【文章內(nèi)容簡介】 踐。個人信用制度不完善，信息不對稱等風(fēng)險，使國內(nèi)研究深度有限，多以定性研究。目前我國借鑒國外的一些經(jīng)驗教訓(xùn)，聯(lián)系實際情況和 結(jié)合美國次貸危機給我國的啟示 , 提出了若干可行性措施 , 以完善我國商業(yè)銀行對 于個人住房貸款風(fēng)險的管理控制 , 協(xié)調(diào)金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新 , 推動我國個人 住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展 。 國外個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀 個人住房抵押貸款最初起源于 19 世紀(jì)的英國 ,到 20世紀(jì)初已作為一種主要的住房金融工具在美國和歐洲其它國家得到廣泛發(fā)展。由于國外開辦時間長 ,目前個人住房抵押貸款一級市場發(fā)育已非常成熟 ,并已成為金融領(lǐng)域中一個極為重要的組成部分。 各國都先后建立了相對成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對個人住房信貸的風(fēng)險管理上積累了一定的經(jīng)驗，盡管各國由于經(jīng)濟體制、金融體制、社會保障體制等方面存在差異，但一般都是采取以辦理房地產(chǎn)抵押貸款為主營業(yè)務(wù)，以信用貸款和保險代理為輔助業(yè)務(wù)的方 式。 國外對個人住房貸款的研究比較深入，也積累了經(jīng)驗供后人參考。國外對建立的個人信用制度，雙擔(dān)保體系制度等等均比較完善，在政府的政策和商業(yè)銀行的管理制度的指導(dǎo)管理下，個人住房貸款風(fēng)險防范不斷發(fā)展和完善。 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范 10 （二）、個人住房貸款風(fēng)險理論 金融脆弱性理論 金融脆弱性理論最早是關(guān)于貨幣脆弱性的論述， Marx 認(rèn)為，貨幣在它產(chǎn)生的時候就已經(jīng)具有了特定的脆弱性。 Keynes 通過對貨幣職能和特征的分析也說明了貨幣的脆弱性，他認(rèn)為貨幣可以作為現(xiàn)時交易之用，也可以作為貯藏財富之用。 Fisher 指出銀行體系脆弱性很大 程度上源于經(jīng)濟基礎(chǔ)的惡化，這是從經(jīng)濟周期角度來解釋銀行體系脆弱性的問題。 信息非對稱 信息 非 對稱是指在經(jīng)濟行為決策中經(jīng)濟主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對稱性和不均衡性 。 相對于貸款銀行來說這種不對稱性主要表現(xiàn)為借款人對自身還款能力還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息 。 一般情況下在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括借款人收入狀況及其穩(wěn)定性 ， 流動資產(chǎn)狀況 ， 負(fù)債狀況 ， 歷史信用狀況 ， 抵押住宅產(chǎn)權(quán) ， 抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率 。 這信息不對稱普遍存在于我國商業(yè)銀行中， 使得銀行交易效率降低，金融風(fēng)險增大。 由于國內(nèi)過去長時期實行計劃經(jīng)濟體制 ,銀行業(yè)的貸款對象通常都是國有企業(yè) ,銀行成為各級政府參與國有企業(yè)經(jīng)營的工具。由于企業(yè)有政府做擔(dān)保 ,所以他們管理松懈 ,效率低下 ,造成銀行大量的壞帳、死賬。改革開放后 ,政企分開。大量私營企業(yè)誕生 ,由于私營企業(yè)規(guī)模較小 ,故它的發(fā)展極其依賴銀行貸款 ,此時銀行貸放的商業(yè)貸款是銀行自行發(fā)放的 ,沒有政府的政策因素 ,貸款質(zhì)量的高低、還款能力的大小、違約率的大小完全取決于借款企業(yè)的管理理念、經(jīng)營方式、道德因素等。由于企業(yè)熟知自身的經(jīng)營狀況 ,所以企業(yè)和銀行 之間實際上是一種信息不對稱的關(guān)系 ,企業(yè)永遠(yuǎn)比銀行更了解自己的情況。銀行為了控制貸款的質(zhì)量 ,往往會 實 行“信貸配給”政策。 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范 11 個人住房貸款違約風(fēng)險理論 個人住房貸款違約風(fēng)險期權(quán)理論 出于 20 世紀(jì) 70年代末期 ,已有學(xué)者用基于期權(quán)的違約模型穴 optionbasedmodelofdefault 概念來說明借款者違約決策。Foster 和 VanOrder 穴 1984 最早應(yīng)用期權(quán)理論對個人住房貸款違約風(fēng)險進(jìn)行了探討。他們認(rèn)為違約行為是一種看跌期權(quán) ,違約是借款人可以行使的一種權(quán)利。期權(quán)理論的前提假設(shè)源于經(jīng)濟理論中的經(jīng)濟人假說 ,期權(quán)理論認(rèn)為每個借款人都是一個理性的決策者 ,其目標(biāo)是追求一定約束條件下的個人效用最大化。因此 ,在特定經(jīng)濟條件下借款人是否采取違約策略完全取決于經(jīng)濟利益上是否合算。違約決策過程實際上是一個收益與成本權(quán)衡過程 ,當(dāng)違約在經(jīng)濟上有利于借款人時 ,違約行為就可能發(fā)生 。 二、 個人住房貸款風(fēng)險分析 （一）個人住房貸款主要存在的風(fēng)險 假按揭貸款風(fēng)險 這里說的“假按揭”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）采取虛假手段，利用虛構(gòu)的房屋買賣關(guān)系取得銀行的按揭貸款，達(dá)到套取銀行資金目的，本質(zhì)上是騙貸的一種行為。 虛 構(gòu)房屋買賣關(guān)系，套取銀行信貸資金。這是“假按揭”貸款最常見的表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）在住房開發(fā)過程中，想辦法讓沒有購房目的的自然人與其簽定房地產(chǎn)買賣合同，并為之開具虛假首付款收據(jù)及收入證明文件，指使其到銀行辦理按揭貸款。這些自然人一般都與房地產(chǎn)開發(fā)商（企業(yè)）有著特定的關(guān)系，或親朋好友，或轄屬員工。由于貸款申請資料形式上的完整，申請人數(shù)較我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范 12 多，且有房屋抵押，銀行在審查貸款申請資料時很難發(fā)現(xiàn)其中的做偽。貸款申請一旦批準(zhǔn)，其套取銀行信貸資金的目的就達(dá)到了。 借款人的風(fēng)險 借款人由于某種主、客觀原因 而不能按期足額償還銀行貸款的情況。個人住房貸款中出現(xiàn)的個人信用風(fēng)險至今仍然缺少一個穩(wěn)妥的解決辦法。目前，我國的個人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險判斷。從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，借款人由于家庭、 工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險。當(dāng)前，要特別防止借款人騙取銀行個人住房貸款。需要指出的是，由于個人住房貸款屬于中長期信貸，其大多數(shù) 貸款人的還款期限長達(dá) 10— 20 年左右，個別的甚至長達(dá) 30 年。個人資信狀況面臨著極大的不確定性，個人信用缺失以及個人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險。當(dāng)前，各商業(yè)銀行個人住房貸款的申請人 ， 主要是收入水平波動較大的、收入的市場化程度較高職業(yè)，如外企員工、國內(nèi)股份制員工、民營企業(yè)員工以及自由職業(yè)者， 伴隨著國民經(jīng)濟發(fā)展的同期性和波動性，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險尤其值得關(guān)注。同時，人個住房貸款利率執(zhí)行的是浮動利率，而且利率水平處于多年來最低點。不可否認(rèn)，貸款者在利率上升周期中，由于利率上調(diào)加大了利息支出，這時，出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 流動性風(fēng)險 對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風(fēng)險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯配是可以接受的，但是這個缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達(dá)到 18%20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。在我國中長期貸款比例已從 1997年的 %上升到 2021年的 %。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范 13 資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。 利率風(fēng)險 目前，在銀行的個人住房貸款品種全部采用了浮動利率，即利率隨行就市，根據(jù)人行發(fā)布的利率采用一年一定。 2021 年以來人民銀行采取了一系列的利率調(diào)控措施， 2021 年 10 月，央行宣布了 9 年來的首次“加息”， 05 年 3 月 7 日，央行又取消了個人住房貸款優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權(quán)下放給各商業(yè)銀行。當(dāng)前銀行執(zhí)行的 5 年期以上的個人住房貸款利率比之前高出 個百分 點。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務(wù)分擔(dān)的加重可能會導(dǎo)致違約的發(fā)生。同樣，受通貨膨脹的影響，如果固定利率和實際利率之間的差距擴大，銀行也會遭遇利率風(fēng)險。 市場風(fēng)險 近年來，房價一直高攀不斷，隨著國家對房價的調(diào)控，市場的房價在不斷高攀的同時，也面臨著隨時調(diào)整和下跌的風(fēng)險。由于銀行等金融機構(gòu)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源，因此，房地產(chǎn)大幅下跌的一個直接后果就是給金融機構(gòu)造成信貸資金回收困難，成 為房地產(chǎn)大幅下跌的最大的受害者之一。一旦房地產(chǎn)價格急劇下降，大量的開發(fā)商立刻面臨著資金回收的困境，不少企業(yè)會造成破產(chǎn)，銀行就成為最大的埋單者，更為嚴(yán)重的會導(dǎo)致金融危機。 另一方面購房者的資金來源，可分為自有資金和大量舉債購房，對于前者，如果資金出現(xiàn)問題，產(chǎn)生的糾紛存在于購房者和開發(fā)商之間，但更多的依靠銀行個人住房貸款的舉債炒房來說，這類購房者如果資金出現(xiàn)問題，或者房價大幅下跌，大量放貸的商業(yè)銀行將大受牽連，銀行個人住房貸款風(fēng)險將會加大，過了這個期限，不良貸款率上升的可能性就加大，銀行貸款風(fēng)險將會進(jìn)入安全期的 末期。 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險及其防范 14 開發(fā)商 引發(fā)的 風(fēng)險 在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，雖然開發(fā)商不是業(yè)務(wù)中的借款人，但是開發(fā)商能否按期交付樓宇或交付的樓宇是否與房屋買賣合同一致，是否存在質(zhì)量問題，開發(fā)商能否如期取得房產(chǎn)證等，都會直接影響借款人的利益是否能夠得到保障，進(jìn)而影響到借款人如期向銀行歸還貸款大的主動性和積極性。開發(fā)商風(fēng)險表現(xiàn)為 : ( 1)虛假按揭。開發(fā)商和關(guān)系人合伙制造虛假按揭 , 騙取銀行貸款 , 然后開發(fā)商將貸款挪作他用 , 或者攜款潛逃，從而危及借款人的利益，借款人因沒有按期得到房屋而不愿意歸還用于購房的貸款，致使銀行信 貸資產(chǎn)受損。 ( 2) 經(jīng)營風(fēng)險。開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善 , 致使按揭樓宇不能按期完工入住 , 甚至爛尾。 ( 3) 信用風(fēng)險。開發(fā)商故意不履行義務(wù)致使銀行蒙受損失 , 包括開發(fā)商挪用按揭貸款、不履行回購協(xié)議、拒絕承擔(dān)階段性保證責(zé)任等。 眾所屬知房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高風(fēng)險、高收益的商業(yè)特性，它從項目規(guī)劃、立項、開發(fā)建磴到市場躺售等環(huán)節(jié)均不能出錯。否則很可能將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。鄹璉拄通過假按揭、假個貸套取銀行資金。如果銀行把關(guān)不嚴(yán)．忽略了貸款的真實性問題，就可能被鉆空子井由此產(chǎn)生