【正文】 力等方面的問(wèn)題 ,很難得到銀行貸款。近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，其規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，銀行業(yè)將個(gè)人住房貸款作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。個(gè)人住房貸款市場(chǎng)的健康穩(wěn)步發(fā)展和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，使個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)在金融業(yè)良性循環(huán)發(fā) 展。公司貸款的風(fēng)險(xiǎn)則相對(duì)集中 ,一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) ,給銀行造成的損失慘重。發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的前景和空間十分樂(lè)觀和廣闊。 （三）個(gè)人住房組合貸款 是指住房公積金和按揭貸款組合的貸款。個(gè)人商業(yè)用房貸款的首付款比例和貸款期限等要求較高。借款人必須用自己所購(gòu)買的房屋作為抵押進(jìn)行擔(dān)保后 ,銀行才會(huì)發(fā)放住房貸款。 好的 3 南 通 不 具 有 代 表 性 ， 第 三 章 應(yīng) 從 全 國(guó) 的 角 度 來(lái) 討 論 現(xiàn) 狀 。 nonperforming loans ： 1 一二 章 合并 成第 一章 。 關(guān)鍵詞： 個(gè)人住房貸款 。 淺析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制 ———— 以江蘇南通為例 摘 要 居民的住房需求快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的迅猛發(fā)展。 風(fēng)險(xiǎn)控制 。 第二 章第 二節(jié) 和 第四 章第 一 節(jié)重 復(fù)， 可以 去 掉。 全 文 變 為 4 章 4論文篇幅不夠，尤其是第三四五章還需要加強(qiáng)論述。 （一）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款 即通常所指的個(gè)人住房按揭貸款，主要包括個(gè)人一手房貸款個(gè)人再交易住房貸款 (二手房貸款 )。個(gè)人住房抵押 額度貸款的形式較為靈活，借款人把自有住房作最高額抵押給銀行后，可多次支用，用于購(gòu)房購(gòu)車等消費(fèi)性貸款，前提是在貸款額度有效期和可用額度范圍內(nèi)進(jìn)行。銀行確定借款人按時(shí)繳納住房公積金的實(shí)際 情況后，當(dāng)住房公積金不夠完全支付購(gòu)房款時(shí)，不足的貸款由銀行提供個(gè)人住房按揭貸款，以減輕借款人的還款壓力 [3]。 （一）個(gè)人住房貸款與公 司貸款業(yè)務(wù)相比 ,具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì) 住房貸款期限最長(zhǎng)達(dá) 30 年 ,利率低 ,手續(xù)簡(jiǎn)便 ,不存在轉(zhuǎn)貸貸新還舊的問(wèn)題 ,客戶負(fù)擔(dān)費(fèi)用少 ,銀行綜合經(jīng)營(yíng)成本低 。 （二）南通商業(yè)銀行個(gè)人貸款有國(guó)家政策支持 從 20xx 年開(kāi)始 ,國(guó)家實(shí)施新的個(gè)人住房分配政策 ,正式停止福利分房 ,實(shí)行貨幣化分配。在個(gè)人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權(quán)人，也是貸款資金的籌集人。但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，它有借款人分散期限長(zhǎng) 變數(shù)大的特點(diǎn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)很高。因此 ,傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)有面臨萎縮的趨勢(shì)。 三 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn) （一）個(gè)人住房借款人信用風(fēng)險(xiǎn) 借款人信用風(fēng)險(xiǎn)分兩種，被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力不足，無(wú)法如期償還住房貸款的本息而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)。而在我國(guó)金融電子化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化水平比較低，相應(yīng)的硬件設(shè)備也比較落后、陳舊，在計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)、軟件的開(kāi)發(fā)上與應(yīng)用上有很大的局限性。 再細(xì)分到顧客資料庫(kù)分析系統(tǒng)，我國(guó)多數(shù)商業(yè)銀行的顧客信息極為有限，目前商業(yè)銀行的運(yùn)行系統(tǒng)是建立在顧客賬戶的基礎(chǔ)上的，因此無(wú)法有效的分析加以利用。 主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人選擇終止償還貸款從而在經(jīng)濟(jì)上對(duì)其更有利的一種違約風(fēng)險(xiǎn)，借款人主觀上有意賴帳惡意不還款，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因有 : 信用觀念差，雖然沒(méi)有逃廢借款債務(wù)的故意行為，卻有不認(rèn)真 對(duì)待合同的過(guò)錯(cuò)，若不及時(shí)催收，很可能變成拖欠。 夫妻離婚，或者雖未離婚但感情破裂，導(dǎo)致借款人不愿意履行還款義務(wù)，甚至轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn) 。 （二）假按揭風(fēng)險(xiǎn) “假按揭”是指不以真實(shí)購(gòu)買住房為目的，開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售 ( 購(gòu)買 ) 方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行個(gè)人信貸部門統(tǒng)計(jì)，該行個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)中，有 80% 是因假按揭造成的。而一些或有負(fù)債業(yè)務(wù)，例如金融衍生業(yè)務(wù)，它的風(fēng)險(xiǎn)甚至比信貸風(fēng)險(xiǎn)還要高。 高素質(zhì)的復(fù)合型貸款者匱乏，已成為制約我國(guó)商行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)深入發(fā)展的瓶頸。商業(yè)銀行現(xiàn)有的個(gè)人貸款服務(wù)人員，多是原來(lái)從事傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的員工，對(duì)證券、保險(xiǎn)等專業(yè)知識(shí)知之不多，文化素質(zhì)也普遍不高， 他們大多數(shù)只能指導(dǎo)顧客填寫存取單，簡(jiǎn)單地教顧客一些傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。但對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模較小資產(chǎn)種類較為單一的部分南通市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始要關(guān)注到流動(dòng)性問(wèn)題。商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)帶來(lái)的中間業(yè)務(wù)收入已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 商業(yè)銀行未按顧客需求實(shí)施整合性營(yíng)銷，營(yíng)銷能力弱。同時(shí)處分抵押物難。在現(xiàn)行市場(chǎng)體系不完備的條件下 ,抵押貸款逾期的越多 ,需要處分的土地房屋也就越多 ,而實(shí)際操作起來(lái)也就越難辦。 隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，獲準(zhǔn)進(jìn)入我國(guó)經(jīng)營(yíng)個(gè)人外匯業(yè)務(wù)的 海外大商業(yè)銀行紛紛成立貸款中心，通過(guò)私人貸款來(lái)?yè)寠Z優(yōu)質(zhì)顧客。 四 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策 （一）區(qū)分對(duì)待個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)合理嫁接給保險(xiǎn)公司 對(duì)借款人非惡意拖欠 且逾期時(shí)間較短，可以電話通知，進(jìn)行催收 。 將貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給專業(yè)保險(xiǎn)公司。 風(fēng)險(xiǎn)并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它還有什么可怕的呢？圍繞著我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的各類風(fēng)險(xiǎn)也是如此，只要你有信心，有決心，有智慧，早行動(dòng)，從完善制度建設(shè)，嚴(yán)密內(nèi)控監(jiān)督，嚴(yán)格制度落實(shí)，加強(qiáng)獎(jiǎng)罰措施力度，范防和控制風(fēng)險(xiǎn)是水到渠成的事。 （二）強(qiáng)化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審查 在貸前調(diào)查中，要全而了解借款人的主體資格和個(gè)人資信，防止惡意貸款的發(fā)生。 個(gè)人住房貸款借款人違約造成的損失會(huì)轉(zhuǎn)嫁給銀行。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段，借款人的個(gè)人可支配收入下降，違約風(fēng)險(xiǎn)增加，投資者對(duì)購(gòu)房預(yù)期下降，房?jī)r(jià)下跌，房屋變現(xiàn)能力下降，曾經(jīng)被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個(gè)人住房貸款的不良率增加。通過(guò)對(duì)借款人的信用情況量化，對(duì)借款人是否違約進(jìn)行判斷，運(yùn)用信用評(píng)估系統(tǒng)使放貸決策自動(dòng)化和科學(xué)化 [6]。 按照要求制定了商業(yè)性房地產(chǎn)貸款管理的實(shí)施細(xì)則，建立完善個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制政策，根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)特征，按照申請(qǐng)的受理審核審批貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定了相應(yīng)的操作規(guī)程，明確了權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)，并強(qiáng)化貸款操作過(guò)程的監(jiān)督管理。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高銀行資金的流動(dòng)性，一方面銀行通過(guò)發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 第一，加強(qiáng)貸款產(chǎn)品和服務(wù)的整合。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)與證券公司合作，創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)性更大、收益率更高的產(chǎn)品， 適時(shí)推出存款工具證券化、有價(jià)證券質(zhì)押貸款、住房貸款證券化、期貨、期權(quán)等衍生產(chǎn)品，滿足顧客資本市場(chǎng)投資需求；與保險(xiǎn) 公司合作創(chuàng)新兼具流動(dòng)性、保障性的保險(xiǎn)產(chǎn)品，如推廣分紅保險(xiǎn)等銀保合作產(chǎn)品；與基金管理公司以及房產(chǎn)商、汽車商等高檔消費(fèi)品商家的合作，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，依托信用資源，拓展基金業(yè)務(wù)，加強(qiáng)銀企合作，從而促進(jìn)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)大發(fā)展。 個(gè)人貸款業(yè)務(wù)作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，具有涉及面廣、政策性強(qiáng)、服務(wù)要求高等特點(diǎn)，因此培養(yǎng)一支勇于開(kāi)拓創(chuàng)新，善于經(jīng)營(yíng)的復(fù)合型貸款者隊(duì)伍，特別是顧客經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)，是貸款中心在未來(lái)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)中掌握主動(dòng)權(quán)，獲得更大生存和發(fā)展空間的關(guān)鍵。 目前通行的以產(chǎn)品銷量為考核指標(biāo)的薪酬激勵(lì)機(jī)制并不適合個(gè) 人貸款經(jīng)理崗位，個(gè)人高端顧客的穩(wěn)定性與資產(chǎn)的成長(zhǎng)量才是體現(xiàn)貸款經(jīng)理崗位業(yè)績(jī)的度量?jī)x。 為滿足 VIP 顧客日益增長(zhǎng)的金融服務(wù)需求，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)在構(gòu)建新型營(yíng)