【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的信用風(fēng)險(xiǎn)主要包括社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)、借款人信用風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)和其他中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險(xiǎn)等等。其中借款人信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)商信用風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)體系中尤為突出。 （1）來(lái)自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn) 1）被迫違約。這是指因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而導(dǎo)致購(gòu)房人不能按時(shí)還款或不能按時(shí)全部還款。從各大商業(yè)銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，這類違約占大多數(shù)。我國(guó)當(dāng)前通貨膨脹水平較高，2008 年實(shí)行的是緊縮的貨幣政策， 所以人們的家庭收入實(shí)際是在縮減，被迫違約時(shí)有發(fā)生。 2）理性違約。這是指借款人覺(jué)得放棄繼續(xù)還款可帶來(lái)更大利益時(shí)的違約行為。目前我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域總體上正進(jìn)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控， 房?jī)r(jià)正逐漸回落，但貸款利率卻不斷提高，所以這類違約有所增加。銀行住房按揭貸款信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試可以得知宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)有很大的影響。包括GDP，房?jī)r(jià)和進(jìn)出口率，都會(huì)影響到按揭貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。在宏觀調(diào)控政策的影響下，當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)正向波動(dòng)時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)提高借款人的償付能力，掩蓋和降低按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)逆向波動(dòng)時(shí)，對(duì)借款人的還款意愿、還款能力將產(chǎn)生負(fù)面影響，從而引起住房按揭貸款的違約率上升，如果房?jī)r(jià)與按揭成本發(fā)生倒掛，風(fēng)險(xiǎn)的集中與大面積爆發(fā)是不難預(yù)見(jiàn)的。由于個(gè)人住房貸款還款期限長(zhǎng),使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)周期變化的關(guān)系非常密切。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂,公眾購(gòu)房欲望受挫,房地產(chǎn)價(jià)值大幅貶值,對(duì)銀行貸款資金回收在很大程度上構(gòu)成了威脅。經(jīng)濟(jì)的蕭條,使得原來(lái)一部分借款人失業(yè),沒(méi)有了還款來(lái)源,造成不良貸款。例如2008年末央行將個(gè)人住房按揭首付比例降至二成，并對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮30%。由信貸催生的旺盛購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速恢復(fù)起到了重要的支撐作用，房?jī)r(jià)強(qiáng)勁反彈，部分一線城市房?jī)r(jià)漲幅屢創(chuàng)新高。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確2009 年繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策。這些宏觀調(diào)控手段勢(shì)必會(huì)影響到普通居民的購(gòu)房積極性以及開(kāi)發(fā)商的資金鏈，引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。 3)提前還貸。這是指借款人在約定的還款期限之前先行償還部分或全部貸款。提前償付發(fā)生后，銀行將因此遭受利息損失、服務(wù)成本損失和管理成本損失三方面的風(fēng)險(xiǎn)。第一，減少了銀行的收益。我國(guó)商業(yè)銀行的利潤(rùn)大多來(lái)自存貸款利差，住房按揭貸款這項(xiàng)中長(zhǎng)期貸款屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，它的提前償還將會(huì)直接減少銀行的貸款利息收入。第二，增加了銀行的服務(wù)成本。首先，由于提前償還的情況千差萬(wàn)別，銀行無(wú)法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來(lái)處理，耗費(fèi)較大的人力。其次，銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算，增加了經(jīng)營(yíng)成本。再次，對(duì)提前收回的資金再投資，增加了交易成本。第三，銀行管理成本的損失。個(gè)人住房按揭貸款提前償還，將使銀行的可用資金增加。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會(huì)增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)。即使銀行把這部分提前償還的資金重新貸出去，實(shí)際上仍擠占了銀行原有閑置資金的投資機(jī)會(huì)，導(dǎo)致銀行原本可以貸放出去的原有閑置資金繼續(xù)閑置。另外，客戶提前償還貸款時(shí)，銀行往往無(wú)法運(yùn)用計(jì)算機(jī)處理千差萬(wàn)別的情況， 只能使用人工來(lái)完成，人力成本很高，在按正常情況收回貸款時(shí)不會(huì)產(chǎn)生這種費(fèi)用。當(dāng)然，在銀行把提前償還的資金重新貸出的情況下，銀行在貸出的過(guò)程中又會(huì)產(chǎn)生更多的服務(wù)成本。管理成本主要指銀行因閑置資金增加而增加的資金管理成本。目前， 提前還貸好像還未與風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)系起來(lái)， 出于維護(hù)自身美譽(yù)度的考慮， 銀行一般都默認(rèn)了這種行為的合法性。但隨著國(guó)內(nèi)銀行面臨的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理勢(shì)在必行，所以必須充分認(rèn)識(shí)提前還貸所產(chǎn)生的影響，從各個(gè)層面上制定對(duì)策。 （2）來(lái)自開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn) 1）假按揭。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開(kāi)發(fā)商身上。當(dāng)其資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)串通銀行內(nèi)部人員， 自己墊付首付款，制造虛構(gòu)的購(gòu)房合同， 里應(yīng)外合，達(dá)到騙取信貸資金的目的。以后遇到真正的買(mǎi)家， 開(kāi)發(fā)商即付完剩余款項(xiàng)，解除抵押，再高價(jià)賣(mài)出。情節(jié)嚴(yán)重的是，有的開(kāi)發(fā)商在一開(kāi)始拿到貸款資金后就攜款逃跑。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過(guò)多次，給銀行帶來(lái)了不可估量的損失。 2）抵押物的變故。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，且環(huán)環(huán)相扣。如果稍不注意， 開(kāi)發(fā)商的資金鏈就容易斷裂， 負(fù)債累累只會(huì)導(dǎo)致所抵押的住房出現(xiàn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)甚至是爛尾樓，或拿不到產(chǎn)權(quán)證和土地證。為此引發(fā)兩種結(jié)果：一是購(gòu)房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的第二還款源， 明顯因質(zhì)量問(wèn)題使其在將來(lái)的拍賣(mài)中造成資不抵債。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)管理失誤,造成其已銷(xiāo)售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用,致使購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或要求解除購(gòu)房合約,而且往往很難在短時(shí)間內(nèi)得到解決。一旦出現(xiàn)這種情況,使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款,從而將客戶與開(kāi)發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。另外,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不完備,在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,銷(xiāo)售房產(chǎn),回籠資金,造成所簽購(gòu)房合同無(wú)效,從而波及借款合同的履行。 3）強(qiáng)制指定。一般情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷(xiāo)售， 利用住房抵押貸款做誘餌， 讓銀行被動(dòng)接受高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)貸款條件， 放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款審查和風(fēng)險(xiǎn)防范， 而購(gòu)房人也只能聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商的安排。住宅小區(qū)入住的人數(shù)多，若都被迫集中到一家銀行辦理按揭貸款， 一旦出現(xiàn)由開(kāi)發(fā)商引起的房屋質(zhì)量或拿不到權(quán)證等問(wèn)題， 購(gòu)房人容易遷怒于銀行以至拒付貸款， 這給銀行造成的損失將特別嚴(yán)重。 （3）社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)由于全社會(huì)缺乏對(duì)個(gè)人信用的公正評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人信用無(wú)從評(píng)價(jià)。與此同時(shí)，由于整個(gè)社會(huì)缺乏誠(chéng)信觀念，個(gè)人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財(cái)力證明資料等提狗狗眾多渠道。例如：個(gè)人將自身原有財(cái)產(chǎn)過(guò)戶給借款人，提高借款人財(cái)力證明用以獲取銀行更多的貸款，等到借款人成功獲得銀行信貸資金后又將這筆財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)還給他人；單位虛報(bào)個(gè)人職務(wù)、工資、將近等資料為借款人戒躁虛假的“個(gè)人收入證明”提供渠道；房地產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)在利益的驅(qū)動(dòng)下，不以房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，而是按照借款人的要求虛增房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，使得房產(chǎn)估價(jià)不準(zhǔn)確給銀行造成潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。 （1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 如果市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力的下降。物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來(lái)，就會(huì)出現(xiàn)貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會(huì)因此而受到損失。由于市場(chǎng)利率、匯率、證券以及商品的價(jià)格負(fù)面變動(dòng)而導(dǎo)致金融工具價(jià)值下跌，給銀行帶來(lái)的損失。目前為止，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)行浮動(dòng)利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象《個(gè)人住房貸款管理辦法》規(guī)定,個(gè)人住房貸款期限在1 年以內(nèi)的,實(shí)行合同利率,遇法定利率調(diào)整,不分段計(jì)息。 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開(kāi)始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。商業(yè)銀行按揭貸款最長(zhǎng)期限為20年,利率的波動(dòng)無(wú)疑會(huì)影響到銀行和貸款人的現(xiàn)金流。我國(guó)目前利率處于歷史低水平,隨著利率市場(chǎng)化進(jìn)程和目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,利率上行不可避免,由于貸款利率調(diào)整的滯后性,銀行勢(shì)必會(huì)遭受利率損失。另外,國(guó)內(nèi)銀行的主要收入來(lái)自利息收入,利率調(diào)整將對(duì)銀行利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響,同時(shí),也會(huì)引起利率期限結(jié)構(gòu)的變化,利差的變化更加難以把握。 （2）機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn) 這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升，超過(guò)住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放出去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)，從而造成收益的減少。 （3）地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。如果開(kāi)發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)，造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高。另外，即使開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)，若自然環(huán)境，政策變化等諸多影響下，也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失。；從國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)雖然還處于高位盤(pán)整階段，但是由于房?jī)r(jià)下行壓力日趨增多大，將面臨房產(chǎn)市場(chǎng)低于所應(yīng)長(zhǎng)福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。 （4）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)銀行負(fù)債期限較短,一般僅為幾個(gè)月,而個(gè)人住房貸款的期限大部分在l0年以上。當(dāng)前,中長(zhǎng)期的個(gè)人住房貸款占消費(fèi)貸款相當(dāng)大的比。例如，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn),中長(zhǎng)期貸款在銀行貸款中所占比例越高,對(duì)銀行的資金流動(dòng)影響越大,住房貸款占全部貸款比重達(dá)到30% 左右時(shí)就有可能給銀行的資金流動(dòng)性帶來(lái)威脅。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款目前是國(guó)內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢(shì)迅猛,因此其風(fēng)險(xiǎn)性較大。 操作性風(fēng)險(xiǎn)銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是由于銀行自身不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。 （1）員工素質(zhì)銀行內(nèi)部信貸部的員工一般都有貸款任務(wù)。有些員工出于眼前利益，與開(kāi)發(fā)商合謀，對(duì)貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險(xiǎn)加大。沒(méi)有銀行內(nèi)部的配合，假按揭是不可能發(fā)生的。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對(duì)抵押房產(chǎn)作自行評(píng)估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評(píng)估。目前在國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法， 對(duì)比周邊類似樓盤(pán)的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤(pán)的價(jià)值， 而沒(méi)有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失， 高估按揭房產(chǎn)價(jià)[2]。大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估， 而是以房產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這種做法必然鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商盡量建造高價(jià)房屋，或采取各種方式推高房?jī)r(jià)，促成高價(jià)房交易合同， 以獲取高額按揭貸款。另外，由于抵押在銀行手中的房產(chǎn)嚴(yán)重偏離其真實(shí)價(jià)值， 一旦購(gòu)房者故意違約， 那么銀行或支付較高的變現(xiàn)成本，或面臨難以變現(xiàn)的可能，甚至在市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)， 將承受房?jī)r(jià)下跌所造成的巨大損失。 （3）管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行管理出現(xiàn)漏洞而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。各家銀行為了搶占個(gè)人住房貸款的市場(chǎng)份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴(kuò)大了住房貸款消費(fèi)群,但是,在辦理貸款的過(guò)程中,或多或少的還存在以下問(wèn)題: 1）決策風(fēng)險(xiǎn)目前,各家銀行都十分重視個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)漸呈白熱化狀態(tài),無(wú)序現(xiàn)象突出。不少金融機(jī)構(gòu)還沒(méi)有完全樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀和正確的經(jīng)營(yíng)理念,在外部市場(chǎng)和內(nèi)部考核的雙重壓力下,片面追求指標(biāo)、搶占市場(chǎng),放寬貸款條件,降低客戶準(zhǔn)入門(mén)檻。并且在決策的制定過(guò)程中,不對(duì)客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分,造成執(zhí)行決策的人,對(duì)所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。銀行的決策者在面對(duì)市場(chǎng)與風(fēng)險(xiǎn)的選擇上,往往會(huì)選擇市場(chǎng),這必然加大了經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn) 2）內(nèi)部操作環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)隨著個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)量的急劇增加,為了加快辦理的速度,銀行會(huì)忽視貸款操作的嚴(yán)謹(jǐn)性,從而造成相關(guān)法律文本和手續(xù)的缺漏,如合同要素填寫(xiě)錯(cuò)誤、漏填、隨意修改,從而影響合同本身的法律效力,在法律認(rèn)定時(shí)產(chǎn)生糾紛。對(duì)借款人的身份審核不嚴(yán),造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無(wú)效合同。在抵押登記手續(xù)未完善前發(fā)放貨款,使得貸款擔(dān)保無(wú)法落到實(shí)處。 3）銀行客戶資源共享機(jī)制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款,同時(shí)叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請(qǐng)貸款,按照現(xiàn)行房?jī)r(jià)走勢(shì),對(duì)于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個(gè)貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)極高,形成不良貸款的可能性極大。在現(xiàn)行的銀行管理體制和運(yùn)行機(jī)制下,公存(即法人客戶)在其他銀行的存貸情況可以通過(guò)銀行間的網(wǎng)絡(luò)查詢得到。但對(duì)于個(gè)人客戶,這項(xiàng)業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對(duì)自然人客戶銀行信息隨意查詢。因此,個(gè)人住房貸款者,就有可能利用各個(gè)銀行信息資源不能共享的缺陷,在多個(gè)銀行同時(shí)貸款,給多個(gè)貸款銀行造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國(guó)家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。而對(duì)于中國(guó)政府而言，一方面會(huì)害怕房?jī)r(jià)過(guò)高，夾雜過(guò)量泡沫，使得房產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法滿足真正需要購(gòu)房的普通百姓，也使得金融市場(chǎng)不安全；一方面也會(huì)謹(jǐn)慎打壓房?jī)r(jià)或者抬高投機(jī)購(gòu)房的價(jià)格，減少在房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作賺取巨額利潤(rùn)的投機(jī)者，之所以謹(jǐn)慎，也是因?yàn)樾枰_估計(jì)銀行現(xiàn)有的按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)承受能力。我們先來(lái)看一下近期政府對(duì)于房產(chǎn)宏觀調(diào)控的情況：2007年9月27日央行、銀監(jiān)會(huì)通知要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。但央行未明確定義“第二套房”，各家銀行自主出臺(tái)相認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008年10月27日 中國(guó)人民銀行：；最低首付款比例調(diào)整為20%。央行同時(shí)宣布下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。同日，財(cái)政部宣布暫免征收購(gòu)房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。“二套房貸政策”仍顯定義模糊。2008年12月21日 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（業(yè)內(nèi)稱“國(guó)辦13條”）加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。2009年6月 銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。”2010年3月30日 中國(guó)工商銀行下發(fā)通知：正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。2010年4月，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。對(duì)于第三套住房將大幅提高首付比例和貸款利率。根據(jù)普通購(gòu)房者或者購(gòu)房投機(jī)者的心態(tài)來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購(gòu)買(mǎi)多套住房,在房?jī)r(jià)上漲后,賣(mài)掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過(guò)銀行貸款購(gòu)買(mǎi)更多的住房。