【正文】 2季度 2008年3季度9 2008年4季度 2009年1季度 2009年2季度 2009年3季度 2009年4季度 2010年1季度 將以上的數(shù)據(jù)樣本帶入壓力測(cè)試模型，依舊可以得到原來(lái)的測(cè)試結(jié)果。即GDP，房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率的變化，都會(huì)大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率成負(fù)增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)增大，這三者的負(fù)增長(zhǎng)率越大，逾期率越大；當(dāng)GDP,房?jī)r(jià)和進(jìn)出口增長(zhǎng)率呈正向增長(zhǎng)時(shí)，逾期率會(huì)減小，這三者增長(zhǎng)率越大，逾期率越低。該壓力測(cè)試證明了前兩節(jié)所解釋的商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款存在信用風(fēng)險(xiǎn)，而該信用風(fēng)險(xiǎn)往往也是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或政策風(fēng)險(xiǎn)。該測(cè)試也揭示了商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征，主觀性和市場(chǎng)性。交通銀行是首家公布房貸壓力測(cè)試的銀行。4月29日，交通銀行副行長(zhǎng)錢文揮在一季度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露,壓力測(cè)試結(jié)果顯示,房地產(chǎn)價(jià)格下降30%,%,%。民生銀行對(duì)于房貸壓力測(cè)試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長(zhǎng)洪琦公開表示，即使房?jī)r(jià)下降40%也不會(huì)影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。 民生銀行近三年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該行房地產(chǎn)貸款占比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)。2009年底,%；2008年底,%；2007年底,占比13%。同時(shí)，%，即便因房?jī)r(jià)下跌，這部分資金受到影響，對(duì)該行的總體貸款質(zhì)量影響也不會(huì)太大。從測(cè)試結(jié)果看，銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度在30%~40%之間。容忍度最高的是民生銀行，假如房?jī)r(jià)下跌40%，不會(huì)影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農(nóng)行的容忍度是房?jī)r(jià)下跌20%，之后房?jī)r(jià)每下跌1個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)多形成1個(gè)百分點(diǎn)的不良貸款。工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等可容忍的房?jī)r(jià)下跌幅度在30%左右。銀行引進(jìn)壓力測(cè)試，是因?yàn)閴毫y(cè)試是基于歷史或潛在的市場(chǎng)震蕩數(shù)據(jù)，采用模擬方法或其他的統(tǒng)計(jì)技術(shù)構(gòu)成一個(gè)或一系列極端不利的情景，如房?jī)r(jià)在三個(gè)月內(nèi)下跌20%，考察在此極端條件下，這一市場(chǎng)價(jià)格大的變化對(duì)銀行資產(chǎn)組合的價(jià)值變化的最壞情景，確定資產(chǎn)組合風(fēng)險(xiǎn)水平是否在風(fēng)險(xiǎn)承受能力之內(nèi)，包括識(shí)別那些會(huì)產(chǎn)生致命損失的情景，評(píng)估這些情景的影響并為風(fēng)險(xiǎn)管理提供額外的保證。進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格下降等極端情況的壓力測(cè)試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險(xiǎn)管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時(shí)，做出更明智的風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時(shí)間，如房?jī)r(jià)迅速下跌等對(duì)銀行穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的影響。 本章小結(jié)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)的種類主要包括：信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)這三大類風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)其來(lái)源，可以分為來(lái)自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括被迫違約、理性違約、提前還貸；再者是來(lái)自開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)，包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等；還有來(lái)自社會(huì)的社會(huì)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)的重要形成原因之一，就是外界客觀條件的變化，由招商銀行信用風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試可以看出，GDP變化、房?jī)r(jià)動(dòng)蕩和進(jìn)出口額的變化都會(huì)使得信用風(fēng)險(xiǎn)率增加或者減少。特別的，當(dāng)房?jī)r(jià)降低的時(shí)候，個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加，對(duì)商業(yè)銀行造成隱患。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，是指由于經(jīng)濟(jì)、金融政策等宏觀因素的變化以及該業(yè)務(wù)自身的缺陷所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又包括：利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、住房貶值風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等等。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)是由于銀行自身不完善或有問題的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或者外部事件所造成直接或者間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：個(gè)人征信風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險(xiǎn)等等。目前國(guó)家對(duì)于商業(yè)銀行按揭貸款的政策變動(dòng)，也會(huì)改變按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度。近期我國(guó)的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。并規(guī)定，若首付三成，；若首付只有兩成。該政策的出臺(tái)，使得按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)增大。第四章 銀行個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的歷史借鑒以美國(guó)次貸危機(jī)為例 美國(guó)次貸危機(jī)始于2007 年初的美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)事件，事態(tài)的發(fā)展已持續(xù)一年之多，并惡化成為美國(guó)的次級(jí)債危機(jī)，不斷導(dǎo)致數(shù)家國(guó)際知名貸款機(jī)構(gòu)、投資銀行受到巨大損傷，面臨虧損甚至倒閉的危機(jī)。事件的發(fā)展對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響也越來(lái)越深，不僅導(dǎo)致股市的劇烈波動(dòng)，甚至損傷到整個(gè)經(jīng)濟(jì)層面。 （1）次貸危機(jī)到次級(jí)債危機(jī)的衍變過(guò)程 1）次貸的含義所謂美國(guó)的次級(jí)抵押貸款，也即“次級(jí)按揭貸款”，主要是指一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款，其服務(wù)對(duì)象為債務(wù)與收入比率較高、信用低、發(fā)生違約概率較高的貸款購(gòu)房者。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請(qǐng)不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級(jí)市場(chǎng)上尋求貸款。各式各樣的“次級(jí)貸款”產(chǎn)品使即使收入不高的人群也具備了還款能力，即使利率調(diào)高，還不起貸款，火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)也給人們帶來(lái)了美好的幻覺——只要將房子出手，風(fēng)險(xiǎn)也是“可控”的。因此，自2001 年以來(lái)美國(guó)每年的次級(jí)抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，美國(guó)住宅自有率也迅速提升。 2）次貸衍變成次級(jí)債的過(guò)程次級(jí)抵押貸款新產(chǎn)品深受信用程度較差和收入不高的購(gòu)房者的追捧，而次級(jí)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在貸款機(jī)構(gòu)對(duì)借款人不做任何信用的審核，即向“次級(jí)信用”的人借出大量貸款，但對(duì)于華爾街的精英來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是可以轉(zhuǎn)移出去的——把風(fēng)險(xiǎn)分散給那些愿意承擔(dān)不同程度風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)。越來(lái)越多的投資銀行向這些貸款機(jī)構(gòu)買下貸款，然后將它們打包成一筆債券，債券再由信用評(píng)級(jí)公司如標(biāo)準(zhǔn)普爾給予債券評(píng)級(jí)，之后再到債券市場(chǎng)上把它們賣給基金、商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司，或者推銷給全球的商業(yè)銀行和其他的投資者，這種債券產(chǎn)品是基于次級(jí)住房抵押貸款而發(fā)行的資產(chǎn)支持證券，被華爾街稱為“次級(jí)房貸債券”,即我們所說(shuō)的“次級(jí)債”。由此，“次級(jí)貸款”也就衍變成為了所謂的“次級(jí)債”。圖12 美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債參與主體 （2）次級(jí)債危機(jī)的產(chǎn)生從美國(guó)次級(jí)抵押貸款及次級(jí)債各參與主體的圖示可以可出，一場(chǎng)原本單純的次級(jí)抵押貸款危機(jī)衍變成一場(chǎng)波及全球的金融風(fēng)暴，實(shí)際上是參與主體共同造成的結(jié)果，我們可以看到收益和風(fēng)險(xiǎn)鏈條環(huán)環(huán)相扣，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個(gè)傳導(dǎo)就會(huì)受到影響。次級(jí)抵押貸款，只要房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，所購(gòu)買的房產(chǎn)就會(huì)升值，就會(huì)有還款來(lái)源，這就是次級(jí)債的收益所在。但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期相反的波動(dòng)時(shí)，房屋升值速度減緩，加上美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)的提息，使許多次級(jí)貸款借款人無(wú)力償還貸款，出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象，利率風(fēng)險(xiǎn)加上違約風(fēng)險(xiǎn)使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評(píng)級(jí)降低，價(jià)格大跌，市場(chǎng)迅速冷卻，而此時(shí)的債券債權(quán)人則迫使貸款機(jī)構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款，引爆點(diǎn)出現(xiàn)——貸款機(jī)構(gòu)在面對(duì)債權(quán)人催債的情況下而無(wú)法收回貸款，進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購(gòu)甚至倒閉的現(xiàn)象，惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。在次級(jí)債的持有比重中，銀行占了大部分比例，銀行通過(guò)利用表外工具避開監(jiān)管者，發(fā)行房產(chǎn)抵押等債券失去控制，而又對(duì)巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沒有采取必要的措施，另外，自身資本不足而導(dǎo)致杠桿率過(guò)高，所持不良資產(chǎn)太多，且這些資產(chǎn)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅貶值，結(jié)果發(fā)展到難以控制的局面。在此次危機(jī)過(guò)程中，對(duì)沖基金也損失嚴(yán)重，其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品，充當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的吸收者，運(yùn)用較高的杠桿比率，獲得數(shù)倍的收益，而當(dāng)某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時(shí)，其損失也將是數(shù)倍放大的，過(guò)度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂，從而在根本上導(dǎo)致多加對(duì)沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)。為了使次級(jí)債得到更大范圍的接受，為債券提供擔(dān)保，保險(xiǎn)公司通常以信用增強(qiáng)方式向發(fā)債人提供擔(dān)保，以增強(qiáng)發(fā)債人的信用[4]。保險(xiǎn)購(gòu)買人為標(biāo)的資產(chǎn)池的違約風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買保護(hù)，并定期向保護(hù)的出售方支付一定的費(fèi)用，保護(hù)的出售方則在標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)生意外時(shí)提供補(bǔ)償。當(dāng)大量違約現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，保險(xiǎn)公司所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其實(shí)際承擔(dān)能力，深陷危機(jī)。 引發(fā)美國(guó)次貸危機(jī)的原因分析 （1）長(zhǎng)期的低利率政策造成泡沫及經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮 為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次下調(diào)利率，%降至1%的歷史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。過(guò)低的利率引發(fā)了寬松信貸，也直接刺激了民眾的貸款投資熱潮，越來(lái)越多的生活狀況不穩(wěn)定的民眾通過(guò)銀行貸款加入到購(gòu)房者的行列中，正是市場(chǎng)對(duì)美國(guó)房市前景普遍預(yù)期過(guò)高，極大的刺激了美國(guó)房市，房?jī)r(jià)在1996年至2006年飛漲了大約85%，為次貸危機(jī)的爆發(fā)埋下了種子。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的過(guò)分繁榮，在繁榮時(shí)期，生產(chǎn)的高漲引起信用的擴(kuò)張，生產(chǎn)企業(yè)借助于信用，譬如發(fā)行有價(jià)證券、利用銀行貸款和商業(yè)信用，把生產(chǎn)盡量地?cái)U(kuò)大，并使它超出有支付能力的需求范圍，于是促成爆發(fā)危機(jī)條件的成熟。 （2）華爾街對(duì)金融衍生品的濫用 美國(guó)的金融衍生品在近幾年發(fā)展很快，其復(fù)雜程度日益加劇，衍生工具是柄雙刃劍。為了追求利益的最大化，華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的不同，出售給不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人，在這個(gè)過(guò)程中，最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價(jià)值幾倍或十幾倍的金融衍生品，極大地拉長(zhǎng)了交易鏈條。 （3）美國(guó)民眾的消費(fèi)觀念 美國(guó)的民眾從來(lái)都是今天花明天的錢。房子到汽車，從信用卡到電話賬單，貸款無(wú)處不在。在低利率的誘惑下，及時(shí)沒有還貸的能力，他們也理所當(dāng)然地和銀行簽約，住上了高樓大廈。正是這種理所當(dāng)然埋下了此次金融危機(jī)的禍根。 （4）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的失職 次貸危機(jī)爆發(fā)后，穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾、惠譽(yù)等主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)成為最直接的批評(píng)對(duì)象。各評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)被認(rèn)定過(guò)高的提升了次貸產(chǎn)品的評(píng)級(jí)，并極大地促進(jìn)了次貸市場(chǎng)的發(fā)展，這些評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的收入主要來(lái)源于證券發(fā)行商，卻要求它們對(duì)市場(chǎng)投資者負(fù)責(zé)，這種評(píng)級(jí)制度上的漏洞已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。當(dāng)市場(chǎng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)這一環(huán)出現(xiàn)問題的時(shí)候，信任危機(jī)也便隨之開始了。 1）失信的評(píng)級(jí)制度 信用評(píng)級(jí)公司給予次級(jí)抵押債券過(guò)高的評(píng)級(jí)，誤導(dǎo)投資者。長(zhǎng)期以來(lái)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予美國(guó)國(guó)債、高杠桿的金融衍生品高質(zhì)量的評(píng)級(jí)。特別是這次次債危機(jī)，2007年6月，惠譽(yù)曾給予貝爾斯登“A+”的信用等級(jí)，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”，這表明評(píng)級(jí)在一兩年內(nèi)不會(huì)變。2008年3月13日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報(bào)告，認(rèn)為次貸危機(jī)造成的金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)減值“已接近尾聲”。但是在惠譽(yù)給予“A+”評(píng)級(jí)的九個(gè)月后，也正是在標(biāo)準(zhǔn)普爾的研究報(bào)告發(fā)布的第二天，美聯(lián)儲(chǔ)和摩根大通銀行就宣布向貝爾斯登這家全美第五大券商提供應(yīng)急資金。而另一方面經(jīng)過(guò)層層包裝的債券變得很復(fù)雜，而廣大投資者并不了解這些復(fù)雜的金融衍生品，只能依賴信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。當(dāng)評(píng)級(jí)突然大范圍大幅度的下降，迫使投資者補(bǔ)充超額的流動(dòng)性或低價(jià)拋售這些債券，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因而成為次債危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線。 2）信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)遲鈍 對(duì)潛在危機(jī)的預(yù)警滯后，致使對(duì)評(píng)級(jí)結(jié)果調(diào)整相應(yīng)滯后，且調(diào)整幅度偏大，放大了對(duì)市場(chǎng)的沖擊。事實(shí)上從2006年初開始，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫，房屋價(jià)格持續(xù)下跌，同時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)不斷提高利率，違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn)，抵押貸款市場(chǎng)開始惡化，但國(guó)際信用評(píng)級(jí)公司直到2007年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評(píng)級(jí)。其調(diào)整嚴(yán)重滯后，顯然加劇了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)。另外調(diào)整幅度偏大。2007年7月份后，各信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)大范圍調(diào)低幾乎全部次級(jí)債的評(píng)級(jí)，僅在7月10日一天，穆迪就調(diào)低了超過(guò)400種此類債券的評(píng)級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾在同一天將612種債券列為觀望，并在隨后兩天內(nèi)調(diào)低了大部分債券的評(píng)級(jí)。 3）為追逐利益進(jìn)行盲目評(píng)價(jià) 評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在資本市場(chǎng)中有著獨(dú)立的地位，他是服務(wù)于投資者的，但是當(dāng)前評(píng)級(jí)費(fèi)用是評(píng)級(jí)公司的重要收入來(lái)源，大部分評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)采取的是向受評(píng)機(jī)構(gòu)收取費(fèi)用的模式。顯然評(píng)級(jí)公司會(huì)受制于受評(píng)機(jī)構(gòu)，在利益的驅(qū)使下一方面受評(píng)機(jī)構(gòu)有可能通過(guò)付款來(lái)施加壓力以獲得更高的評(píng)級(jí)。另一方面評(píng)級(jí)公司有意提高信用等級(jí)作為巨額評(píng)估費(fèi)的回報(bào)。以傷害了投資者的利益為代價(jià)，評(píng)級(jí)公司與投資者之間的利益沖突問題凸顯。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)商業(yè)組織，其獨(dú)立性和公正性受到了懷疑。 4）信用評(píng)級(jí)體系不完善 首先，流程存在很大的缺陷，且執(zhí)行力度不大。評(píng)級(jí)流程的部分重大環(huán)節(jié)未能對(duì)外進(jìn)行披露、某些重要步驟未能記錄在案、評(píng)級(jí)流程中后期所執(zhí)行的監(jiān)控或持續(xù)監(jiān)督流程不穩(wěn)健等問題凸顯。其次，評(píng)級(jí)模型不完善。證券化產(chǎn)品對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)和模型的依賴非常高，因此模型的準(zhǔn)確性非常重要，而數(shù)據(jù)庫(kù)和模型往往需要經(jīng)濟(jì)周期的檢驗(yàn)。美國(guó)的債券市場(chǎng)從1996年開始擴(kuò)張，一直到2007年，沒有經(jīng)歷完整經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)，模型存在很大的缺陷，使評(píng)級(jí)的準(zhǔn)確性大大降低。 美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的警示 我國(guó)商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足 （1）個(gè)人住房貸款市場(chǎng)信息不對(duì)稱個(gè)人信貸市場(chǎng)上的不對(duì)稱信息是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。不對(duì)稱信息主要有兩種類型：逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇又稱為“隱蔽的信息”，指在市場(chǎng)交易之前買方不知道但賣方知道的信息。在銀行向開發(fā)商和個(gè)人發(fā)放貸款的過(guò)程中，隱蔽的信息表現(xiàn)為開發(fā)商和個(gè)人知道但是銀行貸款決策人并不知道的信息。道德風(fēng)險(xiǎn)又稱為“隱蔽的行為”，指買賣雙方在達(dá)成交易之后，交易的一方不能監(jiān)視到另一方的有關(guān)行為。房地產(chǎn)貸款是中長(zhǎng)期貸款，在合同實(shí)踐中銀行往往對(duì)有關(guān)開發(fā)商的實(shí)際行動(dòng)信息缺少了解，開發(fā)商在獲得借款資金后便可以利用這種信息優(yōu)勢(shì)從事使自身利益最大化但損害銀行利益的行為，如隱藏資金使用的真實(shí)信息，將貸款資金、銷售回籠款挪作他用，從而釀成貸款風(fēng)險(xiǎn)。 （2）社會(huì)信用制度不健全住宅抵押貸款是一種投入資金大、期限長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)高的信貸業(yè)務(wù)。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，掌握借款人的收入和信用狀況，是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在世界上個(gè)人住房貸款市場(chǎng)成熟和規(guī)范的國(guó)家都有一套完備的個(gè)人信用報(bào)告體系。我國(guó)個(gè)人信用制度基本是一片空白。我國(guó)還沒有建立起個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度，儲(chǔ)蓄實(shí)名制也剛剛開展起來(lái)，有關(guān)個(gè)人的社會(huì)信息資源極為分散，個(gè)人的現(xiàn)金收入、支出，個(gè)人債權(quán)、債務(wù)的分布等無(wú)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料和報(bào)表，缺乏個(gè)人資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法形成統(tǒng)一的個(gè)人信用檔案，對(duì)個(gè)人的信用評(píng)估也無(wú)從下手。 （3）商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象，造成了商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)個(gè)人貸款審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)材料真實(shí)性、合法性審查不嚴(yán)，對(duì)存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。有些商業(yè)銀行為擴(kuò)大業(yè)務(wù)