【正文】 進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等。f）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制。3）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理；監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。 　三、商業(yè)步行街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性：安全管理應(yīng)特別慎重 。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。 統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。車輛管理難度大 來(lái)商業(yè)步行街的顧客，有開(kāi)車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體效果，使西城路商業(yè)步行街極具商業(yè)價(jià)值及升值潛力。 對(duì)【西城路商業(yè)步行街】作為桂林市物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，以高起點(diǎn)的管理，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的高效益。【西城路商業(yè)步行街】管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開(kāi)展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢(shì)，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強(qiáng)各組的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足商（鋪）戶的各項(xiàng)要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點(diǎn)，創(chuàng)造出獨(dú)特且具有風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。業(yè)戶服務(wù)組：設(shè)管理員1名（經(jīng)理兼），電工1名，清潔工3名。1）負(fù)責(zé)步行街的秩序維護(hù)管理2）消防防范管理3）車輛交通管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部：（物業(yè)經(jīng)理兼任），全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作，該部門(mén)的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。2000元/月20004辦公運(yùn)行費(fèi)用（含招待、交通、通信、耗材、折舊）200元/人/月200元/人/月14人28005衛(wèi)生綠化費(fèi)用(含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費(fèi))100元/人/月100元/人/月14人14006稅收按5%計(jì)算1000管理費(fèi)用收入預(yù)測(cè)：序號(hào)物業(yè)性質(zhì)收費(fèi)單價(jià)(元/月/平方米)收費(fèi)面積估測(cè)費(fèi)用收入小計(jì)1商業(yè)門(mén)面5（中段）3（東西二段）2（面積超100㎡）建筑面積約3812㎡13342元/月（依照70%計(jì)算）2公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會(huì)分配比例： 7：3 即物業(yè)占總收益的70%，業(yè)委會(huì)占總收益的30%。： 　　業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽(tīng)建議和意見(jiàn)，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。對(duì)物業(yè)管理方來(lái)說(shuō)，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。 　　d）走訪回訪商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪裝修服務(wù)管理 　　c）為了保證業(yè)戶在裝修過(guò)程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，通常分以下幾種情況： 　　e）凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 　　裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營(yíng)業(yè)，如對(duì)施工人員無(wú)有效管理，勢(shì)必會(huì)影響其他業(yè)戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄，作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考，等等。 　 1）商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高，維修要求嚴(yán)，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。 　　2）商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯的正常使用。 商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理 1）商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理： 　由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。防止事態(tài)擴(kuò)大，注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)向上級(jí)報(bào)告或呼叫救護(hù)車。 　　監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對(duì)出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。 　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對(duì)面積較小，這給火災(zāi)時(shí)的人員疏散帶來(lái)很大困難；鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測(cè)裝置（煙感探測(cè)器和溫感探測(cè)器）和自動(dòng)滅火裝置（噴淋裝置）。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負(fù)責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。 　　發(fā)現(xiàn)故障警報(bào)，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細(xì)記錄。等等　 　　　e）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時(shí)清理； 　　綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營(yíng)造舒適、美觀、清新、幽雅的購(gòu)物環(huán)境的基礎(chǔ)。 　　 　　為保證草坪生長(zhǎng)良好，勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪；等等 。：主要是在租金商定時(shí)要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營(yíng)的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營(yíng)特色；商鋪所處的位置。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動(dòng)，如綜合表演、納涼晚會(huì)、模特表演，攝影展，商品使用演示等。 　　2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)： 　　開(kāi)辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報(bào)、長(zhǎng)途電話、電子郵件等服務(wù)； 開(kāi)辦投幣洗衣店、快速?zèng)_印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等；為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。 3）商鋪廣告管理 　 商鋪保險(xiǎn)管理： 　　工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。3）因業(yè)主原因或開(kāi)發(fā)單位銷售原因空置商業(yè)門(mén)面，依照上述標(biāo)準(zhǔn)自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費(fèi)用，但無(wú)須繳納生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用。e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造、年檢費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 統(tǒng)一員工培訓(xùn)：將全體員工的服務(wù)質(zhì)量、教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來(lái)抓。 統(tǒng)一督導(dǎo)檢查：將設(shè)立物業(yè)服務(wù)處質(zhì)量督導(dǎo)部，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)全過(guò)程控制，及時(shí)檢查和查處服務(wù)質(zhì)量上存在的種種問(wèn)題，同時(shí)定期考核，約束和規(guī)范員工的服務(wù)行為、確保規(guī)范服務(wù)的有效實(shí)施。32 / 32