【正文】 制約了住房金融的進一步健康發(fā)展。（二）個人住房信貸市場不完善與國外發(fā)達國家相比，我國的個人住房信貸市場還基本上處于初級階段。據(jù)測算，個人住房貸款要在信貸總額中至少要占30%～40%，才能實現(xiàn)住房消費拉動經(jīng)濟增長的目標?？v觀市場經(jīng)濟發(fā)達國家，住房金融在國家金融中占有重要地位，尤其是個人住房貸款占商業(yè)銀行貸款的比重達到20%～40%，而我們的貸款規(guī)模剛達到10%。但是各地發(fā)展態(tài)勢不平衡，發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海，中西部地區(qū)雖有起色但仍較落后。個人住房消費信貸已成為最主要的消費信貸形式。個人住房信貸從需求方拉動市場，近些年來發(fā)展十分迅猛，同時也為刺激住房消費、擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。隨著我國市場經(jīng)濟改革的不斷深化和住房分配貨幣化制度的實施，住房逐漸恢復了其固有的商品屬性，進入到流通市場。第二節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀我國的住房抵押貸款制度是伴隨著住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產(chǎn)市場的日趨成熟而逐漸完善和發(fā)展起來的。據(jù)統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1998～%。我國實行金融體制改革后，隨著國有商業(yè)銀行的相繼上市，商業(yè)銀行逐漸成為自主經(jīng)營、自負盈虧的市場主體，圍繞著市場需求，提供有效的金融服務，努力實現(xiàn)利潤最大化，成為商業(yè)銀行經(jīng)營的目標。隨著對外開放與交流的日益深入，我國有越來越多的居民接受信用消費觀念，特別是文化素質(zhì)較高，有穩(wěn)定收入、又有消費欲望的年輕人，成為我國信貸消費的主體，也必然會成為個人住房貸款的主力軍。（三）我國居民消費觀念的轉(zhuǎn)變中國人的傳統(tǒng)文化中崇尚的美德是節(jié)儉，消費觀念是量入為出，金錢觀念是欠債還錢，“無債一身輕”，負債被視為沉重的心理負擔，超過了它作為金錢負擔的本質(zhì)而存在，傳統(tǒng)上大眾心理上對“寅吃卯糧”有種本能的歧視和排斥。國家統(tǒng)計局的報告指出，改革開放以來，我國城市化水平快速提高，城市數(shù)量2008年末達到655個，比1978年增加462個。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局圖21 2002～2008年城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局圖22 2002～2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度（二）我國城市化水平快速提高的帶動伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國的城市化進程日益加快。2008年我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額已達217885億元，%,，2008年已達到15781元，為住房消費的實現(xiàn)提供了物質(zhì)保證。2003年我國人均GDP超過1000美元，根據(jù)2008年國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)。第一節(jié) 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展動因我國個人住房貸款產(chǎn)生于20世紀80年代，目的是配合住房體制改革，逐步變福利性住房消費為貨幣性住房消費，但是由于住房制度改革進程、居民收入水平等諸多客觀條件的制約而發(fā)展緩慢，到了90年代后期，為配合政府刺激消費、擴大內(nèi)需的政策，以實現(xiàn)經(jīng)濟增長目標，國家加大力度啟動并推廣以個人住房貸款為主的消費信貸，使之出現(xiàn)了較好的發(fā)展勢頭。第三，個人住房組合貸款，指政策性和自營性兩種貸款方式相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個人住房貸款時，如果這筆錢不足以支付房款，銀行向借款人同時發(fā)放自營性貸款來彌補購房款的不足。在此期間，借款人需要按照合同中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行，銀行按一定的利率收取利息。按揭具有房地產(chǎn)抵押及分期還款兩層含義。第二章 我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀個人住房抵押貸款是指借款人由于自有資金不足，以所購買的住房為抵押物，向金融機構(gòu)申請的長期貸款，并承諾按期償還貸款本息。本文通過對影響我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風險因素和形成原因進行分析，進而對我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務的各種風險的風險程度進行細分，并結(jié)合美國次貸危機對我國的警示，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款建立起一個多層次的風險防護網(wǎng)提供一些建議。同時也應當看到，近年來我國商業(yè)銀行個人住房貸款違約風險日漸放大，已經(jīng)積累了一定樣本，為開展個人住房貸款違約風險實證研究創(chuàng)造了有利條件。國內(nèi)的研究文獻大量集中在對個人住房抵押貸款所面臨的違約風險進行定性研究，仍十分缺乏定量和實證研究成果。他運用杭州市某國有商業(yè)銀行1025個正常貸款樣本和836個違約貸款樣本，利用SPSS統(tǒng)計軟件中的因子分析、判別分析、聚類分析和Logistic模型對調(diào)查數(shù)據(jù)進行分析，結(jié)論表明：影響個人住房抵押貸款違約風險最大的是房地產(chǎn)投資特性因子、區(qū)域經(jīng)濟因子和住房建筑面積因子。（2002）從保險的角度研究了個人住房抵押貸款的違約風險，分析我國個人住房抵押貸款保險的現(xiàn)狀，并提出我國在降低保險費率、加大保險和個人住房抵押貸款之間配合方面一些具體措施。另外要制定統(tǒng)一的住房貸款標準，促進住房貸款標準化機制的完善，避免抵押貸款一級市場的風險問題。因此，他們認為我國證券化應做以下探索：第一，在中國人民銀行的監(jiān)管下，通過立法，成立全國性的抵押證券公司；第二，就抵押證券公司的發(fā)展戰(zhàn)略而言，在起步階段，應借鑒香港和加拿大的經(jīng)驗，盡早地推出抵押貸款保險計劃。她認為導致個人住房抵押貸款風險產(chǎn)生的根源在于：第一，住房金融承擔了國家財政的部分分配職能；第二，住房產(chǎn)業(yè)政策長期目標的短期化；第三，住房福利政策的金融化操作尚未形成；第四，政策上未能建立有效的住房金融風險規(guī)避機制。由于中國房地產(chǎn)市場還不規(guī)范，使房地產(chǎn)市場的很多風險通過房地產(chǎn)抵押貸款最終傳遞給了銀行。此外她還提出了一種新的貸款模式“租者有其屋”貸款計劃，將租房與購房有機結(jié)合。從梳理文獻結(jié)果來看，當前國內(nèi)對個人住房貸款的研究主要集中于以下方面：（2000）選取了上海某銀行170個樣本，其中違約樣本84例，非違約樣本86例，利用SPSS統(tǒng)計軟件對個人住房抵押貸款違約風險進行了實證分析，結(jié)果表明在各變量中對貸款人的違約狀況有顯著影響的有：家庭月收入、首付百分比、還款收入比、購房能力和還款承受力。商業(yè)銀行自行制定一套標準，相互間缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，就是同一家銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務基礎資料登記也不規(guī)范，反映借款個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足，信息失真嚴重。因此，國外學者在個人住房抵押貸款違約風險和模型定量分析等領域的研究都取得了富有成效的成果。Springer、Capozza將期權(quán)理論與違約實證研究聯(lián)系起來，來驗證交易成本的重要性，研究發(fā)現(xiàn)個人住房抵押貸款違約事件是否會發(fā)生，交易成本和突發(fā)事件起著非常重要的作用。Foster將“準理性”違約定義為當資產(chǎn)價值下降到低于抵押貸款價值時借款人就會立即違約。由于交易成本數(shù)據(jù)無法獲得，因而借款人是否采取了理性違約選擇無法直接驗證。把策略性抵押貸款違約看作是對抵押貸款本身的一種賣出期權(quán)，即將住房賣給貸款人以換取免除抵押貸款責任的選擇權(quán)，并從“經(jīng)濟人”的角度來考察違約選擇的合理性。隨著對住房抵押貸款違約行為研究的深入，以期權(quán)理論來解釋這一行為逐步形成了權(quán)益假說。Wilson（1995）應用1992～1995年加利福尼亞州的數(shù)據(jù)估計了損失函數(shù)。研究結(jié)論認為借款人過去的信用評級和職業(yè)是決定違約與否的重要因素。其資料來源是由兩家保險公司提供，研究期間從1967年到1974年6月止，從所有違約與非違約借款人中隨機抽取212筆違約樣本與873筆非違約樣本。因此個人住房抵押貸款風險管理中如何改進合約的設計是風險管理的一個重要組成部分。此外，其他因素如借款人預期搬遷成本、相對于貸款余額放出的市場價值也影響著借款人的抵押貸款選擇。在信息不對稱條件下，由于借款人的風險類型是一種私人信息，只有借款人自己最清楚，貸款人卻知之不多，因而就會存在分離均衡，高風險的借款人就會選擇浮動利率抵押貸款，低風險的借款人則會選擇固定利率抵押貸款。、道德風險的關系研究Stiglitz和Weiss（1981）對信貸市場中存在的信息不對稱進行分析，他們認為提高利率來消除超額需求的做法會迫使從事低風險投資項目的貸款申請人退出貸款市場。大部分研究都指出LTV上升時，違約率就上升，而且LTV對貸款風險影響重大。研究發(fā)現(xiàn)，貸款特征對違約率的影響比較明顯。當前大多數(shù)學者認為借款人凈資產(chǎn)應該是同期的資產(chǎn)市場價值減去同期貸款的市場價值，同時還應當考慮借款人的預期?！倍L險的管理是為投資決策服務，目的在于防御風險，創(chuàng)造更高收益。因此，研究個人住房抵押貸款的發(fā)展，分析影響個人住房抵押貸款發(fā)展的因素，構(gòu)建我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理體系，對我國商業(yè)銀行個人住房貸款健康發(fā)展有著非常重要的意義。而美國“次級貸”危機的爆發(fā)及其對全球經(jīng)濟體產(chǎn)生的廣泛影響更加重了人們對“泡沫”破裂的恐懼。從西方國家金融界近幾十年的情況看，銀行危機或金融危機頻頻發(fā)生，如日本的“住?！?，及2007年爆發(fā)的席卷全球的美國次貸危機等都存在一個共同特點，即個人住房抵押貸款的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著至關重要的影響。資料顯示，2009年3月末，個人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠遠超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額。從國外的情況來看，各國房地產(chǎn)抵押貸款占金融機構(gòu)貸款總額的比重是較高的，一般在10%～20%，如加拿大為15%～20%，英國為20%～25%。商業(yè)銀行提供了我國絕大部分個人住房抵押貸款，也因此承擔了我國個人住房抵押貸款市場的絕大部分風險。個人住房貸款余額占全部金融機構(gòu)貸款余額的比例逐年上升，從2006年開始已經(jīng)連續(xù)三年超過10%。表11 我國個人住房貸款余額及各項貸款總額一覽表（單位：億元）年份個人住房貸款余額（A）同比增長速度（%）各項人民幣貸款余額（B）A/B（%）199719019984261999135820002001200220032004200520062250620072780002008數(shù)據(jù)來源：1998～2008年中國統(tǒng)計年鑒；2001～2009年中國人民銀行貨幣政策執(zhí)行報告。由于購房一次性支出金額巨大，與居民收入流的分布不相匹配，因而通過住房抵押信貸解決居民購房時資金不足的問題，對于住房消費有著特殊的意義。作者簽名： 日期： 年 月 日導師簽名： 日期： 年 月 日指導教師評閱書指導教師評價：一、撰寫（設計）過程學生在論文（設計）過程中的治學態(tài)度、工作精神□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生掌握專業(yè)知識、技能的扎實程度□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生綜合運用所學知識和專業(yè)技能分析和解決問題的能力□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格研究方法的科學性；技術(shù)線路的可行性；設計方案的合理性□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格完成畢業(yè)論文（設計）期間的出勤情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設計）質(zhì)量論文（設計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格三、論文（設計）水平論文（設計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）指導教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日評閱教師評閱書評閱教師評價：一、論文（設計）質(zhì)量論文（設計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及附件）？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設計）水平論文（設計）的理論意義或?qū)鉀Q實際問題的指導意義□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文的觀念是否有新意？設計是否有創(chuàng)意？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格論文（設計說明書）所體現(xiàn)的整體水平□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格建議成績：□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格（在所選等級前的□內(nèi)畫“√”）評閱教師： （簽名） 單位： （蓋章）年 月 日教研室（或答辯小組）及教學系意見教研室（或答辯小組）評價：一、答辯過程畢業(yè)論文（設計）的基本要點和見解的敘述情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格對答辯問題的反應、理解、表達情況□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格學生答辯過程中的精神狀態(tài)□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格二、論文（設計）質(zhì)量論文（設計）的整體結(jié)構(gòu)是否符合撰寫規(guī)范？□ 優(yōu) □ 良 □ 中 □ 及格 □ 不及格是否完成指定的論文（設計）任務（包括裝訂及