【正文】 貸款也有相關(guān)的研究而這一研究更早的由quercia,kau,keenan通過(guò)實(shí)證研究認(rèn)為住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值比率影響著違約決策，貸款占房地產(chǎn)的價(jià)值越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就越高。而國(guó)內(nèi)現(xiàn)在研究的現(xiàn)狀依然是比較緩慢并且是大量學(xué)者利用基本的理論推斷和欠缺數(shù)理的前提下進(jìn)行定性分析缺乏一種在大量數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)上的定量分析。 1）按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款一般可分為自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。 （3）個(gè)人住房組合貸款，是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。 （3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。其次是個(gè)人住房貸款主要發(fā)放的對(duì)象是城鄉(xiāng)中低收入的居民或者是步入社會(huì)不久的大學(xué)畢業(yè)生等社會(huì)群體，鑒于他們的償還能力一般都會(huì)選擇貸款額度較大期限較長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款。其次是商業(yè)銀行方面的各種問(wèn)題。（1）銀行難以對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確的評(píng)估以及借款人的未來(lái)收入的不確定性。（4）銀行還面臨首期付款虛假的風(fēng)險(xiǎn)。 再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。個(gè)人住房貸款一般期限最長(zhǎng)為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)大多在10—15年。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，偽造和擅改一些個(gè)人資料如收入、學(xué)歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。個(gè)人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热后w，由于他們的收入較低和步入社會(huì)時(shí)間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會(huì)不良因素的影響從而會(huì)誘發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)主要是來(lái)自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性不是很大。而保證貸款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。 （2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商為了獲取項(xiàng)目通過(guò)所需要的較高信用等級(jí)向銀行提供虛假資料，開(kāi)具虛假首付資料給借款人來(lái)騙取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)而故意高估住房抵押物的價(jià)值從而對(duì)銀行造成損失。理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識(shí)的違約行為。所以說(shuō)理性違約現(xiàn)象是與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的而與個(gè)人的償付能力沒(méi)有直接關(guān)系。今年來(lái)美國(guó)汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。2008年，我國(guó)為了規(guī)避全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響從而5次下調(diào)利率，%%%；%%%；%%%；%%%；%%%。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)也開(kāi)始回升，投機(jī)行為等故意炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象發(fā)生。中國(guó)人民銀行利率調(diào)整變化表如下： 表3—1 2008年—2012年我國(guó)商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日 期 短 期 中 長(zhǎng) 期個(gè)人住房公積金6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月至1年一年至三年三年至五年五年以上五年以下五年以上2012/7/6642012/6/82011/7/72011/4/62011/2/942010/12/262010/10/202008/12/232008/11/272008/10/302008/10/272008/10/92008/9/16 受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，%%%%%%，可見(jiàn)大幅度的下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投資，同時(shí)低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也能降低因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來(lái)的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，相反美國(guó)的高利率政策下借款人的負(fù)擔(dān)增大，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個(gè)人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸危機(jī)的發(fā)生。 下面做一個(gè)簡(jiǎn)單的模型對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)分析。如果F(t)+PP那么此時(shí)的抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)很大。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)受到限制而遭受的損失。但是隨著抵押物的市場(chǎng)折舊和市場(chǎng)變化抵押物肯定會(huì)產(chǎn)生價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物價(jià)格隨時(shí)可能變化這種變化也不能預(yù)測(cè)所以存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不能預(yù)測(cè)。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)無(wú)力為負(fù)債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無(wú)法對(duì)金融交易的余額進(jìn)行清算導(dǎo)致自身?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不合理的存貸結(jié)構(gòu)下如果一旦發(fā)生客戶需要大量現(xiàn)金的提取就會(huì)發(fā)生擠兌現(xiàn)象，銀行難以滿足大量客戶的資金需要從而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。這就產(chǎn)生了商業(yè)銀行資金來(lái)源的短期性和流動(dòng)性大和貸款資金的周期長(zhǎng)、金額大相互矛盾的現(xiàn)象，正是這種現(xiàn)象產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 2）貸前審查風(fēng)險(xiǎn) 主要是在個(gè)人住房貸款發(fā)放前，工作人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本、信譽(yù)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其借款人的信用和相關(guān)資料查驗(yàn)不嚴(yán)格使得貸款審查流于形式，進(jìn)而給個(gè)人住房貸款埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。但是我國(guó)商業(yè)銀行存在著經(jīng)營(yíng)者和所有者完全不對(duì)稱的問(wèn)題。因此也就說(shuō)我國(guó)商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制。 “仁義禮智信”作為傳統(tǒng)儒家道德思想的基礎(chǔ)，誠(chéng)信也是貫穿于整個(gè)中國(guó)社會(huì)發(fā)展的始終。不僅這些一些政府部門的不作為和無(wú)權(quán)威讓整個(gè)社會(huì)充滿一種不信任而且出現(xiàn)在商品藥品還是廣告、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、信用卡、走私、偷漏稅等社會(huì)問(wèn)題上也讓整個(gè)社會(huì)處于一種信用意識(shí)淡薄、誠(chéng)信觀念微弱的狀態(tài)下使得整個(gè)社會(huì)環(huán)境缺乏信用更何況個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。銀行需要花費(fèi)巨大的人力、資金對(duì)個(gè)人住房貸款的抵押物進(jìn)行處置變現(xiàn)，而這些還要承擔(dān)抵押物價(jià)格大幅變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這就增加了銀行抵押物風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上消弱了銀行化解個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的能力和抵押物風(fēng)險(xiǎn)的能力。而抵押物證券化作為結(jié)構(gòu)性融資的方式之一，它能夠解決商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款資金來(lái)源的短期性和貸款期限的長(zhǎng)期性之間的矛盾，也成為化解商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。尤其表現(xiàn)在擔(dān)保機(jī)構(gòu)不完善和好多擔(dān)保機(jī)構(gòu)不愿擔(dān)保。此外還出現(xiàn)我國(guó)法律也維護(hù)債務(wù)人權(quán)利的傾向，對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)利有所忽視。但是也不缺灰色收入的存在。因此存在各種難以確定的指標(biāo)和數(shù)據(jù)使得商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的授信和信用等級(jí)的評(píng)級(jí)難以進(jìn)行準(zhǔn)確的把握和科學(xué)的判斷。同時(shí)還要了解和完善借款人的信用狀況，包括借款人在商業(yè)銀行的各種業(yè)務(wù)的相關(guān)資料和人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中的信用記錄，同時(shí)如果個(gè)人有涉及稅務(wù)方面還要查看個(gè)人的納稅記錄和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)手續(xù)情況，再就是看借款人是否有經(jīng)濟(jì)糾紛案件或者是經(jīng)濟(jì)訴訟的發(fā)生。借款人還款很大程度是受借款人的主觀能動(dòng)性所驅(qū)使的。假如借款人有相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)和還款能力但是借款人的品質(zhì)低劣，沒(méi)有誠(chéng)信意識(shí)更沒(méi)有社會(huì)信任度的話商業(yè)銀行業(yè)不會(huì)發(fā)放個(gè)人住房貸款給借款人。商業(yè)銀行一般都會(huì)派信貸組的工作人員親自調(diào)查借款人的基本資料和信用狀況及其借款人的素質(zhì)和收入等與貸款授信相關(guān)的資料來(lái)分析借款人未來(lái)的還款能力和還款意愿。商業(yè)銀行選擇的中介機(jī)構(gòu)必須是資信等方面較強(qiáng)的中介結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益盈利的今天，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人都希望投資房地產(chǎn)來(lái)分的一杯羹，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有不少人利用商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款來(lái)進(jìn)行投資。把資質(zhì)差的開(kāi)發(fā)商拒之門外，具體措施如下：1） 審查開(kāi)發(fā)商的信用情況。這個(gè)就必須從其業(yè)務(wù)等盈利情況、資產(chǎn)負(fù)債表等一系列財(cái)務(wù)報(bào)表中分析其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還要分析其合作單位比如設(shè)計(jì)單位的實(shí)力和合作單位及其個(gè)人的實(shí)力。包括各種經(jīng)營(yíng)的許可證和土地使用證件等相關(guān)重要國(guó)家批準(zhǔn)的證件確保其合法合規(guī)。開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)非常重要，只有嚴(yán)格的審查開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度才能讓貸款?？顚Ｓ茫垂こ痰倪M(jìn)度商業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的貸款金額用于工程建設(shè)不僅能保障和催促工程的進(jìn)度同時(shí)也能防止因資金挪用而造成的爛尾工程和造成借款人和開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)房質(zhì)量和期限等合同糾紛問(wèn)題產(chǎn)生矛盾相互推諉給商業(yè)銀行造成損失更不利于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展。1）當(dāng)利率不斷上升時(shí)銀行可以和借款人簽訂補(bǔ)充協(xié)議幫助借款人按時(shí)按期歸還貸款，這樣不僅減輕了借款人的壓力同時(shí)還讓商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避于萌芽狀態(tài)。一般情況下借款人把所認(rèn)購(gòu)的住房作為抵押物抵押給商業(yè)銀行來(lái)獲得商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，當(dāng)房貸由于各種不良因素而導(dǎo)致不能夠按期歸還時(shí)商業(yè)銀行就會(huì)以借款人抵押的認(rèn)購(gòu)房為抵押處置進(jìn)行拍賣來(lái)補(bǔ)償損失。因此說(shuō)商業(yè)銀行必須在貸款發(fā)放前嚴(yán)格的審查抵押物的真實(shí)性和合法性。這個(gè)就要求必須在貸款發(fā)放前認(rèn)真調(diào)查抵押物的價(jià)值合理的估算抵押物價(jià)值不能高估也不能低評(píng)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。另一方面就是調(diào)整住房貸款在總貸款中的比例，我國(guó)商業(yè)銀行的流動(dòng)性顯示借貸比例嚴(yán)重的不平衡甚至高達(dá)60%多。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)他們的培訓(xùn)以增強(qiáng)法律意識(shí)和防犯罪意識(shí)的觀念。操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善或者有問(wèn)題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性，這也是巴塞爾委員會(huì)下的定義。2）個(gè)人住房貸款具體流程標(biāo)準(zhǔn)化。3）個(gè)人住房貸款合同要標(biāo)準(zhǔn)化。建立垂直的風(fēng)險(xiǎn)管理體系已經(jīng)成為商業(yè)銀行目前的共識(shí)。首先是在商業(yè)銀行的總行設(shè)置首席執(zhí)行官，一級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)，二級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)主管，縣級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。商業(yè)銀行這種特殊的企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)方面顯得尤為重要。2）強(qiáng)化內(nèi)部控制制度間的銜接一般來(lái)說(shuō)金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)部控制制度建設(shè)方面應(yīng)該遵循有效性、審慎性、全面性、及時(shí)性、獨(dú)立性原則。其次是組織機(jī)構(gòu)間的銜接。最后，要使內(nèi)部控制充分發(fā)揮其作用，在各個(gè)部門和崗位得到貫徹實(shí)施。但是有些中小型商業(yè)銀行缺少這一部門更不用說(shuō)是研究監(jiān)管政策，都基本上把這一職能推給了外部，如人民銀行和銀監(jiān)會(huì)。4）建立評(píng)價(jià)制度2004年12月份銀監(jiān)會(huì)頒布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)試行辦法》，定義商業(yè)銀行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)是指商業(yè)銀行內(nèi)部控制體系建設(shè)、實(shí)施和運(yùn)作結(jié)果獨(dú)立展開(kāi)調(diào)查、測(cè)試、分析和評(píng)估等系統(tǒng)活動(dòng)。二級(jí)：綜合評(píng)分80—89分。四級(jí)：綜合評(píng)分60—69分。5）建立有效的內(nèi)部核查制度稽核是審計(jì)在銀行中的傳統(tǒng)稱謂，商業(yè)銀行的內(nèi)部稽核是指商業(yè)銀行對(duì)自身的稽核檢查，是商業(yè)銀行內(nèi)部為銀行服務(wù)、對(duì)控制系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)及經(jīng)營(yíng)質(zhì)量進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估的一項(xiàng)功能。核查計(jì)劃包括綜合風(fēng)險(xiǎn)分析，目的在于從眾多的業(yè)務(wù)品種中找出風(fēng)險(xiǎn)最大的作為本次核查的對(duì)象；業(yè)務(wù)流程檢查，即在選定核查對(duì)象后了解所選定對(duì)象的業(yè)務(wù)操作流程和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)置；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分析，是指核查人員依據(jù)業(yè)務(wù)流程圖針對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)估內(nèi)部控制是否有效、足夠和合格。對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、信息的真實(shí)性進(jìn)行檢查一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題核查人員與被核查單位的相關(guān)人員進(jìn)行交流對(duì)核查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行再次的核證。跟進(jìn)就是為了核查的建議和意見(jiàn)能夠落到實(shí)處，并評(píng)估核查建議的實(shí)施效果，保證核查建議能夠成為內(nèi)部控制的具體措施，確保核查發(fā)揮真正的作用。但是大多數(shù)所建立的是風(fēng)險(xiǎn)管理體系都針對(duì)的是貸款或者是報(bào)表系統(tǒng)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理很少專門的建立針對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)。2）實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管在當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)發(fā)展到一定的程度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的全程網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管對(duì)于每筆個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)完全置于了信息化的監(jiān)控之下。 （2）商業(yè)銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和審批時(shí)必須按照系統(tǒng)嚴(yán)格的條款和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。要實(shí)現(xiàn)定性和定量的管理體系必須認(rèn)識(shí)到是辯證統(tǒng)一的又是相互整合的關(guān)系。來(lái)自于借款人的風(fēng)險(xiǎn)必須在貸款前進(jìn)行全面調(diào)查。2）對(duì)借款人進(jìn)行綜合評(píng)估。主要對(duì)申報(bào)資料的真?zhèn)涡?、完整性和合法性，審查簽訂的借款合同和?dān)保合同等法律文件的規(guī)范性及其完整性。隨時(shí)關(guān)注借款人的職業(yè)的變化、收入的穩(wěn)定性乃至因其他不可預(yù)料的情況發(fā)生的無(wú)力償還而給商業(yè)銀行造成的損失。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)有更好更快的發(fā)展前景。對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行未來(lái)在個(gè)人住房貸款方面提供了可參考的建議。這一切的收獲都離不開(kāi)關(guān)心和幫助過(guò)我的親人、老師、同學(xué)和朋友，沒(méi)有他們的支持與幫助，我難以有今天的成績(jī)。論文從選題、資料搜集、撰寫題綱、進(jìn)行寫作、論文修改到最后定稿都傾注了閆教授大量的心血。很高興能夠在四年的大學(xué)學(xué)習(xí)和生活中結(jié)識(shí)這么多博學(xué)、熱心的老師和友善的同學(xué)，在此，我要說(shuō)，我很珍惜和大家在一起的這段時(shí)光，也很懷念我們即將逝去的青春。 參考文獻(xiàn)【1】Quercia．The New Science of Credit Risk Management At FinancialInstitutions．Federal Reserve Bank of Minneapoli．The Reagien，2002(3)．【2】Kau，Keenan，Kim．Analisis ofMortgage Loan Ltd，2001，56—60．【3】馬宇．中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)影響因素的實(shí)證研究—來(lái)自山東煙臺(tái)的調(diào)查證據(jù)[J]．統(tǒng)計(jì)與信息論壇，2011，26(3)：9599．【4】左晉軍．個(gè)人住房抵押貸款被動(dòng)違約因子探析[J]．金融經(jīng)濟(jì)：下半月，201 1(8)：88—91．【5】王佩,[J].中國(guó)證券期貨2010,4.【6】[D]..【7】[D].. 【8】[D]..【9】[D]..【10】[D]..【11】[D]..【12】溫紅梅，姚鳳閣，[M].—355.【13】[M].—35.【14】[M].—325.【15】[M].—285.【16】周駿，張中華，[M].—152,210—267.【17】李強(qiáng)，[M]..