論我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-07-22 16:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在兩個(gè)方而:，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款資金主要來源于居民儲(chǔ)蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會(huì)降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動(dòng)性，產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響銀行償付能力。一是因?yàn)閭€(gè)人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。二是前文提到的住房二級(jí)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方而嚴(yán)重后果:一是喪失了在金融市場(chǎng)上更有利可圖的投資機(jī)會(huì)，增加機(jī)會(huì)成本帶來的損失。二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時(shí)，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。(四)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn) 。指國民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動(dòng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期有更強(qiáng)的敏感性，經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)，居民收入水平提高，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加?！按魤馁~”損失。政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)而給商業(yè)銀行帶來損失。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脫離個(gè)人消費(fèi)能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，政府就會(huì)采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，比如2010年4月出臺(tái)的房產(chǎn)新政國十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將而臨政策風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為之前投資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下，變得不再有利可圖甚至還會(huì)造成損失，這勢(shì)必會(huì)加大貸款的違約率，給銀行造成損失。(五)開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時(shí)交業(yè)主使用，致使購房人與開放商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，其往往很難在短時(shí)間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會(huì)暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2.“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商通常在兩種情況下會(huì)實(shí)行“假個(gè)貸”:一是房價(jià)迅速提高的時(shí)候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時(shí)如果開放商又需要資金，就會(huì)以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價(jià)上漲后，賣出房屋再還款。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時(shí)回籠資金時(shí)，開發(fā)商也會(huì)冒充購房人，采取“假個(gè)貸”。在實(shí)際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)和損失也更大。還有一種較常見的“假個(gè)貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。這通常是因?yàn)殚_發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤銷售狀況不佳而無力還款時(shí)，開發(fā)商通常會(huì)把一些房屋抵押給施工方，以抵消欠款。而施工方則會(huì)通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。(六)管理風(fēng)險(xiǎn) 。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)為:一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵(lì)機(jī)制下，經(jīng)營機(jī)構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件。二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。2. 信息不對(duì)稱和自身體制不健全的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行信息不對(duì)稱和自身體制不健全而臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇(Adverse selection)是指由于交易雙方信息不對(duì)稱和市場(chǎng)價(jià)格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品，進(jìn)而出現(xiàn)市場(chǎng)交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。在金融市場(chǎng)上，逆向選擇指市場(chǎng)上那些最有可能造成不利(逆向)結(jié)果(即違約風(fēng)險(xiǎn))的融資者，往往就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。同時(shí)，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機(jī)制不足，以及責(zé)任認(rèn)定和處罰力度不夠，績效激勵(lì)很可能使得客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)辦理過程中，沒有盡職盡責(zé)，產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。 四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范 住房與廣大居民生活息息相關(guān)，
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