額抵押給銀行后，可多次支用，用于購房購車等消費性貸款，前提是在貸款額度有效期和可用額度范圍內進行。 全 文 變 為 4 章 4論文篇幅不夠，尤其是第三四五章還需要加強論述。 風險控制 。 關鍵詞： 個人住房貸款 。 好的 3 南 通 不 具 有 代 表 性 ， 第 三 章 應 從 全 國 的 角 度 來 討 論 現(xiàn) 狀 。個人商業(yè)用房貸款的首付款比例和貸款期限等要求較高。發(fā)展個人住房貸款業(yè)務的前景和空間十分樂觀和廣闊。個人住房貸款市場的健康穩(wěn)步發(fā)展和降低貸款風險，使個人住房貸款業(yè)務在金融業(yè)良性循環(huán)發(fā) 展。一般的中小企業(yè)由于其經(jīng)營管理抗風險能力等方面的問題 ,很難得到銀行貸款。在通訊技術日益更新的現(xiàn)在社會，個人貸款作為商業(yè)銀行中間業(yè)務之一，要以先進的電子技術、發(fā)達的金融網(wǎng)絡為依托。建立和運用顧客資料庫分析系統(tǒng)是商業(yè)銀行顧 客貸款的基礎，以顧客而不是以賬戶為基礎的顧客資料庫在個人貸款業(yè)務中扮演著重要的角色，商業(yè)銀行可以通過整理和分析顧客資料，如顧客資金增減、資金流動趨勢、顧客對商業(yè)銀行服務的不同選擇等等，及時了解顧客不斷變化的需求，篩選優(yōu)質顧客，確定貸款目標群體，并以此為基礎為顧客提供個性化的貸款建議，實施貸款服務，實現(xiàn)顧客資產(chǎn)的保值和增值。借款人購房不是自住，購買商鋪不是經(jīng)營，而是以保值投資投機為目的，一旦判斷失誤，就有可能拖延欠 款或棄樓不還貸款，一般地說，房價在升值時，不存在這種理性違約的行為。個人貸款業(yè)務相對于商業(yè)銀行表內資產(chǎn)業(yè)務，雖然從總體上看風險較低，但并不能說沒有風險，像那些提供保底收益的貸款產(chǎn)品，其市場風險其實并不低。從業(yè)者不僅要掌握綜合全面的專業(yè)知識，通曉各 種金融投資工具和金融市場，具備嫻熟的投資技能，擁有豐富的貸款經(jīng)驗， 還應掌握房地產(chǎn)、法律、市場營銷相關知識，并具有較強的市場營銷能力、人際交往能力、組織協(xié)調能力和公關能力。 與此同時，隨著商業(yè)銀行業(yè)的不斷變革，一方面各行千方百計競爭存款，導致營運成本大幅提高；另一方面由于貸款集中在一些壟斷性的行業(yè)、集團，風險加大，利率卻偏低，盈利空間不斷變小，于是積極拓展個人貸款業(yè)務便成為商業(yè)銀行服務的主攻方向，實踐表明個人貸款業(yè)務正在成為溫州商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務創(chuàng)新的主要領域。 （四） 抵押物的估價 操作 處分 存在風險 由于目前房地產(chǎn)市場極不成熟 ,銀行對樓市進行準確的預測相當困難 ,使銀行取得的抵押房產(chǎn)的實際價值可能大大低于抵押貸款本息 ,造成抵押貸款的損失。個人貸款業(yè)務不僅是各戶的需求也是個人，也是商業(yè)銀行利潤的增長點，商業(yè)銀行之間的競爭也從網(wǎng)點擴張轉移到服務質量上來，誰的服務好就能贏得顧客。對于惡意不還款的借款人，要及時向人民法院提起訴訟，減少貸款損失。個人住房貸款信用風險是指個人住房貸款的違約風險，是指借款人由于自身原因不能履行個人住房貸款借款合同中的約定，不能按期償還按揭貸款本息而給銀行造成的經(jīng)濟損失。銀行對行情預期樂觀，擴大對房地產(chǎn)企業(yè)和個人的信貸業(yè)務，房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進刺激房價的進一步上升，購房者認為房屋較容易變現(xiàn)，用于自住和投資的購房需求增加，銀行的個人住房 貸款業(yè)務不斷擴大，我國歷年的個人住房貸款余額的增速，南通市個人住房貸款數(shù)量也同樣增速較快。對于出現(xiàn)逾期但尚未出現(xiàn)貸款不良情況的申請人，應該審慎審批，預防風險的發(fā)生。商業(yè)銀行可以在不違反現(xiàn)有政策的前提下創(chuàng)新業(yè)務。總之 ,個人住房貸款在我國剛剛起步 ,它是住房制度改革和經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物 ,在銀行商業(yè)化之交拓展業(yè)務的一個新的重要領域 ,因此 ,商業(yè)銀行要轉變觀念 ,提高認識 ,加快制度更新 ,改善管理 ,完 善業(yè)務操作 ,迅速拓展個人住房貸款業(yè)務。對貸款經(jīng)理，可以其所管理優(yōu)質顧客的數(shù)量和顧客總資產(chǎn)量核定其業(yè)務量工資，以其所管理的顧客資產(chǎn)總額的增減數(shù)量以及顧客平均資產(chǎn)增減量考核其效益工資，從而調動貸款經(jīng)理的工作積極性和主動性。這項業(yè)務開展的如何，貸款風險以及能否安全回收，與銀行營業(yè)能力的高低及風險操控息息相關。所以說，這個論文的形成，也是眾多人知識相互浸透和積累的結果。 參考文獻 ［ 1］周脈伏． 信貸 風險管理［ M］． 成都 : 西南財經(jīng)大學出版社， 20xx． 116 － 119． ［ 2］虞曉莽． 住房抵押貸款理性違約的決策分析［ J］． 數(shù)量經(jīng)濟技術經(jīng)濟研究， 20xx( 09) : 10 － 15． ［ 3］黃小彪，黃曼慧． 住房抵押貸款信用風險形成原因及對策研究［ J］． 中國房地產(chǎn)金融， 20xx( 06) : 15 － 28． ［ 4］張雯． 中國房地產(chǎn)信貸風險度量與控制［ M］． 北京 : 中國金融出版社，20xx． 38 － 43． ［ 5］周云伯． 信貸風險管理策略［ M］． 長沙 : 湖南師范大學出版社， 20xx． 10 － 12． ［ 6］陳曉靜． 中國消費信貸風險管理研究［ M］． 北京 : 機械工業(yè)出版社，20xx． 102 － 105． ［ 7］魏國雄． 信貸風險管理［ M］． 北京 : 中國金融出版社， 20xx． 123 －129． ［ 8］梁琪． 商業(yè)銀行信貸風險度量研究［ M］． 北京 :中國金融出版社， 20xx． 96 － 99． 致謝 古語說的好，書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。 其次，對貸款候選人員進行有針對性的崗位交流，使其盡快熟悉商業(yè)銀行的各類業(yè)務，能夠進行商業(yè)銀行業(yè)務的獨立操作。各根據(jù)顧客經(jīng)理管理能力和業(yè)務能力的不同，分別設置普通顧客經(jīng)理和顧客經(jīng)理主管的崗位，普通顧客經(jīng)理直接負責為顧客提供貸款服務，而顧客經(jīng)理主管除了負擔一部分顧客服務的工作外，還要負責組織和管理本貸款中心的全面工作，包括給普通顧客經(jīng)理提供