【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險 （一）個人住房借款人信用風(fēng)險 借款人信用風(fēng)險分兩種，被動違約風(fēng)險是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力不足，無法如期償還住房貸款的本息而造成的違約風(fēng)險。這種違約一般發(fā)生在借款人收入減少支付能力下降等情況下，而與房地產(chǎn)市場價格變化等沒有直接關(guān)系。 商業(yè)銀行的經(jīng)營性質(zhì)一般都還是在柜臺提供咨詢和服務(wù)，而在網(wǎng)頁里找不到實用的、有效的、快捷的信 息，顧客不能更好的了解相關(guān)的貸款產(chǎn)品。在通訊技術(shù)日益更新的現(xiàn)在社會，個人貸款作為商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)之一，要以先進的電子技術(shù)、發(fā)達的金融網(wǎng)絡(luò)為依托。而在我國金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平比較低，相應(yīng)的硬件設(shè)備也比較落后、陳舊，在計算機聯(lián)網(wǎng)、軟件的開發(fā)上與應(yīng)用上有很大的局限性。一些先進的自主商業(yè)銀行設(shè)備沒有得到有效的推廣，電話商業(yè)銀行還不普及，手機商業(yè)銀行、網(wǎng)上商業(yè)銀行才剛剛起步。各分行分散地進行電子化建設(shè)的現(xiàn)象突出， 形成了多家分行有多個數(shù)據(jù)處理中心、多種業(yè)務(wù)版本、多種硬軟件系統(tǒng)的格局。在這種業(yè)務(wù)系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)格局 下，產(chǎn)品的開發(fā)不可能一致，在營銷管理發(fā)面出現(xiàn)混亂的狀態(tài)，更大的業(yè)務(wù)風(fēng)險會產(chǎn)生，對商業(yè)銀行的信任度會降低，導(dǎo)致商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)的開展更困難。 再細(xì)分到顧客資料庫分析系統(tǒng)，我國多數(shù)商業(yè)銀行的顧客信息極為有限，目前商業(yè)銀行的運行系統(tǒng)是建立在顧客賬戶的基礎(chǔ)上的，因此無法有效的分析加以利用。顧客的資料要得到全方面的，這樣才有商業(yè)銀行為顧客貸款的開端，在介紹貸款產(chǎn)品的時候提供適合他們的，也避免了商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險。而目前我國缺少這方面的系統(tǒng)支持，致使貸款者不能確定目標(biāo)群體。建立和運用顧客資料庫分析系統(tǒng)是商業(yè)銀行顧 客貸款的基礎(chǔ)，以顧客而不是以賬戶為基礎(chǔ)的顧客資料庫在個人貸款業(yè)務(wù)中扮演著重要的角色，商業(yè)銀行可以通過整理和分析顧客資料，如顧客資金增減、資金流動趨勢、顧客對商業(yè)銀行服務(wù)的不同選擇等等，及時了解顧客不斷變化的需求，篩選優(yōu)質(zhì)顧客，確定貸款目標(biāo)群體，并以此為基礎(chǔ)為顧客提供個性化的貸款建議，實施貸款服務(wù)，實現(xiàn)顧客資產(chǎn)的保值和增值。 主動違約風(fēng)險是指借款人選擇終止償還貸款從而在經(jīng)濟上對其更有利的一種違約風(fēng)險，借款人主觀上有意賴帳惡意不還款，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有 : 信用觀念差，雖然沒有逃廢借款債務(wù)的故意行為，卻有不認(rèn)真 對待合同的過錯，若不及時催收，很可能變成拖欠。賴賬的原因有多種，或起因于對產(chǎn)品，如房屋裝潢耐用消費品等的質(zhì)量不滿意 。 或者延期交房產(chǎn)權(quán)證未辦妥等外生矛盾 。 或者借款人改變購物意愿而有意制造糾紛 。 夫妻離婚，或者雖未離婚但感情破裂，導(dǎo)致借款人不愿意履行還款義務(wù)，甚至轉(zhuǎn)移財產(chǎn) 。 在房價下跌時，借款人放棄續(xù)借，反而可能帶來更大利益而導(dǎo)致的違約行為等等，不一而足。通常這與借款人的財力無關(guān)，是借款人自主選擇的一種理性違約行為。借款人購房不是自住，購買商鋪不是經(jīng)營，而是以保值投資投機為目的，一旦判斷失誤，就有可能拖延欠 款或棄樓不還貸款，一般地說，房價在升值時，不存在這種理性違約的行為。 （二）假按揭風(fēng)險 “假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售 ( 購買 ) 方式，套取銀行貸款。 我國的個人住房消費貸款普遍采取在建設(shè)過程中銷售期房的做法。由于銷售行為在樓盤建設(shè)過程中就完成了，因此開發(fā)商大量依靠按揭回款進行項目資金投入。但是隨著全國樓市進入飽和的買方市場行情，各樓盤間的競爭加劇，在這種狀態(tài)下，銷售回款不暢的開發(fā)商，為償還銀行開發(fā)貸款股東墊款拖欠的工程款等極有可能鋌而走險 采取欺詐的手段，利用虛構(gòu)的房屋買賣關(guān)系獲得銀行的按揭貸款。據(jù)工商銀行個人信貸部門統(tǒng)計，該行個人住房貸款的不良資產(chǎn)中，有 80% 是因假按揭造成的。盡管 20xx 年 6 月央行出臺了《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其中對房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更為嚴(yán)格的規(guī)定， 但“假按揭”仍然屢禁不止，“假按揭”以個人住房貸款的形式出現(xiàn)，實則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意套取銀行資金，資金數(shù)量巨大，已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。 商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險包括信用風(fēng)險 (如承諾擔(dān)保業(yè)務(wù) )、市場風(fēng)險 (如基金業(yè)務(wù) )和狹義 的操作風(fēng)險 (如結(jié)算業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù) )，同時還有法律風(fēng)險、匯率風(fēng)險、信譽風(fēng)險等。個人貸款業(yè)務(wù)相對于商業(yè)銀行表內(nèi)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，雖然從總體上看風(fēng)險較低，但并不能說沒有風(fēng)險，像那些提供保底收益的貸款產(chǎn)品，其市場風(fēng)險其實并不低。而一些或有負(fù)債業(yè)務(wù)，例如金融衍生業(yè)務(wù)，它的風(fēng)險甚至比信貸風(fēng)險還要高。尤其是由金融衍生品組成的貸款產(chǎn)品具有很高的杠桿效應(yīng)，保證金越低，杠桿效應(yīng)越大，風(fēng)險也越大。就目前而言，人民幣貸款產(chǎn)品的資金較多地集中在商業(yè)銀行間市場，隨著人民幣貸款產(chǎn)品規(guī)模不斷擴大，商業(yè)銀行間市場是否有足夠的市場容量來接納？而如果商 業(yè)銀行間市場一旦發(fā)生變動，如收益下降，就必然會對商業(yè)銀行的資金安全及流動性產(chǎn)生風(fēng)險。另外，一些外匯貸款產(chǎn)品往往又與境外外匯衍生產(chǎn)品進行掛鉤，由此也會將境外外匯市場的波動風(fēng)險傳遞給商業(yè)銀行。 高素質(zhì)的復(fù)合型貸款者匱乏，已成為制約我國商行個人貸款業(yè)務(wù)深入發(fā)展的瓶頸。貸款業(yè)務(wù)涉及面廣，不僅限于金融產(chǎn)品的投資分配、資金運用的合理規(guī)劃，還包括幫顧客進行住房規(guī)劃、教育規(guī)劃、風(fēng)險管理、稅務(wù)籌劃、退休規(guī)劃、遺產(chǎn)規(guī)劃等等。具有技術(shù)性強、知識密集等特點，是一項全新的綜合性的業(yè)務(wù)。從業(yè)者不僅要掌握綜合全面的專業(yè)知識，通曉各 種金融投資工具和金融市場，具備嫻熟的投資技能，擁有豐富的貸款經(jīng)驗， 還應(yīng)掌握房地產(chǎn)、法律、市場營銷相關(guān)知識，并具有較強的市場營銷能力、人際交往能力、組織協(xié)調(diào)能力和公關(guān)能力。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個人貸款服務(wù)人員，多是原來從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的員工，對證券、保險等專業(yè)知識知之不多，文化素質(zhì)也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導(dǎo)顧客填寫存取單，簡單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。 貸款建議還只是停留在為顧客提供儲種選擇、個人存單質(zhì)押等與傳統(tǒng)儲蓄業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)上，而未能真正為顧客提供適當(dāng)?shù)馁J款建議，其中能為顧客提供綜合財務(wù)規(guī)劃的 貸款專家鳳毛麟角，與目標(biāo)顧客的綜合貸款需求存在著巨大差距。 （三）信貸超前集中投放導(dǎo)致信貸資金流動存在風(fēng)險 在適度寬松的貨幣政策環(huán)境下，信貸的集中投放對扭轉(zhuǎn)地區(qū)經(jīng)濟下滑實現(xiàn)經(jīng)濟企穩(wěn)向好發(fā)揮了重要作用，但在貸款高增長背景下，信貸結(jié)構(gòu)不平 衡現(xiàn)象比較 明顯，截止 20xx 年末，我國主要商業(yè)銀行的個人房貸業(yè)務(wù)在各項貸款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是， 20％的警戒線是針對房地產(chǎn)市場較為成熟的國際大城市而言，對于象我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速化成長階段，這一占比在短期內(nèi)超過 20％也不會出現(xiàn)太大風(fēng)險。但對于資產(chǎn)規(guī)模較小資產(chǎn)種類較為單一的部分南通市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始要關(guān)注到流動性問題。 商業(yè)銀行的個人貸款業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展，貸款產(chǎn)品也日顯豐富和復(fù)雜?；谖覈?jīng)濟快速發(fā)展的腳步，個人財富也是日趨富余，個人貸款業(yè)務(wù)具有廣闊的市場前景，而隨著貸款知 識和貸款產(chǎn)品在中國的逐漸出現(xiàn)、普及，我國居民的貸款觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變。 與此同時，隨著商業(yè)銀行業(yè)的不斷變革，一方面各行千方百計競爭存款，導(dǎo)致營運成本大幅提高；另一方面由于貸款集中在一些壟斷性的行業(yè)、集團，風(fēng)險加大，利率卻偏低，盈利空間不斷變小，于是積極拓展個人貸款業(yè)務(wù)便成為商業(yè)銀行服務(wù)的主攻方向，實踐表明個人貸款業(yè)務(wù)正在成為溫州商業(yè)銀行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新的主要領(lǐng)域。商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)帶來的中間業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤增長點。由于缺乏必要的宣傳，即使是一些不錯的貸款產(chǎn)品，實際了解的顧客也并不多。 近幾年，溫州商業(yè)銀行都逐步設(shè)立了產(chǎn)品研發(fā)部門，但迄今為止，卻未看到哪家商業(yè)銀行建立有專門開拓市場