論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范(編輯修改稿)
2024-07-22 16:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人住房貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方而:，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款資金主要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進而影響銀行償付能力。一是因為個人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。二是前文提到的住房二級市場尚不發(fā)達，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方而嚴(yán)重后果:一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失。二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。(四)市場和政策風(fēng)險 。指國民經(jīng)濟在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動，進而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟周期有更強的敏感性，經(jīng)濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加?！按魤馁~”損失。政府經(jīng)濟政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化進而給商業(yè)銀行帶來損失。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，政府就會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，比如2010年4月出臺的房產(chǎn)新政國十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將而臨政策風(fēng)險，主要表現(xiàn)為之前投資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下，變得不再有利可圖甚至還會造成損失，這勢必會加大貸款的違約率，給銀行造成損失。(五)開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時交業(yè)主使用，致使購房人與開放商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，其往往很難在短時間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2.“假個貸”風(fēng)險。開發(fā)商通常在兩種情況下會實行“假個貸”:一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時如果開放商又需要資金，就會以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價上漲后，賣出房屋再還款。二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時回籠資金時，開發(fā)商也會冒充購房人，采取“假個貸”。在實際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。還有一種較常見的“假個貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。這通常是因為開發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤銷售狀況不佳而無力還款時，開發(fā)商通常會把一些房屋抵押給施工方，以抵消欠款。而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。(六)管理風(fēng)險 。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機構(gòu)放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。主要表現(xiàn)為:一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件。二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。2. 信息不對稱和自身體制不健全的風(fēng)險。商業(yè)銀行信息不對稱和自身體制不健全而臨的風(fēng)險，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇(Adverse selection)是指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品，進而出現(xiàn)市場交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。在金融市場上，逆向選擇指市場上那些最有可能造成不利(逆向)結(jié)果(即違約風(fēng)險)的融資者，往往就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。同時，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及責(zé)任認(rèn)定和處罰力度不夠，績效激勵很可能使得客戶經(jīng)理在業(yè)務(wù)辦理過程中，沒有盡職盡責(zé)，產(chǎn)生道德風(fēng)險。 四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范 住房與廣大居民生活息息相關(guān)，
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