【正文】 不到一定的預(yù)售率，后續(xù)資金很可能不能落實。三是審查資金缺口，包括審查項目預(yù)算是否真實，避免人為少報預(yù)算，隱瞞資金缺口。 加強貸后管理的動態(tài)監(jiān)管我認為加強貸后管理的動態(tài)監(jiān)管可以防范控制開發(fā)商和借款人引發(fā)的風險。個人住房抵押貸款違約風險受各種因素的動態(tài)變化影響較大，因而違約風險是隨時間動態(tài)變化的，這就要求銀行必須對貸款質(zhì)量進行動態(tài)監(jiān)測，對出現(xiàn)的違約貸款進行立即處理，以盡可能減少違約損失。為了達到這一目的，就必須改變當前我國商業(yè)銀行重貸款輕管理的現(xiàn)狀，逐步實施個人住房抵押貸款的貸后動態(tài)管理，監(jiān)查開發(fā)商的項目是否真實實施，銷售前景是否可觀，以及借款人的還款能力和還款意愿，盡早對違約貸款采取補救措施，盡可能減小風險隱患。 建立雙層擔保體系建立雙層擔保體系這個對策可以防范控制借款人自身引發(fā)的風險。我國建立政府住房抵押貸款擔保制度主要從建立住房貸款政府擔保機構(gòu)和健全完善商業(yè)保險制度兩方面做起。我國可由政府牽頭組建全國性和區(qū)域性的抵押擔保公司，實行低收費、微利運作，為廣大購房者特別是中低收入家庭提供擔保。這樣一方面可以擴大銀行個人住房抵押貸款發(fā)放規(guī)模，增加社會總福利水平，另一方面又可有效地減少信息不對稱、道德風險等問題，降低銀行個人住房抵押貸款風險，促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展。商業(yè)保險系統(tǒng)是保險公司與借款人簽訂保險，規(guī)范購房人人身財產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風險，借款人履約能力下降時由保險公司向銀行支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風險。由商業(yè)銀行和保險機構(gòu)共同參與的個人住房抵押貸款市場上，它們通過合作、信息資源共享等方式可有效減少信息不對稱和道德風險等問題，同時商業(yè)保險機構(gòu)還可以與銀行合作建立相互監(jiān)督機制。 加強對抵押物的管理商業(yè)銀行應(yīng)該充分利用風險監(jiān)控和預(yù)警的系統(tǒng)平臺，借助計算機網(wǎng)絡(luò)和分析軟件提高風險預(yù)警能力，對每個客戶、每筆貸款、每項業(yè)務(wù)進行連續(xù)跟蹤、監(jiān)測和警報提示，輔助管理人員更有效及時地防范業(yè)務(wù)風險。系統(tǒng)應(yīng)主要對于控制參數(shù)（如抵押率）、市場情況（如變現(xiàn)能力）等方面給予提示和警示。對于某一類物業(yè)市場價格和交易量發(fā)生劇烈波動時，系統(tǒng)要給予貸款經(jīng)辦行給予提示和指導，適當提高或降低抵押率，對于抵押物價值不足的部分要提供其他的債務(wù)保證方式等。對存在風險預(yù)警的貸款采取積極的風險控制措施，密切關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，及時追加抵押物和追加擔保，作為現(xiàn)有貸款和授信額度的追加擔保物。不但要加強對抵押物的動態(tài)管理和資產(chǎn)評估，還要定期公布對宏觀經(jīng)濟形勢、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的研究分析結(jié)果。相關(guān)職能部門應(yīng)建立一定的管理制度，要求經(jīng)辦行定期對抵押物的情況進行關(guān)注，對于抵押物價值變動較大的貸款應(yīng)采取及時的處理措施。 創(chuàng)新營銷模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)我認為針對市場風險，可以采取創(chuàng)新營銷模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)這個對策來有效管理控制市場風險。面對市場風險，銀行必須創(chuàng)新營銷模式，大力推廣直客式營銷模式，自主選擇貸款客戶。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確?？蛻糍彿啃袨檎鎸嵡姨峁╇A段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款，這樣由銀行自主選擇客戶主導個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。二是建立一支包括個人住房貸款在內(nèi)的個人資產(chǎn)直銷隊伍，實行客戶經(jīng)理上門直銷+個貸中心集中后臺運作的營銷新模式。直銷客戶經(jīng)理的職責是負責上門銷售個人產(chǎn)品、上門收集貸款申請材料、上門調(diào)查和高端、頂端個人客戶的售后回訪，并對上門收集材料的合法、合規(guī)性、齊全性、上門調(diào)查報告的真實性負責。個貸中心的客戶經(jīng)理只負責貸款報批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發(fā)放、貸后催收管理等中后臺環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的處理。通過直銷客戶經(jīng)理深入目標客戶的上門服務(wù)，一方面能擴大銀行個人資產(chǎn)產(chǎn)品的影響，另一方面可搶占未來社區(qū)金融服務(wù)市場先機。個人業(yè)務(wù)目前是商業(yè)銀行的發(fā)展重點，商業(yè)銀行產(chǎn)品、服務(wù)、收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)同質(zhì)化特征，應(yīng)該積極提高技術(shù)含量，進行客戶細分，有效資源配置，依靠特色的自主核心品牌、產(chǎn)品占領(lǐng)市場，積極開拓租賃、信托、特色理財?shù)葮I(yè)務(wù)，對客戶個性化金融服務(wù)需求進行深入研究，提供多種金融產(chǎn)品，開拓新的業(yè)務(wù)增長領(lǐng)域以應(yīng)對市場風險。 加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展住房貸款證券化是指金融機構(gòu)把所持有的流動性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場上流通的有價證券。對銀行來講，住房抵押貸款證券化可以在這樣幾個方面分散風險:首先，按揭證券化實質(zhì)是把資本市場上的資金引入住房抵押貸款二級市場，它拓寬了抵押貸款資金的來源；其次，長達 2030 年的按揭貸款，回收周期時間跨度很大，但通過證券化，銀行就可以及時把長期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強的抵押債券，從而增強抵押貸款的流動性。第三，當?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家(或少數(shù))銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風險。住房按揭貸款證券市場的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購房人的還款利息負擔。住房按揭貸款證券化內(nèi)含的較為優(yōu)化的風險和收益組合，加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展可以有效地防范市場風險。5 結(jié)論房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展帶動了以商業(yè)銀行個人住房貸款為代表的住房金融業(yè)務(wù)的高速增長，居民住房支出己經(jīng)為中國家庭最重要的消費項目。然而在個人住房貸款規(guī)模擴張的同時，個人住房貸款風險正在不斷突顯出來。加強個人住房貸款風險的管理己迫在眉睫，如何有效控制和防范貸款風險對于我國商業(yè)銀行來說是一個挑戰(zhàn)。我們還應(yīng)該積極拓寬思路，學習借鑒國外先進的個人住房貸款風險管理經(jīng)驗，推進個人住房抵押證券化市場的發(fā)展，以調(diào)節(jié)銀行短存長貸的結(jié)構(gòu)匹配，緩解銀行流動性壓力，增強銀行整體抗風險能力。伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和成熟，我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展之路任重而道遠。參考文獻[1] 匆約瑟夫F 辛基. 商業(yè)銀行財務(wù)管理[J].北京:中國金融出版社，2022，31(6) ：3236.[2] [J].管理科學文摘，2022，12(8)：4951.[3] 漢斯馬里希[M].瑞士：中信出版社，2022：5556.[4] [J].北京：中國房地產(chǎn)金融，2022，55(9)： 338341.[5] [N] .市場周刊商務(wù)營銷，2022319(B).[6] 劉勇，周宏，[J].中國投資學會、建設(shè)銀行總行投資研究所《投資研究》 ，2022，15(8)：134146.[7] [D].廣西：廣西大學，2022.[8] [D].山東：山東大學，2022.[9] [D].上海：交通大學，2022.[10] [D].天津：天津財經(jīng)大學，2022.[11] [D].新疆：新疆財經(jīng)大學，2022.[12] 陸繼生，陳紅 .個人住房貸款風險及防范[J].泰山學院學報，2022，32(2)：6672.[13] 伍冠玲. 我國個人住房信貸風險及其防范[J].住宅金融期刊，2022，8(4)：9899.[14] [J].中國經(jīng)貿(mào)導刊，2022，19(11)：2225.[15] [D].吉林：吉林大學，2022.[16] [D].青島：中國海洋大學，2022.[17] [J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息期刊，2022，75(6)： 1013.[18] 惠丹穎. 如何防范個人住房抵押貸款風險[J].現(xiàn)代金融期刊，2022，13(3)：8286.[19] [J].現(xiàn)代金融期刊，2022，29(10)：3132.[20] [J].技術(shù)經(jīng)濟與管理研究，2022，7(4)： 4649.[21] [J].北京：中國房地產(chǎn)金融，2022，10(12)：2023.[22] 龔玲玲. 商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范[J].合作經(jīng)濟與科技，2022，2(314)：6164.[23] [D].山東：山東大學碩士，2022.[24] [D].西北：西北農(nóng)林科技大學，2022.[25] 楊光，李憲明 .淺議個人住房貸款風險防范[J].河北：河北金融期刊，2022，132(8)：1213.[26] Tan Wei. Foreign banks set sights on housing loan [J].Beijing Revive,2022:332340.[27] Daniel Indiviglio. The mortgage of the future [J].The Atlantic,2022:215219.