論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范-文庫吧資料
2025-07-01 16:08本頁面
【正文】 行自身角度提出防范風(fēng)險的建議。 四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的防范 住房與廣大居民生活息息相關(guān)，不僅關(guān)系到上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到社會和諧、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、地區(qū)發(fā)展。在金融市場上，逆向選擇指市場上那些最有可能造成不利(逆向)結(jié)果(即違約風(fēng)險)的融資者，往往就是那些尋求資金最積極且最有可能得到資金的人。商業(yè)銀行信息不對稱和自身體制不健全而臨的風(fēng)險，主要包括逆向選擇和道德風(fēng)險。二是部分工作人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)或思想素質(zhì)不高，工作不負(fù)責(zé)任，違反操作規(guī)程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。違規(guī)操作是銀行內(nèi)部形成資產(chǎn)風(fēng)險最主要原因之一，是經(jīng)營機(jī)構(gòu)放寬貸款要求而造成的業(yè)務(wù)風(fēng)險。而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式，套取銀行貸款。還有一種較常見的“假個貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時回籠資金時，開發(fā)商也會冒充購房人，采取“假個貸”。2.“假個貸”風(fēng)險。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時交業(yè)主使用，致使購房人與開放商發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約，其往往很難在短時間內(nèi)解決。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將而臨政策風(fēng)險，主要表現(xiàn)為之前投資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下，變得不再有利可圖甚至還會造成損失，這勢必會加大貸款的違約率，給銀行造成損失。政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化進(jìn)而給商業(yè)銀行帶來損失?！按魤馁~”損失。指國民經(jīng)濟(jì)在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動，進(jìn)而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來損失。二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進(jìn)而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。二是前文提到的住房二級市場尚不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時，價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會遭受抵押物處置風(fēng)險。當(dāng)市場利率低于合同利率時，提前還貸就有可能發(fā)生，提前還貸一方而使商業(yè)銀行損失原合同利率帶來的利息收益，另一方而商業(yè)銀行還得遭受為還貸資金尋找合適投資渠道的損失。 。理性違約是借款人的主動行為，指借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益而產(chǎn)生的違約行為。主要審查借款人借款時的還款能力，也就是貸款時的把關(guān)，至于以后還款能力可能發(fā)生的變化考慮的很少，這就加大了此類風(fēng)險的出現(xiàn)概率。我國市場競爭激烈，就業(yè)條件嚴(yán)峻，教育、醫(yī)療等支出急劇增加，都可能導(dǎo)致借款人的支付能力下降甚至惡化，使借款人無力償還貸款本息。一般有下而幾種形式:。由于個人住房貸款自身的特點(diǎn)和市場環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險的發(fā)生有其可能性和必然性。因此加強(qiáng)個人住房貸款的風(fēng)險評估、完善風(fēng)險管理機(jī)制、研究防范對策，是擺在我國商業(yè)銀行而前的重要課題。1995年日本住房金融案件，1997年亞洲金融風(fēng)暴，2007年8月美國次貸危機(jī)，2009年11月底迪拜金融危機(jī)，均與房地產(chǎn)市場泡沫破滅，個人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。但隨著個人住房抵押貸款余額的快速增加，其不良貸款也開始逐年攀升，個人住房貸款的風(fēng)險日益凸顯(見表二)。表一、圖一反映了我國自住房貨幣化制度改革后，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展情況，可以看出我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款無論是在增長總量還是增長速度方而每年均發(fā)展迅速。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。由于上述特點(diǎn)，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險特征，給貸款管理工作造成了一定的困難。借款人按月歸還貸款本息。對象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房。個人住房貸款金額較大，期限較長，通常為1020年，最長可達(dá)30年。
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