【正文】 做到時刻的關(guān)注大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和走勢利用管理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢作出客觀的高度的定性的認(rèn)識然后結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計等相關(guān)的學(xué)科對這些宏觀數(shù)據(jù)和形式作出量化的分析，從具體的量化分析上得出相關(guān)的結(jié)論使之達(dá)到統(tǒng)一。結(jié)合相關(guān)的具體情況和相關(guān)的資料對借款人作出綜合的評價。其次，對于房產(chǎn)商的監(jiān)督就是不能讓房地產(chǎn)開發(fā)商利用銀行的貸款實行“假按揭”進(jìn)行投資或者投機(jī)行為，讓借款人因合同上與現(xiàn)實的住房面積、交付期限、質(zhì)量等與銀行產(chǎn)生糾紛或者出現(xiàn)爛尾工程損害消費者和銀行利益的現(xiàn)象?？偠灾Ｍ茉诖嘶A(chǔ)上為我國商業(yè)銀行個人住房貸款健康發(fā)展盡一份力量。由衷的感謝閆教授，她的耐心指導(dǎo)和嚴(yán)格要求才使我能夠順利的完成此文。感謝各位老師的悉心授課，使我能順利的完成學(xué)業(yè)并受益非淺；感謝城市學(xué)院圖書館為我提供了資料搜集的平臺；還要感謝本文引用資料的原作者，他們的學(xué)術(shù)成果使我獲益非淺，讓我完成此論文。其次要感謝我的導(dǎo)師閆奕榮教授，此篇論文是在閆教授的悉心指導(dǎo)下完成的。本文就我國商業(yè)銀行個人住房貸款的信用風(fēng)險、利率風(fēng)險、抵押物風(fēng)險和銀行內(nèi)部風(fēng)險作出分析的基礎(chǔ)上較為深入的探究了我國商業(yè)銀行存在風(fēng)險的原因，提出相對應(yīng)的措施構(gòu)建相關(guān)的防范體系讓個人住房貸款向著更健康的方向發(fā)展。首先，對于借款人要隨時的跟蹤其還款的能力和還款的意愿。對借款人尤其是信用記錄、職業(yè)、文化程度、收入、住房、資產(chǎn)等做一個可靠的調(diào)查，并辨別其真?zhèn)涡詮亩_定借款人的風(fēng)險級別，對風(fēng)險借款人進(jìn)行篩選。3）實現(xiàn)定性和定量的管理體系定性管理是指從經(jīng)濟(jì)科學(xué)角度、管理科學(xué)角度對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象做高度抽象的定性描述所揭示的對客觀事物規(guī)律性的認(rèn)識；而定量管理是指運用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)等科學(xué)方法對經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象做量化分析，在量化分析的基礎(chǔ)上得出對客觀事物的規(guī)律性認(rèn)識。 （3）以監(jiān)管機(jī)構(gòu)如人民銀行為基礎(chǔ)加強(qiáng)不同行之間的合作和交流，讓不同的借款人的信息平等的資源共享。最后，跟進(jìn)。首先，核查計劃。被評價機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系一般，雖然建立了大部分內(nèi)部控制，但缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性，在內(nèi)部控制措施執(zhí)行方面缺乏一貫的合規(guī)性，存在少量重大風(fēng)險，經(jīng)營效果一般。這樣一步步的發(fā)展我們的個人住房貸款業(yè)務(wù)，一天天的壯大我們的商業(yè)銀行規(guī)模。讓內(nèi)部控制制度滲透到商業(yè)銀行的各項業(yè)務(wù)和各個操作環(huán)節(jié)中覆蓋所有的部門和崗位，不能留下空白和死角做到全面而有效。這樣讓一個科學(xué)的制度指領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。按照集中的思路逐步建立垂直的風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)和報告路線。同時要使得審批上下限制和不同部門之間限制與合作，嚴(yán)格實行貸前調(diào)查、貸時審查、貸后跟蹤讓每一筆個人住房貸款能夠達(dá)到零風(fēng)險。最后，推進(jìn)業(yè)務(wù)操作的標(biāo)準(zhǔn)化。不能讓資金缺口等情況出現(xiàn)。3） 嚴(yán)格審查抵押物的價值。無論是借款人還是房產(chǎn)商都不會有太大的損失同時也防范了來自抵押物和利率的風(fēng)險。其次，嚴(yán)格審查房產(chǎn)開發(fā)商的工程進(jìn)度。2） 審查開發(fā)商的綜合實力狀況。最后，還要嚴(yán)格審查借款人的購房動機(jī)。但是一般審查借款人的貸款償還能力和償還意愿從三個方面著手必須嚴(yán)格把關(guān)才能規(guī)避風(fēng)險:1) 商業(yè)銀行信貸工作人員必須親自嚴(yán)格調(diào)查。 其次，嚴(yán)格的審查借款人的還款意愿和還款能力。無論是銀行還是國家的統(tǒng)計部門也不能準(zhǔn)確的核實居民的實際收入水平更不能確定收入的真實與否。比如商業(yè)銀行為了回避抵押物處置風(fēng)險要與房產(chǎn)商簽訂“回購”條約，但是在我國的現(xiàn)實情況中缺乏對“回購”條約的司法解釋使得無用武之地。過分的依賴于抵押物的我國商業(yè)銀行個人住房貸款嚴(yán)重的制約著我國個人住房貸款的發(fā)展。加之傳統(tǒng)觀念的影響和區(qū)域文化差異等存在使得只相信自己人不相信別人。在面對具有風(fēng)險的貸款時不能夠做到一個正真所有者相同的使命感和責(zé)任感。但是對于一般商業(yè)銀行個人住房貸款存在以下風(fēng)險： 1）工作人員道德風(fēng)險 主要是工作人員在貸款審批時由于自身或者與借款人利益而對借款人的虛假資料和不實收入等不予以指出或者是從中收取回扣而發(fā)放不良貸款的沒職業(yè)操守和職業(yè)道德行為而存在的風(fēng)險。從銀行盈利的角度講這種趨勢將會出現(xiàn)商業(yè)銀行的大量盈余但是存在風(fēng)險不斷的增大的趨勢。更有甚著是今年底特律樓市的崩盤讓一套房子價值僅為500美元。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險是指由于個人住房借款人和他人對抵押物具有共同的占有權(quán)。而抵押物是商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的保障也是抵御風(fēng)險的一道屏障，因此來說抵押物的風(fēng)險決定著商業(yè)銀行個人住房貸款是否能盈利的關(guān)鍵所在。讓國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速回升也使得房地產(chǎn)市場逐漸的景氣起來。（房價）對信用風(fēng)險的影響市場永遠(yuǎn)是指向標(biāo)，美國次貸危機(jī)給美國商業(yè)銀行上了深深的一課，由于次貸危機(jī)的影響導(dǎo)致好多銀行經(jīng)營破產(chǎn)而倒閉。經(jīng)營風(fēng)險是指在抵押給商業(yè)銀行的個人住房沒有正式交割到借款人手中借款人已經(jīng)開始向銀行支付本利，如果借款人與開發(fā)商就其商品房的質(zhì)量、面積、合同糾紛等產(chǎn)生矛盾而借款人拒絕向銀行繼續(xù)償還而帶來的損失?，F(xiàn)實中，借款人提前還款風(fēng)險主要表現(xiàn)在： （ 1)提前還款無意中增加了銀行的服務(wù)成本。第四，其它風(fēng)險。借款人信用風(fēng)險產(chǎn)生的原因主要包括，第一，提供虛假的個人資料。（7）房地產(chǎn)企業(yè)多頭融資現(xiàn)象比較普遍，部分銀行通過違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期等手段進(jìn)行掩蓋風(fēng)險，這樣對個人住房貸款就會增加潛在風(fēng)險性。3）銀行的個人住房信貸風(fēng)險難以得到有效控制，從而影響銀行運營能力和經(jīng)濟(jì)效益。商業(yè)銀行發(fā)放此類貸款主要目的之一就是解決“住房難”這一社會矛盾和改善城鄉(xiāng)居民的家居環(huán)境，具有一定的優(yōu)惠政策傾向。此種貸款不以盈利為目的，帶有較強(qiáng)的政策性，是一種政策性個人住房貸款。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較 綜合以上國內(nèi)研究現(xiàn)狀和國外研究現(xiàn)狀的分析可以看出：國外研究運用大量的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確而權(quán)威的信息為基礎(chǔ)進(jìn)行理論結(jié)合數(shù)理及其經(jīng)濟(jì)金融學(xué)的基本原理進(jìn)行深入層次的分析總結(jié)得出科學(xué)的結(jié)論。但是由于我國商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展時間較短再加上市場不完善，資本市場不夠充足、期權(quán)期貨等金融衍生工具不夠，國內(nèi)的研究還是不夠并且停留在定性上。第三章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險進(jìn)行信用、利率、抵押物和銀行內(nèi)部分析。（5）實證研究方法：對某商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理案例進(jìn)行實證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險解決方案。由此看來加強(qiáng)對個人住房貸款風(fēng)險的管理和建立健全一整套的風(fēng)險防范體系來加強(qiáng)和控制商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險是必要的并且是勢在必行的。國內(nèi)不斷飆升的房價和大規(guī)模增長的房貸比例不得不使得政府重視商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險管理。s mercial banks to issue individual housing loans not only to enhance their own product diversification and added a new profit growth supporting the national economy, especially in the real estate market development play a major recent years toward the development of largescale, prehensive direction, can be described as a winwin effect.Provided that the loan will be at risk, the mercial bank housing loans to individuals is no exception. Borrow scholars at home and abroad on the basis of prehensive analysis of individual housing loans in China the status quo of China39。摘 要 從1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放第一筆國內(nèi)個人住房貸款起，至今已有28年的發(fā)展歷史。關(guān)鍵詞： 商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險；防范 ABSTRACTStarting from 1985, China Construction Bank, Shenzhen Branch issued the first domestic housing loans to individuals, has more than 28 years of development history. With the development of the national economy, the individual housing loans of mercial banks in improving the living environment of urban residents and to improve the the nationals living conditions played a major role, but also to achieve the desired effect. China39。尤其是美國次貸危機(jī)敲響的警鐘和3月份以來底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實加強(qiáng)風(fēng)險管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。（4）規(guī)范分析方法：從風(fēng)險的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理的一般框架。第二章，我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問題。在美國次貸危機(jī)影響下不得不讓我們更加的注重風(fēng)險經(jīng)驗的總結(jié)。Kau不僅對個人住房貸款信用風(fēng)險進(jìn)行了研究還對個人住房抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險進(jìn)行了研究，Kau也換個角度認(rèn)為當(dāng)個人住房價值由于各種因素下降到低于個人抵押貸款價值時發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來闡述。 （2）公積金個人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來源，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房貸款。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個人住房貸款體現(xiàn)了?？顚Ｓ糜蓄愃朴谏孓r(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購買、建造、改造、維修住房。2） 商業(yè)銀行個人住房貸款品種單一，實際貸款期限較短。（6）銀行面臨流動性風(fēng)險和成本高、利潤低的資產(chǎn)問題。因此對于商業(yè)銀行來說，借款人信用風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險中最重要的風(fēng)險也是最難防范的風(fēng)險之一。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無意中造成了個人信用的降低。這在理論上說是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險?，F(xiàn)在假按揭在個人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會已經(jīng)出臺了相關(guān)政策和措施。這種違約的行為帶有不可預(yù)測性和不可抗拒性，因此對于商業(yè)銀行和個人都是不愿看到的結(jié)果。事實證明，我國出臺的經(jīng)濟(jì)金融政策是正確的，經(jīng)過歷史的考驗使得我國度過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。 抵押物風(fēng)險 個人住房貸款其低風(fēng)險性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。 1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險 抵押物權(quán)屬風(fēng)險包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險兩種。如2008年的美國次貸危機(jī)造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。由此可以看出2012年全年我國商業(yè)銀行的流動性比例基本上呈現(xiàn)出波動穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。具體包括四類風(fēng)險：人員因素引起的操作風(fēng)險，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風(fēng)險，如流程設(shè)計不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素所引起的操作風(fēng)險，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營環(huán)境的不利變化等。即這些商業(yè)銀行的董事會和管理層不是依靠自有資產(chǎn)而進(jìn)入這一行行使所有者權(quán)益的機(jī)構(gòu)。隨著各種事件的不斷出現(xiàn)當(dāng)今社會嚴(yán)重缺乏信任，讓人與人與社會的溝通筑起了壁壘，作為社會信用來說整個社會沒有了信用的基石。我國從2005年開始由中國建設(shè)銀行試點，而這西方金融發(fā)達(dá)國家已經(jīng)有上百年的歷史。沒有涉及到商業(yè)銀行個人住房貸款的各個環(huán)節(jié)和借貸雙方的權(quán)利、義務(wù)及其發(fā)生法律糾紛的解決措施。同時我國也缺乏個人財產(chǎn)申報制度、電子支付雖然發(fā)展較快但是還是不夠普及。只有嚴(yán)格的把握好借款人準(zhǔn)確的信息才能防范于來自于借款人的風(fēng)險。所以說一般情況下商業(yè)銀行不會發(fā)放貸款給有還款能力但沒有還款意愿的也不會貸款給沒有還款能力卻有還款意愿的，只有把貸款發(fā)放給具有貸款償還能力還具有還款意愿的借款人。同時商業(yè)銀行信貸工作人員也要核實中介機(jī)構(gòu)所提供的資料和真實性和完整性。同時還要對開發(fā)商與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、開發(fā)商和購房者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其開發(fā)商信用等評級進(jìn)行審查。這個主要是為了萬一出現(xiàn)違約或者是風(fēng)險商業(yè)銀行能以盡快的速度對抵押物進(jìn)行處理來抵御風(fēng)險。這個在簽訂貸款合同時簽訂隨著市場利率的變動和抵押物價值的變化而變化的合約，這個不僅能規(guī)避來自市場波動而產(chǎn)生的抵押物價值的變化而引起的本利合的變化，同時也能把房貸市場化。當(dāng)貸款形成不良或者出現(xiàn)其他情況時商業(yè)銀行進(jìn)行抵押物的處置就會拍賣抵押物，有時就會出現(xiàn)借款人和他人共同擁有住房或者是抵押人并沒有抵押物的所有權(quán)的情況發(fā)生就同樣會給商業(yè)銀行進(jìn)行拍賣構(gòu)筑壁壘讓工作難以展開。一方面必須把短期的資金和長期的資金組合好，不僅能夠處理短期資金的需要而且能夠防范于長期資金的需求。素質(zhì)不僅來自于銀行的培訓(xùn)還必須強(qiáng)化每個信貸員工的業(yè)務(wù)操作能力及個人的基本修養(yǎng)和綜合素質(zhì)高的人員來從事這一崗位。在具體的流程中認(rèn)真的對待不僅要審貸分離而且要建立放貸終生制讓每個信貸人員有風(fēng)險意識。必須在風(fēng)險政策制度、計量分析、風(fēng)險監(jiān)控等方面實行全行整體層次上的集中管理。在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險控制制度建設(shè)方面要注重控制制度的可行性和制度化，同時也