【正文】 金融部管理職能沖突與定位不清問題。借款人也可能因收入下降而沒有能力償還貸款，銀行也面臨信貸資金難以收回的風險。當經濟繁榮時，人們收入多，購買力強，個人改善住房的消費需求增加，對個人住房的需求大于供給，房屋價格上漲。 市場風險的原因 貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，宏觀經濟環(huán)境必然發(fā)生變化。 （ 3） 抵押登記風險。二是由于火災、水災、地震等自然災害可能造成抵押物損失或滅失。 （ 2） 抵押物處置的風險。一些開發(fā)商都以開發(fā)項目的土地 或在建項目作抵押向銀行申請開發(fā)貸款，在抵押尚未解除的情況下擅自售房，并向購房人隱瞞實情。開發(fā)商通過假按揭獲得的資金沒有投入建設之中或攜款潛逃，商業(yè)銀行就會面臨無人可找的情況，然而銀行將會面對極大的風險 。最后握有實權的銀行 內鬼 徐維聯在內部作呼應，貸款審批毫無障礙，騙貸得以順利實施。偽造 300 多份合同及相關資料。 在之前提到 2021 年 4 月中行 6 億騙貸案 形成的原因： 華運達公司虛構了并不存在的購房者，制造虛假銷售事實。二是銀行內部工作人員為完成上級部門下達的貸款發(fā)放任務，這方面放松了對借款人購房真實性和還款能力的調查和審核，存在僥幸心理，放任具有假按揭苗頭行為的發(fā)生 。 開發(fā)商引發(fā)的風險原因 因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質量與合同不符、無法辦理產權證等引發(fā)糾紛導致的違約案例一直不斷。開發(fā)商的信用，借款人的還款意愿，假按揭風險，抵押物的重復抵押與登記情況，再加上市場政策等環(huán)境影響，在我國商業(yè)銀行潛伏著重大的風險隱患。在這些政策推動下，個人住房貸款利率將有持續(xù)攀升的趨勢，在這種背景下，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風險管理研究 第 11 頁 共 22 頁 提升的情況下，借款人由于財務負擔的加重可能會導致違 約的發(fā)生，利率風險就會加大。 利率風險的原因 2021 年以來人民銀行采取了一系列的利率調控措施， 2021 年 10 月，央行宣布了 9年來的首次“加息”， 05 年 3 月 7 日，央行又取消了個人住房優(yōu)惠貸款利率，并將個人住房貸款利率的制定權下放給各商業(yè)銀行。被動違約風險的原因是我國現在尚處在社會主義市場經濟的初級階段，經濟體制還不完善，各種社會保障制度還不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素也較多，如借款人失業(yè)、意外身故或喪失勞動能力等，都可能減少甚至終止個人收入。另一方面是開發(fā)商為了獲得低利率的個人住房貸款（或者為了炒作住房價格）而虛構“購房者”騙取銀行個人住房貸款，由于這些購房者都是虛構的，根本沒有獲取貸款資金的需求，因此，最終將導致商業(yè)銀行承擔違約風險。 信用風險的原因 主要的原因是目前我國尚未建立起一套完備的個人信用制度。外部道德風險是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風險。銀行內部管理不規(guī)范，沒有約束 高管人員的經營行為的明確制度。 道德風險的原因 個人住房貸款中的道德風險根據風險形成的主體不同分為內部道德風險與外部道 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風險管理研究 第 10 頁 共 22 頁 德風險。 在實際貸后管理工作中往往存在 前后臺人員資料移交配合不力，抵押物管 理不規(guī)范，貸款管理體制不健全 ， 前后臺業(yè)務操作不分離，對大額貸款和風險高的貸款品種沒有進行認真的事前盡職調查和貸款后評價，導致貸款決策失誤。 對有瑕疵的材料沒有深入調查核實，甚至為了擴大市場份額，采取競相降低貸款人的首付款比例，或者放松貸款人的審批條件，一味簡化手續(xù)，將會埋下風險隱患。有些地方商業(yè)銀行風險管理意識淡泊，管理技術缺乏，貸款“三查”制度即貸前調查、貸時審查和貸后檢查流于形式，內控管理和防范工作嚴重缺位，貸款發(fā)放后不能對借款人進行有效監(jiān)控，當借款人貸款逾期形成壞帳后，又不能及時采取有效措施進行債權保全，致使銀行風險增加。 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風險管理研究 第 8 頁 共 22 頁 圖 20212021 年中國房價同比漲幅走勢圖 [9] 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風險管理研究 第 9 頁 共 22 頁 3 我國商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的風險分析 我國商業(yè)銀行內部原因風險分析 在個人住房貸款的違約風險 中，銀行制度不落實，自身審查不嚴，業(yè)務流程設計不合理，資信評定不科學，以及內部人員存在道德風險等問題屢見不鮮。房價飛漲會造成房地產泡沫，產生虛假繁榮的現象。 2021 年初開始房價開始下跌，房價同比下降到接近 2℅。房地產價格大幅下跌的一個直接后果就是給金融機構造成信貸資金回收困難。 目前主要的抵押風險包括三個方面，分別是重復抵押風險，抵押物處置風險和抵押登記風險。 抵押物引發(fā)的風險 在經濟發(fā)展的歷史進程中，抵押物必然面對升值風險或貶值風險。 北京“森豪公寓”的開發(fā)商──北京華運達房地產開發(fā)有限公司以員工名義，虛構房屋買賣合同，提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復按揭貸款，并將按揭得到的資金移至外地，致使該項目的工程停工，形成爛尾工程。下面的例子讓我們更加了解假按揭風險。目前假按揭是對銀行造成危害最大、形成不良貸款最集中的風險源。由于利率的上調，借款人的利息成本也在不斷的攀升，如果在借款人收入沒有同步提升的情況下，借款人由于財務負擔的加重可能會導致違約的發(fā)生。 利率風險 我國商業(yè)銀行個人住房 貸款風險管理研究 第 7 頁 共 22 頁 利率風險主要是指利率變動給銀行帶來的風險。一些在通常情況下被認為不具備償還能力的 借款人也被給予了購房貸款。例如美國的次貸抵押貸款危機， 其中允許借款人在借款的前幾年只付利息不付本金，借款人的還貸負擔遠低于固定利率貸款。主動違約風險是指貸款購房者本身具有還本付息能力，卻主觀上故意違約或和同第三方一起采取欺詐手 段，以個人住房貸款的名義騙取銀行信貸資金。 信用風險 信用風險指的是因交易一方不能履行或不能全部履行交收責任而造成的風險，這種無力履行交收責任的原因往往是破產或其他嚴重的財務問題。舉例說明， 2021 年 ，原工商銀行北京分行東長安街分理處營運主任郭群鎖因未經受住利益誘惑 ， 以假存單騙取存款 6050 萬 ，然后將銀行存款挪用于炒股或轉 入企業(yè)賬戶，被 發(fā)現后一直潛逃在外，給銀行造成重大損失，日前，郭群鎖被北京市二中院以金融憑證詐騙罪判處無期徒刑這說明，銀行內控管理存在很大漏洞 。 道德風險 道德風險主要是指銀行信貸從業(yè)人員出于個人利益關系，明知借款人提供的是虛假材料而未指出，導致借款人相關材料不真實、誤導貸款審批。 關于銀行貸款違規(guī)操作的新聞不斷出現，先是借信用卡“ 曲線放貸 ” ，借空白合同按揭貸款利率 “ 反價 ” ，然后有中介不斷爆出可以利用 “ 潛規(guī)則 ” 做假合同幫客戶套取信貸資金炒股買樓， 舉個例子， 近日，深圳某市民 黃先生 與深發(fā)展銀行簽 署 購房貸款合同 ，但 沒想到拿到手的銀行購房貸款合同和銀行個人借款借據上， 所有 簽名、手印 全 是 偽造 的 。若不規(guī)范業(yè)務的程序，每個環(huán)節(jié)都很容易會產生操作風險。在 2021 年的新 增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是 98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的 50%左右，其隱藏風險逐步顯現 出來了 。 個人住房貸款的不良率不斷上升。 2021年至今 , 我國已經開始走向了規(guī)范發(fā)展的道路 , 采取了一系列地措施降低了個人住房貸款發(fā)展的速度 , 但是的風險控制管理仍然存在很大困擾 。 2021年 8月 5日 中國人民銀行發(fā)布《 2021年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》。風險的 滯 后性使我們錯誤地將其視為一種優(yōu)質資產。雖然我國可支配收入的統計中可能存在一定低估 ,這四個城市也不能代表全國的平均水平 ,但它至少可以反映居民住房貸款支付能力的下降 ,風險正在不斷積聚 。其主要原因是，受美國金融危機的影響，我國外貿出口減少導致國內 經濟受挫，企業(yè)失業(yè)工人增多，居民收入減少，購房者欲望降低，導致房價下跌，成交量萎縮。 政策的出臺，強制性地規(guī)定了第二套以上住房的首付比例和貸款利率， 嚴厲打擊了炒房行為，對規(guī)范房地產市場，防止房價的過快增長都起到了積極的作用。 2021年下半年，美國次級抵押貸款危機的爆發(fā)，使管理層進一步意識到防范個人住房貸款風險的重要性，意識到個人住房貸款的快速增長對房地產市場炒作、房價過快增長所造成的影響。在這 16年的市場發(fā)展當中，經歷了緩慢發(fā)展、迅速增長、平穩(wěn)增長和規(guī)范發(fā)展等幾個階段。 本文 借鑒國外的一些經驗教訓，聯系實際情況和 結合美國次貸危機給我國的啟示 , 對個人住房貸款 提出了若干可行性措施 , 以完善我國商業(yè)銀行對于個人住房貸款風險的管理控制 , 協調金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新 , 推動我國個人住房貸款業(yè)務的良性發(fā)展 。 國內對個人住房貸款的研究時間有限，而且聯系國內實際情況，許多理論都不能夠完善實踐。 (2) 賈卉對個人住房貸款的 風險隱患進行了分類分析 :個人信用帶來的風險、詐騙行 為帶來的風險、由銀行自身操作帶來的風險、抵押物產權引來的風險、抵押物處分引來的風險、貸款條件風險和其他不可抗力風險；由此還提出相應的個人住房貸款風險防范對策 [5]。因此，我國學者這方面的研究工作起步研究內容也多限于