【正文】 根據(jù)營銷、審批與管理分離、集中化管理、精細化管理和協(xié)調(diào)管理的原則， 建立后臺的貸款管理中心，貸后管理中心在個人住房貸款業(yè)務(wù)管理部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理下履行個人住房貸款貸后管理職能。主要職責分為貸后監(jiān)督職責、違約催收職責、不良清收職責、貸后監(jiān)測職責，主要包括： l、對轄內(nèi)發(fā)放的個人住房貸款進行貸后監(jiān)督； 對個人住房貸款進彳亍日常貸后管理； 組織個人住房貸款貸后檢查； 集中催收個人住房違約貸款； 組織清收個人住房不良貸款； 對貸后資料進行熬理并移交。以中國工商銀行為例，在城市行、二級分行成立個人住房貸款貸后管 理中心， 支行不褥設(shè)置。總行、一級(直屬)分行行使該部fl的管理職責，上級行對下級行的貸后管理中心業(yè)務(wù)進行督導(dǎo)、檢查和質(zhì)量跟蹤監(jiān)測。后臺貸后管理中心的建立，明確了個人住房貸款風(fēng)險管理的崗位職責和考核謦標，精細化、專業(yè)化和集約化的管理原則提高了商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險處理效率，降低了風(fēng)險水平。五、強化風(fēng)險防范措施針對我國商業(yè)銀行個入住房貸款面臨的主要風(fēng)險，應(yīng)積極借鑒國外個人住房貸款風(fēng)險管理的先進經(jīng)驗，采取具體措施和方法予以規(guī)避和防范。26(一)項目風(fēng)險的防范目前商業(yè)銀行對項目風(fēng)險的管理突出表現(xiàn)為無法獲得法律制度的有效保障， 造成由此產(chǎn)生的風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁銀行，一方蘸商鱟銀行與開發(fā)商之間的法律關(guān)系主要表現(xiàn)為“假按揭amp。quot。引起的法律關(guān)系，由于法律制度上的缺失，商業(yè)銀行很難從法律上獲得實質(zhì)上的保護；另一方蠢商業(yè)鍛行與個人的法律關(guān)系主要表現(xiàn)在由于開發(fā)商行為導(dǎo)致的個人違約行為，造成開發(fā)商的行為后果產(chǎn)生的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于商業(yè)銀行，焉法律制度從保護弱勢群體和社會成本的角度，難以有效保護商監(jiān)銀行麴利益。因此必須強化法律制度建設(shè)，切實保護商業(yè)銀行合法權(quán)益。一是以金融詐騙罪定性惡意套貸的“假按揭”，對于開發(fā)商惡意套貸、欺詐并給銀行帶來巨大損失的“假按揭”，建議立法及司法部門以金融詐騙罪定性， 以有力打擊“假按揭”，有效保護銀行權(quán)益。根據(jù)《刑法》第193條中對金融詐騙罪的規(guī)定，其中“使用虛假的經(jīng)濟合同的、使用虛假的證明文件的、使用虛假的產(chǎn)權(quán)證翡作擔保或者超出抵押物價值重復(fù)擔保的”均是“假按揭amp。quot。的特征。健目前部分地方司法實踐因受種種因素的影響，往往以開發(fā)商騙貸資金未挪作他用，不是以非法占有為冒的為由不予立案，造成銀行在處理“假按揭amp。quot。問題上的被動。融于目前的司法解釋未對“假按揭”是否“以非法占有為目的’’做出明確說明，造成在此闖題的處理上往往含混不清，建議相關(guān)部門共同研究，盡快針對“假按揭”出臺相關(guān)司法解釋。對于目前因“假按揭amp。quot。貸款形成的不良貸款，如果通過刑事訴訟銀行漣訴后，則“綴按揭”項雷可作為非法所得財產(chǎn)或贓物進行追償，改變目前處置“假按揭”中法律關(guān)系不順、追討被動的局面；同時對于尚未暴露的“假按搦amp。quot。貸款，開發(fā)商會因出現(xiàn)的判鍘麗自行退嬲，大大減少銀行貸款的潛在風(fēng)險。二是完善商晶房買賣關(guān)系，切實保障銀行權(quán)益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定“因 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保借款合同的因的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保借款合同的，應(yīng)予以支持?！保坏╅_發(fā)商與借款人發(fā)生糾紛，借款人極有可能要求解除擔保借款合同，導(dǎo)致風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行。對此本文認為，商品房買賣合同與商品房擔保借款合同是兩個獨立的合同，前者用于規(guī)范商品房買賣關(guān)系和行為，后者用于規(guī)范借貸關(guān)系和行為，借款合同不應(yīng)因購房合同被確認無效或撤銷、解除麗被解除。圈時，抵押合同是基于主債權(quán)合同的從合同，當債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有解除前，抵押關(guān)系也不應(yīng)被解除，即抵押權(quán)人對抵押權(quán)的主張不受其他權(quán)剩的影響，因此在司法解釋和實踐中，不應(yīng)使商晶房買賣糾紛導(dǎo)致銀行抵押權(quán)失效。建議高法對以上司法解釋做出修訂，以保護銀行合法權(quán)益。(二)提前還款風(fēng)險的防范針對由于借款人提前還款導(dǎo)致商業(yè)銀行收益水平下降，商業(yè)銀行應(yīng)當從以下幾個方匿入手，提高風(fēng)險防范能力： 一是做好提前還款因素和敏感性的分析工作。建立較為合理的數(shù)據(jù)模型，通過對提前還款各因素的分零廳，計量其敏感程度，計算各因素發(fā)生變動時導(dǎo)致的提前還款變化情況，只有這樣才能準確的衡量提前還款時銀行發(fā)生的損失程度，并據(jù)此制定合理的損失補償機制，羈時合理的調(diào)配資金，減少商業(yè)銀行融于提前還款產(chǎn)生的過度流動性，‘提高盈利水平。二是建立提翁還款的風(fēng)險補償稅制。在充分計算和衡量影響提前還款各因素基礎(chǔ)上，制定提前還款的手續(xù)費征收措施，手續(xù)費作為固定費用會直接增加借款人提前還款的成本，同時對商業(yè)銀行由此造成的損失具有相應(yīng)的補償，手續(xù)費錳收的標準應(yīng)充分考量借款人提前還款的數(shù)額和提前還款的時問，提前還款的數(shù)額越大，提前還款的時間越早，相應(yīng)的手續(xù)費比例越離；同時提前還款手續(xù)費的征收標準也應(yīng)考慮對業(yè)務(wù)的拓展，征收標準不應(yīng)太高，應(yīng)低于客戶進行提前還款后至銀行重新配置資金時間內(nèi)的利息發(fā)生額。三是提高流動性管理水平。商業(yè)銀行應(yīng)當實旌整體流動性風(fēng)險的指標管理， 建立分層次的流動性儲備體系，將由此產(chǎn)生的流動性風(fēng)險納入全行的流動性風(fēng)險管理體系中。只有這樣，才能較早的預(yù)知可能發(fā)生的提前還款數(shù)額和時聞，合理的配置相應(yīng)的資金。同時由于管理水平的提高，客戶提前還款后，銀行能夠較快的重新進行資金配置，降低過渡流動性帶來的損失。四是積極創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足客戶資金配鬣需要?？蛻暨M行提前還款也是為了滿足自身流動性和收益性的需要，因此 從根本上降低提前還款的風(fēng)險，必須積極創(chuàng)2R新提供客戶不同流動性和收益性相結(jié)合的產(chǎn)品，滿足客戶的不同需要。如存貸通， 即對于客戶擬用于提前還款的一定數(shù)額款項，在不進行提前還款的情況下給予較高的利率水平；又如限額自由還款、固定和浮動利率自由組合等。通過這些產(chǎn)品的選擇，可以有效拓寬客戶斡投資渠道，降低客戶可熊進行提翦還款的風(fēng)險。(三)抵押物風(fēng)險的防范對抵押物的處置是商業(yè)銀行防范和化解個人住房貸款風(fēng)險的最蕨一道屏障， 因此從外部環(huán)境和內(nèi)部商業(yè)銀行管理兩方面入手，健全制度，規(guī)范操作，降低和化解商業(yè)銀行所面臨的抵押物風(fēng)險。建立廉價房市場，切實降低銀行處置抵押物的社會成本政府行政主管部f]應(yīng)建立和啟動廉價房市場，迸一步完善廉價房制度，擴大廉價房供應(yīng)渠道，這樣可以保證當客戶違約時，法院依法判決強制拍賣抵押房產(chǎn)后抵押入有棲息之處，避免了毒此產(chǎn)生憋社會閥題；同時提高了資產(chǎn)處置效率， ．． ● 有利于銀行及時通過抵押物拍賣等方式收回貸款本息，降低銀行在處置抵押物非專業(yè)性所帶來的流動性風(fēng)險和抵押物風(fēng)險。規(guī)范銷售登記和抵押登記制度銷售登記和抵押登記制度是保障商業(yè)銀行抵押權(quán)利實施的基本保障，銷售登記和抵押登記的規(guī)范操作有剩予商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險的防范，針對我國基前銷售登記和抵押登記操作不規(guī)范、標準不統(tǒng)一的特點，現(xiàn)階段應(yīng)做好以下兩方面的工{乍：一是作為國家房地產(chǎn)銷售管理和抵押登記管理部f1應(yīng)在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一銷售登記和抵押登記制度，改變目前各個城市銷售登記和抵押登記制度各不相同的情況，并規(guī)范銷售登記和抵押登記的具體程凈、要求及相應(yīng)責任，建立起統(tǒng)一、規(guī)范的銷售登記和抵押登記制度，堅決杜絕一房多售、抵押后再售等情況，對于不規(guī)范操作對抵押權(quán)人造成的損失要建立相應(yīng)的賠償機制。二是針對露前裔業(yè)銀行監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行只能對主體封頂?shù)纳唐贩堪l(fā)放個人住房貸款，但商品房銷售主管部f．】在頊謦建設(shè)資金投入25％．50％時就可發(fā)放預(yù)售許可證，商鱟銀行監(jiān)管部門和商品房銷售主管部門在執(zhí)行標準上不一致的情況，有關(guān)部門應(yīng)進一步協(xié)調(diào)相關(guān)政策制度，嚴格期房銷售政策，提高期房銷售f_】檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場，避29免政策制度不一致造成商業(yè)銀行的抵押物風(fēng)險。不斷完善房地產(chǎn)評估制度個人住房貸款一般期限較長，抵押物的評估價值的高低對于商業(yè)銀行風(fēng)險管理具有重要的參考價值。建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機構(gòu)，規(guī)范各種評估行為 ， 確保評估行為合法、有效、準確，對降低商業(yè)銀行抵押物風(fēng)險具有重要的意義， 為此現(xiàn)階段應(yīng)著重做好以下幾方面工作：～是進一步完善行業(yè)監(jiān)督機制，規(guī)范房地產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為。對評估師和評估機構(gòu)的工作加強監(jiān)督，對惡意高估或低估房地產(chǎn)價值的評估師和評估機構(gòu)進行嚴厲處罰。二是政府行政主管部門和行業(yè)自律部門應(yīng)加強對評估機構(gòu)的管理，加強職業(yè)道德教育，克服純利益驅(qū)動行為， 切實強化服務(wù)職能，提高效率，同時盡快制定和細化行業(yè)操守，從制度操作層面指導(dǎo)和規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。積極培育發(fā)展房地產(chǎn)拍賣市場露前我國房地產(chǎn)拍賣市場尚不成熟，對商業(yè)銀行處置不良貸款的抵押房產(chǎn)造I● 成一定的阻礙。為此相關(guān)部門應(yīng)做好以下幾方面工作：一是盡快制訂房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，從制度層面規(guī)范房地產(chǎn)拍賣規(guī)程，從而為中介機構(gòu)進入市場奠定制度基礎(chǔ)； 二是著手培育和發(fā)展有關(guān)中介機構(gòu)與房地產(chǎn)拍賣市場，只有參與市場的中介機構(gòu)增加了，市場才+能夠形成有效競爭，并在競爭中逐步規(guī)范；三是解決商業(yè)銀行抵押物的合法、快速處置問題。減少商業(yè)銀行處置抵押物的成本，提供處置效率。30結(jié)束語風(fēng)險管理是商業(yè)銀行管理的核心之一。本文從內(nèi)部和外部兩個方蘧入手，分析了我因商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的主要風(fēng)險、風(fēng)險管理現(xiàn)狀，以及風(fēng)險管理中存在的問題。借鑒國外先進經(jīng)驗，提出了通過建立垂直風(fēng)險管理體系，逐步完善內(nèi)部控制制度，不斷提高風(fēng)險管理技術(shù)和強化風(fēng)險防范措施來提升我國商業(yè)銀行的個人住房貸款風(fēng)險管理水平，降低和化解個人住房貸款風(fēng)險。為了進一步提升個人住房貸款的風(fēng)險管理水平，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《巴塞爾新資本協(xié)議》要求，逐步建立完整連續(xù)的歷史數(shù)據(jù)庫，研發(fā)適合國情和行清的風(fēng)險計量模型，不斷完善科學(xué)精確測算方法，進而構(gòu)建包括個人住房貸款在內(nèi)的零售業(yè)務(wù)內(nèi)部評級體系，真正實現(xiàn)個入住房貸款風(fēng)險管理的科學(xué)化、標準化。參考文獻l、龔洪文，支lJN：《假按揭的風(fēng)險及其防范》，《西南金融》，2004，42．43 王劍峰：《貸款人逆向選擇行為與商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險》，《財經(jīng)研究》， 2003，29(1 1)，21—27 程飛：《個人住房抵押貸款的風(fēng)險構(gòu)成與防范措施》，《河南財政稅務(wù)高等?？茖W(xué)校學(xué)報》，2001，15(3)，31．33 楚爾鳴，張立軍：《個人住房抵押貸款風(fēng)險的識別與防范》，《寧波職業(yè)技術(shù)學(xué)院院報》，2003，3(2)，l。3 溫濤，曾好．個人住房抵押貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制一國家信用擔保．《中國房地產(chǎn)金融》，2000( 2)，26．28 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