【正文】 意超越權(quán)限，發(fā)放人情貸款、關(guān)系貸款 。 由于商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，對我國的房地產(chǎn)業(yè)有著重要的促進作用，而房地產(chǎn)業(yè)又對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的推動作用。 在 工業(yè)發(fā)達(dá)的國家，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加 1 個單位，就會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加 至 2 個單位。商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)，為許多缺乏足夠經(jīng)濟能力的人的購房提供了巨大的幫助，在刺激消費者的購房需求的同時，也促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 因此，對住房抵押貸款風(fēng)險的管理，對商業(yè)銀行自身的利潤實現(xiàn)、穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。 商業(yè)銀行貸后管理就是要跟蹤借款人自身的經(jīng)營財務(wù)狀況、工作狀態(tài)、收入等變化，及時地對借款人的重大信用變化進行更新和重新評估，從而將信用風(fēng)險降低到可接受水平。使得銀行的住房抵押貸款操作風(fēng)險和信用風(fēng)險得到了較好的控制。從而確定申請人是否可以辦理貸款業(yè)務(wù)。銀行貸款的風(fēng)險隨著貸款品種期限的增加而增大。 能力是指借款人的法律和還款能力。 而從整個流程中我們可以看出，我國的商業(yè)銀行對放貸的風(fēng)險管理重要集中在對其的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險的管理。與其他行 業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟周期具有很高的敏感性。而面臨經(jīng)濟增長趨緩和嚴(yán)峻的就業(yè)形勢，實體經(jīng)濟尤其是工業(yè)面臨巨大壓力，大量中小型加工企業(yè)的倒閉，也加劇了失業(yè)的嚴(yán)峻形勢。以此同時，與次貸有關(guān)金融衍生物價格下跌，使得大量機構(gòu)投資者出現(xiàn)巨額損失。 如果把最后一條，即商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時違背了政策法規(guī)劃分到操作風(fēng)險中，那么政策法律風(fēng)險對商業(yè)銀行來說，則是一種外部風(fēng)險。 抵押物價格人為風(fēng)險，是指因人為而造成的房屋損壞或損毀，未經(jīng)貸款人同意出售、出租、再抵押房屋，未經(jīng)貸款人同意單方面同意有關(guān)機構(gòu)征用、拆除房屋等風(fēng)險。即借款人有還款的意愿，但沒有還款的能力。 利率無論是提高還是降低都會給商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)帶來損失。其隱藏的最大潛在風(fēng)險主要來源于短期融資和長期投資所造成的流動性風(fēng)險。這樣，一旦住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現(xiàn)了問題，將會對我國商業(yè)銀行造成巨大的打擊，使之成為我過金融業(yè)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的重大隱患。我國的商業(yè)銀行雖然自身多位股份制銀行，有些銀行的最大股東也并非為國有股東，但我國的所有商業(yè)銀行都要遵守中國人民銀行的政策制度，接受銀監(jiān)會的監(jiān)督和管理。 表 我國住房抵押貸款占比情況 年度 個人住房抵押貸款期末余額（億元） 同比增長率（ %） 占個人消費貸款期末余額的比例（ %） 占金融機構(gòu)全部貸款期末余額的比例（ %） 20xx 20xx 8258 20xx 20xx 20xx 18430 16 20xx 22506 20xx 30128 20xx 29800 20xx 47600 數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計局 根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 20xx年至 20xx年，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款期末余額成一個遞增的態(tài)勢， 9 年來的復(fù)核增長率為%，體現(xiàn)出我國商業(yè)銀行住房抵押貸款近些年來的高速增長態(tài)勢。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 12 表 商業(yè)銀行個人住房貸款表 單位：百萬元，百分?jǐn)?shù)除外 銀行名 稱 個人貸款 放貸 占比（ %） （ 2） 年份 總量 個人住房貸款 占比（ %） （ 1） 工商銀行 1,633,192 1,090,095 20xx 2,014,926 1,189,438 20xx 2,287,103 1,340,891 20xx 農(nóng)業(yè)銀行 1,144,473 724,592 20xx 1,430,520 891,502 20xx 1,707,323 1,050,999 20xx 建設(shè)銀行 1,365,672 1,088,591 20xx 1,677,910 1,312,974 20xx 2,017,826 1,528,757 20xx 交通銀行 （ 3） 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的 20xx、 20xx、 20xx 年度財務(wù)報告 （ 1） “占比 ” =“個人住房貸款”247。人民幣貸款平穩(wěn)適度增長。如今，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也已經(jīng)成為了商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為商業(yè)銀行分散投資風(fēng)險，增加新的利潤增長點，提高資產(chǎn)配置質(zhì)量起到了重要的作用。具有更有有效的市場競爭，因而是各個貸款人不斷地改進自身貸款品種，開拓創(chuàng)新，在贏得市場 的同時更好地為借款者服務(wù)。 中介指的是出售住房抵押貸款證券的組織機構(gòu)，由投資銀行來擔(dān)任。二級市場是廣泛的投資者對商業(yè)銀行或其他機構(gòu)對借款人提供貸款后，所具有的按時收到貸款者繳納本息的權(quán)利進行買賣的市場，即是一種對一級市場的產(chǎn)物進行交易買賣的市場。 在學(xué)術(shù)研究中，由于二者內(nèi)在的實質(zhì)相同，因 而將借款人通過向銀行融資購房，并以該房屋做抵押的貸款一并劃入住房抵押貸款這一概念中。這里的流動性風(fēng)險主要表現(xiàn)在資金來源短期、分散，資金投放長期、集中，這種風(fēng)險問題如果處理不好，則將會使商業(yè)銀行貸款出現(xiàn)損失，并進一步影響商業(yè)銀行的持續(xù)經(jīng)營能力，從而引發(fā)金融動蕩和危機。s mercial banks to control risks. In this paper, through collecting and analyzing the housing mortgage history, status, risks, the risk management system of mercial banks, put forward a new proposal on mercial bank management of the housing mortgage loan business risk. In addition, this paper also analyses credit risk of housing mortgage loans of mercial banks bought by price movements in the real estate market, it is helpful for the applicants of housing mortgage loan when mercial banks assess them if People 39。一直以來，住房抵押貸款都是以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，較低的違約風(fēng)險備受商業(yè)銀行的喜愛。雖然住房抵押貸款在我國施行的歷史并不長，但憑借著每年的高速增長，個人住房抵押貸款已經(jīng)成為了我國個人消費性貸款中所占權(quán)重最大的品種。因而我們需要多學(xué)習(xí)國外的現(xiàn)金經(jīng)驗，總結(jié)國外的教訓(xùn)，完善我國商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 6 王福林和田傳浩曾指出，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于 19 世紀(jì)的英國。人壽保險公司，在美國，人壽保險公司可以進行長期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個人貸款者。作市商一般由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸 款公司三個政府或準(zhǔn)政府機構(gòu)擔(dān)任，有時也由一些大型金融機構(gòu)擔(dān)任。它們的擔(dān)保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風(fēng)險提供了堅強的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風(fēng)險，促進了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 1999年 3 月，上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 9 人行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》的通知，點燃了商業(yè)銀行的放貸熱情。 1 1 20xx 年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》正文第 3 頁。 三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對 數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴大的狀態(tài)下。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 15 表 商業(yè)銀行兩類不良貸款 單位：億元，百分比 行業(yè) 不良貸款余額 不良貸款比率 年份 房地產(chǎn)業(yè) 20xx 20xx 20xx 住房按揭貸款 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會年報 20xx、 20xx、 20xx 根據(jù)銀監(jiān)會年報數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款和個人住房按揭貸款的不良貸款余額近幾年有所降低，不良貸款比率也有很大好轉(zhuǎn)。 從而幫助國家對房地產(chǎn)業(yè)和房間進行宏觀的調(diào)控，對房地產(chǎn)投機行為的限制，對普通購房者的保護。 風(fēng)險具有客觀性、普遍性、必然性、可識別性、可控性、損失性、不確定性以及社會性。商業(yè)銀行住房抵押貸款流動性風(fēng)險出現(xiàn)在兩個方面： 一是我國住房抵押貸款的主要來源是儲蓄存款和公積金，銀行所吸納的儲蓄存款多屬于短期存款，一般均在五年以內(nèi)。 購買力風(fēng)險 購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是指因通貨膨脹、貨幣貶值而使商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)的價值發(fā)生不確定性的風(fēng)險。 權(quán)益理論認(rèn)為，在完善的資本市場上，借款人可以通過比較其當(dāng)前住房實際價值與抵押貸款債務(wù)價值，作出是否違約的決策。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 20 但是，當(dāng)借款人發(fā)生違約時，擔(dān)保機構(gòu)是否及時有效地償還欠款也是一個不確定性。 次級抵押貸款對借款人的信用記錄和還款能力要求較低，貸款利率相應(yīng)較高。 美國的次貸危機就是直接由于房地產(chǎn)市場價格變動所 引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)的結(jié)果。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 23 經(jīng)濟周期的變動，對商業(yè)銀行的影響可以分為直接影響和間接影響。這時抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)銀行的不良貸款和損失，商業(yè)銀行面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致其產(chǎn)生流動性危機和信用危機，甚至導(dǎo)致銀行的破產(chǎn) 。對抵押物風(fēng)險的管理主要是通過讓借款人購買抵押貸款保險來實現(xiàn)的。銀行一般均要求借款人的收入足夠覆蓋其每月還款額，并還會考慮其每月還款后有足夠的剩余用于生活。借款人的還款能力與擔(dān)保品之間并沒有直接聯(lián)系，僅僅是充當(dāng)商業(yè)銀行降低貸款損失風(fēng)險的一種手段。從而最終確定出申請人所能夠取得的最大貸款額。貸后管理也是管理控制風(fēng)險、防止不良貸款發(fā)生的重要一環(huán)。 4 加強商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險管理的意義 銀行利潤 商業(yè)銀行的利潤主要來源與存貸利息之間的差額，和諸如手續(xù)費、理財產(chǎn)品等的 中間業(yè)務(wù)收入。 商業(yè)銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)和住房公積金，可以為社會成員的購房需要提供支持，幫助社會成員提高其居住水平，從而帶政府為社會成員提供了相關(guān)的社會福利。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)所供的物質(zhì)資料，與其配合發(fā)展。 20xx 年房地產(chǎn)的投資接 近國內(nèi)生產(chǎn)總值的 13%,而在《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》上顯示 ,20xx 年中國房地產(chǎn)投資為金額為 萬億元 ,占當(dāng)年全社會固定資產(chǎn)投資總額的 %。 因此，對商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險的 管理，同時也是為了防止尤其可能會引發(fā)的金融危機和經(jīng)濟危機。而是根據(jù)違約的發(fā)生進行被動的貸后管理，這就使得商業(yè)銀行住房抵押貸款要面臨較大的風(fēng)險。 抵押物處理方式的單一。 缺少社會監(jiān)督機制。 加強商業(yè)銀行自身管理 房價變動分析 在美國房地產(chǎn)市場的疲軟和銀行利率的升高的相互作用下， 商業(yè)銀行所提高的次級貸款發(fā)生了大量的違約，并逐步形成了次貸危機。而根據(jù)計算，這 11 年里的房地產(chǎn)價格實際增長率的復(fù)合增長率將近３％，約為一般行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展后的平均增長率的上線。由于商業(yè)銀行住房抵押貸款的資金來源主要是公眾存款和住房公積金，其中的存款部分已經(jīng)處于一個將對穩(wěn)定的狀態(tài)。 變主動貸后管理為主動、被動結(jié)合式貸后管理。商業(yè)銀行應(yīng)該建立貸后專業(yè)化的管理模式，從個人業(yè)務(wù)、公司業(yè)務(wù)、風(fēng)險管理、授信執(zhí)行、稽核等部門有信貸業(yè)務(wù)經(jīng)驗的人員中選擇配置貸后管理專業(yè)人員，增加對一線信貸人員的支持。并將“創(chuàng)新”作為一個附加項納入績效指標(biāo)中，對為商業(yè)銀行流程管理、風(fēng)險控制等提出具有建設(shè)性意見的職員予以高額獎勵，從而進一步強化長期目標(biāo)的導(dǎo)向，促進商業(yè)銀行長期穩(wěn)健發(fā)展。各家銀行將自己所要處理的抵押物在網(wǎng)上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險控制問題研究 39 絡(luò)上公開標(biāo)價或是拍賣，只要通過簡單的注冊，廣大民眾都可通過該網(wǎng)絡(luò)購買自己看中的物品。 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保 有些外國政府會通過下屬機構(gòu)參與到商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保中來，從而降低商業(yè)銀行信貸風(fēng)險，提升商業(yè)銀行在公眾中的信心和形象。 當(dāng)被保險房屋受到自然災(zāi)害、意外事故而發(fā)生損毀，或借款者因意外傷害事故而失去經(jīng)濟來源無力還款時，則由保險公司代其還款。 提高政策和法規(guī)支持 由于商業(yè)銀行住房抵押貸款對社會公眾給予的福利作用，中央及地方政府則應(yīng)對其予以相應(yīng)的政策支持 和保障。 這