【正文】 進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等。f）承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制。3）“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 　三、商業(yè)步行街物業(yè)管理服務(wù)的特殊性：安全管理應(yīng)特別慎重 。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點。 統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。車輛管理難度大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計和整體效果，使西城路商業(yè)步行街極具商業(yè)價值及升值潛力。 對【西城路商業(yè)步行街】作為桂林市物業(yè)管理的典范實施管理，以高起點的管理，高標準的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達到社會環(huán)境和經(jīng)濟的高效益?！疚鞒锹飞虡I(yè)步行街】管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強各組的相互支持和促進，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動性和創(chuàng)造性，最好地滿足商（鋪）戶的各項要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點，創(chuàng)造出獨特且具有風(fēng)格的管理模式，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。業(yè)戶服務(wù)組：設(shè)管理員1名（經(jīng)理兼），電工1名，清潔工3名。1）負責(zé)步行街的秩序維護管理2）消防防范管理3）車輛交通管理經(jīng)營服務(wù)部：（物業(yè)經(jīng)理兼任），全面負責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作，該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。2000元/月20004辦公運行費用（含招待、交通、通信、耗材、折舊）200元/人/月200元/人/月14人28005衛(wèi)生綠化費用(含衛(wèi)生用具及清掃用水及綠化清殺費)100元/人/月100元/人/月14人14006稅收按5%計算1000管理費用收入預(yù)測：序號物業(yè)性質(zhì)收費單價(元/月/平方米)收費面積估測費用收入小計1商業(yè)門面5（中段）3（東西二段）2（面積超100㎡）建筑面積約3812㎡13342元/月（依照70%計算）2公共攤位收益：物業(yè)與業(yè)委會分配比例： 7：3 即物業(yè)占總收益的70%，業(yè)委會占總收益的30%。： 　　業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一。 　　d）走訪回訪商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。商鋪裝修服務(wù)管理 　　c）為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況： 　　e）凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。 　　裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據(jù)或參考，等等。 　 1）商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內(nèi)容同辦公樓相似，但其方式不同。 　　2）商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。 商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理 1）商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理： 　由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。防止事態(tài)擴大，注意保護現(xiàn)場，及時向上級報告或呼叫救護車。 　　監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進行日夜監(jiān)視。 　　商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內(nèi)人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難；鑒于防止火災(zāi)的重要性，商鋪都安裝有先進的火災(zāi)探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。做到“統(tǒng)一指揮，分區(qū)管理，層層負責(zé)，責(zé)任明確，防患未然”，切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防方針。 　　發(fā)現(xiàn)故障警報，應(yīng)迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協(xié)助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。等等　 　　　e）商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理； 　　綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。 　　 　　為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；等等 。：主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經(jīng)營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經(jīng)營特色；商鋪所處的位置。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。 　　2）項目開發(fā)： 　　開辦商務(wù)中心，為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù)； 開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等；為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務(wù)，使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。 3）商鋪廣告管理 　 商鋪保險管理： 　　工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。3）因業(yè)主原因或開發(fā)單位銷售原因空置商業(yè)門面，依照上述標準自樓宇交鑰匙之日起，全額繳納管理費用，但無須繳納生活垃圾清運費用。e）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； i）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造、年檢費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。 統(tǒng)一員工培訓(xùn)：將全體員工的服務(wù)質(zhì)量、教育培訓(xùn)作為“第一道工序”來抓。 統(tǒng)一督導(dǎo)檢查：將設(shè)立物業(yè)服務(wù)處質(zhì)量督導(dǎo)部，加強物業(yè)服務(wù)全過程控制，及時檢查和查處服務(wù)質(zhì)量上存在的種種問題，同時定期考核，約束和規(guī)范員工的服務(wù)行為、確保規(guī)范服務(wù)的有效實施。32 / 32