【正文】 ideas.KEY WORDS: Commercial Banks。 Risk。政府通過加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的投放比例已經(jīng)成為解決“住房危機(jī)”的一種有效的途徑和手段。尤其是美國次貸危機(jī)敲響的警鐘和3月份以來底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。十八大期間召開的新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任國家銀行業(yè)監(jiān)督委員主席的尚福林就指出將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控信貸政策。這一消息已經(jīng)在最近出臺(tái)的“國五條”里得到了體現(xiàn)。而早在2009年時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)金融通報(bào)會(huì)上就強(qiáng)調(diào)：必須嚴(yán)格控制個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。 研究的意義商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不僅緩解了政府解決“住房難”這一社會(huì)矛盾而且對(duì)于廣大有購房需求的居民提供了一種切實(shí)可行的途徑，同時(shí)也增強(qiáng)了商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)效益和健全了產(chǎn)品服務(wù)功能，因此實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的高收益、高增長(zhǎng)、低風(fēng)險(xiǎn)、低成本已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在。 研究方法與思路 論文在借鑒國內(nèi)外專家學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合所學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、金融學(xué)、數(shù)學(xué)等學(xué)科的知識(shí)對(duì)我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查法、文獻(xiàn)研究法、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法、描述性研究法、理論與實(shí)踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進(jìn)行規(guī)范分析與實(shí)證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的研究和探討。（2） 文獻(xiàn)研究法：通過對(duì)國內(nèi)外的圖書、期刊、學(xué)位論文及其各大權(quán)威網(wǎng)站的閱讀從而汲取有用信息進(jìn)行理論分析和研究。（4）規(guī)范分析方法：從風(fēng)險(xiǎn)的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一般框架。 研究思路恰到好處的研究思路是得出正確而可行的研究成果的關(guān)鍵所在，論文成敗關(guān)鍵看思路的清晰度。然后再對(duì)我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的問題進(jìn)行內(nèi)外因的分析。 論文結(jié)構(gòu)與框架 本論文的基本結(jié)構(gòu)如下：第一章，緒論。第二章，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問題。第四章，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范措施。 論文框架 本論文的研究框架如下圖所示： 緒 論 ↓ 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀 ↓ 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析 ↓ 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范方法 ↓結(jié) 論 國內(nèi)研究現(xiàn)狀1985年中國建設(shè)銀行深圳市分行為了解決城市居民住房難的問題，開始了新中國個(gè)人住房貸款的先例，隨后直至今天各大商業(yè)銀行和中小銀行乃至地方私人銀行都開始了個(gè)人住房貸款的金融產(chǎn)品。但是在隨后幾年發(fā)展卻很緩慢尤其是在2000年后才有較大的發(fā)展。在美國次貸危機(jī)影響下不得不讓我們更加的注重風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。如馬宇利用煙臺(tái)市某商業(yè)銀行的微觀數(shù)據(jù)樣本，對(duì)我國個(gè)人住房貸款提前還款影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。張昕認(rèn)為我國個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律制度風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。相應(yīng)的對(duì)住房的個(gè)人貸款也有相關(guān)的研究而這一研究更早的由quercia,kau,keenan通過實(shí)證研究認(rèn)為住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值比率影響著違約決策，貸款占房地產(chǎn)的價(jià)值越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就越高。Kau不僅對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究還對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，Kau也換個(gè)角度認(rèn)為當(dāng)個(gè)人住房?jī)r(jià)值由于各種因素下降到低于個(gè)人抵押貸款價(jià)值時(shí)發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個(gè)人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來闡述。而國內(nèi)現(xiàn)在研究的現(xiàn)狀依然是比較緩慢并且是大量學(xué)者利用基本的理論推斷和欠缺數(shù)理的前提下進(jìn)行定性分析缺乏一種在大量數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)上的定量分析。但是綜合這些研究會(huì)發(fā)現(xiàn)無論是進(jìn)行定性研究還是定量研究都會(huì)得出適合本國實(shí)際的研究?jī)?nèi)容和研究結(jié)論。 1）按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款一般可分為自營性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。 （2）公積金個(gè)人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來源，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。 （3）個(gè)人住房組合貸款，是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。 （1）新建房個(gè)人住房貸款,俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的借款人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購買住房的貸款。 （3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個(gè)人住房貸款體現(xiàn)了專款專用有類似于涉農(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購買、建造、改造、維修住房。其次是個(gè)人住房貸款主要發(fā)放的對(duì)象是城鄉(xiāng)中低收入的居民或者是步入社會(huì)不久的大學(xué)畢業(yè)生等社會(huì)群體，鑒于他們的償還能力一般都會(huì)選擇貸款額度較大期限較長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款。首先是不斷飆升的房?jī)r(jià)和持續(xù)低迷的收入已經(jīng)成為我國個(gè)人住房貸款發(fā)展的主要因素加之傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念更加添堵。其次是商業(yè)銀行方面的各種問題。2） 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款品種單一，實(shí)際貸款期限較短。（1）銀行難以對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確的評(píng)估以及借款人的未來收入的不確定性。雖然個(gè)人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。（4）銀行還面臨首期付款虛假的風(fēng)險(xiǎn)。（6）銀行面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和成本高、利潤低的資產(chǎn)問題。 再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。3我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析1）借款人信用風(fēng)險(xiǎn) 借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。個(gè)人住房貸款一般期限最長(zhǎng)為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)大多在10—15年。因此對(duì)于商業(yè)銀行來說，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)也是最難防范的風(fēng)險(xiǎn)之一。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，偽造和擅改一些個(gè)人資料如收入、學(xué)歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個(gè)人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補(bǔ)的損失。個(gè)人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热后w，由于他們的收入較低和步入社會(huì)時(shí)間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會(huì)不良因素的影響從而會(huì)誘發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長(zhǎng)和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無意中造成了個(gè)人信用的降低。這個(gè)主要是來自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性不是很大。提前還款行為和主動(dòng)違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。而保證貸款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。這在理論上說是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險(xiǎn)。 （2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。 （4)提前還款還增加了銀行的再投資風(fēng)險(xiǎn)。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商為了獲取項(xiàng)目通過所需要的較高信用等級(jí)向銀行提供虛假資料，開具虛假首付資料給借款人來騙取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，開發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)而故意高估住房抵押物的價(jià)值從而對(duì)銀行造成損失?，F(xiàn)在假按揭在個(gè)人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策和措施。理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識(shí)的違約行為。當(dāng)借款人的貸款金額與房屋價(jià)值比大于1時(shí)，借款人獲得的是負(fù)凈資產(chǎn)。所以說理性違約現(xiàn)象是與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的而與個(gè)人的償付能力沒有直接關(guān)系。這種違約的行為帶有不可預(yù)測(cè)性和不可抗拒性，因此對(duì)于商業(yè)銀行和個(gè)人都是不愿看到的結(jié)果。今年來美國汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。但是持續(xù)上漲的樓價(jià)對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)而言目前沒有危險(xiǎn)可言。2008年，我國為了規(guī)避全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響從而5次下調(diào)利率，%%%；%%%；%%%；%%%；%%%。事實(shí)證明，我國出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)金融政策是正確的，經(jīng)過歷史的考驗(yàn)使得我國度過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)也開始回升，投機(jī)行為等故意炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象發(fā)生。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借款人來說央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來，去年個(gè)人住房貸款的借款人今年將減少月供。中國人民銀行利率調(diào)整變化表如下： 表3—1 2008年—2012年我國商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日 期 短 期 中 長(zhǎng) 期個(gè)人住房公積金6個(gè)月內(nèi)6個(gè)月至1年一年至三年三年至五年五年以上五年以下五年以上2012/7/6642012/6/82011/7/72011/4/62011/2/942010/12/262010/10/202008/12/232008/11/272008/10/302008/10/272008/10/92008/9/16 受美國次貸危機(jī)的影響，%%%%%%，可見大幅度的下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投資，同時(shí)低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也能降低因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，相反美國的高利率政策下借款人的負(fù)擔(dān)增大，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個(gè)人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸危機(jī)的發(fā)生。 抵押物風(fēng)險(xiǎn) 個(gè)人住房貸款其低風(fēng)險(xiǎn)性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。 下面做一個(gè)簡(jiǎn)單的模型對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)分析。 假設(shè)個(gè)人住房借款人在貸款時(shí)抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值為P，而當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值為Q，如果價(jià)值和評(píng)估價(jià)值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小，反之亦然。如果F(t)+PP那么此時(shí)的抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)很大。 1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn) 抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)兩種。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)受到限制而遭受的損失。抵押物替代風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)，由于各種原因而使得原來的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風(fēng)險(xiǎn)，這種最常見的是拆遷。但是隨著抵押物的市場(chǎng)折舊和市場(chǎng)變化抵押物肯定會(huì)產(chǎn)生價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。如2008年的美國次貸危機(jī)造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。抵押物價(jià)格隨時(shí)可能變化這種變化也不能預(yù)測(cè)所以存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不能預(yù)測(cè)。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進(jìn)行的話商業(yè)銀行既要承擔(dān)訴訟費(fèi)等各種費(fèi)用又要承擔(dān)訴訟間房?jī)r(jià)管理費(fèi)的上升和房?jī)r(jià)的下跌等風(fēng)險(xiǎn)。 流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)無力為負(fù)債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無法對(duì)金融交易的余額進(jìn)行清算導(dǎo)致自身損失的風(fēng)險(xiǎn)。由此可以看出2012年全年我國商業(yè)銀行的流動(dòng)性比例基本上呈現(xiàn)出波動(dòng)穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。在這種不合理的存貸結(jié)構(gòu)下如果一旦發(fā)生客戶需要大量現(xiàn)金的提取就會(huì)發(fā)生擠兌現(xiàn)象，銀行難以滿足大量客戶的資金需要從而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。而商業(yè)銀行的運(yùn)營資金基本上來自于居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄存款，但是這種存款具有時(shí)間短、流動(dòng)性大的特點(diǎn)。這就產(chǎn)生了商業(yè)銀行資金來源的短期性和流動(dòng)性大和貸款資金的周期長(zhǎng)、金額大相互矛盾的現(xiàn)象，正是這種現(xiàn)象產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。具體包括四類風(fēng)險(xiǎn)：人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如流程設(shè)計(jì)不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營環(huán)境的不利變化等。 2）貸前審查風(fēng)險(xiǎn) 主要是在個(gè)人住房貸款發(fā)放前，工作人員對(duì)開發(fā)商的注冊(cè)資本、信譽(yù)和開發(fā)項(xiàng)目及其借款人的信用和相關(guān)資料查驗(yàn)不嚴(yán)格使得貸款審查流于形式，進(jìn)而給個(gè)人住房貸款埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。 4 我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范方法，缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制我國商業(yè)銀行正處于改革的深水區(qū)，改革現(xiàn)有的內(nèi)部經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系成為改革的重點(diǎn)，而現(xiàn)代化的公司治理結(jié)構(gòu)模式是商業(yè)銀行內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)和權(quán)力分配體系的具體形式。但是我國商業(yè)銀行存在著經(jīng)營者和所有者完全不對(duì)稱的問題。即這些商業(yè)銀行的董事會(huì)和管理層不是依靠自有資產(chǎn)而進(jìn)入這一行行使所有者權(quán)益的機(jī)構(gòu)。因此也就說我國商業(yè)銀行在經(jīng)營和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制。所有者的缺位也同時(shí)將導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的不明確，使得商業(yè)銀行受損的同時(shí)國家也在受損。 “仁義禮智信”作為傳統(tǒng)儒家道德思想的基礎(chǔ)，誠信也是貫穿于整個(gè)中國社會(huì)發(fā)展的始終。隨著各種事件的不斷出現(xiàn)當(dāng)今社會(huì)嚴(yán)重缺乏信任，讓人與人與社會(huì)的溝通筑起了壁壘，作為社會(huì)信用來說整個(gè)社會(huì)沒有了信用的基石。不僅這些一些政府部門的不作為和無權(quán)威讓整個(gè)社會(huì)充滿一種不信任而且出現(xiàn)在商