【正文】 無特殊情況，項目公司一般管理人員與普通員工以保持穩(wěn)定為宜。即項目公司內(nèi)部將上述剝離項目或資產(chǎn)作為單獨(dú)核算主體，由轉(zhuǎn)讓方單獨(dú)經(jīng)營該等資產(chǎn)，財務(wù)上實行獨(dú)立核算，所有利潤、風(fēng)險由轉(zhuǎn)讓方享有與承擔(dān)。如存在可以抵銷之債權(quán)債務(wù)，可以協(xié)議抵銷。(1)銀行保函。如項目公司擁有之房地產(chǎn)項目已開發(fā)到一定程度，房屋已具備預(yù)售條件(但尚未辦理房屋權(quán)屬證明)，則可以考慮由股權(quán)轉(zhuǎn)讓方將已具備預(yù)售條件之特定房屋預(yù)售予受讓方，簽署相關(guān)預(yù)售協(xié)議(但并不實際支付任何購房款及其他費(fèi)用)，并前往房屋交易管理部門辦理預(yù)售登記手續(xù)。(6)股權(quán)回購。(3) 轉(zhuǎn)讓方或其關(guān)聯(lián)方與項目公司之間進(jìn)行交易。(11) 項目公司做出融資安排(包括銀行貸款、企業(yè)間拆借、發(fā)行股票、發(fā)債、融資租賃等)，或項目公司向其他方提供信用擔(dān)保。因而，通常情況下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)約定雙方互相負(fù)有保密義務(wù)，任何一方僅可就履行其在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同項下義務(wù)之目的而使用該類保密信息，不得向第三方泄漏。值得注意的是，通常情況下，過渡期期間為避免轉(zhuǎn)讓方在這一階段轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、文件，也為先期了解項目公司運(yùn)營狀況，方便后期的公司接收工作，受讓方宜在項目公司派駐財務(wù)與管理人員，監(jiān)控項目公司的運(yùn)營。[11]根據(jù)我國2004年《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，房地產(chǎn)業(yè)跨鼓勵與限制兩大類。二、部分地方為吸引外資，對外商獲得土地使用權(quán)大開綠燈，在用地程序與費(fèi)用方面比內(nèi)資企業(yè)更簡便低廉，甚至違規(guī)操作。[13]相對內(nèi)資收購而言，外資收購房地產(chǎn)項目公司有一些特別的規(guī)定。我國對外資的進(jìn)入及其收益的匯出歷來實行比較嚴(yán)格的監(jiān)控，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》等文件出臺后，對進(jìn)入房地產(chǎn)市場的外資監(jiān)控更加明顯。但房地產(chǎn)項目公司收購由于該種交易方式本身的特質(zhì)，法律風(fēng)險也相對較大。能干的人，不在情緒上計較，只在做事上認(rèn)真；無能的人！不在做事上認(rèn)真，只在情緒上計較。結(jié)束語：我國房地產(chǎn)市場目前正處于一個活躍期，房地產(chǎn)項目流轉(zhuǎn)較為頻繁，流轉(zhuǎn)的方式多種多樣。同時該意見也提高了外資房地產(chǎn)公司的境內(nèi)、境外貸款條件?！蛾P(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》發(fā)布后，相關(guān)部門還將出臺有關(guān)操作細(xì)則。另一種更嚴(yán)重的傾向是給予外商投資房地產(chǎn)諸多優(yōu)惠，甚至是超國民待遇。同時，外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，完善了競爭機(jī)制，有助于建立一個健康、規(guī)范的市場。誠然，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購時應(yīng)簽訂的最重要文件，但并非唯一文件，根據(jù)操作的具體情形，還可簽署擔(dān)保協(xié)議、代持股權(quán)協(xié)議、股權(quán)回購協(xié)議、資產(chǎn)剝離專項協(xié)議、債權(quán)債務(wù)重組專項協(xié)議以及相關(guān)補(bǔ)充條款、配套文件等。因而，在簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同時應(yīng)充分考慮到這種可能性，明確約定出現(xiàn)以上情形時，雙方對此不承擔(dān)責(zé)任，已付出之股權(quán)轉(zhuǎn)讓金應(yīng)予返還。(9) 同意對以項目公司作為一方的重大合同的條款進(jìn)行不利于項目公司的修訂或終止該等合同的效力。：(1) 轉(zhuǎn)讓方在其擁有的項目公司全部或者部分股權(quán)上設(shè)置質(zhì)押、托管或任何其他第三者權(quán)益。但“擔(dān)保性預(yù)售”提供的保障并非絕對，如受讓方解除合同并返還項目公司股份的目的未能實現(xiàn)，受讓方確定成為項目公司股東，則該等房屋均已成為受讓方自身財產(chǎn)，“擔(dān)保性預(yù)售”的安排也就失去意義。一旦股權(quán)轉(zhuǎn)讓方違約，則受讓方可以行使抵押權(quán)。為擔(dān)保股權(quán)轉(zhuǎn)讓方關(guān)于項目公司的各項承諾與保證真實，及轉(zhuǎn)讓方按期履行股權(quán)過戶手續(xù)及其他各項義務(wù)，保護(hù)受讓方的利益，有必要要求轉(zhuǎn)讓方提供一定的擔(dān)保。(2)某些從商業(yè)角度或操作角度更適于由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的債權(quán)債務(wù)，可以由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)，并簽訂有關(guān)三方協(xié)議約定之。具體操作上，雙方可以簽訂協(xié)議，約定在某一個時點移交，或前往有關(guān)登記部門辦理過戶手續(xù)。公司利潤分配及虧損彌補(bǔ)規(guī)則等。在某些情況下，對應(yīng)受讓方的付款進(jìn)度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會對項目公司實行實際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會批準(zhǔn)通過或單方作出有可能增加項目公司負(fù)債、義務(wù)、責(zé)任或風(fēng)險的議案或行為(包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況)，或通過對項目公司未分配利潤進(jìn)行分配的決議，或促使項目公司作出其正常業(yè)務(wù)以外的行為。這樣的合同遺留問題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對于投資金額巨大、開發(fā)時間緊迫的房地產(chǎn)項目而言，往往會產(chǎn)生災(zāi)難性后果。早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金。3. 盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財務(wù)盡職調(diào)查，收購方應(yīng)對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預(yù)計產(chǎn)生的后果進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，全面、清晰地掌握目標(biāo)公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實或潛在的法律與財務(wù)風(fēng)險，就收購的可行性、收購條件及風(fēng)險問題提出最終的法律與財務(wù)意見，并提出針對性的解決方案與建議。* 與上述權(quán)益、負(fù)債情況相關(guān)的合同等法律文件。* 目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)情況及未來發(fā)展目標(biāo)(2)治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標(biāo)公司組織架構(gòu)圖。(2) 向目標(biāo)公司管理層、普通員工調(diào)查了解有關(guān)信息。二、雙方應(yīng)對在合作過程中尤其是盡職調(diào)查階段獲悉的對方的商業(yè)信息保密。因而，委托經(jīng)營管理模式具有委托合同的特征，在不改變土地使用性質(zhì)及項目開發(fā)主體的前提下，能解決土地使用權(quán)人所顧慮的關(guān)于合作費(fèi)的合法性問題，也可以為投資者長期經(jīng)營該項目并獲得收益提供法律依據(jù)，在實踐中具有可操作性。該種合作模式是否能保證雙方的權(quán)益?是否有法律依據(jù)?筆者認(rèn)為，該種合作模式能保證雙方權(quán)益，其法律依據(jù)在于《中華人民共和國合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，合同法第396條規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同”。(五)委托經(jīng)營管理以上所述各種取得房地產(chǎn)項目的方式均在真正意義上實現(xiàn)了房地產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)，即取得者成為了房地產(chǎn)項目的開發(fā)主體。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得的項目，因國家以出讓人身份介入，風(fēng)險已降至最低。但采取項目轉(zhuǎn)讓的方式，其前提是必須完成一定量的前期開發(fā)工作，另外其涉及的稅費(fèi)也較高，一般而言，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)交納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅等。但，十多年來我國房地產(chǎn)開發(fā)中反映出來的許多問題表明，對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓設(shè)定條件非常必要，這些條件對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、防止房地產(chǎn)泡沫與國有資產(chǎn)流失有著非常重要的作用，90年代初之所以出現(xiàn)海南房地產(chǎn)泡沫，就是因為在實踐中沒有嚴(yán)格遵照這些條件進(jìn)行項目轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，招標(biāo)拍賣掛牌僅僅是土地一級市場上的交易方式，一級市場可供給的土地畢竟確定有限，而在土地二級市場上，有不少項目擁有者欲轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)項目，同時，也有不少投資者在尋找合適的房地產(chǎn)項目。但實踐之中，我們也注意到，招標(biāo)拍賣掛牌過程中，也仍存在不少問題與違法操作情形。而出讓方(包括土地管理部門與原土地使用權(quán)人)往往宣稱其靈活、簡便、容易控制地價。(一)招標(biāo)拍賣掛牌土地使用權(quán)出讓，是土地一級市場上國家有償、有限期地將土地使用權(quán)交給使用者使用的行為，這是土地使用權(quán)益與土地所有權(quán)益的初始分離，其土地權(quán)屬的范圍、期限用途等均為初始設(shè)定。土地使用權(quán)與房地產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)，分為一級市場與二級市場。在城市設(shè)立中外合資與合作企業(yè)時，土地可以成為中方合資者或合作者的出資內(nèi)容。農(nóng)村房屋允許買賣，但一般僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員(這一規(guī)定延續(xù)至今)。. . . .. .房地產(chǎn)項目公司收購的操作房地產(chǎn)項目公司收購由于該種交易方式本身的特質(zhì)，法律風(fēng)險也相對較大。土地的所有權(quán)與使用權(quán)難以轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的，房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)也受到很大限制。設(shè)立中外合資合作企業(yè)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營是土地資源資產(chǎn)化的發(fā)端。一定意義上而言，沒有可交易的土地使用權(quán)，就沒有可交易的房產(chǎn)，可以說，我國房地產(chǎn)市場的形成得益于有償?shù)目山灰椎耐恋厥褂脵?quán)制度的建立。二、取得房地產(chǎn)項目的方式在土地一級、二級市場上，取得土地使用權(quán)及房地產(chǎn)項目的方式有多種，下面介紹幾種主要取得方式的操作程序與法律依據(jù)，并簡單比較其優(yōu)缺點。對于發(fā)展商而言，協(xié)議出讓方式一般代表著低價格、無競爭。招標(biāo)拍賣掛牌是陽光下的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)方式，其優(yōu)點顯而易見。另一方面，司法機(jī)關(guān)及土地管理部門要采取嚴(yán)厲措施，打擊公開交易過程中的違法行為，從而維護(hù)土地公開交易的健康發(fā)展。