【文章內(nèi)容簡介】 任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注 明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿械慕ㄖ娣e。第十九條：按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直 接約定總價(jià)款。 按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的 平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì) 圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙 不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可 以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第二十條：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積 與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)`實(shí)結(jié)算房價(jià)款； {注：0。6%以內(nèi)不退不補(bǔ)；0。6%~3%多退少補(bǔ)；3%以上可退房} （二）面目誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受 人，同時(shí)支付以付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面 積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部 分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登高5面積小于合同約 定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 （產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積） 面積誤差比= 100% 合同約定面積 因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)時(shí)人不解除合同 的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。第二十一條：按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ? 積，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積 均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。第二十三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在定立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售 管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商 品房預(yù)售管理辦法》。第二十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房 地產(chǎn)開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同 意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合 同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在 變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日 內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的， 視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī) 定時(shí)限內(nèi)通知買受人的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受 人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。第三十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給 買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 因不可抗力或者當(dāng)時(shí)人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。第三十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣品房的應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、 設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一 致。第三十二條：銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)部企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和 住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供`《住宅質(zhì) 量保 證書》、《住宅使用說明書》。第三十三條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修 期從交付之日起計(jì)算。 商品房住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì) 量保修書約定保修期的存期續(xù)；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限 的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的 質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履 行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成 的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房地產(chǎn)行政主管部 門審核后用于房屋權(quán)屬登記。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提 供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有 權(quán)登記手續(xù)。第三十五條：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定 委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買 受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé) 任。第三十九條：在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的， 處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。第四十條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對不合格按合格驗(yàn)收的商 品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。第四十二條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改 正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款：（一） 未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；（二） 未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；（三） 返本銷售或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（四） 采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；（五） 分割拆零銷售商品住宅的；（六） 不符合商品房銷售條件，向買售人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；（七） 未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；（八） 委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。第四十五條：本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一 定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品房住宅分割為數(shù)部分分別出售給買售人的方式銷售商品住宅的行為。本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是制房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。相關(guān)鏈接《售樓人手冊》售樓員禮儀（一） 儀容儀表 因售樓人直接與客戶打交道，代表開發(fā)商和樓盤形象，所以儀容儀表顯得十重要，要求每一位從事售樓工作的員工都要自覺地使自己的外表保持整齊、清潔和悅目。 工作前應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：1. 身體清潔:每天洗澡，保持身體清潔無異味；2. 容光煥發(fā):注意飲食衛(wèi)生，勞逸結(jié)合，保持精神飽滿；3. 適量化妝:女性售樓人員必須化淡妝,化妝須適當(dāng)而不夸張。4. 頭發(fā)整潔:經(jīng)常洗頭,做到?jīng)]有頭屑。5. 口腔清潔:每天刷兩次牙,保持牙齒潔白,口氣清新。6. 雙手整潔:勤剪指甲,經(jīng)常洗手,保持雙手衛(wèi)生。7. 制服整齊:制服常換洗,穿著要整齊,皮鞋要擦亮。（二） 姿勢儀態(tài) 姿勢是人的無聲語言，也叫肢體語言，能反映出一個(gè)人的精神風(fēng)貌，因而售樓人員必須注意姿勢儀態(tài)。站立時(shí)，雙腳要平衡，肩膀要平直，挺胸收腹。站立或走路時(shí)，手應(yīng)自然垂直，不應(yīng)把手放進(jìn)口袋、叉在腰間或雙手交叉放在胸前。 以下是一些習(xí)慣性小動(dòng)作，須多加注意:1． 咳嗽或吐痰時(shí),請用干凈的紙巾或手帕掩住口部；2． 打哈欠或噴嚏時(shí),應(yīng)走開或轉(zhuǎn)過頭來掩住口部；3． 整理頭發(fā)、衣服時(shí)，請到洗手間或客人看不到的地方；4． 當(dāng)眾挖鼻孔、搔癢或剔指甲都會(huì)有損自己的形象；5． 手不應(yīng)插在口袋里，雙手應(yīng)垂直；坐著時(shí)平放在桌面，不要把玩物件；6． 當(dāng)眾不應(yīng)耳語或指指點(diǎn)點(diǎn)；7． 不要在公共區(qū)域奔跑；8． 抖動(dòng)腿部，倚靠在桌子或柜臺(tái)上都屬不良習(xí)慣；9． 與別人談話時(shí)，雙目須正視對方的眼睛；10． 不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手；11． 工作時(shí)，以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐；12． 在大堂等功眾場合，不能當(dāng)著客人談及與工作無關(guān)的事情；13． 與人交談時(shí)，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對方的講話。（三） 言談舉止坐、站、走路和談話都要得當(dāng)，工作要有效率。每一位員工都應(yīng)做到:1． 彬彬有禮（1） 主動(dòng)同客人、上級(jí)及同事打招呼；（2） 多使用禮貌用語，例如:早晨好、請、謝謝、對不起、再見、歡迎光臨等等；（3） 如果知道客人的姓和職位，要盡量稱呼其職位，比如王總、錢經(jīng)理等；（4） 講客人能聽懂的語言；（5） 進(jìn)入客房或辦公室前須先敲門；（6） 同事之間要互敬互讓，說話要溫文爾雅；（7） 使用電梯時(shí)要先出后入，主動(dòng)為別人開門。2． 笑口常開（1） 面帶笑容接待各方賓客；（2） 保持開朗愉快的心情； （四）男員工發(fā)式1． 頭發(fā)要前不過眉，旁不過耳，后不蓋衣領(lǐng)；2． 頭發(fā)要整齊、清潔，沒有頭屑；3． 不可染發(fā)（黑色除外）。 （五）女員工發(fā)式1． 劉海不蓋眉；2． 自然、大方；3． 頭發(fā)過肩要扎起；4． 頭飾應(yīng)用深顏色，不可夸張或耀眼；5． 發(fā)型不可太夸張；6． 不可染發(fā)（黑色除外）。 （六）耳環(huán) 女員工只可佩帶小耳環(huán)（無墜），款式要端莊大方，以淡雅為主。 （七）面容1． 面容神采奕奕，保持清潔，無眼垢或耳垢；2． 男員工不可留胡須。 （八）手1． 員工的指甲長度不可超過手指頭；2． 女員工只可涂透明色指甲油；3． 只可佩帶一只小戒指，不可佩帶其它首飾；4． 經(jīng)常保持手部清潔。 （九）鞋1． 經(jīng)常保持清潔、光亮、無破損并符合工作需要；2． 穿著公司統(tǒng)一配發(fā)的工作鞋。 （十）襪子1． 女員工須穿著統(tǒng)一配發(fā)的絲襪（穿裙子）；2． 若制服是長褲，須統(tǒng)一穿白色的襪子。 （十一）制服1． 合身、燙平、清潔；2． 鈕扣齊全并扣好；3． 員工證應(yīng)佩戴在上衣的左上角；4． 衣袖、褲管不能卷起；5． 佩戴項(xiàng)鏈或其他飾物不能露出制服外。售樓員文明用語迎賓用語類：您好、請進(jìn)、請指教、歡迎光臨、請坐。友好詢問類：謝謝、請問您怎么稱呼、請問您是第一次來嗎、是隨便看看還是想買樓、您想看什么樣的樓、我們剛推出一種新戶型，你不妨看看、您自住還是投資？如果自住您不妨看看這套房子、我想聽聽您的意見行嗎。招待介紹類：請您這邊坐、請喝茶、請看看我們的資料、那是我們的模型展示區(qū)。請求道歉類：對不起，這套房子剛賣出去了、請您稍等、麻煩您了、介紹得不好，請多多原諒。恭維贊揚(yáng)類：象您這樣的成功人士，選擇我們的樓盤是最合適的、先生（小姐）很有眼光、您是我見過的對樓盤最熟悉的客戶了、真是快人快語、您太太（先生）這么漂亮（瀟灑）好讓人羨慕哦、您的小公主（小皇帝）這么聰明，應(yīng)該有根有據(jù)書房。送客道別類：請您慢走、歡迎下次再來、多謝惠顧、有什么不明白的地方，請您隨時(shí)給我打電話、不買樓沒有關(guān)系，能認(rèn)識(shí)您我很高興。 售樓必須反復(fù)理解和運(yùn)用一句名言：“良言一句三冬暖，惡語傷人六月寒”。售樓員是開發(fā)商的形象代言人，售樓員的一舉一行都關(guān)系到開發(fā)商的聲譽(yù)。所以使用文明禮貌用語，對售樓員來說顯的十分重要。在接待客人時(shí)，忌用生硬、冷冰冰的話語。售樓員接聽客戶電話要?jiǎng)t1． 接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話的速度簡潔而不冗長；2． 接聽電話人員應(yīng)熟悉樓盤的詳細(xì)情況及促銷口徑，事先準(zhǔn)備好介紹的順序，做到有條不紊；3． 銷售部人員每人都有義務(wù)和責(zé)任接聽電話，外來的電話響聲不能超過三下；4． 接聽電話時(shí)，必許親切地說：“您好，xx花園，有什么可以幫到您的？”5． 當(dāng)客戶提出問題，可以首先告訴客戶，“這條是熱線電話，可不可以留下您的姓名和電話，我換個(gè)電話打給您?！币员阕骱酶櫽涗洠?． 記錄下客戶的電話之后，向客戶說明，可以先簡單地回答他的一些問題，時(shí)間不宜太長，也不宜太短，通常不超過三分鐘（在廣告日電話時(shí)間應(yīng)更加縮短）；掌握重點(diǎn)說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談；7． 在回答問題時(shí)應(yīng)做到耐心但又不能太詳細(xì)，以免阻礙其他客戶的電話大進(jìn)來，回答問題最后不要超過三個(gè)；8． 在回答問題時(shí)，盡量強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場買樓的人很多，可以邀請客戶到現(xiàn)場售樓部或展銷會(huì)參觀，將會(huì)有專業(yè)的售樓人員為他介紹；9． 在與客戶交談中，盡量問到幾個(gè)基本問題，即客戶姓名、電話、地址、購房意向和信息來源；10． 在客戶所找人員不在時(shí)，應(yīng)很客氣地詢問對方與何事，可否代為傳話，或者記錄下來轉(zhuǎn)告被找的人。叫人接聽電話時(shí)，不許遠(yuǎn)距離大聲喊叫，而應(yīng)走到被叫人身邊去說。放話筒時(shí)動(dòng)作要輕緩。11． 不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、浪笑；12． 不許在接聽顧客電話是與其他人搭話。售樓員待客要求（一） 七個(gè)字：禮（禮貌待人）、勤（勤服務(wù)）、精（精通業(yè)務(wù)）、細(xì)（工作細(xì)心）、快（動(dòng)作快捷）、靜（保持環(huán)境安靜）、潔（保持自身和環(huán)境清潔）。（二） 六個(gè)勤：手勤（幫助顧客拿東西）、腳勤（顧客上門立即上前迎接）、眼勤（密切關(guān)注在場顧客動(dòng)靜，顧客有要求時(shí)，隨時(shí)提供服務(wù)）、耳勤（注意顧客的呼叫聲）、嘴勤（多向顧客介紹）、腦勤（多思考）。（三） 五個(gè)請：請進(jìn)、請坐、請喝茶、請看資料、請指導(dǎo)。（四） 四部曲：顧客永遠(yuǎn)是對的、顧客是開發(fā)商的衣食父母、顧客花錢買的是服務(wù)和品質(zhì)、在顧客開聲前，售樓員要先開聲向顧客大招呼。（五） 三輕聲：走路輕、說話輕、操作輕