【正文】 次次貸危機(jī)中，美國(guó)的證券市場(chǎng)同樣遭受到了噩夢(mèng)般的打擊。 國(guó)外商業(yè)銀行對(duì)其住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理時(shí)，采用的最典型的手段是證券化和保險(xiǎn)。資本同時(shí)也可以指?jìng)€(gè) 人借款人所擁有的自有資產(chǎn)，包括其擁有的現(xiàn)金、存款、股票、房屋、車輛等。從而降低該筆貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也通過(guò)彼此復(fù)核，降低單一人員可能與借款者具 有特殊關(guān)系而給貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 商業(yè)銀行住房抵押貸款為商業(yè)銀行重要的貸款業(yè)務(wù)之一，一直以來(lái)它都給商業(yè)銀行帶來(lái)不斷增長(zhǎng)的利潤(rùn)，該貸款資產(chǎn)也被商業(yè)銀行視為具有很高安全性的資產(chǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是房屋，它又為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多部門和行業(yè)的產(chǎn)品的生產(chǎn)提供了前提和場(chǎng)所。 自身管理流程和監(jiān)管的不完善。這確面臨兩個(gè)問(wèn)題，一是如果抵押物為借款人唯一住房，則不可以對(duì)其進(jìn)行拍賣。 圖 美國(guó)房屋平均價(jià)格走勢(shì) 表 地區(qū)：全國(guó) 單位： % 年份 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 房屋銷售價(jià)格指數(shù) 物價(jià)指數(shù) 差額 （ 1） 4 實(shí)際增長(zhǎng)率 （ 2） 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 34 （ 1） “差額” =“房屋銷售價(jià)格指數(shù)” “物價(jià)指數(shù)” （ 2） “實(shí)際增長(zhǎng)率” =（“房屋銷售價(jià)格指 數(shù)”247。來(lái)自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有 萬(wàn)，有一些民營(yíng)的企業(yè)還并未創(chuàng)建住房公積金制度。從各方面取得有效數(shù)據(jù)，并通過(guò)不斷積累和完善數(shù)據(jù)，為建 立模型打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 注重?fù)?dān)保與保險(xiǎn) 擔(dān)保是指為確保債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，以債務(wù)人或第三人的信用或者財(cái)產(chǎn)來(lái)督促債務(wù)人履行債務(wù)的制度。并不包括借款人無(wú)法償付住房抵押貸款而給商業(yè)銀行帶來(lái)的損失。 然而，隨著商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，銀監(jiān)會(huì)在其宏觀管理監(jiān)督商業(yè)銀行工作時(shí)，應(yīng)該更加針對(duì)性的對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行監(jiān)督和管理。 因此，我國(guó)各大商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)合作，由央行或銀監(jiān)會(huì)出 面，頒布具體的擔(dān)保細(xì)則，統(tǒng)一各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的擔(dān)保要求口徑，從而規(guī)范私人擔(dān)保市場(chǎng)，使其為商業(yè)銀行分散信用風(fēng)險(xiǎn)提供更有效地幫助。 建立抵押物交易拍賣平臺(tái) 目前我國(guó)尚未建立其一個(gè)全國(guó)性的商業(yè)銀行抵押貸款抵押物交易拍賣 平臺(tái)，使得我國(guó)各家商業(yè)銀行抵押貸款出現(xiàn)違約后，需要對(duì)借款人抵押資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)時(shí)各自為戰(zhàn)，降低了效率的同時(shí)也降低了其議價(jià)能力，往往時(shí)商業(yè)銀行難以彌補(bǔ)損失。因 為，得到客戶的告知后，商業(yè)銀行根據(jù)其現(xiàn)實(shí)情況對(duì)借款人的信息進(jìn)行變更，這樣再之后的商業(yè)銀行定期或不定期對(duì)客戶信息進(jìn)行更新時(shí)，可以將這部分以更新過(guò)信息的客戶予以排除，從而降低商業(yè)銀行的成本。 從中我們可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生了較為頻繁的波動(dòng)和不確定性，因而，使得商業(yè)銀行應(yīng)該更加關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化，從而對(duì)其發(fā)放的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和及時(shí)處理。我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展緩慢，各家商業(yè)銀行缺少將住房抵押貸款證券化的意識(shí)，使得我國(guó)商業(yè)銀行并沒有利用的證券化所帶來(lái)的降低風(fēng)險(xiǎn)、增加 收益的好處。因而，在這期間的抵押房屋價(jià)值變動(dòng)，并不能通過(guò)評(píng)估公司最開始給出的價(jià)格做保障。因此，商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，間接的為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供保障。 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 29 房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著非常重要的作用。 我國(guó)商業(yè)銀行在對(duì)住房抵押貸款的借款人信用狀況的變化進(jìn)行更新時(shí)，多采用的是定期調(diào)查的方式，通過(guò)電話詢問(wèn)、網(wǎng)絡(luò)信息更新等手段主動(dòng)調(diào)查。 再次尤其申請(qǐng)人提供第三方擔(dān)保。其中，法律能力指的是借款人的上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 25 民事能力。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民的收入水平提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易頻繁，房屋變現(xiàn)能力相對(duì)提高，商業(yè)銀行與個(gè)人都對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)充滿樂觀的預(yù)期，使得商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款量也急劇增加。當(dāng)一家公司倒下時(shí)，該公司的股權(quán)人和債權(quán)人又收到損失，從而波及了整個(gè)金融市場(chǎng)，最后導(dǎo)致了金融危機(jī)的爆發(fā)。 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是指在借款人無(wú)力償還貸款時(shí)，擔(dān)保人并未對(duì)剩余欠款進(jìn)行及時(shí)、全額的償還的風(fēng)險(xiǎn)。 當(dāng)利率提高時(shí)，住房抵押可貸利率一并提高，借款人的還款金額就會(huì)增加，借款的額度越高、期限越長(zhǎng)，給其造成的還款壓力就會(huì)越大，從而增加了貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。 2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類與分析 風(fēng)險(xiǎn)的概念 風(fēng)險(xiǎn)有兩種定義：一是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，二是強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性。 個(gè)人住房抵押貸款 占個(gè)人消費(fèi)貸款期末余額的比例 則一直 保持在%左右，相對(duì)較為穩(wěn)定，體現(xiàn)出近些年個(gè)人消費(fèi)貸款的整體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 其中，中長(zhǎng)期貸款平穩(wěn)增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款增速回升。 政府擔(dān)保人。 一級(jí)市場(chǎng)按照主體功能的不同，可以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動(dòng)的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動(dòng)的需求方，也是債務(wù)人；擔(dān)保人，融資活動(dòng)的中介方，融資活動(dòng)的次要參與者。 本文主要通過(guò)歸納商業(yè)銀行住房抵押貸款的歷史、風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)管理政策和經(jīng)驗(yàn)，來(lái)總結(jié)出 對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的方法和意見，以便對(duì)商業(yè)銀行住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理有所幫助。上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 1 目 錄 摘 要 ................................................ 1 ABSTRACT .............................................. 2 0 引言 ................................................ 4 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 .................... 5 商業(yè)銀行住房抵押貸 款業(yè)務(wù)的概念 ...................... 5 美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 ............ 5 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 ........................ 5 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 ........................ 6 美國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 ........................ 7 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 ............ 8 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 ........................ 8 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 ........................ 9 我國(guó)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的特征 ....................... 15 2 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種 類與分析 ........... 16 風(fēng)險(xiǎn)的概念 ........................................ 16 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn) ..................... 17 ....................... 17 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 17 利率風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 18 購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 18 信用風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 18 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 2 抵押物風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 19 擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 19 操作風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 20 政策法律風(fēng)險(xiǎn) .................................... 20 次貸危機(jī)給我們的警示 .............................. 20 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) .......................... 21 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn) .................................... 22 3 商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策 ..................... 23 國(guó)外商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 ........... 23 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理政策 ........... 24 貸前管理 ....................................... 24 內(nèi)部復(fù)核 ....................................... 25 貸后管理 ....................................... 26 4 加強(qiáng)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的意義 ............... 27 銀行利潤(rùn) ......................................... 27 社會(huì)福利 ......................................... 28 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ......................................... 28 經(jīng)濟(jì)危機(jī) ......................................... 30 5 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題 ............... 30 商業(yè)銀行內(nèi)部存在的問(wèn)題 ............................ 30 商業(yè)銀行外部存在的問(wèn)題 ............................ 32 6 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理問(wèn)題的對(duì)策建議 ........ 32 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 3 加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理 .............................. 33 房?jī)r(jià)變動(dòng)分析 .................................... 33 內(nèi)部管理 ....................................... 35 銀行間加強(qiáng)合作 ................................. 38 建立抵押物交易拍賣平臺(tái) ............................ 38 注重?fù)?dān)保與保險(xiǎn) ................................... 39 政府擔(dān)保與私人擔(dān)保 .............................. 39 住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù) ............................ 40 提高政策和法規(guī)支持 ................................ 41 建設(shè)第三方監(jiān)督制度 ................................ 41 政府監(jiān)督 ....................................... 41 社會(huì)監(jiān)督 ....................................... 42 7 人行征信系統(tǒng)與住房抵押貸款證券化 ..................... 43 人行征信系統(tǒng)與個(gè)人信用管理體系的建立 ............... 44 人行征信系統(tǒng) .................................... 44 人信用信息征信體系 .............................. 45 住房抵押貸款證券化 ................................ 46 住房抵押貸款證券化意義 .......................... 46 金融危機(jī)給我們的警示 ............................ 48 我國(guó)的住房抵押貸款證券化 ......................... 49 ............................................. 50 參考文獻(xiàn) ............................................. 52 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題研究 4 譯 文 ................................................ 54 原文說(shuō)明 ............................................. 66 上海工程技術(shù)大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）