【導(dǎo)讀】薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄襖肄芀薇螀膃莂螃肈膃蒅薆羄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袈羇膇莃蝕袃芇蒆袆蝿芆薈蠆肇芅芇蒂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿羋螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肅莆蚅蚃罿蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈薀袇聿肀艿蝕羅聿莁裊袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄襖肄芀薇螀膃莂螃肈膃蒅薆羄膂蚇螁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁袈羇膇莃蝕袃芇蒆袆蝿芆薈蠆肇芅芇蒂肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁芁莄薈肀芁蒆螄羆莀蕿薆袂荿羋螂螈莈蒁薅膇莇薃袀肅莆蚅蚃罿蒞蒞袈襖蕆蟻螀羈薀袇聿肀艿蝕羅聿莁裊袁聿薄蚈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薀螄襖肄芀薇螀膃莂螃

　　

【正文】 。 我國(guó)可由政府牽頭組建全國(guó)性和區(qū)域性的抵押擔(dān)保公司，實(shí)行低收費(fèi)、微利運(yùn)作，為廣大購(gòu)房者特別是中低收入家庭提供擔(dān)保。這樣一方面可以擴(kuò)大銀行個(gè)人住房抵 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究 第 16 頁(yè) 共 22 頁(yè) 押貸款發(fā)放規(guī)模，增加社會(huì)總福利水平，另一方面又可有效地減少信息不對(duì)稱、道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，降低銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。商業(yè)保險(xiǎn)系統(tǒng)是保險(xiǎn)公司與借款人簽訂保險(xiǎn)，規(guī)范購(gòu)房人人身財(cái)產(chǎn)安全、開(kāi)發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)，借款人履約能力下降時(shí)由保險(xiǎn)公司向銀行支付賠償金，從而避免了因開(kāi)發(fā) 商和購(gòu)房人履約能力下降給銀行帶來(lái)的還貸風(fēng)險(xiǎn)。由商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)共同參與的個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)上，它們通過(guò)合作、信息資源共享等方式可有效減少信息不對(duì)稱和道德風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，同時(shí)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還可以與銀行合作建立相互監(jiān)督機(jī)制。 加強(qiáng)對(duì)抵押物的管理 商業(yè)銀行應(yīng) 該 充分利用風(fēng)險(xiǎn) 監(jiān)控和預(yù)警的系統(tǒng)平臺(tái)，借助計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和分析軟件提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力 ， 對(duì)每個(gè)客戶、每筆貸款、每項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行連續(xù)跟蹤、監(jiān)測(cè)和警報(bào)提示，輔助管理人員更有效及時(shí)地防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)應(yīng)主要對(duì)于控制參數(shù)（如抵押率）、市場(chǎng)情況（如變現(xiàn)能力）等方面給予提示和 警示。對(duì)于某一類物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格和交易量發(fā)生劇烈波動(dòng)時(shí)，系統(tǒng)要給予貸款經(jīng)辦行給予提示和指導(dǎo)，適當(dāng)提高或降低抵押率，對(duì)于抵押物價(jià)值不足的部分要提供其他的債務(wù)保證方式等。對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的貸款采取積極的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，密切關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流，及時(shí)追加抵押物和追加擔(dān)保，作為現(xiàn)有貸款和授信額度的追加擔(dān)保物。 不但要 加強(qiáng)對(duì)抵押物的動(dòng)態(tài)管理和資產(chǎn)評(píng)估 ，還要 定期公布對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的研究分析結(jié)果。相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)建立一定的管理制度，要求經(jīng)辦行定期對(duì)抵押物的情況進(jìn)行關(guān)注，對(duì)于抵押物價(jià)值變動(dòng)較大的貸款應(yīng)采取及時(shí)的處理措施。 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù) 我認(rèn)為針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，可以采取創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，積極發(fā)展中間業(yè)務(wù)這個(gè)對(duì)策來(lái)有效管理控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行必須 創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式，大力推廣直客式營(yíng)銷(xiāo)模式，自主選擇貸款客戶 。一是 推出直客式個(gè)人住房貸款營(yíng)銷(xiāo)模式，對(duì)符合條件的非按揭合作個(gè)人購(gòu)房客戶，在確保客戶購(gòu)房行為真實(shí)且提供階段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款，這樣由銀行自主選擇客戶主導(dǎo)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。二是建立一支包括個(gè)人住房貸款在內(nèi)的個(gè)人資產(chǎn)直銷(xiāo)隊(duì)伍，實(shí)行客戶經(jīng)理上門(mén)直銷(xiāo) +個(gè)貸 中心集中 后臺(tái)運(yùn)作的營(yíng)銷(xiāo)新模式。直 銷(xiāo)客戶經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)上門(mén)銷(xiāo)售個(gè)人產(chǎn)品、上門(mén)收集貸款申請(qǐng)材料、上門(mén)調(diào)查和高端、頂端個(gè)人客戶的售后回訪，并對(duì)上門(mén)收集材料的合法、合規(guī)性、齊全 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究 第 17 頁(yè) 共 22 頁(yè) 性、上門(mén)調(diào)查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)。個(gè)貸中心的客戶經(jīng)理只負(fù)責(zé)貸款報(bào)批、合同制作、抵押登記辦理、貸款發(fā)放、貸后催收管理等中后臺(tái)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)的處理。通過(guò)直銷(xiāo)客戶經(jīng)理深入目標(biāo)客戶的上門(mén)服務(wù)，一方面能擴(kuò)大銀行個(gè)人資產(chǎn)產(chǎn)品的影響，另一方面可搶占未來(lái)社區(qū)金融服務(wù)市場(chǎng)先機(jī) 。 個(gè)人業(yè)務(wù)目前是商業(yè)銀行的發(fā)展重點(diǎn)，商業(yè)銀行產(chǎn)品、服務(wù)、收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)同質(zhì)化特征，應(yīng)該積極提高技術(shù)含量，進(jìn)行客戶細(xì)分， 有效資源配 置， 依靠特色的自主核心品牌、產(chǎn)品占領(lǐng)市場(chǎng)，積極開(kāi)拓租賃、信托、特色理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)，對(duì)客戶個(gè)性化金融服務(wù)需求進(jìn)行深入研究，提供多種金融產(chǎn)品，開(kāi)拓 新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)領(lǐng)域 以 應(yīng)對(duì) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展 住房貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)把所持有的流動(dòng)性較差的房產(chǎn)抵押貸款轉(zhuǎn)化為可在金融市場(chǎng)上流通的有價(jià)證券。對(duì)銀行來(lái)講，住房抵押貸款證券化可以在這樣幾個(gè)方面分散風(fēng)險(xiǎn) :首先，按揭證券化實(shí)質(zhì)是把資本市場(chǎng)上的資金引入住房抵押貸款二 級(jí)市場(chǎng)，它拓寬了抵押貸款資金的來(lái)源 ； 其次，長(zhǎng)達(dá) 2030 年的按揭貸款，回收周期時(shí)間跨度很大，但 通過(guò)證券化，銀行就可以及時(shí)把長(zhǎng)期抵押貸款資產(chǎn)在資本市場(chǎng)拋售兌現(xiàn)，或自己持有變現(xiàn)能力很強(qiáng)的抵押債券，從而增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性 。第三，當(dāng)?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來(lái)集中由一家 (或少數(shù) )銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場(chǎng)上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。住房按揭貸款證券市場(chǎng)的建立有助于降低按揭貸款利率，減輕了購(gòu)房人的還款利息負(fù)擔(dān)。住房按揭貸款證券化內(nèi)含的較為優(yōu)化的風(fēng)險(xiǎn)和收益組合，加快房地產(chǎn)證券化發(fā)展可以有效地防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究 第 18 頁(yè) 共 22 頁(yè) 5 結(jié)論 房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展帶動(dòng)了以商業(yè)銀行個(gè)人住房貸 款為代表的住房金融業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)，居民住房支出己經(jīng)為中國(guó)家庭最重要的消費(fèi)項(xiàng)目。然而在個(gè)人住房貸款規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)正在不斷 突顯出來(lái) 。加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理己迫在眉睫 ， 如何有效控制和防范貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)是一個(gè)挑戰(zhàn)。我們還應(yīng)該積極拓寬思路，學(xué)習(xí) 借鑒 國(guó)外先進(jìn) 的 個(gè)人住房貸款風(fēng) 險(xiǎn) 管理經(jīng)驗(yàn) ， 推進(jìn)個(gè)人住房抵押證券化市場(chǎng)的發(fā)展，以調(diào)節(jié)銀行短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)匹配，緩解銀行流動(dòng)性壓力，增強(qiáng)銀行整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 伴隨房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不斷深入和成熟，我國(guó) 房地產(chǎn)金融市場(chǎng) 未來(lái) 發(fā)展之路任重而道遠(yuǎn)。 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房 貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究 第 19 頁(yè) 共 22 頁(yè) 參考文獻(xiàn) [1] 匆約瑟夫 F 辛基 .商業(yè)銀行財(cái)務(wù)管理 [J].北京 :中國(guó)金融出版社 ， 2021， 31(6)： 3236. 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