論我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險防范-在線瀏覽
2024-08-05 16:08本頁面
【正文】 在這十余年中，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款在推動住房體制改革和提高居民住房消費方而起到了積極作用。從表二可以看出，商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢，雖然比率并不高，但是因為其基數(shù)大，個人房貸的不良貸款總額還是很大的，其風(fēng)險不容忽視。銀監(jiān)會在2010年6月15日發(fā)布的《中國銀監(jiān)會2009年報》中指出:2010年隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加，個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。表二我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率 計量單位:% 三、商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析 個人住房信貸風(fēng)險，指商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款中隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。具體而言，商業(yè)銀行個人住房貸款普遍而臨以下風(fēng)險: (一)信用風(fēng)險信用風(fēng)險是個人住房貸款風(fēng)險中最基本、最直接的風(fēng)險。被迫違約是借款人的被動行為，指借款人在買房后，因?qū)嶋H支付能力下降或突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款銀行還本付息。同時，我國目前對借款人的審查主要是靜態(tài)審查，而不是過程或動態(tài)審查。當(dāng)房價迅速下跌或利率大幅上升時，繼續(xù)還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。提前還款是借款人主動違約行為，指借款人不按照合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款的行為。 (二)抵押物風(fēng)險貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源，但商業(yè)銀行常而臨如下抵押物風(fēng)險:。我國住房二級市場處于起步階段，交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。指因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。(三)流動性風(fēng)險個人住房貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方而:，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款資金主要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進而影響銀行償付能力。一是因為個人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理。這樣就可能產(chǎn)生兩方而嚴(yán)重后果:一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失。(四)市場和政策風(fēng)險 。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟周期有更強的敏感性，經(jīng)濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求增加，貸款數(shù)量急劇增加。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背，政府就會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策，比如2010年4月出臺的房產(chǎn)新政國十條。(五)開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。開發(fā)商通常在兩種情況下會實行“假個貸”:一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時如果開放商又需要資金，就會以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價上漲后，賣出房屋再還款。在實際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。這通常是因為開發(fā)商欠施工方工程款，在樓盤銷售狀況不佳而無力還款時，開發(fā)商通常會把一些房屋抵押給施工方，以抵消欠款。(六)管理風(fēng)險 。主要表現(xiàn)為:一是在業(yè)務(wù)導(dǎo)向激勵機制下，經(jīng)營機構(gòu)重業(yè)務(wù)輕管理，甚至違規(guī)經(jīng)營，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自或變相降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件。2. 信息不對稱和自身體制不健全的風(fēng)險。逆向選擇(Adverse selection)是指由于交易雙方信息不對稱和市場價格下降產(chǎn)生的劣質(zhì)品驅(qū)逐優(yōu)質(zhì)品，進而出現(xiàn)市場交易產(chǎn)品平均質(zhì)量下降的現(xiàn)象。同時，由于商業(yè)銀行普遍監(jiān)督制約機制不足，以及
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