【正文】 理的重要工作。按揭項目風(fēng)險是我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的最主要的風(fēng)險，目前的主要表現(xiàn)形式為“假按揭”，即以虛假房屋交易套取銀行個人住房貸款的行為，其成因主要有以下幾方面： 我國目前實行的是期房銷售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得《房屋所有權(quán)證》即可進(jìn)行銷售，商業(yè)銀行對期房項目發(fā)放按揭貸款必須是“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”4。房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化的需要。由于項目開發(fā)的盲目性和項目監(jiān)理制度的不完備，一旦房地產(chǎn)丌發(fā)企業(yè)某個項目資金回籠出現(xiàn)問題則可能導(dǎo)致多個項目資金鏈斷裂，從而造成項目無法完工形成爛尾，進(jìn)而引發(fā)借款人違約和商業(yè)銀行貸款損失風(fēng)險。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設(shè)、竣工驗收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。(二)提前還款風(fēng)險提前還款風(fēng)險是指借 款人在借款合同規(guī)定的還款討1劃之外償還本金6，致使貸款提前償付行為所造成不確定的現(xiàn)金流使貸款人銀行無法合理安排資金，造成轂熬羧失靜菇陵。提前還款的激困是多方巔豹。這魏楚提前償付的決定性誘因7。扶我國實踐情況看，鼴髓還款主要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工資為16024元8，較2000年增長了71％，保黲了較快豹增長勢頭，搜鼴借款人有經(jīng)濟(jì)麓力進(jìn)行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠道獲得穩(wěn)定的、較黼的收益，當(dāng)借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時， 勢必進(jìn)行提翦還款；三是風(fēng)險轉(zhuǎn)移的需要，誨多氆款人貸歇買房并不怒因為沒有足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項目風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)最終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的方式，一方謝可以通過銀行強(qiáng)化對開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風(fēng)險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔(dān)租應(yīng)的責(zé)任并有積極性與開發(fā)商進(jìn)行相關(guān)的法襻行為，這在一定程度上僳護(hù)了借款人，因此一旦產(chǎn)權(quán)得以落實，項目風(fēng)險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風(fēng)險和抵拶物撰毀風(fēng)險三個方面。對個人住房貸款而言，.雖發(fā)生風(fēng)險，對抵押物的處鼢是保護(hù)商業(yè)銀行債權(quán)的最后～道屏障，因此應(yīng)該盡力避免和降低由于抵押物帶來的風(fēng)險，僵從實踐看，蠢子釙部環(huán)境摶綴因，商韭銀雩亍蔥妊的抵?jǐn)偽镲L(fēng)險還是非常嚴(yán)重的： 一是法律保障問題。二是鬏賽鑊鍵露l凄竭逶。三是抵押登記制度問題。9蔡德容。房地產(chǎn)譯估楓構(gòu)及扶業(yè)人員行為豹監(jiān)督楓翎尚未建立， 個別房177。個人住房貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀蠢茲我溪囊燕鏌囂黠予個人住痔貸款貔風(fēng)險管理主要毯瑟風(fēng)險瓣理體系載構(gòu)建和對流程的風(fēng)險管理兩個方面： (一)熱險管理體系機(jī)構(gòu)體系鏊魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為鍘，總萼亍一F設(shè)一綴分行、二級分行、支行和游業(yè)網(wǎng)點，實行自上而下的蓬直管理?？倗淘O(shè)立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和賂控全行個人健房貸款業(yè)務(wù)；一級分行和二級分行相應(yīng)設(shè)立個人住房貸款管理部門機(jī)構(gòu)，對轄區(qū)內(nèi)的個人住房貸款進(jìn)行管爨穩(wěn)整控；支行設(shè)立設(shè)專飄爨位，受責(zé)個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨后管理工作?？ｅ髧敬罃?shù)滾行為秘，瓣蘩臻采褒兩耱方式著囂麓模式。秘魏國內(nèi)商業(yè)鍛行正在探索戲已經(jīng)實現(xiàn)了蒸中審批的模式，即成立竄貔中心，由專鞔審撫人員對轄區(qū)內(nèi)所有個人住房貸款進(jìn)行集中化和規(guī)范化的審批。以中國工商銀行為例，其已經(jīng)建立了個人住房貸款程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的操作模式，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)操作的“四統(tǒng)一”， 即絞～監(jiān)務(wù)滾穩(wěn)、統(tǒng)一業(yè)務(wù)軟傅、絞一業(yè)務(wù)文本幫統(tǒng)一袋囂管理。監(jiān)控體系●● (1)業(yè)務(wù)監(jiān)測上級行裂用娩務(wù)監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務(wù)懿數(shù)爨鞠蒺量、按揭項目以及貸款客戶進(jìn)行監(jiān)測。(2)城殮顴罄上級行根據(jù)經(jīng)營和管理狀況，確定個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)，定期對越過預(yù)警指標(biāo)的經(jīng)營機(jī)構(gòu)，按照程度不同分別下發(fā)預(yù)警、整改或停牌通知。(3)內(nèi)部檢查 內(nèi)部檢查制度可分為業(yè)務(wù)檢查、業(yè)務(wù)稽核和執(zhí)法監(jiān)察三種類型。(：)流程的風(fēng)險管理個人住房貸款流程風(fēng)險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風(fēng)險管理，包括貸款調(diào)查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環(huán)節(jié)豹風(fēng)殮管理。貸款調(diào)奩入對貸款淡料的真實毪、臺法性翻合娥性負(fù)調(diào)套爨任。貸款審查人對貸款的合法性、合艦性和真實性負(fù)審查責(zé)任。貸款審批人對貸敞的合法性和合規(guī)性負(fù)審批責(zé)任。不良貸款滴收環(huán)節(jié)不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑毽搜褰處曼工終，鄹采取彀話經(jīng)竣、發(fā)倦收通知書、上門催收、發(fā)律師函等方式鼴求借款人限期清償違約貸款；對于催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風(fēng)險代理、資產(chǎn)涯券純等方式送學(xué)處置。令人住癃貸款歪簽予蝗務(wù)上秀蘩，囂窳各習(xí){蘸蓑壤定瀲及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生 ，如聚不能及時修改和完善相關(guān)制度，就有可熊導(dǎo)致制度風(fēng)陵； 二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。出于市場環(huán)境的不完備，交易對手的非市場純，虢及閶監(jiān)競爭豹壓力，健褥蠢照銀行靜渡務(wù)人員{芏往游離予政策邊緣，要么丟掉市場，要么違艦操作。嗣前商業(yè)銀行封操作風(fēng)險的檢查主要依賴內(nèi)部合纛襝鴦鞠辨部籃管稔奩，扶內(nèi)部秘合凝檢查纛，交于梭套部門分屬一個褫穗翡不同部門很難進(jìn)行實質(zhì)性的檢查，往往是不出事沒問題，一出睪全是問題；從外部監(jiān)管露，監(jiān)管部門對不同機(jī)構(gòu)的檢查尺度不統(tǒng)一，對實際般務(wù)背景不了解，不但沒有怒到有效茲蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同監(jiān)的不公平競爭。gt。由于個人住房貸款的對魏是個人客戶，與法人貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數(shù)多等黲熹，窩暴不實璦繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實現(xiàn)||芟盞拳乎瓣提毫仲樊欣，楊曉光：《操作風(fēng)險管理的方法與現(xiàn)狀》，《證券市場導(dǎo)報》，2003年6月號9和風(fēng)險管理的加強(qiáng)。二是個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離。(三)風(fēng)險管理技術(shù)和方法仍需改進(jìn)個人住房貸款具有同質(zhì)性的特點，即業(yè)務(wù)特性比較接近，這就要求在業(yè)務(wù)操作和管理上能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這種統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)并不意味著所有方面全部一 致，而是指在操作管理的基本框架、技術(shù)等方面是一致的，而從我國商業(yè)銀行實踐操作看，這方面還是十分薄弱的： 一是業(yè)務(wù)操作和管理技術(shù)比較落后，我國商業(yè)銀行對個人住房貸款的核算和管理基本停留在分地區(qū)集中管理的基礎(chǔ)上，即個人貸款數(shù)據(jù)納入計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)核算和管理，但網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)集中是以二級分行或一級分行為單位實現(xiàn)的，二級分行或一級分行之間是沒有實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的，因此數(shù)據(jù)是無法共享的，也就無法實現(xiàn)跨地區(qū)的監(jiān)控和管理。二是定性判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方面還非常薄弱。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標(biāo)準(zhǔn)較多，定量標(biāo)準(zhǔn)少，即使存在，其定量標(biāo)準(zhǔn)的估值基礎(chǔ)也很少是從歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析得來。三是對各種風(fēng)險的防范缺乏有效的措施。第二章國外商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險管理介紹發(fā)達(dá)國家的譙房金融業(yè)務(wù)掰史悠久，以個人住房貸款為主體的住房金融發(fā)展水平號一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，一般在發(fā)達(dá)國家，往房金融業(yè)靜殷聰水平都相應(yīng)較高，如美圈住房占全美闡定資產(chǎn)的比踅超過了50％，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融市場上豹斃熬超過了50％“；歐受國家2001年居民按趲貸款占GDP的比率平均達(dá)到了39％，其中英國為60％，德國為47％，荷蘭達(dá)到”％”。國外商業(yè)銀行風(fēng)險管理框架鬻舞裔韭銀行令人隹痿貸款監(jiān)務(wù)經(jīng)適A卡年靜發(fā)暴，已經(jīng)建立超藏熬靜風(fēng)險管理體系。(～)風(fēng)險管理制度不同國家、不同商業(yè)銀行有各自不同的風(fēng)險管理模式，但各種模式的風(fēng)險管理體系都是以完薔的風(fēng)險管理制度為基礎(chǔ)的，建立健全風(fēng)險管理制度愚現(xiàn)代商業(yè)銀行強(qiáng)逡管理瓿測鼴孩心內(nèi)蜜，戩菇險控剁受基點戇風(fēng)羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令方面：l、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)1攀澎東：《住房金融新業(yè)務(wù)與法規(guī)》，中圈套融出版社，2004年版amp。第4頁2數(shù)據(jù)來源：amp?！?004年中圖房地產(chǎn)盤融報告》，央行席地產(chǎn)分析小組12銀行法人稔瓔結(jié)構(gòu)通常幽黢東大會、夔攀會幫監(jiān)事會等撬秘組成，它是褒錢裔垃鐨行正常舔落與蕊驗控制鵑基磁性裁發(fā)傈證。i磊年寒，國外麓過壤行開始藿巍蟊強(qiáng)化銀行豹蠹都懿餐控裁，在鍛露法A漬理鐮季奄中設(shè)立猿立摶、只對鍛行最高校力輥梅受責(zé)酶內(nèi)帑橇梅。以同本住友銀行為例，往友銀行內(nèi)部風(fēng)隱管理是按風(fēng)除類別(信舄風(fēng)陵、市場熱陵、漉動毪風(fēng)險、事務(wù)楚瓔撼殮、系統(tǒng)鼴驗、逮弦程窿風(fēng)險、羥營風(fēng)險、其他風(fēng)除)分尉由番主管部門負(fù)責(zé)，并由該主鐐部門牽頭定黼露開由裙關(guān)部門參加的關(guān)聯(lián)會議，進(jìn)行風(fēng)險分析與風(fēng)險控制的討論。銀行內(nèi)部的授權(quán)與審批制度由風(fēng)險警褒婁員會毒《定并提交董事會認(rèn)可。其中，信貸授權(quán)事蹴控涮是懿凄的棱心。煮效蕊森幫檢查與搭棱裁度有效的內(nèi)部檢查與稽核銣艘是及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患、避免和減少損失孵關(guān)鍵制度蜜徘。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查有莢業(yè)務(wù)資料、財務(wù)報表、專門問題報告，疆集分支機(jī)榆行長或業(yè)務(wù)部門經(jīng)理座談會等等；二是總行審計稽投部門對其下屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期戚不定期的耩核緘專項竄計；三是豢行鞲囂啻查及矯聘竄詩、會計烯進(jìn)行襝妻。風(fēng)險集中管理模式的特點怒：與整個銀行的管理體系配套，由總杼統(tǒng)一管理風(fēng)險；大額授信由總行風(fēng)險控制部門或信貸管理部門統(tǒng)一管理，經(jīng)核定后分配給分支枕構(gòu)使用；為了管理需要，飆險管理信患向總行風(fēng)陵管理部門集中；風(fēng)險管理效萊取決于匯艨后的風(fēng)險信意質(zhì)量及相關(guān)分析人員的承平。褥在握應(yīng)城酸籬理剁度缺失的前提下，風(fēng)險的集中管理也在一定程黢上使褥一線風(fēng)險管理人員缺乏管理好風(fēng)險的積極性。當(dāng)然，這種模式也具有一定弊端：對規(guī)模龐大、分支機(jī)構(gòu)眾多的跨國銀行麗言，如果相應(yīng)制度缺失，風(fēng)險籬理的責(zé)任、極力和利益難以有效統(tǒng)一，就可能使風(fēng)除按蒯渡于形式。這囂靜照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況{壬選一種模式。從發(fā)展趨勢來搿，這兩種風(fēng)黢管理模式戇癸袋在逐囊淡純，越寒越多涎銀行擐據(jù)幫場環(huán)境秘業(yè)務(wù)發(fā)震霞要，榘兩種模式的優(yōu)點，建立了符合自身特點的風(fēng)險管理模式。風(fēng)險綴絞結(jié)構(gòu)一般包括：對風(fēng)險受鼗終責(zé)任的麓事會；被授權(quán)管理風(fēng)險的風(fēng)險管理委員會；負(fù)責(zé)風(fēng)險管理政策制定、實施與風(fēng)險控制的風(fēng)險管理部門。1990年以來，國外大銀行的董事會已紛紛掩媳險管褒納入發(fā)展戰(zhàn)酶詩翊，并將風(fēng)險管理在整個管理缽系中豹地位提升剮鑲行發(fā)展戰(zhàn)略的范疇。風(fēng)險管理委員會獨立于日常業(yè)務(wù)管理， 而且要有充分的綴驗確保其管理活動免受來自于業(yè)務(wù)部門管理層涉足干擾而作交獨立豹剿叛。作為全括系統(tǒng)強(qiáng)驗戇籬毽考幫責(zé)任零翅者，風(fēng)殮騖淫委員會毖綏對那些斃夠整訖豹撼險頒布量化風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)(比如限額、風(fēng)險資本衡蹙方法等)，對內(nèi)部評估不易量化的風(fēng)險，建立相應(yīng)的操作規(guī)程。風(fēng)陵管爨聯(lián)戇部門在越殮管理委員會茲支撩下，囂搜強(qiáng)零豹簸替、簧量零浮份量彳七風(fēng)險的職責(zé)。在風(fēng)險管理職能部門，～般都配有相應(yīng)的較高職稼，肉嫠應(yīng)該鴦一令鼴超額戇羧權(quán)租裁。稽棱委員會稽核委員會通過內(nèi)部稽核人員來保證已獲批準(zhǔn)的風(fēng)險管理政策和規(guī)程得到有效執(zhí)行，同時在鍛季亍豹日常逡藿中內(nèi)部控制也未被忽視。同時，稽核委員會向董事會和執(zhí)行委員會報告，以便于執(zhí)行委員會及時采取措施對移瞧的闖題熱以矮決。外部稽核人員 主要是定黼復(fù)查風(fēng)險管理職能部門的完整性、獨立憔，評價風(fēng)險政策和程序的合規(guī)情況，并及時向稽核委受會執(zhí)彳亍委員會報告。盡管風(fēng)險經(jīng)理負(fù)費本業(yè)務(wù)部門的風(fēng)險管理與控制，但部門最終的風(fēng)險責(zé)任由部門主管承擔(dān)， 莠在縫護(hù)鑲雩亍風(fēng)殮蟄理政策方瓣發(fā)揮主導(dǎo)饞露。根據(jù)國際經(jīng)驗， 個人住房貸款比熏接近或達(dá)到18％一20％時，商業(yè)銀行熬體流動性和中長期貸款我鍘靜約束裁會袋為摹露突窩豹潺題攆?！饼徿?，呂咩蓉，呂昊怖：《我國個人住房貸款風(fēng)險因素分析》，《西南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報》，2004，2(2)，2729 “巴曙松：45amp。人住房貸歙小是搖錢樹快速擴(kuò)張勿忘風(fēng)險錯蠼》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》，2004 04．29 16國外商業(yè)鍛褥防范與控制個人住房貸歉流動性觸險攝主要的方法是以美晷為代表的，透行往房抵摔貸款誕券億。通過證券化，商業(yè)銀行可將抵押貸款迅速變現(xiàn)，有效解決了住房貸款流動性麓的問題。隨聰，美國另外兩家政府機(jī)構(gòu)——聯(lián)邦住宅抵押貸款公司和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會也參與發(fā)行抵押談券。(二)提前逐款風(fēng)險的防范與控制為防范提前述款風(fēng)險，銀行一般要通過建立數(shù)學(xué)模型進(jìn)行統(tǒng)計分析，判斷出影響提前還款的閡素及其敏感性，從而計算正常收回再貸和提前還款的比例和分蠢，為資金運靂黢安葬}霰鳋溪鯔。提前還款罰則都應(yīng)在合同中預(yù)先作出說明。$償囂(臻短貸獲年疆躐箍蘺綏付部分散項)時，浠要經(jīng)雙方商談，在適當(dāng)降低利率的條件下繼續(xù)支付剩余利息； 如粱借款人一次性償還所有余額，還要支付該余額利息的20％的罰款。同時，此行為還將作為違約被計入信用記錄中”。19 17(三)抵押物風(fēng)險的防范與控制抵押物毀損風(fēng)險的防范與控制對于抵押物毀損風(fēng)險，商業(yè)銀行可逯過要求借款入對抵押房產(chǎn)進(jìn)行財產(chǎn)保險進(jìn)行規(guī)避。如美國，住宅保險是以住宅為保險標(biāo)的物的保險，如果在承像期內(nèi)發(fā)生承傈范暖蠹的危險事故而引起房屋損失，保險人即要按照契約約定予以賠償坩，這