【正文】 大凡按市場經(jīng)濟規(guī)律運作的經(jīng)濟個體，都有追逐利潤最大化的沖動，商業(yè)銀行也不例外。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)，為銀行帶來很大的利潤，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價格急劇下降，當房地產(chǎn)價格低至貸款金額以下時，這些貸款就反過來成為銀行的不良資產(chǎn)了，當不良資產(chǎn)的數(shù)量超過銀行貸款總量的一定程度時，銀行本身的財務狀況就會惡化，容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)銀行危機。但此時，一有風吹草動，如中央銀行提高利率，就會有投機者爭先恐后拋售資產(chǎn)，資產(chǎn)價格急劇下降，泡沫經(jīng)濟就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機構連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機就發(fā)生了。泡沫經(jīng)濟往往會給金融部門傳遞錯誤信息，泡沫經(jīng)濟伊始，經(jīng)濟一片繁榮，資產(chǎn)價格不斷上漲且購買旺盛，投資者紛紛增加投資，投機者也伺機逢低買入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來越值錢，銀行業(yè)務越做越大，利潤也水漲船高。而目前我國全國范圍內的房價收入比己經(jīng)超過78倍。圖22 19992009年全國及上海商品房平均銷售價格從消費方面，房價的高速增長已超越了居民的消費能力，高房價使眾多購房者卻步。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)超高增長，20012004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居不下（見圖21）。目前我國商業(yè)銀行正處于改制過程中，銀行貸款都比較謹慎，而房地產(chǎn)貸款相對于其他貸款項目而言收益較高，風險較小，所以商業(yè)銀行很容易就對開發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過度開發(fā)。也正是由于對暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。由于股票和房地產(chǎn)在一段時間內供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場所相對集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟的主要載體。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。包括借款人由財力原因無力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認為放棄還款反而能帶來更大利益而導致違約。一些信貸人員在信貸業(yè)務中起著關鍵作用，擁有較大的權力，卻沒有承擔相應的責任。內部道德風險是指由于商業(yè)銀行信貸管理內部從業(yè)人員所造成的道德風險。道德風險是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務，給另一方帶來傷害和損失的可能。他們利用個人住房貸款進行炒房投機或在證券市場上投資、投機，一旦投資、投機失敗，銀行的資金回收就面臨風險。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風險偏好者。個人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。2我國個人住房貸款風險的主要成因針對信貸市場借款人信用風險的大量研究表明，借貸雙方信息結構的不對稱是引致信用風險的重要原因，并會進一步影響信貸市場分配效率，導致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。一些開發(fā)商利用當前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過不正當?shù)氖侄?以其關聯(lián)企業(yè)或有特殊關系的個人名義購買開發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。開發(fā)商將購房款入賬后, 因地價、建筑材料、施工技術、自籌資金和環(huán)境保護等情況的影響造成不能按時交樓或所交樓盤不符合購房人與開發(fā)商簽訂的合同標準, 由此引發(fā)購房人停還銀行借款。 開發(fā)商風險。其原因主要是內部管理失之過寬，尤其是信貸責任追究制度沒有嚴格執(zhí)行，落實不到位。 （三）處罰力度不夠的風險。故在個人住房貸款業(yè)務中存在著較大的估價風險。 （二）評估風險已成為銀行操作風險之一。目前，個人住房貸款業(yè)務的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這主要包括:（一）銀行審查把關不嚴，疏于客戶還款能力調查。對于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類較為單一的城市商業(yè)銀行來說，實際上已經(jīng)開始面臨流動性問題。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比重接近或達到18%20%時，商業(yè)銀行整體流動性和中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題。對于商業(yè)銀行而言，個人住房貸款等中長期貸款的快速增長和比重迅速提高可能會帶來流動性風險，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現(xiàn)金的手段和渠道。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，房價下跌，其抵押房屋作為第二還款來源也變?yōu)椴蛔阒担瑢е裸y行資產(chǎn)質量嚴重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。同時，目前國家對房地產(chǎn)市場過熱的苗頭已予以高度的關注，宏觀調控中采取了趨緊的政策對其進行降溫。目前，我國宏觀經(jīng)濟還處于高速發(fā)展的時期，而近年來國家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。宏觀經(jīng)濟風險。此外，購房人主要用于投資需求，而當房地產(chǎn)市場投機過度時，將帶動房屋價格持續(xù)上漲，導致供求失衡，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。個人住房貸款還款期限相對較長，在這段時間中，個人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉換為銀行的貸款風險。商業(yè)銀行個人住房貸款的風險有很多表現(xiàn)形式，如借款人風險、宏觀經(jīng)濟風險、流動性風險、銀行的操作風險、開發(fā)商風險等等。表12 中國建設銀行009年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款3,351,31557,178%2,689,78474,430%短期貸款915,67429,143%855,39737,700%中長期貸款2,435,64128,035%1,834,38736,730%個人貸款1,088,4597,208%821,5318,840%個人住房貸款852,5313,600%603,1474,931%個人消費貸款78,6511,329%74,9641,685%其他貸款157,2772,279%143,4202,224%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務151,6387,770%119,467612%總計4,819,77372,156%3,793,94383,882%我們通常所說的風險，是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。建設銀行2009年度年報顯示（見下表12）：%，%；%。有些城市個人住房貸款占銀行貸款比重達到了50％以上，再加上銀行為開發(fā)商提供的買地貸款和開發(fā)貸款，實際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務收入來源。圖11. 上海中資銀行本外幣個人住房貸款余額 單位：億元截止2009年，比剛剛起步時的1997年末()，增長了185倍，而個人住房貸款在銀行的消費貸款余額中所占比例要達到80％以上。因此，對于購房者而言，住房信貸的大門是暢通的，不存在貸不到款的問題，購買多套房與購買首套房的區(qū)別在于資金成本不同。如果房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場風險就會很快蔓延到銀行業(yè)領域，直接危及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。我國住房貸款占比偏高，住房貸款風險顯現(xiàn)。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個環(huán)節(jié)依次進行。這一因素決定了住房貸款具有很強的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。銀行對借款者資信狀況了解的準確程度和對借款人資信狀況的變化進行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。而各環(huán)節(jié)均存在著風險，因而形成了風險分散的特征。個人住房貸款的對象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當分散單筆住房貸款金額相對較少，屬于零售業(yè)務性質。國際經(jīng)驗認為個人住房貸款的信用風險一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。由于住房價值大，使用期限長，居民購買一套住房需要較長時間