【正文】 an seemingly with high security has attracted much attention, making it bee a focus of China39。雖然住房抵押貸款在我國施行的歷史并不長，但憑借著每年的高速增長，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國個人消費性貸款中所占權(quán)重最大的品種。而作為貸款的一項具體品種，它也具有自身獨特的諸如流動性風(fēng)險和抵押物風(fēng)險等。因而我們需要多學(xué)習(xí)國外的現(xiàn)金經(jīng)驗，總結(jié)國外的教訓(xùn)，完善我國商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 6 王福林和田傳浩曾指出，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于 19 世紀(jì)的英國。 一級市場是借款人通過向銀行或其他機構(gòu)進行融資，來購買房屋，并以該房屋作為抵押，按時償還本息的市場。人壽保險公司，在美國，人壽保險公司可以進行長期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個人貸款者。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機構(gòu)。作市商一般由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸 款公司三個政府或準(zhǔn)政府機構(gòu)擔(dān)任，有時也由一些大型金融機構(gòu)擔(dān)任。美國住房抵押貸款的貸款人由儲蓄和貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄互助會、人壽保險公司和個人貸款者等組成。它們的擔(dān)保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風(fēng)險提供了堅強的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風(fēng)險，促進了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 與國外的住房抵押貸款業(yè)務(wù)相比，我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步的較晚，但它卻以一個逐年遞增的態(tài)勢高速的發(fā)展著。 1999年 3 月，上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 9 人行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》的通知，點燃了商業(yè)銀行的放貸熱情。 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 20xx 年年末，全部金融機構(gòu)本外幣貸款余額為 萬億元，同比增長 %，增速比上年末略低 個百分點，比年初增加 ，同比多增 。 1 1 20xx 年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》正文第 3 頁。 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項貸款品種中增長幅度相對較小甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行信貸實施的影響。 三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對 數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴大的狀態(tài)下。因此商業(yè)銀行應(yīng)該增強對住房抵押貸款和房 地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險管理，以確保其良好的發(fā)展銀上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 14 行整體業(yè)務(wù)。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 15 表 商業(yè)銀行兩類不良貸款 單位：億元，百分比 行業(yè) 不良貸款余額 不良貸款比率 年份 房地產(chǎn)業(yè) 20xx 20xx 20xx 住房按揭貸款 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會年報 20xx、 20xx、 20xx 根據(jù)銀監(jiān)會年報數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。 政策性。 從而幫助國家對房地產(chǎn)業(yè)和房間進行宏觀的調(diào)控，對房地產(chǎn)投機行為的限制，對普通購房者的保護。同時，我國商業(yè)銀行住房 抵押貸款業(yè)務(wù)的規(guī)模卻已經(jīng)十分龐大。 風(fēng)險具有客觀性、普遍性、必然性、可識別性、可控性、損失性、不確定性以及社會性。 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險又是一種特殊的風(fēng)險，其主要表現(xiàn)在風(fēng)險的標(biāo)的是商業(yè)銀行住房抵押貸款，因而其當(dāng)前的風(fēng)險來源主要是來自利率的變動和借款者的信譽，即利率風(fēng)險和信用風(fēng)險。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動性風(fēng)險出現(xiàn)在兩個方面： 一是我國住房抵押貸款的主要來源是儲蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。 利率風(fēng)險 利率風(fēng)險是指由于利率水平的變動，使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)價值產(chǎn)生不確定性的風(fēng)險。 購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價值發(fā)生不確定性的風(fēng)險。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 19 被迫違約是借款人的被動行為，借款人因自身支付能力不足而導(dǎo)致的違約。 權(quán)益理論認(rèn)為，在完善的資本市場上，借款人可以通過比較其當(dāng)前住房實際價值與抵押貸款債務(wù)價值，作出是否違約的決策。 抵押物價格市場風(fēng)險，是指因經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場價格波動、房屋自然磨損等導(dǎo)致的抵押房屋價格下降的風(fēng)險。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 20 但是，當(dāng)借款人發(fā)生違約時，擔(dān)保機構(gòu)是否及時有效地償還欠款也是一個不確定性。 政策法律風(fēng)險 政策法律風(fēng)險是指由于政策法規(guī)的不完善，政府對 金融市場或其他市場的法律政策進行調(diào)整，或是商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時違背了政策法規(guī)，而給商業(yè)銀行帶損失的風(fēng)險。 次級抵押貸款對借款人的信用記錄和還款能力要求較低，貸款利率相應(yīng)較高。因此次貸借款人都無法按期償還貸款，又難以將房屋出售變現(xiàn)，導(dǎo)致了大量的貸款違約。 美國的次貸危機就是直接由于房地產(chǎn)市場價格變動所 引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)的結(jié)果。 20xx 年，由于美國和歐洲的進口需求疲軟，我國月度出口增長率從 20xx 年 2 月的 %下降至 12 月的 %，使我國出口企業(yè)受損嚴(yán)重。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 23 經(jīng)濟周期的變動，對商業(yè)銀行的影響可以分為直接影響和間接影響。經(jīng)濟周期的變動主要通過影響房地產(chǎn)業(yè)對商業(yè)銀行住房抵押貸款進行間接影響。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的不良貸款和損失，商業(yè)銀行面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致其產(chǎn)生流動性危機和信用危機，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn) 。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險風(fēng)險管理政策 我國商業(yè)銀行在對住房抵押貸款的風(fēng)險進行管理的實務(wù)中，往往并不區(qū)分風(fēng)險種類，而是采用通過有效的操作管理流程，來對住房抵押貸款風(fēng)險進行系統(tǒng)的管理的政策。對抵押物風(fēng)險的管理主要是通過讓借款人購買抵押貸款保險來實現(xiàn)的。 品格是指借款人的信譽，即借款人在所在行業(yè)和金融界所處的地位聲望、是否有穩(wěn)健的經(jīng)營方針、是否信守合同、是否具有自覺的還款意識、是否具有不良的貸款記錄等。銀行一般均要求借款人的收入足夠覆蓋其每月還款額，并還會考慮其每月還款后有足夠的剩余用于生活。 擔(dān)保是指借款人所提供的用于貸款抵押的擔(dān)保品。借款人的還款能力與擔(dān)保品之間并沒有直接聯(lián)系，僅僅是充當(dāng)商業(yè)銀行降低貸款損失風(fēng)險的一種手段。 其次在將所有資料通過評分體系，通過人工或計算機打 分等形式，對上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 26 申請人的信用等級進行分析評價，將不符合要求（如：信用記錄過差，收入過低等）的申請人剔除。從而最終確定出申請人所能夠取得的最大貸款額。 綜上所述，我國商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時，通過一套有效的流程，在貸款辦理的過程中由同級人員進行監(jiān)督復(fù)核，有上級人員進行審批，最后可能還要經(jīng)過貸款審批委員會進行集體確認(rèn)。貸后管理也是管理控制風(fēng)險、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)。但由于政府政策的變動、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的衰退、借款人工作的變動、借款人投資失誤或是發(fā)生了一些自然災(zāi)害等情況，會對借款人的經(jīng)營財務(wù)狀 況產(chǎn)生較大不利影響。 4 加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理的意義 銀行利潤 商業(yè)銀行的利潤主要來源與存貸利息之間的差額，和諸如手續(xù)費、理財產(chǎn)品等的 中間業(yè)務(wù)收入。商業(yè)銀行的聲譽則會直接影響其流動性，甚至導(dǎo)致擠兌效應(yīng)的出現(xiàn)，從而給銀行帶來毀滅性 的打擊。 商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)和住房公積金，可以為社會成員的購房需要提供支持，幫助社會成員提高其居住水平，從而帶政府為社會成員提供了相關(guān)的社會福利。 經(jīng)濟發(fā)展 一國的經(jīng)濟的高速發(fā)展，離不開國內(nèi)的巨大消費需求。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)所供的物質(zhì)資料，與其配合發(fā)展。 可以說，當(dāng)人購買了一套房子，他的消費才剛剛開始。 20xx 年房地產(chǎn)的投資接 近國內(nèi)生產(chǎn)總值的 13%,而在《中國房地產(chǎn)藍皮書》上顯示 ,20xx 年中國房地產(chǎn)投資為金額為 萬億元 ,占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的 %。 美國次貸危機本身是一種金融危機，但當(dāng)它發(fā)展 到后來，所波及的行業(yè)已經(jīng)從金融業(yè)擴大到了實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)時，便形成了危害全球的經(jīng)濟危機。 因此，對商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險的 管理，同時也是為了防止尤其可能會引發(fā)的金融危機和經(jīng)濟危機。過分依賴貸款人提供的申請資料，對貸款人提供的申請資料不進行深入的調(diào)查和分析，或是審核不嚴(yán)，或是信貸經(jīng)辦人員違反信貸規(guī)章制度。而是根據(jù)違約的發(fā)生進行被動的貸后管理，這就使得商業(yè)銀行住房抵押貸款要面臨較大的風(fēng)險。我國商業(yè)銀行住房抵押貸款在發(fā)放時，首先要做的事情是對抵押房屋進行估價，這一般是由專業(yè)的評估機構(gòu)來完成的。 抵押物處理方式的單一。這些，便都是由于我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)生違約時，商業(yè)銀行對抵押物的處理方式單一所致。 缺少社會監(jiān)督機制。然而，我國的人行征信系統(tǒng)也還存在許多問題，包括所含信息量較為狹窄，并未和其他信息系統(tǒng)建立聯(lián)系等。 加強商業(yè)銀行自身管理 房價變動分析 在美國房地產(chǎn)市場的疲軟和銀行利率的升高的相互作用下， 商業(yè)銀行所提高的次級貸款發(fā)生了大量的違約，并逐步形成了次貸危機。 根據(jù)圖 可以看出，兩種去除物價指數(shù)后的房屋銷售價格指數(shù)數(shù)值基本相同。而根據(jù)計算，這 11 年里的房地產(chǎn)價格實際增長率的復(fù)合增長率將近３％，約為一般行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展后的平均增長率的上線。 圖 新建商品住宅月環(huán)比價格變化 根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示， 20xx年至 20xx年，我國 60 個大中城市新建商品住宅月環(huán)比價格下降的城市由少到多，再到少。由于商業(yè)銀行住房抵押貸款的資金來源主要是公眾存款和住房公積金，其中的存款部分已經(jīng)處于一個將對穩(wěn)定的狀態(tài)。 加強主動貸后管理，我國商業(yè)銀行應(yīng)該對當(dāng)前信貸流程進 行 重新設(shè)計。 變主動貸后管理為主動、被動結(jié)合式貸后管理。商業(yè)銀行甚至可以在其對客戶的信用評價體系中，加入對方是否具有主動告知行為一項，使得客戶在主動告知后可以得到相應(yīng)的信用升級，使其今后可以接受到商業(yè)銀行更優(yōu)惠的服務(wù)。商業(yè)銀行應(yīng)該建立貸后專業(yè)化的管理模式，從個人業(yè)務(wù)、公司業(yè)務(wù)、風(fēng)險管理、授信執(zhí)行、稽核等部門有信貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗的人員中選擇配置貸后管理專業(yè)人員，增加對一線信貸人員的支持。最后，建立快速反應(yīng)和預(yù)控機制，當(dāng)警戒等級提升時，快速的從信用風(fēng)險低級別的借款人開始進行信用排查。并將“創(chuàng)新”作為一個附加項納入績效指標(biāo)中，對為商業(yè)銀行流程管理、風(fēng)險控制等提出具有建設(shè)性意見的職員予以高額獎勵，從而進一步強化長期目標(biāo)的導(dǎo)向，促進商業(yè)銀行長期穩(wěn)健發(fā)展。增進彼此間交流，將本銀行的新想法、新觀點、新措施、新思路與其他銀行進行共享，在得到別人反饋改善自己想法的同時，提高整個中國銀行業(yè)的水平。各家銀行將自己所要處理的抵押物在網(wǎng)上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 39 絡(luò)上公開標(biāo)價或是拍賣，只要通過簡單的注冊，廣大民眾都可通過該網(wǎng)絡(luò)購買自己看中的物品。 我國商業(yè)銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)時，主要運用擔(dān)保中的保證、抵押、質(zhì)押三種擔(dān)保方式。 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保 有些外國政府會通過下屬機構(gòu)參與到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保中來，從而降低商業(yè)銀行信貸風(fēng)險，提升商業(yè)銀行在公眾中的信心和形象。 由于商業(yè)銀行搶占業(yè)務(wù)，使得對其借款人擔(dān)保的限制有時會相對較低。 當(dāng)被保險房屋受到自然災(zāi)害、意外事故而發(fā)生損毀，或借款者因意外傷害事故而失去經(jīng)濟來源無力還款時，則由保險公司代其還款。但由于住房抵押貸款市場競爭的不斷加劇，同時上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 41 也為了減輕借款者的負(fù)擔(dān)，近一步搶占市場份額，有些商業(yè)銀行開始放棄強制購房者投保指定的保險公司，允許購房者自愿投保。 提高政策和法規(guī)支持 由于商業(yè)銀行住房抵押貸款對社會公眾給予的福利作用，中央及地方政府則應(yīng)對其予以相應(yīng)的政策支持 和保障。政府監(jiān)督往往與行業(yè)自律等多種方式同時運用，即上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 42 政府監(jiān)督的方式、方 法，往往與其它管理方法共同提出，相互補充。 這