【文章內(nèi)容簡介】 ，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同一般在房地產(chǎn)商正式取得銷售許可證后并從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金五十八、訂金訂金，有時稱誠意金。是當事人為承諾自己的履約誠意而向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金額，它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商簽訂的臨時認購協(xié)議，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，若合同雙方無法最終簽署協(xié)議，則對方無權(quán)扣留當事人所支付的為表達履約誠意而支付的金額。訂金在房地產(chǎn)銷售中一般是在未正式開盤前，對有意向購買的客戶收取的一定數(shù)量的金額，若客戶在房地產(chǎn)商未取得銷售許可證前，提出退訂，則房產(chǎn)商無權(quán)扣留其訂金。五十九、違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。六十、物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。六十一、物業(yè)的竣工驗收是指從物業(yè)形態(tài)上說，建筑商完成了一項最終產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時他們之間所發(fā)生的一個法定手續(xù)。六十二、入伙業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。六十三、多層住宅指四層至六層的住宅。 六十四、中高層住宅指七層至九層的住宅。 六十五、高層住宅指十層及十層以上的住宅。 六十五、躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 躍層式住宅住宅特點：占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。其優(yōu)點是每戶都有較大的采光面，通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法。 六十六、復式住宅 復式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（，），復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應(yīng)的目的。 雖然復式住宅在設(shè)計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但其屬于精巧實用的住宅類型，經(jīng)濟效益明顯 。六十七、錯層房型錯層式房型，其正規(guī)學名應(yīng)該是多層面梯級躍升式住宅。即一套住宅有兩個以上的層面，但它們又不同于一般劃一的簡單的上下兩層躍層式住宅房型。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面層上，形成多個不同標高平面的使用空間和變化的視覺效果。不同的錯層形成了不同的功能區(qū)。住宅室內(nèi)環(huán)境錯落有致，極富韻律感。錯層房型設(shè)計對其提升高度有一定限制，同時對抗震性要求較普通住宅更高。由于對通風、采光的要求，錯層亦采用東西向錯層為主。 錯層住宅可以說是從小別墅、公寓的空間變化演變而來。作為一種創(chuàng)新的房型，它推動住房建設(shè)者對房型的設(shè)計，作出了更多的思考，也在一定程度上促使人們對房型和市場、房型和結(jié)構(gòu)設(shè)計安全，進行著深入的探討。 錯層的上下尺度 1．錯層上下以30—60公分為宜。因為目前住宅層高2．8米，凈高約2．62米左右。錯層若大于60公分高差，要注意上部樓板結(jié)構(gòu)梁或板底的相對高度關(guān)系，避免碰頭或產(chǎn)生壓迫感。 2．錯層上下高差較大，可采用其他錯層形式，如“L”型。 六十八、框架結(jié)構(gòu)住宅 指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土，膨脹珍珠巖、浮石、蛙石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。 六十九、磚混住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚,如空心磚等。“混”指的是由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過粱、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5～6層以下。 七十、鋼混結(jié)構(gòu)住宅 這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強、抗腐蝕能力強、經(jīng)久耐用等優(yōu)點，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。銷售人員日常行為舉止規(guī)范準則站姿（1） 軀干：挺胸、收腹、緊臀、頸項挺直、頭部端正、微收下頜。（2） 面部：微笑、目視前方。（3） 四肢：兩臂自然下垂，兩手伸開，手指落在腿側(cè)褲縫處。特殊營業(yè)場所兩手可握在背后或兩手握在腹前，右手在左手上面。兩腿繃直，腳間距與肩同寬，腳尖向外微分。坐姿（1） 眼睛直視前方，用余光注視座位。（2） 輕輕走到座位正面，輕輕落座，避免扭臀尋座或動作太大引起椅子亂動及發(fā)出響聲。（3） 當客人到訪時，應(yīng)該放下手中事情站起來相迎，當客人就座后自己方可坐下。（4） 造訪生客時，坐落在座椅前1/3；造訪熟客時，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。（5） 女士落座時，應(yīng)用兩手將裙子向前輕攏，以免坐皺或顯出不雅。聽人講話時，上身微微前傾或輕輕將上身轉(zhuǎn)向講話者，用柔和的目光注視對方，根據(jù)談話的內(nèi)容確定注視時間長短和眼部神情。不可東張西望或顯得心不在焉。（6） 兩手平放在兩腿間，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小動作。（7） 兩腿自然平放，不得蹺二郎腳。男士兩腿間距可容一拳，女士兩腿應(yīng)并攏，腳不要踏拍地板或亂動。（8） 從座位上站起，動作要輕避免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般從座椅左側(cè)站起。（9） 離位時，要將座椅輕輕抬起至原位，再輕輕落下，忌拖或推椅。動姿（1） 行走時步伐要適中，女性多用小步。切忌大步流星，嚴禁奔跑（危急情況例外），也不可腳擦著地板走。（2） 行走時上身保持站姿標準。大腿動作幅度要小，主要以向前彈出小腿帶出步伐。忌諱挺髖扭臀等不雅動作，也不要在行走時出現(xiàn)明顯的正反“八字腳”。（3） 走廊、樓梯等公共通道員工應(yīng)靠左而行，不宜在走廊中間大搖大擺。（4） 幾人同行時，不要并排走，以免影響客人或他人通行。如確需并排走時，并排不要超過3人，并隨時注意主動為他人讓路，切忌橫沖直撞。（5） 在任何地方遇到客人，都要主動讓路，不可搶行。（6） 在單人通行的門口，不可兩人擠出擠進。遇到客人或同事，應(yīng)主動退后，并微笑著做出手勢“您先請”。（7） 在走廊行走時，一般不要隨便超過前行的客人，如需超過，首先應(yīng)說聲“對不起”，待客人閃開時說聲“謝謝”，再輕輕穿過。（8） 和客人、同事對面擦過時，應(yīng)主動側(cè)身，并點頭問好。（9） 給客人做向?qū)r，要走在客人前二步遠和一側(cè)，以便隨時向客人解說和照顧客人。（10）行走時不得哼歌曲、吹口哨或跺腳。（11）工作時不得忸怩作態(tài)，做怪臉、吐舌、眨眼、照鏡子、涂口紅等。不得將任何物件夾于腋下。（12）上班時間不得在營業(yè)場所吸煙或吃東西。（13）注意“三輕”，即說話輕、走路輕、操作輕。（14）社交場合或與特殊客人見面時，可行禮表示尊敬，行禮約20度，頭與上身一同前曲，男性雙手自然下垂或同時用右手與對方握手，女性雙手在腹前合攏，右手壓在左手上。極特殊場合才行45度鞠躬禮。行禮完畢要用熱情、友好的柔和目光注視客人。交談 節(jié)點一（1） 與人交談時，首先應(yīng)保持衣裝整潔。（2） 交談時，用柔和的目光注視對方，面帶微笑，并通過輕輕點頭表示理解客人談話的主題或內(nèi)容。（3） 站立或落座時，應(yīng)保持正確站姿與坐姿，切忌雙手叉腰插入衣褲口袋、交叉胸前或擺弄其他物品。（4） 他人講話時，不可整理衣裝、撥弄頭發(fā)、摸臉、挖耳朵、摳鼻孔、搔庠、敲桌子等，要做到修飾避人。（5） 嚴禁大聲說笑或手舞足蹈。（6） 在客人講話時，不得經(jīng)?？词直怼＃?） 三人交談時，要使用三人均聽得懂的語言。（8） 不得模仿他人的語言、語調(diào)或手勢及表情。（9） 在他人后面行走時，不要發(fā)出詭譎的笑聲，以免產(chǎn)生誤會。（10） 講話時，“請”、“您”、“謝謝”、“對不起”、“不用客氣”等禮貌語言要經(jīng)常使用，不準講粗言穢語或使用蔑視性和污辱性的語言。不開過分的玩笑。（11） 不得以任何借口頂撞、諷刺、挖苦、嘲弄客人，不得與客人爭辯，更不允許舉止魯莽和語言粗俗，不管客人態(tài)度如何都必須以禮相待，不管客人情緒多么激動都必須保持冷靜。（12） 稱呼客人時，要多稱呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐或女士”，不知姓氏時，要用“這位先生”或“這位小姐或女士”。（13） 幾人在場，在與對話者談話時涉及在場的其他人時，不能用“他”指他人，應(yīng)呼其名或“某先生”或“某小姐女士”。（14） 無論任何時刻從客人手中接過任何物品，都要說“謝謝”，對客人造成的任何不便都要說“對不起”，將證件等遞還給客人時應(yīng)予以致謝，不能將證件一聲不吭地扔給客人或是扔在桌面上。（15） 客人講“謝謝”時，要答“不用謝”或“不用客氣”，不得毫無反應(yīng)。（16） 任何時候招呼他人均不能用“喂”。（17） 對客人的問詢不能回答“不知道”，的確不清楚的事情，要先請客人稍候，再代客詢問，或請客人直接與相關(guān)部門或人員聯(lián)系。（18） 不得用手指或筆桿為客人指示方向。（19） 在服務(wù)或打電話時，如有其他客人，應(yīng)用點頭和眼神示意歡迎、請稍候，并盡快結(jié)束手頭工作，不得無所表示而冷落客人。（20） 如確有急事或接電話而需離開面對的客人時，必須講“對不起，請稍候”，并盡快處理完畢?；仡^再次面對客人時，要說“對不起，讓你久等了”，不得一言不發(fā)就開始服務(wù)。節(jié)點二（1） 如果要與客人談話，要先打招呼，如正逢客人在與別人談話時，不可湊前旁聽，如有急事需立即與客人說話時，應(yīng)趨前說“對不起，打擾一下可以嗎？我有急事要與這位先生商量”，如蒙客人點頭答應(yīng)，應(yīng)表示感謝。（2） 談話中如要咳嗽或打噴嚏時，應(yīng)說“對不起”，并轉(zhuǎn)身向側(cè)后下方，同時盡可能用手帕遮住。（3） 客人來到公司時，應(yīng)講“歡迎光臨”，送客時應(yīng)講“請慢走”或“歡迎您下次光臨”。（4） 說話時聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切、熱情，不要裝腔作勢，音量要適中。（5） 所有電話，務(wù)必在三聲之內(nèi)接答。（6） 接電話時，先問好，后報項目名稱，再講“請問能幫您什么忙？”不得倒亂次序，要帶著微笑的聲音去說電話。（7） 通話時，手旁須準備好筆和紙，記錄下對方所講的要點，對方講完時應(yīng)簡單復述一遍以確認。（8） 通話時，若中途需要與人交談，要說“對不起”，并請對方稍候，同時用手捂住話筒，方可與人交談。（9） 當客人在電話中提出問訊查詢時，不僅要禮貌地回答，而且應(yīng)盡量避免使用“也許”、“可能”、“大概”之類語意不清的回答。不清楚的問題應(yīng)想辦法搞清楚后再給客人以清楚明確的回答，如碰到自己不清楚而又無法查清的應(yīng)回答“對不起，先生，目前還沒有這方面的資料”。（10）如碰到與客人通話過程中需較長時間查詢資料，應(yīng)不時向?qū)Ψ秸f聲“正在查找，請您再稍等一會兒”。通話完畢時，要禮貌道別，如“再見”、“謝謝您”、“歡迎您到來”等，并待對方掛斷后再輕輕放下話筒。（11）客人或同事相互交談時，不可以隨便插話，特殊需要時必須先說“對不起，打攪您 ?！保?2）對客人的疑難問題或要求應(yīng)表現(xiàn)充分的關(guān)心，并熱情地詢問，不應(yīng)以工作忙為借口而草率應(yīng)付。（13）客人提出過分要求時，應(yīng)耐心解釋，不可發(fā)火，指責或批評客人，也不得不理睬客人，任何時候都應(yīng)不失風度，并冷靜妥善地處理。（14）全體員工在公司內(nèi)遇到客人、上級、同事時應(yīng)主動打招呼問候。（15）做到講“五聲”，即迎客聲、稱呼聲、致謝聲、致歉聲、送客聲，禁使用“四語”，即蔑視語、煩燥語、否定語和頭氣語。（16）凡進入房間或辦公室，均應(yīng)先敲門，征得房內(nèi)主人的同意方可進入。未經(jīng)主人同意，不得隨便翻閱房內(nèi)任何東西（文件）。在與上司交談時未經(jīng)批準，不得自行坐下。注意事項:若銷售人員因言行舉止、行為等因素遭客戶投訴，則根據(jù)要求，立即除名！銷售人員案場規(guī)章制度第一章　　總　則　　為加強公司的管理，依據(jù)中華人民共和國有關(guān)政策、法規(guī)以及公司的具體情況，制定本工作規(guī)范?！　」舅鶎賳T工有義務(wù)遵守公司的各項規(guī)章制度，服從工作安排，認真履行職責，搞好協(xié)作，提高效率，以最佳的質(zhì)量完成本職工作?！　? 第二章　　銷售人員守則一、基本要求　　良好的形象＋誠懇的態(tài)度＋熱情的服務(wù)＋機敏的反應(yīng)＋堅定的信心＋流暢的表達＋積極的進取。 嚴格按公司規(guī)定作息時間進行考勤?！　√撔恼\懇，認真負責，勤快謹慎?！　朗毓緲I(yè)務(wù)機密，嚴格遵守為客戶保密的原則?！　圩o公司一切工具及設(shè)施?！　∽⒁怆S時保持辦公室、賣場整潔，每日工作結(jié)束時將個人桌面收拾干凈?！　θ魏紊祥T來的客戶均應(yīng)視為可能成交的客戶而予以熱情接待，努力