【正文】 的風險管理有所幫助。 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 5 1 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展概況 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)在我國只有二十幾年的歷史，而其在國外卻是經(jīng)過了上百年的發(fā)展。因而我們需要多學習國外的現(xiàn)金經(jīng)驗，總結(jié)國外的教訓，完善我國商業(yè)銀行自身的住房抵押貸款業(yè)務(wù)。 商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的概念 商業(yè)銀行住房抵 押貸款，又稱為按揭貸款。它是指商業(yè)銀行向借款人提供貸款，用于支付大部分購房款項，購房者以其穩(wěn)定的收入進行分期還本付息，并在還清本息前，用其所購房屋房契向銀行抵押，若借款人不能按期限償還本息，銀行則有權(quán)將其房屋出售用以抵消欠款。 在商業(yè)銀行信貸實務(wù)中，住房抵押貸款有時指用借款者已經(jīng)擁有的可以上市流通的商品房屋，抵押給銀行來進行貸款的一種貸款業(yè)務(wù)。有區(qū)別于一手樓貸款和二手樓置業(yè)貸款，區(qū)別則主要在于一個是借款人已經(jīng)擁有了房產(chǎn)的所有權(quán)，而另一個是借款人即將擁有房產(chǎn)的所有權(quán)。 在學術(shù)研究中，由于二者內(nèi)在的實質(zhì)相同，因 而將借款人通過向銀行融資購房，并以該房屋做抵押的貸款一并劃入住房抵押貸款這一概念中。本文所指的住房抵押貸款均為學術(shù)研究所用，并不嚴格區(qū)分借款人是否已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)。而在具體闡述時，為了方便描述，在未加說明的情況下，均以借款人尚未完全取得房屋所有權(quán)的情況為代表，進行敘述、說明及分析。 美國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 6 王福林和田傳浩曾指出，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)最初起源于 19 世紀的英國。 美國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)則產(chǎn)生于 20 世紀初期，并在此時，住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了一種主要的住房金融工具，在歐洲其他的國家也得到了廣泛的發(fā)展。 1 因此我們可以看出，國外在住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)開辦了很長時間，該業(yè)務(wù)在美國已經(jīng)發(fā)展的非常成熟，并成為了其商業(yè)銀行乃至金融領(lǐng)域里的一個重要組成部分。 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 美國的住房抵押貸款也一般金融產(chǎn)品一樣，形成了比 較完善的一級市場和二級市場。 一級市場是借款人通過向銀行或其他機構(gòu)進行融資，來購買房屋，并以該房屋作為抵押，按時償還本息的市場。二級市場是廣泛的投資者對商業(yè)銀行或其他機構(gòu)對借款人提供貸款后，所具有的按時收到貸款者繳納本息的權(quán)利進行買賣的市場，即是一種對一級市場的產(chǎn)物進行交易買賣的市場。 一級市場按照主體功能的不同，可以將參與者分成三類：貸款人，即融資活動的供給方，也是債權(quán)人；借款人，融資活動的需求方，也是債務(wù)人；擔保人，融資活動的中介方，融資活動的次要參與者。 貸款人又包括許多組織機構(gòu)，如：儲蓄和貸款協(xié)會， 它是美國最大的抵押貸款者，其主要資金投放于期限較長的住房抵押貸款業(yè)務(wù)中；商業(yè)銀 1 《國外個人住房抵押貸款風險研究新進展及對我國的啟示》 (《中國房地產(chǎn)金融》 20xx 年 08期 ) 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 7 行，它是住房抵押貸款的主要提供者之一，在美國大部分的商業(yè)銀行資產(chǎn)項目中，抵押貸款都占有 15％－ 20％的比例；互助儲蓄銀行，它于傳統(tǒng)的儲蓄貸款機構(gòu)相似；儲蓄互助會，它是為特定群體（如個體商人）服務(wù)的小型儲蓄貸款組織。人壽保險公司，在美國，人壽保險公司可以進行長期的抵押貸款業(yè)務(wù)；個人貸款者。 擔保人也包括許多組織機構(gòu)，如：聯(lián)邦住房管理局，它屬于一種政府機構(gòu)；退伍軍人管理局，它的宗旨是為退伍軍人取得住房貸款提供幫助；私人抵押保險商，它在 住房抵押貸款市場中的地位正逐漸增大。 二級市場的參與者可以被分為以下四類：供給方、中介、作市商、投資者。 供給方（二級市場）也是一級市場上融資活動的供給方，即貸款人。它們主要是商業(yè)銀行等提供住房抵押貸款的金融機構(gòu)。 中介指的是出售住房抵押貸款證券的組織機構(gòu)，由投資銀行來擔任。 作市商是從住房抵押貸款的供給方那里購買貸款債權(quán)，通過對其分類整理，進行標準化的打包，而后以這些貸款的債權(quán)為抵押，發(fā)行證券。從而使貸款人提前收回資金，提高其和市場上的流動性。作市商一般由聯(lián)邦國民抵押協(xié)會、政府國民抵押協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸 款公司三個政府或準政府機構(gòu)擔任，有時也由一些大型金融機構(gòu)擔任。 投資者則主要是機構(gòu)投資者，如養(yǎng)老基金、人壽保險公司等。 美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的 特征 美國住房抵押貸款由于歷史悠久，因而形成了一個完整的體系。所以它具有如下特征： 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 8 多元的貸款人。美國住房抵押貸款的貸款人由儲蓄和貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、儲蓄互助會、人壽保險公司和個人貸款者等組成。具有更有有效的市場競爭，因而是各個貸款人不斷地改進自身貸款品種，開拓創(chuàng)新，在贏得市場 的同時更好地為借款者服務(wù)。 政府擔保人。美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的擔保人除了保險公司等商業(yè)機構(gòu)以外，還具有更加重要地政府機構(gòu)，聯(lián)邦住房管理局和退伍軍人管理局。它們的擔保為商業(yè)銀行等貸款人的貸款風險提供了堅強的保障，從而大大降低了商業(yè)銀行等貸款人的風險，促進了住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。 完善的二級市場。完善的二級市場，是美國住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的重要保障。它們起到了分散風險，提高流通性，增加市場投資品種，促進住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的作用。 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史與現(xiàn)狀 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的歷史 與國外的住房抵押貸款業(yè)務(wù)相比，我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)起步的較晚，但它卻以一個逐年遞增的態(tài)勢高速的發(fā)展著。如今，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)也已經(jīng)成為了商業(yè)銀行的重要資產(chǎn)業(yè)務(wù)，為商業(yè)銀行分散投資風險，增加新的利潤增長點，提高資產(chǎn)配置質(zhì)量起到了重要的作用。 我國的商業(yè)銀行住房抵押貸款產(chǎn)生于上世紀的 90 年代，但是由于當年的商品房還沒有成為市場供應(yīng) 的主體，因此住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的十分緩慢。 1998 年，居民的個人住房需求被住房制度的改革推向了房地產(chǎn)市場，中國商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)從此走上了高速發(fā)展之路。 1999年 3 月，上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 9 人行發(fā)布了《關(guān)于開展個人消費信貸的指導意見》的通知，點燃了商業(yè)銀行的放貸熱情。同時國家住房的改革和國土部門服務(wù)的提升，使購買商品房成為了解決居住的唯一途徑。供給和需求的同時擴大，使商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展。貸款余額也從 1997 年的近 200 萬億增長到20xx 年的近 30000萬億，增長速度遠超其他貸款品種。 我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀 20xx 年年末，全部金融機構(gòu)本外幣貸款余額為 萬億元，同比增長 %，增速比上年末略低 個百分點，比年初增加 ，同比多增 。人民幣貸款平穩(wěn)適度增長。 其中，中長期貸款平穩(wěn)增長，個人住房貸款增速回升。從人民幣貸款部門分布看，住戶貸款增速企穩(wěn)回升，年末同比增長 %，比 9 月末和6 月末分別高 個百分點，比年初增加 萬億元，同比多增1071 億元。 1 1 20xx 年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報告》正文第 3 頁。 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 10 表 商業(yè)銀行公司類房地產(chǎn)業(yè)貸款表 單位：百萬元，百分數(shù)除外 銀行名稱 貸款及墊款 總額 （ 1） 公司類貸款 年份 總量 房地產(chǎn)業(yè)貸款 占比（ %） （ 2） 工商銀行 6,337,266 4,700,343 526,332 20xx 7,329,882 5,666,511 543,908 20xx 8,386,531 6,332,578 520,449 20xx 農(nóng)業(yè)銀行 4,956,741 3,595,440 543,625 20xx 5,334,557 3,989,570 497,241 20xx 6,065,274 4,427,989 459,978 20xx 建設(shè)銀行 （ 3） 5,669,128 20xx 6,496,411 20xx 7,512,312 20xx 交通銀行 2,190,490 2,236,927 142,868 20xx 2,505,385 2,561,750 158,688 20xx 2,879,628 2,947,299 179,862 20xx 數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的 20xx、 20xx、 20xx 年度財務(wù)報告 （ 1） “貸款及墊款總額”來源于商業(yè)銀行財務(wù)報表的資產(chǎn)項目對應(yīng)科目 （ 2） “占比” =“房地產(chǎn)業(yè)貸款”247?！翱偭俊? （ 3） 建設(shè)銀行的財務(wù)報告中并未按其貸款類型分列出公司類貸款，因而并未找到準確數(shù)據(jù) 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 11 圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款額 根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論： 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款所 占公司類貸款的比重在 6%15%范圍內(nèi)，屬于一個較大的比重，因而房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類貸款中應(yīng)該予以相對重視。 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款絕對數(shù)值有升有降，但整體保持穩(wěn)定，這應(yīng)該體現(xiàn)了我國近幾年來對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控所造成的影響。 三家大型商業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)近三年的貸款所占公司類貸款的比重均有所下降，顯然體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)貸款在公司類各項貸款品種中增長幅度相對較小甚至出現(xiàn)了負增長，體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控對商業(yè)銀行信貸實施的影響。 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 12 表 商業(yè)銀行個人住房貸款表 單位：百萬元，百分數(shù)除外 銀行名 稱 個人貸款 放貸 占比（ %） （ 2） 年份 總量 個人住房貸款 占比（ %） （ 1） 工商銀行 1,633,192 1,090,095 20xx 2,014,926 1,189,438 20xx 2,287,103 1,340,891 20xx 農(nóng)業(yè)銀行 1,144,473 724,592 20xx 1,430,520 891,502 20xx 1,707,323 1,050,999 20xx 建設(shè)銀行 1,365,672 1,088,591 20xx 1,677,910 1,312,974 20xx 2,017,826 1,528,757 20xx 交通銀行 （ 3） 20xx 20xx 20xx 數(shù)據(jù)來源：各家商業(yè)銀行對外公布的 20xx、 20xx、 20xx 年度財務(wù)報告 （ 1） “占比 ” =“個人住房貸款”247。“總量” （ 2） “放貸占比” =（“房地產(chǎn)業(yè)貸款” +“個人住房貸款”）247。“貸款及墊款總 額” （ 3） 交通銀行的財務(wù)報告中并未按其貸款類型分列出個人貸款項，因而并未找 到準確數(shù)據(jù) 上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 13 圖： 各家商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款額 根據(jù)上表，總結(jié)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行近三年的數(shù)據(jù)，可以得出以下結(jié)論： 三家大型商業(yè)銀行的個人住房貸款占個人貸款比重在 58%80%之間，占比很大，因此對個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)該予以特別重視。 三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款絕對 數(shù)均處在遞增的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的需求增十分巨大，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)人處在不斷擴大的狀態(tài)下。 三家大型商業(yè)銀行的近三年的個人住房貸款相對數(shù)均處在遞減的趨勢下，表明購房者個人對房地產(chǎn)的購買增加趨勢正在相對減緩。商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的增長速度慢于商業(yè)銀行個人貸款其他品種業(yè)務(wù)的增長速度，商業(yè)銀行對個人住房抵押貸款的放貸增加速度有所降低。 通過工商銀行和農(nóng)業(yè)銀行放貸占比來看，有關(guān)于住房抵押貸款和房地產(chǎn)業(yè)的貸款，占兩家銀行的 24%左右，這一比重較高。因此商業(yè)銀行應(yīng)該增強對住房抵押貸款和房 地產(chǎn)業(yè)貸款的風險管理，以確保其良好的發(fā)展銀上海工程技術(shù)大學畢業(yè)設(shè)計（論文） 我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險控制問題研究 14 行整體業(yè)務(wù)。 表 我國住房抵押貸款占比情況 年度 個人住房抵押貸款期末余額（億元） 同比增長率（ %） 占個人消費貸款期末余額的比例（ %） 占金融機構(gòu)全部貸款期末余額的比例（ %） 20xx 20xx 8258 20xx 20xx