【正文】 房地產(chǎn)貸款是中長期貸款，在合同實踐中銀行往往對有關(guān)開發(fā)商的實際行動信息缺少了解，開發(fā)商在獲得借款資金后便可以利用這種信息優(yōu)勢從事使自身利益最大化但損害銀行利益的行為，如隱藏資金使用的真實信息，將貸款資金、銷售回籠款挪作他用，從而釀成貸款風(fēng)險。2007年7月份后，各信用評級機構(gòu)大范圍調(diào)低幾乎全部次級債的評級，僅在7月10日一天，穆迪就調(diào)低了超過400種此類債券的評級，標準普爾在同一天將612種債券列為觀望，并在隨后兩天內(nèi)調(diào)低了大部分債券的評級。在低利率的誘惑下，及時沒有還貸的能力，他們也理所當然地和銀行簽約，住上了高樓大廈。由此，“次級貸款”也就衍變成為了所謂的“次級債”。市場風(fēng)險又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險，是指由于經(jīng)濟、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險。該測試也揭示了商業(yè)銀行個人按揭貸款的風(fēng)險特征，主觀性和市場性。市場風(fēng)險也有很多因素構(gòu)成。在房地產(chǎn)價格正常波動變化條件下，房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)可能是最優(yōu)質(zhì)的，但是，如果房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資投機者資金回籠困難，將直接引發(fā)這些借款人的違約風(fēng)險，理性違約情況增多。上一小節(jié)中提及的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險，就具有最典型的主觀性特征。這些遏制房地產(chǎn)泡沫的政策，也同時增加了銀行方面的壓力。但央行未明確定義“第二套房”，各家銀行自主出臺相認定標準。這種做法必然鼓勵開發(fā)商盡量建造高價房屋，或采取各種方式推高房價，促成高價房交易合同， 以獲取高額按揭貸款。 （3）地產(chǎn)市場風(fēng)險 個人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款，因而抵押物的價格是影響風(fēng)險的重要因素。一般情況下，開發(fā)商會將房地產(chǎn)開發(fā)貸款與房地產(chǎn)按揭貸款捆綁銷售， 利用住房抵押貸款做誘餌， 讓銀行被動接受高風(fēng)險的開發(fā)貸款條件， 放松對開發(fā)商的貸款審查和風(fēng)險防范， 而購房人也只能聽從開發(fā)商的安排。目前， 提前還貸好像還未與風(fēng)險聯(lián)系起來， 出于維護自身美譽度的考慮， 銀行一般都默認了這種行為的合法性。 3)提前還貸。這是指因經(jīng)濟問題而導(dǎo)致購房人不能按時還款或不能按時全部還款。根據(jù)國家在2008年12月27日起的規(guī)定，因此在機選貸款利息的時候。同時，個人住房按揭貸款根據(jù)資金來源、交易形態(tài)、還款方式又有多種不同的分類。本文的邏輯性和完整性，都是值得肯定的。 1）查閱一些資料數(shù)據(jù)，給出房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。根據(jù)銀行內(nèi)部資料，2001年下半年開始，不按時歸還貸款的個人客戶逐漸增多，已經(jīng)引起金融部門的高度禁絕。 關(guān)鍵詞：按揭貸款，風(fēng)險控制，美國次貸危機，The Features and Control of Commercial Bank Housing Mortgage RiskABSTRACTIn recent years, mercial banks, individual housing loan business by leaps and bounds, but the risk of starting behind the glamorous achievements of understanding of the various mercial banks, mortgage risk and Risk Analysis, helps to better control the risk of mortgage loans, and so help people buy a house in this business and the market demand for housing between the individual mortgage loans to helppeople buy a house needs, but also conducive to the housing market and the sound development of the national identification and control of individual housing loans face the potential risk for mercial banks to develop and maintain the health of the stability of the financial system is of great individuals to live and work is also of great significance.This paper introduces the concept of individual mortgage loans, mortgage loans in the form of processes, the relevant provisions and the risk of mercial banks, mortgage type, control to recent policy and academic experience of the researchers and the Bank of statistics theory and test models in layman39。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識產(chǎn)權(quán)等問題，本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。有效控制信用風(fēng)險須嚴格防范信用風(fēng)險和虛假按揭、建設(shè)良好的信用環(huán)境、選擇良好的開發(fā)商和開發(fā)項目。人們通過按揭貸款，可以提前買到稱心的住宅，開發(fā)商也可以加速資金的周轉(zhuǎn)。隨著個人住房貸款的快速增長，業(yè)務(wù)風(fēng)險逐漸顯現(xiàn)，為促進業(yè)務(wù)健康發(fā)展，有必要對已經(jīng)顯現(xiàn)或潛在的風(fēng)險進行認真研究，并提出切實可行的應(yīng)對策略，努力控制風(fēng)險。 2）電子資源查詢，主要包括近期期刊數(shù)據(jù)庫、近期重要報紙全文數(shù)據(jù)庫、萬方數(shù)據(jù)資源等； 3）與指導(dǎo)老師充分溝通，征求指導(dǎo)老師意見，由指導(dǎo)老師向我提供的相關(guān)書籍和電子資料（包括針對該論文的專業(yè)網(wǎng)站和具有針對性的書刊文章）的查詢； 4）圖書館圖書期刊館藏查詢，借閱相關(guān)圖書和期刊； 5）我比較傾向于利用網(wǎng)絡(luò)資源，查閱電子數(shù)據(jù)庫和相關(guān)書籍。根據(jù)房屋權(quán)屬狀況,個人購房貸款又可以分為個人一手房貸款與個人二手房(再交易房) 貸款。 （2）借款的額度從2008年10月27日期，按照國家住房金融政策的規(guī)定，借款人買的第一套房首付款項不得少于其購買的房屋總價款的20%。第三章 我國個人按揭貸款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險研究及分析 個人按揭貸款存在的風(fēng)險分類個人住房貸款的風(fēng)險的種類主要包括：信用風(fēng)險、操作風(fēng)險、市場風(fēng)險這三大類風(fēng)險。由于個人住房貸款還款期限長,使得房地產(chǎn)業(yè)與總的經(jīng)濟趨勢和宏觀經(jīng)濟周期變化的關(guān)系非常密切。第三，銀行管理成本的損失。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程長、環(huán)節(jié)多，且環(huán)環(huán)相扣。由于市場利率、匯率、證券以及商品的價格負面變動而導(dǎo)致金融工具價值下跌，給銀行帶來的損失。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。 3）銀行客戶資源共享機制缺失如客戶在一定商業(yè)銀行申請個人住房貸款,同時叉在另一家銀行為第二套甚至為第三套樓房申請貸款,按照現(xiàn)行房價走勢,對于中等收入的貸款人而言,一般是不具備按期還貸能力的,一個貸款人為兩套以上的住房貸款,放貸銀行的貸款風(fēng)險極高,形成不良貸款的可能性極大。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成，折。表3 20092010年國家出臺調(diào)控房價政策一覽表 個人住房中南街貸款的迅速發(fā)展有力地推動了房地產(chǎn)銷售和國內(nèi)消費市場的繁榮。這就是銀行在主觀性上使得風(fēng)險存在或者嚴重。 （5）滯后性：個人住房按揭貸款的期限一般是1030年，風(fēng)險屬于中長期風(fēng)險。 （6）香港地區(qū)數(shù)據(jù)說明觀測期：1998年2季度至2007年4季度觀測頻率：季度數(shù)據(jù)共39期指標 Y:房貸拖欠比率（逾期90填余額占比） X1：GDP增長率 X2：房價指數(shù)增長率 X3：進出口總值增長率 X4：房貸利率表4 19982001年數(shù)據(jù)樣本圖4 單變量模型建模1傳遞函數(shù)模型（Transfer Function Model)圖5 單變量模型建模 2圖6 房價指數(shù)增長模型 （7）模型校正方法：利用國內(nèi)有限的數(shù)據(jù)調(diào)整模型參數(shù)以提高擬合度，由此得到適用于招行的預(yù)測模型 （8）校正數(shù)據(jù)全國GDP增長率（0708季度數(shù)據(jù)）深圳地區(qū)房價指數(shù)（0708季度數(shù)據(jù)）貸款利率全國進出口增長率（0608月度數(shù)據(jù)） （9）壓力參數(shù)設(shè)計定義輕度，中度和中度GDP增長率從9%下降至5%，3%，2%房價指數(shù)增長率從09%下降至10%，20%，30%%下降至30，40%，50%%上升 54,108,162個基點圖7 敏感性分析圖1圖8 敏感性分析圖2 （10）相關(guān)性分析動態(tài)模型 Y～X1+X2+X3+X4自回歸殘差模型 Y～X1+X2+X3+X4+err(t1)主成分分析 將多個宏觀指標綜合成一兩個最具代表性的指標圖9 情景分析圖1圖10 情景分析圖2圖11 情景分析圖2上述壓力測試可以證明，GDP，房價和進出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房價下跌幅度在30%左右。事件的發(fā)展對全球經(jīng)濟的影響也越來越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動，甚至損傷到整個經(jīng)濟層面。 引發(fā)美國次貸危機的原因分析 （1）長期的低利率政策造成泡沫及經(jīng)濟的虛假繁榮 為了促進經(jīng)濟增長和就業(yè)，美聯(lián)儲連續(xù)13次下調(diào)利率，%降至1%的歷史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。但是在惠譽給予“A+”評級的九個月后，也正是在標準普爾的研究報告發(fā)布的第二天，美聯(lián)儲和摩根大通銀行就宣布向貝爾斯登這家全美第五大券商提供應(yīng)急資金。證券化產(chǎn)品對于數(shù)據(jù)庫和模型的依賴非常高，因此模型的準確性非常重要，而數(shù)據(jù)庫和模型往往需要經(jīng)濟周期的檢驗。對個人貸款審查流于形式，隨意簡化手續(xù)，對材料真實性、合法性審查不嚴，對存在疑點的資料不深入調(diào)查核實。評級流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對外進行披露、某些重要步驟未能記錄在案、評級流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯。特別是這次次債危機，2007年6月，惠譽曾給予貝爾斯登“A+”的信用等級，評級展望為“穩(wěn)定”，這表明評級在一兩年內(nèi)不會變。保險購買人為標的資產(chǎn)池的違約風(fēng)險購買保護，并定期向保護的出售方支付一定的費用，保護的出售方則在標的資產(chǎn)發(fā)生意外時提供補償。該政策的出臺，使得按揭貸款的風(fēng)險增大。從測試結(jié)果看，銀行對房價下跌的容忍度在30%~40%之間。 （3）測試對象 招商銀行住房按揭貸款90天逾期率 （4）測試目的 評估宏觀經(jīng)濟極端條件對90天逾期率的影響圖2 壓力測試流程圖1圖3 壓力測試流程圖2 （5）主要假設(shè)宏觀因素對房貸逾期存在顯著影響，并且這種影響機制具有一般性。 （3）分散性：造成按揭貸款風(fēng)險分散性的原因有很多，包括個人住房按揭貸款的對象分散，貸款的金額額度小，階段還款流小，與銀行的合作機會少等等。例如，銀行沒有嚴格執(zhí)行審核操作規(guī)程。另外，如果中央的宏觀調(diào)控使得房產(chǎn)市場讓很多投機者感到失望或者恐慌，那么那些投機者很可能大量的放棄所購買到的用來投資的多余房產(chǎn)，一旦這種情況過多，成為一種人人自危的情況，那么所有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資產(chǎn)都成為了銀行的不良資產(chǎn)。2009年6月 銀監(jiān)會《通知》重申嚴控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。對借款人的身份審核不嚴,造成貸款合同及相關(guān)法律文本由他人代簽或偽造簽名,形成無效合同。商業(yè)銀行個人住房貸款目前是國內(nèi)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增勢迅猛,因此其風(fēng)險性較大。 （1）通貨膨脹風(fēng)險 如果市場出現(xiàn)通貨膨脹，就會導(dǎo)致購買力的下降。這種現(xiàn)象已在各大商業(yè)銀行出現(xiàn)過多次，給銀行帶來了不可估量的損失。其次，銀行需要對原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計算，增加了經(jīng)營成本。包括GDP，房價和進出口率，都會影響到按揭貸款的信用風(fēng)險。另外，現(xiàn)行按揭貸款的利率是根據(jù)央行2008年12月23日的規(guī)定而規(guī)定的。在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)之前，購房者（客戶）必須了解一下的幾個要素： （1）關(guān)于借款人應(yīng)該具備的條件借款人必須是具有完全民事行為能力的中國自然人以及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外自然人，其年齡必須是在18周歲以上。 （2）個人住房貸款的方式根據(jù)貸款方式,個人住房貸款主要有以下幾種:個人住房委托貸款、個人住房自營貸款和各種組合貸款。雖然該方案不一定很完美，但是可以作為一種理論的探究和創(chuàng)新。從實際角度來看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩相指標均出于上升期。s personal housing mortgage loan business.KEYWORDS:Personnal housing mortgage loans,Risk control,American Secondary loan crisis第一章 緒論近年來，商業(yè)銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)突飛猛進，但光鮮成績的背后風(fēng)險開始滋生。本文還詳細闡述了美國次貸危機的發(fā)生背景，發(fā)生原理和對我國商業(yè)銀行的啟示。有效地認識商業(yè)銀行按揭貸款的各種風(fēng)險及風(fēng)險成因，有利于更好的控制按揭貸款的風(fēng)險，并且使這項業(yè)務(wù)有利于百姓買房和市場