【正文】 ................................................................................................................................................... 15 參考文獻(xiàn) ................................................................................................................................................................ 16 致謝 ......................................................................................................................................................................... 17 一 個(gè)人住房貸款相關(guān)概念簡(jiǎn)介 1970 年成立的美國(guó)聯(lián)邦住房貸款抵押公司 (Freddie Mac)將個(gè)人住房貸款與按揭貸款等同起來 ,認(rèn)為按揭是對(duì)房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán) ,借款人向信貸機(jī)構(gòu)用自己所購(gòu)的房產(chǎn)做抵押 ,在貸款合 同內(nèi)按期按時(shí)付款 [1]。另外還有個(gè)人商業(yè)用房貸款和個(gè)人住房抵押額度貸款等。 （二）公積金個(gè)人住房貸款 住房公積金貸款以住房公積金為資金來源，是銀行受住房公積金管理中心的委托，為正常按期繳納住房公積金的個(gè)人發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款，是一種政策性貸款。 二 南通商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 個(gè)人住房貸款是在銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上發(fā)展壯大的 ,是銀行的業(yè)務(wù)特色和一個(gè)重要品牌 ,目前約占全國(guó) 70%市場(chǎng)份額 ,是其信貸資產(chǎn)中涉及面最廣質(zhì)量最好的品種之一。公司貸款一般則在 5 年以下 ,利率高 ,經(jīng)常辦理轉(zhuǎn)貸貸新還舊 ,每轉(zhuǎn)一次 ,都要支付相應(yīng)的評(píng)估保險(xiǎn)抵押登記公證等費(fèi)用 ,手續(xù)繁瑣 ,客戶支出的費(fèi)用大 ,銀行從經(jīng)辦部門到審批部門 ,都要投入相應(yīng)的人力和資源 ,綜合經(jīng)營(yíng)成本高。這一政策將對(duì)南通房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響 ,國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人買房和建房 ,發(fā)放個(gè)人住房貸款可以刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng) ,擴(kuò)大內(nèi)需 ,符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和銀行信貸政策。因而加強(qiáng)建行內(nèi)部信貸管理，因此，應(yīng)當(dāng)把防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一個(gè)重點(diǎn)。如果銀行不能對(duì)當(dāng)前個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來由于個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為建行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。目前個(gè)人貸款業(yè)務(wù)如耐用品消費(fèi)貸款信用卡消費(fèi)貸款汽車消費(fèi)貸款助學(xué)貸款旅游貸款個(gè)人住房貸款裝修貸款綜合消費(fèi)貸款等紛紛出臺(tái) ,發(fā)展勢(shì)頭迅猛 ,社 會(huì)效應(yīng)大。這種違約一般發(fā)生在借款人收入減少支付能力下降等情況下，而與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化等沒有直接關(guān)系。一些先進(jìn)的自主商業(yè)銀行設(shè)備沒有得到有效的推廣，電話商業(yè)銀行還不普及，手機(jī)商業(yè)銀行、網(wǎng)上商業(yè)銀行才剛剛起步。顧客的資料要得到全方面的，這樣才有商業(yè)銀行為顧客貸款的開端，在介紹貸款產(chǎn)品的時(shí)候提供適合他們的，也避免了商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。賴賬的原因有多種，或起因于對(duì)產(chǎn)品，如房屋裝潢耐用消費(fèi)品等的質(zhì)量不滿意 。 在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，借款人放棄續(xù)借，反而可能帶來更大利益而導(dǎo)致的違約行為等等，不一而足。 我國(guó)的個(gè)人住房消費(fèi)貸款普遍采取在建設(shè)過程中銷售期房的做法。盡管 20xx 年 6 月央行出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，其中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款作了更為嚴(yán)格的規(guī)定， 但“假按揭”仍然屢禁不止，“假按揭”以個(gè)人住房貸款的形式出現(xiàn)，實(shí)則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意套取銀行資金，資金數(shù)量巨大，已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。尤其是由金融衍生品組成的貸款產(chǎn)品具有很高的杠桿效應(yīng)，保證金越低，杠桿效應(yīng)越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。貸款業(yè)務(wù)涉及面廣，不僅限于金融產(chǎn)品的投資分配、資金運(yùn)用的合理規(guī)劃，還包括幫顧客進(jìn)行住房規(guī)劃、教育規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理、稅務(wù)籌劃、退休規(guī)劃、遺產(chǎn)規(guī)劃等等。 貸款建議還只是停留在為顧客提供儲(chǔ)種選擇、個(gè)人存單質(zhì)押等與傳統(tǒng)儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)相關(guān)的服務(wù)上，而未能真正為顧客提供適當(dāng)?shù)馁J款建議，其中能為顧客提供綜合財(cái)務(wù)規(guī)劃的 貸款專家鳳毛麟角，與目標(biāo)顧客的綜合貸款需求存在著巨大差距。 商業(yè)銀行的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)也逐漸發(fā)展，貸款產(chǎn)品也日顯豐富和復(fù)雜。由于缺乏必要的宣傳，即使是一些不錯(cuò)的貸款產(chǎn)品，實(shí)際了解的顧客也并不多。再者，溫州商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的主營(yíng)銷渠道仍是營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，主要依靠有形的網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張來達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)份額，這樣的分銷體系，讓商業(yè)銀行無法與顧客實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接，且讓顧客無法得到完全服務(wù)或只能得到部分服務(wù)。從法律角度來說 ,抵押貸款到期未還 ,銀行就有對(duì)抵押物行使處分權(quán)。 在我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，個(gè)人貸款的品種由簡(jiǎn)單的儲(chǔ)蓄與代理代 等業(yè)務(wù)演變?yōu)槎喾N產(chǎn)品服務(wù)體系；貸款手段已經(jīng)變得十分豐富，由手工記賬發(fā)展成為電腦記賬，各家商業(yè)銀行相繼建立了自己的系統(tǒng)，如電話銀行、網(wǎng)上銀行等，力求為客戶提供更加方便快捷而又準(zhǔn)確周到的個(gè)人貸款服務(wù)。個(gè)人貸款業(yè)務(wù)是國(guó)外商業(yè)銀行普遍重視的服務(wù)型產(chǎn)品，是是實(shí)現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷，服務(wù)優(yōu)質(zhì)顧客，增加中間業(yè)務(wù)收入的有效手段。對(duì)于借款人還款能力明顯卜降，貸款出現(xiàn)長(zhǎng)期拖欠的，應(yīng)主動(dòng)上門進(jìn)行清收 。提高貸款行為的安全保障，選擇高資質(zhì)的保險(xiǎn)公司，投保房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，以保障貸款抵押物的安全，增強(qiáng)貸款的信用度，保證資金安全貸放金融貸款風(fēng)險(xiǎn)防范必須具備系統(tǒng)性，貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)納 入金融機(jī)構(gòu)的整體風(fēng)險(xiǎn)管理體系。 商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)是指山于借款人或交 易對(duì)手違約而可能給銀行造成的損失。同時(shí)確認(rèn)借款人具備一定的償還貸款木息的能力 。當(dāng)銀行的不良資產(chǎn)累積到一定程度，信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇擴(kuò)大，導(dǎo)致資本市場(chǎng)混亂，嚴(yán)重的會(huì)引發(fā)金融危機(jī) [5]。當(dāng)信用風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，呆壞賬的數(shù)量達(dá)到一定程度，銀行資產(chǎn)出現(xiàn)資不抵債時(shí)，出現(xiàn)無法正常運(yùn)營(yíng)情況，因此控制不良資產(chǎn)具有重要意義。 各商業(yè)銀行通過對(duì)客戶信用信息的收集，形成客戶信用記錄檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，做到各銀行間信息聯(lián)網(wǎng)共享。 （三）推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展 盡快導(dǎo)入資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)投資信托，這些也是發(fā)達(dá)國(guó)家通常用來提高銀行的資金流動(dòng)性，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，以及作為處理房地產(chǎn)危機(jī)的金融工具。在此基礎(chǔ)上，住房貸款的證券化應(yīng)當(dāng)提上日程。整合具有競(jìng)爭(zhēng)性的、有特色的存款產(chǎn)品、中間業(yè)務(wù)產(chǎn)品、資產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)品，突出這些產(chǎn)品的亮點(diǎn)，作為貸款產(chǎn)品的主打產(chǎn)品。 （四） 培育和開辟房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng) 就長(zhǎng)遠(yuǎn)而言 ,開辟抵押二級(jí)市場(chǎng) ,符合我國(guó)住宅業(yè)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)需要。 級(jí)經(jīng)營(yíng)行要在個(gè)人業(yè)務(wù)部門的直接管理下，設(shè)置個(gè)人貸款中心，根 據(jù)具體條件配備數(shù)名個(gè)人顧客經(jīng)理。在內(nèi)部激勵(lì)制度上，主要是建立和完善顧客經(jīng)理考核辦法，可從三個(gè)方面進(jìn)行考核，即：關(guān)鍵指標(biāo)考核體系、顧客滿意度和顧客信息收集與反饋。高素質(zhì)的貸款者應(yīng)具有相關(guān)的金融理論知識(shí)和財(cái)務(wù)分析知識(shí)，具有市場(chǎng)分析能力和市場(chǎng)投資技巧。 再次，通過證券、保險(xiǎn)等行業(yè)系統(tǒng)的橫向交流，使貸款候選人員全面掌握各 類投資市場(chǎng)知識(shí)，并通過實(shí)際的操練，提高其應(yīng)掌握的金融知識(shí)和積累的投資經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行專業(yè)貸款的能力。因此，分行營(yíng)業(yè)部必須盡快建立和健全個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范管理體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的操作風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等可能造成資產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制。本次論文的寫作過程，也是我向 X 教授的學(xué)習(xí)過 程。