【正文】 率調(diào)整的滯后性,銀行勢必會遭受利率損失。當(dāng)前,中長期的個人住房貸款占消費貸款相當(dāng)大的比。 （2）制度安排銀行在決定放貸之前一般要對抵押房產(chǎn)作自行評估或委托外面中介機(jī)構(gòu)評估。并且在決策的制定過程中,不對客戶的資質(zhì)進(jìn)行細(xì)分,造成執(zhí)行決策的人,對所有的借款人都使用同樣的標(biāo)準(zhǔn)。 政策風(fēng)險對于個人住房按揭貸款而言，很大程度上受到國家的宏觀調(diào)控和政策的變化影響。2008年12月21日 國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（業(yè)內(nèi)稱“國辦13條”）加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。根據(jù)普通購房者或者購房投機(jī)者的心態(tài)來說，購房者往往自己支付少量的成本,利用銀行貸款,四兩撥千斤,以有限的資金購買多套住房,在房價上漲后,賣掉一些房產(chǎn),然后又拿這些本金,通過銀行貸款購買更多的住房。而且，由于貸款抵押物是假較當(dāng)初大幅回落，加上其變現(xiàn)能力差，銀行需付出較大處置成本，這就會導(dǎo)致銀行對抵押物的處置收入遠(yuǎn)不足以補償借款人違約造成的貸款損失，資產(chǎn)得不到保全。而分析了這些可能性后，發(fā)現(xiàn)個人住房按揭貸款風(fēng)險有以下特征。而這種現(xiàn)象也被劃入了信用風(fēng)險的范疇，其實質(zhì)是人的主觀能動性所導(dǎo)致的按揭貸款的風(fēng)險。市場風(fēng)險就是使個人住房按揭貸款極具市場性的典型風(fēng)險。因為期限錯配使資產(chǎn)與負(fù)債的利率確定時點發(fā)生不一致，短期負(fù)債到期后，新的負(fù)債將按新的市場利率確定，而長期貸款的利率和計息方式在貸款發(fā)放時確定，不同利率方式的個人住房按揭貸款使銀行面臨不同利率風(fēng)險。其因素包括有借款人，開發(fā)商和銀行這三個參與者的自身原因，當(dāng)然也包括宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響。 （1）壓力測試的定義壓力測試是指利用一系列方法來評估金融體系承受“罕見但是仍然可能”（Extreme but plausibe）的宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊或者重大金融事件的過程。即GDP，房價和進(jìn)出口增長率的變化，都會大大影響招商銀行住房按揭貸款90天逾期率。2009年底,%；2008年底,%；2007年底,占比13%。信用風(fēng)險根據(jù)其來源，可以分為來自借款人的信用風(fēng)險，包括被迫違約、理性違約、提前還貸；再者是來自開發(fā)商的信用風(fēng)險，包括假按揭、抵押物變故、強(qiáng)制指定等；還有來自社會的社會信用風(fēng)險。近期我國的按揭貸款政策出現(xiàn)了變化，即正式取消首套房按揭貸款利率7折優(yōu)惠。因此，自2001 年以來美國每年的次級抵押貸款額呈現(xiàn)大幅度增長的同時，美國住宅自有率也迅速提升。在此次危機(jī)過程中，對沖基金也損失嚴(yán)重，其多涉及抵押貸款支持的組合證券等產(chǎn)品，充當(dāng)風(fēng)險的吸收者，運用較高的杠桿比率，獲得數(shù)倍的收益，而當(dāng)某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，其損失也將是數(shù)倍放大的，過度的虧損引發(fā)全局資金鏈斷裂，從而在根本上導(dǎo)致多加對沖基金宣布虧損甚至破產(chǎn)。為了追求利益的最大化，華爾街投行將原始的金融產(chǎn)品分割、打包、組合開發(fā)出多種金融產(chǎn)品，根據(jù)風(fēng)險等級的不同，出售給不同風(fēng)險偏好的金融機(jī)構(gòu)或個人，在這個過程中，最初的金融產(chǎn)品被放大為高出自身價值幾倍或十幾倍的金融衍生品，極大地拉長了交易鏈條。 1）失信的評級制度 信用評級公司給予次級抵押債券過高的評級，誤導(dǎo)投資者。事實上從2006年初開始，美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫，房屋價格持續(xù)下跌，同時美聯(lián)儲不斷提高利率，違約還款現(xiàn)象大量出現(xiàn)，抵押貸款市場開始惡化，但國際信用評級公司直到2007年春季才大規(guī)模調(diào)低相關(guān)債券的投資評級。評級機(jī)構(gòu)作為一個商業(yè)組織，其獨立性和公正性受到了懷疑。逆向選擇又稱為“隱蔽的信息”，指在市場交易之前買方不知道但賣方知道的信息。我國還沒有建立起個人財產(chǎn)申報制度，儲蓄實名制也剛剛開展起來，有關(guān)個人的社會信息資源極為分散，個人的現(xiàn)金收入、支出，個人債權(quán)、債務(wù)的分布等無系統(tǒng)的數(shù)據(jù)資料和報表，缺乏個人資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本標(biāo)準(zhǔn)，無法形成統(tǒng)一的個人信用檔案，對個人的信用評估也無從下手。在世界上個人住房貸款市場成熟和規(guī)范的國家都有一套完備的個人信用報告體系。 美國次貸危機(jī)對我國商業(yè)銀行按揭貸款風(fēng)險控制的警示 我國商業(yè)銀行按揭貸款的現(xiàn)狀和存在的不足 （1）個人住房貸款市場信息不對稱個人信貸市場上的不對稱信息是風(fēng)險產(chǎn)生的主要原因。另一方面評級公司有意提高信用等級作為巨額評估費的回報。當(dāng)評級突然大范圍大幅度的下降，迫使投資者補充超額的流動性或低價拋售這些債券，評級機(jī)構(gòu)因而成為次債危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火線。各評級機(jī)構(gòu)被認(rèn)定過高的提升了次貸產(chǎn)品的評級，并極大地促進(jìn)了次貸市場的發(fā)展，這些評級機(jī)構(gòu)的收入主要來源于證券發(fā)行商，卻要求它們對市場投資者負(fù)責(zé)，這種評級制度上的漏洞已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。寬松的信貸條件導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)的過分繁榮，在繁榮時期，生產(chǎn)的高漲引起信用的擴(kuò)張，生產(chǎn)企業(yè)借助于信用，譬如發(fā)行有價證券、利用銀行貸款和商業(yè)信用，把生產(chǎn)盡量地擴(kuò)大，并使它超出有支付能力的需求范圍，于是促成爆發(fā)危機(jī)條件的成熟。但當(dāng)房地產(chǎn)出現(xiàn)與預(yù)期相反的波動時，房屋升值速度減緩，加上美聯(lián)儲連續(xù)的提息，使許多次級貸款借款人無力償還貸款，出現(xiàn)了大量違約現(xiàn)象，利率風(fēng)險加上違約風(fēng)險使資產(chǎn)質(zhì)量的惡化導(dǎo)致資產(chǎn)支持證券的評級降低，價格大跌，市場迅速冷卻，而此時的債券債權(quán)人則迫使貸款機(jī)構(gòu)拿出出現(xiàn)問題的抵押貸款，引爆點出現(xiàn)——貸款機(jī)構(gòu)在面對債權(quán)人催債的情況下而無法收回貸款，進(jìn)而出現(xiàn)此后大量貸款公司被收購甚至倒閉的現(xiàn)象，惡性循環(huán)繼續(xù)加劇，產(chǎn)生多米諾骨牌效應(yīng)。按照傳統(tǒng)的信貸程序，這類人群是申請不到優(yōu)惠貸款的，只能在次級市場上尋求貸款。主要包括：個人征信風(fēng)險、銀行內(nèi)部控制風(fēng)險和制度體系漏洞、銀行貸后管理風(fēng)險等等。進(jìn)行房地產(chǎn)價格下降等極端情況的壓力測試，并把結(jié)果融入銀行綜合風(fēng)險管理框架之中，有利于銀行在制定業(yè)務(wù)拓展政策及目標(biāo)時，做出更明智的風(fēng)險戰(zhàn)略決策，從而達(dá)到減輕某些壓力時間，如房價迅速下跌等對銀行穩(wěn)健經(jīng)營的影響。民生銀行對于房貸壓力測試的結(jié)果最為樂觀，民生銀行行長洪琦公開表示，即使房價下降40%也不會影響該行的資產(chǎn)質(zhì)量。同時，上述數(shù)據(jù)較為陳舊，可以借助該模型，將最新的數(shù)據(jù)作為測試的測試樣本，而其測試結(jié)果不變，可以證明上述結(jié)論是正確的。都是從理論和邏輯分析、經(jīng)驗總結(jié)的角度來寫的。銀行個人住房按揭貸款風(fēng)險的滯后性，提醒銀行需要計算好風(fēng)險期的最大承受風(fēng)險的能力，并且可以由滯后性，很好的控制何時需收緊貸款，何時可以放松貸款，這樣可以使風(fēng)險分散，而不是使得所有的風(fēng)險通過滯后期后一起暴露，使得風(fēng)險集中化，這樣會使銀行在某一時期處于風(fēng)險最高峰的時期，不利于控制風(fēng)險。這時候房地產(chǎn)信貸優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可能會在一夜之間全部變成不良資產(chǎn)，也就是說房地產(chǎn)持續(xù)低迷或崩潰的情況下，商業(yè)銀行可能面臨開發(fā)商和個人貸款者的普遍違約風(fēng)險，即使銀行采取各種資產(chǎn)保全措施，但由于市場低迷和價格暴跌，或者由于處理成本太高，仍然要承受巨額的損失。當(dāng)然，這兩種現(xiàn)象在國內(nèi)較少，中國的銀行審查貸款普遍比較嚴(yán)格，基本不會出現(xiàn)這么嚴(yán)重的情況或是使得風(fēng)險如此嚴(yán)重。有的購房者故意偽造虛假收入證明、資產(chǎn)證明以獲取銀行按揭貸款；有的購房者在不同的商業(yè)銀行進(jìn)行虛假按揭和多重按揭貸款；有的購房者信用觀念單薄，在有還款能力的情況下惡性違約等。上一小節(jié)中已經(jīng)解釋了風(fēng)險的種類和形成風(fēng)險的原因，而從中也不難發(fā)現(xiàn)，從個人住房按揭貸款風(fēng)險的各種種類的分析中，也可看出這些風(fēng)險的共性，即個人住房按揭貸款的風(fēng)險是有規(guī)律，有特征的?？梢悦枋龀鲞@樣一個循環(huán)，政府調(diào)控利率，使得利率增高，無法炒作房價，部分的房地產(chǎn)投機(jī)商撤出房產(chǎn)市場，于是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌，于是又使得一部分房地產(chǎn)投資商撤出資金，這樣周而復(fù)始的循環(huán)，直至房價跌至一個比較健康的水平。對購買手套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。同日，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調(diào)至1%。但對于個人客戶,這項業(yè)務(wù)尚屬空白,還不允許對自然人客戶銀行信息隨意查詢。各家銀行為了搶占個人住房貸款的市場份額,紛紛推出各種服務(wù),并在“風(fēng)險簡化信貸手續(xù)”的呼聲中提高了辦事速度,增加了業(yè)務(wù)量,擴(kuò)大了住房貸款消費群,但是,在辦理貸款的過程中,或多或少的還存在以下問題: 1）決策風(fēng)險目前,各家銀行都十分重視個人住房貸款業(yè)務(wù),市場競爭漸呈白熱化狀態(tài),無序現(xiàn)象突出。有些員工出于眼前利益，與開發(fā)商合謀，對貸前審查敷衍了事，貸后放棄追蹤管理，以至讓銀行潛在的風(fēng)險加大。；從國內(nèi)的房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)城市的房價雖然還處于高位盤整階段，但是由于房價下行壓力日趨增多大，將面臨房產(chǎn)市場低于所應(yīng)長福銀行貸款的情況造成斷供現(xiàn)象。 1年以上貸款遇法定利率調(diào)整,于次年初開始按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。與此同時，由于整個社會缺乏誠信觀念，個人、單位或其他機(jī)構(gòu)組織為借款人偽造虛假財力證明資料等提狗狗眾多渠道。為此引發(fā)兩種結(jié)果：一是購房人以此拒付貸款；二是作為按揭業(yè)務(wù)風(fēng)險防范的第二還款源， 明顯因質(zhì)量問題使其在將來的拍賣中造成資不抵債。這一欺詐行為通常發(fā)生在中小型開發(fā)商身上。目前銀行系統(tǒng)內(nèi)居民存款余額連年居高不下，各銀行都有大量閑置資金急于尋找出路，在這種情況下，客戶提前償還貸款只會增加銀行的閑置資金量，加大了銀行的投資壓力和風(fēng)險。第一，減少了銀行的收益。經(jīng)濟(jì)的蕭條,使得原來一部分借款人失業(yè),沒有了還款來源,造成不良貸款。 2）理性違約。在個人住房貸款奉獻(xiàn)中，信用風(fēng)險和銀行操作風(fēng)險是最主要的風(fēng)險，也是銀行自身可控的風(fēng)險。將數(shù)據(jù)代入公式得：S=第一期應(yīng)付利息為：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期應(yīng)付本金為：S上一期貸款余額==第一期末的貸款余額為：X第一期應(yīng)付本金==等額本金法：每期應(yīng)還本金為：X/120=100000/120=第一期應(yīng)還利息：上一期貸款余額（即X=100000）%=第一期還款額為：第一期應(yīng)還利息+每期應(yīng)還本金=+=第一期貸款余額為：X每期應(yīng)還本金==個人按揭貸款是指借款人將其所借款項購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人（即銀行）名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)會到借款人名下，期間借款人享有對所購房產(chǎn)的使用權(quán)。 （3）按揭貸款的期限根據(jù)規(guī)定，個人住房貸款的最長的期限是30年。對于購房者而言，一次性湊足全額房款，有很大的難度，于是，銀行作為第三方，應(yīng)時而生，銀行的介入，使得三方的需求都得以滿足，對三方都有很大的利益幫助。本論文中的個人住房貸款(下簡稱“個人房貸”) 為實務(wù)中常指的商用房貸款與真正的個人住房貸款。第二，查閱了很多數(shù)據(jù)，運用了近期央行發(fā)布的新的關(guān)于中國商業(yè)銀行按揭貸款的新政策。打入不同的關(guān)鍵字，會有很多不同的收獲。即按揭貸款這個銀行貸款項目的運行機(jī)理以及其生存緣由。用簡單明了的語句，將一些已有的概念理論表達(dá)出來，讓讀者明白現(xiàn)在已有的理論。在特定意義上說，當(dāng)前商業(yè)銀行個人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險還要高于其他貸款類型。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與企業(yè)貸款比較起來，個人住房貸款拖欠貸款比例較低，因而把個人住房貸款作為地方先貸款。 to good personal housing mortgage loans examination and approval。另外需要強(qiáng)化個人住房貸款的保險機(jī)制、加強(qiáng)商業(yè)銀行自身管理，包括建立嚴(yán)密的貸款操作流程；把好個人住房按揭貸款的審批關(guān)；放貸前要對抵押物情況進(jìn)行查詢；前移個貸風(fēng)險監(jiān)管體系、加強(qiáng)風(fēng)險分析。有效地識別與控制個人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險，對于商業(yè)銀行的健康發(fā)展和保持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定具有重大意義。文中所引用的觀點和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。根據(jù)近年來政策，學(xué)術(shù)研究者的經(jīng)驗理論以及銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和測試模型等，深入淺出地描述了個人按揭貸款的風(fēng)險種類和控制方法。信貸發(fā)展應(yīng)遵循一定經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)運營，如果在個人住房按揭貸款風(fēng)險管理上過于簡單化，必然會給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險，也會影響信貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。s personal housing mortgage loans will be much room for development should follow a scientific operation of economic laws, if the personal housing mortgage loan risk management is too simplistic, is bound to bring great risks mercial banks, will also affect the healthy development of credit , reference should be fully revealed by the . subprime mortgage crisis in the Lesson, risk control from the front of our mortgage problems, the realities of national economic development, changes in internal demand, following the rhythm of macroeconomic policy, science and business to buildbanks personal housing mortgage loan risk management system, stable and healthy development of China39。房地產(chǎn)行業(yè)其本身有很強(qiáng)的發(fā)展周期性，而我國的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)一直處于市場經(jīng)濟(jì)和宏觀調(diào)控相結(jié)合的政策下發(fā)展。這也就意味著國內(nèi)銀行個人住房貸款可能已經(jīng)步入了違約高險期。通過橫向的比較舉例，縱向的理論積累，總結(jié)出自己的觀點，給出我對個人按揭貸款的風(fēng)險控制的意義和建議，表達(dá)出該論文的核心內(nèi)容。 6）總結(jié)規(guī)劃出一個風(fēng)險較低的按揭貸款的方案，作為本篇論文的創(chuàng)新點。 6）查閱了相當(dāng)多的期刊雜志，總結(jié)出其中的共性和相通點，將其中的核心思想吸收為自己所有，經(jīng)過思考和過濾，整理成文中內(nèi)容。貸款人發(fā)放個人住房貸款時,借款人必須提供擔(dān)保,借款人到期不能償還本息的,貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì),或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。在我國，商業(yè)銀行個人住房按揭貸款是個人房貸業(yè)務(wù)中一項主要業(yè)務(wù)，銀行根據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，劃分出不同種類的個人房貸業(yè)務(wù)（如圖1所示）。 我國商業(yè)銀行按揭貸款相關(guān)政策和政策分析 我